Die Wohnungseigentümerversammlung (kurz ETV) ist beim Wohnungseigentum ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das im Rahmen der Selbstverwaltung für Beschlüsse und Willensbildung der Wohnungseigentümer zuständig ist.
Allgemeines Das Wohnungseigentum besteht typischerweise aus mindestens zwei Wohnungseigentümern, sodass sich die Rechtsfrage stellt, wie diese ihre (häufig gegenläufigen) Interessen durchsetzen sollen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hat sich analog zum Gesellschaftsrecht dazu entschieden, eine ähnlich wie die Gesellschafterversammlung funktionierende Versammlungsform einzurichten, die als Organ für die Beschlüsse und die Willensbildung der Wohnungseigentümer tätig ist. Deshalb regelt das WEG für die Wohnungseigentümerversammlung deren Einberufung, Abstimmung, Stimmrecht und Stimmgewicht.
Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurden die Regelungen zur Eigentümerversammlung in den §§ 23–25 WEG teilweise neu geregelt.
Rechtsfragen Zuständigkeiten der Wohnungseigentümerversammlung Die – nicht öffentliche – Wohnungseigentümerversammlung beschließt nach Abs. 1 WEG über Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können.
Im WEG sind weitere Bereiche festgelegt, über die die Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann. Dies betrifft insbesondere die laufende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie beispielsweise ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahmen, Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen Eigentums, Instandhaltung und Instandsetzung, Bestellung und Abberufung des Verwalters, Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen, Bestellung eines Verwaltungsbeirats, bauliche Veränderungen und Aufwendungen und die Vorlage von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Über den Wirtschaftsplan selbst und die Jahresabrechnung wird seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 nicht mehr abgestimmt. Beschlossen wird nur noch über die Vorschüsse (Hausgeld) zur Kostentragung und über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse ( WEG).
Darüber hinaus können der Wohnungseigentümerversammlung durch die Gemeinschaftsordnung weitere Kompetenzen zugewiesen werden.
Einladung und Tagesordnung Nach Abs. 1 und 2 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen werden; außerdem in Fällen, die in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmt sind oder, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer es verlangt.
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden ( Abs. 3 WEG).
Die Einladung muss in Textform erfolgen. Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall von besonderer Dringlichkeit vorliegt ( Abs. 4 WEG). Die Einladung muss eine Tagesordnung beinhalten, in der die Beschlussgegenstände so deutlich bezeichnet sind, dass den eingeladenen Eigentümern vorher klar ist, worüber abgestimmt werden soll. Stehen Beschlussgegenstände nicht in der Tagesordnung, so kann über sie auch nicht beschlossen werden ( Abs. 2 WEG). Das gilt jedoch nicht für Beschlüsse, die den Ablauf der Versammlung oder deren Vorsitz regeln.
Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Mit der WEG-Reform 2020 wurde es ermöglicht, online an einer Versammlung teilzunehmen.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können ( Abs. 1 WEG). Die Beschlusskompetenz ermöglicht es bisher jedoch nicht, die Präsenzversammlung insgesamt zugunsten einer reinen Online-Versammlung abzuschaffen. Das Recht jedes Wohnungseigentümers, physisch an der Versammlung teilzunehmen, stand damit nicht zur Disposition der Mehrheit.BT-Drucksache 19/18791 Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 27. April 2020, S. 72 Die konkrete, insbesondere technische Ausgestaltung der Online-Teilnahme wird im Hinblick auf künftige technische Entwicklungen nicht geregelt. Über die Ausgestaltung ist deshalb zu beschließen, wobei sich die Rechtmäßigkeit des Beschlusses nach dem allgemeinen Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung richtet.BT-Drucksache 19/18791 Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 27. April 2020, S. 71
Das Gesetzgebungsverfahren zur virtuellen, also Online-Eigentümerversammlung wurde im Herbst 2024 abgeschlossen, und das Gesetz trat am 17. Oktober 2024 in Kraft, wodurch reine Online-Eigentümerversammlungen nun zulässig sind ( Abs. 1a WEG). Für die Durchführung einer reinen Online-Eigentümerversammlung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen Stimmen erforderlich, um die Durchführung rein digitaler Versammlungen zu genehmigen. Dieser Beschluss gilt für einen Zeitraum von drei Jahren und muss danach erneut mit einer 75-%-Mehrheit bestätigt werden, um die Fortsetzung reiner Online-Versammlungen zu ermöglichen.Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) § 23 Wohnungseigentümerversammlung Beispiele für Plattformen, die solche Online-Teilnahmen oder digitale Umlaufbeschlüsse ermöglichen, sind prop.IDEigentümerversammlungen. In: prop.id oder MateraDer neue Standard für Hausverwaltung. In: matera.eu, die browserbasierte Lösungen für virtuelle Eigentümerversammlungen und Abstimmungen anbieten.
Beschlussfähigkeit Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurden die Regelungen zur Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung in § 25 Abs. 3 und 4 WEG (alt) gestrichen. Nach der alten Regelung war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten waren.
Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Eigentümerversammlung nun immer beschlussfähig. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ( Abs. 1) WEG.
Stimmgewicht Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen hat in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine Stimme (Kopfprinzip) Abs. 2 WEG. In der Regel wird das Stimmgewicht aber in der Teilungserklärung abweichend geregelt. Häufige Formen sind hierbei: das Wertprinzip: Das Stimmgewicht richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Hierbei kann es vorkommen, dass ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, die Wohnungseigentümerversammlung beherrscht. Nachteilig ist auch, dass bei größeren Wohnungseigentümerversammlungen das Abstimmungsergebnis aufwendiger festzustellen ist. das Objektprinzip: Hiernach steht jede Wohnung für eine Stimme. Hier kann es zu Verzerrungen kommen, wenn die Wohnungen ungleich groß sind.
Stimmrecht bei mehreren Inhabern einer Eigentumswohnung Besitzen mehrere Inhaber (z. B. Ehegatten, Lebenspartner, Geschwister) eine Eigentumswohnung gemeinsam, so haben sie trotzdem nur eine Stimme, die einheitlich auszuüben ist Abs. 2 WEG. Häufig ist in der Teilungserklärung geregelt, dass solche Gemeinschaften dem Verwalter einen stimmberechtigten Vertreter zu benennen haben, andernfalls das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ruht.
Ausschluss von der Abstimmung Aus Gründen der möglichen Interessenkollision ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn der Beschluss ein Rechtsgeschäft mit ihm beinhaltet. Auch wenn die Einleitung oder die Erledigung eines Rechtsstreits mit ihm beschlossen werden soll oder wenn er nach rechtskräftig verurteilt ist, ist er nicht stimmberechtigt ( Abs. 4 WEG).
Niederschrift Die Beschlüsse der Versammlung sind in einer Niederschrift festzuhalten ( Abs. 6 WEG). Dieses Protokoll ist – sofern nichts anderes vereinbart ist – gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG von dem Vorsitzenden (Versammlungsleiter), einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Die Voraussetzung hierfür ist, dass vorgenannte Wohnungseigentümer auch an der Versammlung teilgenommen haben, sonst entfällt die Unterschrift.
Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, die Niederschrift einzusehen. Der einzelne Eigentümer hat somit zwar ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Niederschrift, jedoch keinen Anspruch auf Übersendung einer Abschrift. Das WEG schreibt einen Versand des Protokolls der Eigentümerversammlung an die Eigentümer nicht vor. Abweichend hiervon können Gemeinschaftsordnungen und üblicherweise auch die Verwalterverträge regeln, dass der Verwalter verpflichtet ist, Abschriften der Versammlungsniederschrift an die Eigentümer zu übersenden.
Beschlüsse Beschlussfassung Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform ( WEG).
Die gefassten Beschlüsse müssen eindeutig sein und sollen keinen Interpretationsspielraum bieten. Fehlt diese inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit, kann ein Beschluss anfechtbar oder sogar nichtig sein. In beiden Fällen sind zur Klärung gerichtliche Verfahren nach Nr. 4 WEG möglich. So ist das Fassen von Beschlüssen unter einem Tagesordnungspunkt „Verschiedenes / Sonstiges“ grundsätzlich nicht möglich, da der Tagesordnungspunkte nicht hinreichend bestimmt ist. Werden im Rahmen eines solchen Punktes dennoch Beschlüsse gefasst, sind diese jedoch nicht automatisch nichtig (Zitterbeschluss). Sofern die Beschlüsse nicht fristgerecht angefochten werden, sind diese nach Ablauf der Anfechtungsfrist wirksam.
Beschlüsse über bauliche Veränderungen und Wiederaufbau Beschlüsse zu baulichen Veränderungen regelt . Mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 wurde die Durchführung baulicher Maßnahmen erleichtert.
Durch die bisherige Rechtslage wurden bauliche Veränderungen verhindert, die für einzelne Wohnungseigentümer besonders bedeutsam und aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive sinnvoll sind. Dies gilt insbesondere für die Errichtung einer Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge sowie für Maßnahmen der Barrierereduzierung, des Einbruchsschutzes und des Glasfaseranschlusses. Der § 20 sieht deshalb nun vor, dass solche Maßnahmen privilegiert werden. Jeder Wohnungseigentümer soll einen Rechtsanspruch darauf haben. Die Eigentümerversammlung darf die Baumaßnahmen in der Regel nicht verwehren. Sie darf aber auf die Art der Durchführung der Maßnahme Einfluss nehmen und zum Beispiel beschließen, dass die Gemeinschaft die Baumaßnahme organisiert, damit diese den Überblick über den baulichen Zustand der Wohnanlage behält. Die Kosten der Maßnahme soll der begünstigte Wohnungseigentümer tragen.BT-Drucksache 19/18791 Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 27. April 2020, S. 26
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden ( Abs. 1).
Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die