Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (beispielsweise einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht) die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie ähnelt der Hypothek, ist aber im Gegensatz zu dieser nicht an eine bestimmte Forderung gebunden.
Allgemeines Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und ist in den § ff. im 3. Buch „Sachenrecht“ des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Die Regelungen zur Grundschuld wurden zuletzt durch das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken am 19. August 2008 geändert. Auf die Grundschuld finden die Regelungen zur Hypothek (insbesondere zur Bestellung und Übertragung) gemäß BGB entsprechende Anwendung, mit Ausnahme der Regelungen, denen die Abhängigkeit (Akzessorietät) der Hypothek zur Forderung zugrunde liegt. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld unabhängig von einer eventuellen zugrunde liegenden Forderung, sie ist daher ein nicht-akzessorisches Recht. Eine Verknüpfung erfolgt typischerweise in einem begleitenden schuldrechtlichen Sicherungsvertrag, der den Gläubiger in der Verwertung auf den Sicherungszweck einschränken soll.
Mit der Grundschuld wird gemäß BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass dieses Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Nach , Abs. 1 BGB in Verbindung mit BGB und in Verbindung mit BGB können aber ausnahmsweise auch bewegliche Sachen mit einer Grundschuld belastet sein, wenn sie Zubehör darstellen.
Die Grundschuld wird als dingliches Recht an einem Grundstück in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Sie gewährt dem Gläubiger gemäß BGB einen Anspruch auf „Duldung der Zwangsvollstreckung“ gegen den Schuldner. Der Anspruch entsteht nach der Kündigung der Grundschuld ( BGB). Die Verwertung des Grundstücks erfolgt dann durch öffentliche Zwangsversteigerung ff. ZVG oder Zwangsverwaltung gemäß ff. ZVG.
Geschichte Das römische Recht kannte lediglich die Hypothek. Erst Joachim Heinrich Campe nahm die Grundschuld 1807 in sein Wörterbuch als „neu gebildet“ auf.Joachim Heinrich Campe, Wörterbuch der deutschen Sprache, Band 2, 1807, S. 474. Das Prinzip der „abstrakten Hypothek“ verbreitete sich durch die „Mecklenburgische Hypothekenordnung für Landgüter“ vom Oktober 1848, es folgte im März 1868 das „Hypothekengesetz für Neuvorpommern und Rügen“. Dessen Regelung übernahm bereits der Vorentwurf von 1868 für das „Preußische Gesetz über den Eigentumserwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke“ vom Mai 1872, wo von einer schuldgrundunabhängigen Hypothek als „Grundverschuldensform“ die Rede war.Gesetzessammlung für die Königlich-Preußischen Staaten, 1868, S. 293 ff. Die Grundschuld als neuartiges Grundpfandrecht konnte sich jedoch zunächst nicht durchsetzen,Ulrike Köbler, Werden, Wandel und Wesen des deutschen Privatrechtswortschatzes, 2010, S. 418 ff. sodass sie Heinrich Dernburg 1891 als gescheitertes Experiment bezeichnete.Heinrich Dernburg, Das preußische Hypothekenrecht, 2. Abteilung, 1891, S. 62.
Trotz dieser Kritik fand die Grundschuld Aufnahme in das BGB, nachdem der für das Sachenrecht zuständige Redaktor Reinhold Johow 1888 ihre Berechtigung in den Anforderungen der Praxis nach einfachen Rechtsformen, Austauschbarkeit und Vielgestaltigkeit des Zwecks hervorhob.Reinhold Johow, Entwurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs für das Deutsche Reich: Sachenrecht, 1888, S. 259 f. Danach konnte gemäß § 1135 BGB-E ein Grundstück in der Weise belastet werden, „dass eine bestimmte Person (Grundschuldgläubiger) berechtigt ist, zu verlangen, dass für sie eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstücke im Wege der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung beigetrieben werde (Grundschuld)“. In den Motiven zum BGB wird verdeutlicht, dass sich die Grundschuld von der Hypothek nur dadurch unterscheidet, dass sie nicht von einer Forderung abhängig ist.Motive zum BGB, Band III, 1888, S. 172. Die Motive gingen weitsichtig davon aus, dass der Entwicklungsgang des Hypothekenrechts „die Verdrängung der Hypothek durch die Grundschuld zu verlangen“ scheine.Motive zum BGB, Band III, 1888, S. 608.
