Das Gesetz gegen den spekulativen Leerstand von Wohnraum, kurz Leerstandsgesetz, erlaubt hessischen Gemeinden mit „angespannten Wohnungsmärkten“, durch eine Satzung Leerstand zu regulieren. Längerfristiger, unbegründeter oder absichtlicher Leerstand von Wohnraum kann so auf bis zu sechs Monate zu begrenzt werden. Andernfalls können Bußgelder von bis zu 500.000 € erhoben werden.Gesetz gegen den spekulativen Leerstand von Wohnraum vom 13. November 2025, Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen, Nr. 81, 2025. Volltext
Der hessische Landtag beschloss das Landesgesetz am 13. November 2025. Das Landesgesetz trat am 21. November 2025 in Kraft und ist bis zum 31. Dezember 2032 befristet.
Hintergrund In Hessen standen laut Zensus 2022 122.000 Wohnungen leer, mehr als die Hälfte davon länger als ein Jahr. In den Städten Wiesbaden, Frankfurt am Main und Darmstadt überstieg die Leerstandsquote jeweils drei Prozent des gesamten Wohnungsbestands.
Das Leerstandsgesetz orientiert sich an vergleichbaren Gesetzen wie in Bayern und Nordrhein-Westfalen.Hessischer Landtag: Umsetzungsvoraussetzungen, Datenbasis und Vollzugstauglichkeit des Gesetzes gegen den spekulativen Leerstand von Wohnraum. Kleine Anfrage des Abg. Sascha Herr (fraktionslos) vom 13. November 2025 und Antwort der Landesregierung, Drucksache 21/3056, 21. Wahlperiode, 28. Januar 2026. Volltext In Hessen existiert eine Ermächtigung zum Erlass von Ferienwohnungssatzungen nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz.Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG), § 12a (Ferienwohnungen). Ferienwohnungen (Genehmigungspflicht bei Zweckentfremdung).
Online abrufbar unter: https://gesetze.co/HE/HwoAufG/12a
Die Befristung bis Ende 2032 folgt dem landesrechtlichen Leitfaden für Vorschriften-Controlling, der eine Erprobungsdauer von sieben Jahren vorsieht.
Ausgestaltung Das Gesetz ermächtigt Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, durch eine Leerstandssatzung den absichtlichen Leerstand von Wohnraum zu regulieren. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht“ ( Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB).
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sind in Hessen die in § 1 der Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 (GVBl. S. 802) bestimmten Gemeinden. Eine Verpflichtung zum Erlass einer Satzung besteht nicht.
Leerstandssatzungen der Gemeinden Ausgestalten und durchsetzen müssen die Gemeinden die Satzung selbst. Die Landesregierung verzichtet auf Vollzugshinweise und Beispielsatzungen und verweist auf Rechtsprechung und Erfahrungen der Gemeinde mit zweckentfremdungsrechtlichen Regelungen.
Voraussetzungen für den Erlass einer Leerstandssatzung Das Gesetz gilt ausschließlich für Wohnraum; gewerblicher Leerstand ist nicht erfasst. Voraussetzung für die Satzung ist, dass die Gemeinde dem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen kann.
Eine erlassene Leerstandssatzung gilt höchstens fünf Jahren.
Genehmigungspflicht und Ausnahmen Wohnraum darf bis zu sechs Monate ohne Genehmigung leer stehen. Darüber hinausgehender Leerstand wird genehmigungspflichtig, wenn überwiegende öffentliche oder schutzwürdige private Interessen vorliegen. Genehmigungsgründe sind unter anderem Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Erb-Auseinandersetzungen und wirtschaftlich unzumutbare Instandsetzungen sowie besondere Näheverhältnisse, etwa bei Einliegerwohnungen.
Über Genehmigungsanträge entscheidet die Gemeinde innerhalb von drei Monaten. Erfolgt keine Entscheidung, gilt die Genehmigung als erteilt (Genehmigungsfiktion).
Bei ungenehmigtem Leerstand können Gemeinden ein Wohnnutzungsgebot erlassen und die Wiederherstellung von Wohnraum anordnen.
Auskunfts- und Eingriffsbefugnisse Zur Durchsetzung der Satzungen dürfen Gemeinden personen- und wohnungsbezogene Daten erheben und bei öffentlichen Stellen (Grundbuchamt oder Handelsregisterämtern) abfragen. Zudem erhalten sie Betretungsrechte zu angemessenen Tageszeiten bei begründetem Verdacht auf Leerstand.
Sanktionen Bei Verstößen sind Bußgelder vorgesehen:
bis zu 500.000 Euro bei ungenehmigtem Leerstand oder Nichtbefolgung von Nutzungsanordnungen bis zu 50.000 Euro bei Verstößen gegen Anzeige- oder Auskunftspflichten
Die Bußgelder fließen in die Kassen der Gemeinden und sollen für die Förderung des Wohnungsbaus verwendet werden.
Rezeption und Kritik
Stellungnahme Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. Haus & Grund Frankfurt bezweifelt in einer Stellungnahme vom 11. September 2025, dass das Leerstandsgesetz den Wohnungsmangel in Frankfurt am Main reduziert, warnt vor bürokratischen Belastungen, rechtlichen Unsicherheiten und negativen Investitionsanreizen für Neubau, Modernisierung und energetische Sanierung.
Haus & Grund Frankfurt am Main verweist auf die niedrige Leerstandsquote von Frankfurt am Main (3,2 %) im Landes- und Bundesvergleich (3,9 % und 4,47 %). Der Anteil von Wohnungen, die länger als sechs Monate leer standen, liege deutlich unter Landes- und Bundesdurchschnitt. Leerstände aus sogenannten „sonstigen Gründen“, unter denen ein spekulativer Leerstand fallen könnte, machten laut Zensus 2022 0,29 % aus.
Weiter verweist Haus & Grund auf den CBRE-empirica-Leerstandsindex 2023. Der bestätigte für Frankfurt am Main eine der niedrigsten marktaktiven Leerstandsquote in Deutschland (0,2 %). Somit liege die Wohnungsknappheit an zu wenig Neubauten, verursacht durch lange Genehmigungsverfahren und hohe Investitionskosten.
Da laut des Verbandes längere Leerstände häufig durch Sanierungen oder Nachverdichtungsmaßnahmen, kann ein Leerstandsgesetz solche Maßnahmen erschweren und damit den wohnungspolitischen Zielen der Landesregierung widersprechen.
Kritik der Vereinigung hessischer Unternehmerverbände (VhU) Für die Vereinigung der hessischen Unternehmerverbände (VhU) ist das Gesetz ein „falsches Signal“. Sie argumentierte, dass spekulativer Leerstand in Hessen die Ausnahme sei. Anzeige- und Genehmigungspflichten könne Investitionen in bestehende Wohnungen erschweren. Um bürokratische Belastungen zu ersparen, wünscht sich der VhU, dass die Gemeinden auf den Erlass einer Leerstandssatzung verzichten.
Bedeutung über Hessen hinaus Bundesweit gibt diverse Zweckentfremdungsverbote die das Nutzen von Wohnraum als Ferienwohnung oder für gewerbliche Zwecke erfasst und reguliert.
Berlin verfügt seit 2014 über ein Gesetz zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Bis Ende 2024 führte Berlin damit 27.813 Wohnungen, nach festgestellter Zweckentfremdung, dem regulären Wohnungsmarkt zurück. Im Schnitt also rund 2.781 Fälle pro Jahr, was etwa 0,14 % des Berliner Wohnungsbestands entspricht.
Der Berliner Landesrechnungshof stellte in seinem Jahresbericht 2024 schwerwiegende Mängel bei der Durchsetzung fest: Hinweisen aus der Bevölkerung werde nicht konsequent nachgegangen, Ordnungswidrigkeiten würden nicht konsequent verfolgt. Unter anderem mangels geeigneter Ermittlungssoftware seitens der zuständigen Senatsverwaltung. Branchenverbände wie der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg bewerten die Zweckentfremdung als „Randphänomen“ und warnen vor pauschalisierenden Schlussfolgerungen gegenüber der Wohnungswirtschaft.
München wendet eine Zweckentfremdungssatzung an. Im Jahr 2024 bewahrte das Münchner Sozialreferat 448 Wohnungen mit einer Wohnfläche von rund 27.900 Quadratmetern vor illegaler Zweckentfremdung. Im geförderten Wohnungsbau wären das nach städtischer Rechnung Neubau-Kosten von mehr als 176 Millionen Euro. Darunter befanden sich 202 leerstehende Wohnungen, 137 illegal als Ferienwohnungen genutzte Einheiten sowie 109 ohne Genehmigung für Büro oder Praxis umgewidmete Wohnungen. Das Sozialreferat fordert vom Freistaat Bayern weitere gesetzliche Ermächtigungen, etwa zur zügigen Umsetzung der EU-Regularien zur Registrierungspflicht von Ferienwohnungen sowie das Recht, illegal genutzte Wohnungen zu räumen.
Hamburg verzeichnete laut Zensus 2022 rund 19.950 leerstehende Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 1,9 Prozent entspricht.
Einzelnachweise
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