Diese Verdrängung ließ aber auf sich warten, denn noch 1957 wurde in Julius von Staudingers BGB-Kommentar geschrieben, dass sich die bei der Beratung des BGB gehegte Erwartung nur teilweise erfüllt habe.Julius von Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bände 2–3, 1957, S. 1828. Erst Mitte der 1960er Jahre ging die Bankpraxis verstärkt dazu über, Grundschulden zu bevorzugen. Die Ursachen der Verdrängung der Hypothek durch die Grundschuld liegen darin, dass die nicht-akzessorische Grundschuld aus der Sicht der Kreditinstitute – die ihre Interessen regelmäßig durchsetzen können – einfacher zu handhaben ist.Otmar M. Stöcker, Die Eurohypothek, 1992, S. 30 ff. Denn ein Austausch der gesicherten Forderung ist bei der Grundschuld durch bloße Änderung des Sicherungsvertrages möglich, ebenso eine Neuvalutierung. Heute machen Grundschulden 80 %, Hypotheken lediglich 20 % der Grundpfandrechte aus.Klaus Reischl, juris Praxis Kommentar BGB, 2014, §§ 191 R. 31 Die Verdrängung hat dazu geführt, dass die Rechtsprechung sich veranlasst sah, die für den Verbraucher bestehende Gefahr (die im Abstraktionsprinzip und in der fehlenden Akzessorietät der Grundschuld liegt) dadurch auszugleichen, dass sie im Wege der Konstruktion eines Sicherungsvertrags und dessen Auslegung bestimmte Schutzmechanismen verlangte.Rupert Scholz, Deutschland auf dem Weg in die Europäische Union, 1994, S. 142. Durch das Risikobegrenzungsgesetz vom August 2008 hat die Sicherungsgrundschuld nunmehr auch eine gesetzliche Form angenommen, denn in Abs. 1a BGB, Abs. 2 Satz 2 BGB ist die „Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs“ erwähnt.
Grundschuldbestellung Eine Grundschuldbestellung ist die Zustimmung des Eigentümers eines Grundstücks zu der Belastung seines Grundstücks (z. B. als Kreditsicherheit für Kredite) mit einer Grundschuld. Die komplexen Regelungen zur Grundschuldbestellung sind in einem Vordruck, der so genannten Grundschuldbestellungsurkunde, enthalten. Sie ist ein Sicherungsvertrag, der eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt und deshalb der gerichtlichen Inhaltskontrolle von Haftungsklauseln unterliegt ( ff. BGB). Die Grundschuldbestellung umfasst sowohl die materiell-rechtlichen Erfordernisse ( BGB) als auch die formell-rechtlichen Aspekte, nämlich den Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch und die Bewilligung des Grundstückseigentümers. Die Grundschuldbestellung ist entweder notariell zu beurkunden oder öffentlich beglaubigt dem zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) vorzulegen. Eine Beurkundung ist erforderlich, wenn sich der Grundstückseigentümer in der Urkunde vorab der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft ( Abs. 1 Nr. 5 ZPO).
Einzelfragen zur Grundschuld Buch- und Briefgrundschuld mini|Grundschuldbrief (Vordruck 1972) Es gibt zwei Arten der Grundschuld: Buchgrundschuld: Sie ist in Abteilung III des Grundbuches eingetragen mit dem Vermerk "ohne Brief". Briefgrundschuld: Es wird zusätzlich zum Eintrag in Abteilung III vom Grundbuchamt – auf einem Formular der Bundesdruckerei – ein Grundschuldbrief ausgestellt.
Der Briefausschluss ist im Grundbuch einzutragen ("ohne Brief"), d. h., eine Grundschuld ist grundsätzlich eine Briefgrundschuld, es sei denn, der Briefausschluss ist eingetragen – dann handelt es sich um eine Buchgrundschuld (§ Abs. 1, Abs. 1, Abs. 2 BGB).
Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier; er verkörpert im Rechtsverkehr die Grundschuld. Während für die Übertragung einer Buchgrundschuld auf einen anderen Gläubiger im Regelfall die Eintragung im Grundbuch erforderlich ist, reichen bei einer Briefgrundschuld ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. Die Briefgrundschuld lässt also aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist; die Gläubigerstellung kann sich außerhalb des Grundbuchs geändert haben. Die Abtretung einer Briefgrundschuld kann privatschriftlich oder aber in notariell beglaubigter Form erfolgen. Nachteil der privatschriftlichen Abtretung ist die fehlende Vollzugsfähigkeit im Grundbuch.
Unabhängigkeit zur Forderung Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch zu einer Forderung, d. h., sie sind nicht von Bestand und Umfang der gesicherten Forderung(en) (beispielsweise Darlehen) abhängig und können für sich allein übertragen oder genutzt werden. In der Praxis wird die Grundschuld allerdings fast nur – wie die Hypothek – zur Sicherung einer Forderung bewilligt. Diese wird als Sicherungsgrundschuld bezeichnet (Legaldefinition in Abs. 1a BGB). Aber auch die Sicherungsgrundschuld ist nicht von dem Bestand der Forderung abhängig. Grundschulden können daher – anders als Hypotheken – auch nach deren Bestellung noch für andere Forderungen als Sicherheit herangezogen werden, indem einfach der Sicherungsvertrag entsprechend erweitert wird. Das ist auch der Grund, weshalb in der Praxis Grundschulden den Hypotheken vorgezogen werden. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden üblicherweise noch Grundschuldzinsen (dingliche Zinsen) und die Nebenleistung eingetragen. Die Grundschuldzinsen sichern höhere Forderungen mit ab, die z. B. durch Zahlungsverzug entstehen und den Grundschuldnominalbetrag übersteigen.
Sicherungsvertrag und Rückgewähranspruch Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch. Der Rückgewähranspruch kann auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld gerichtet sein. In der Praxis wird dieser Anspruch von Kreditinstituten aber meistens auf den Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung beschränkt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. XI ZR 244/90) dürfen die Banken dafür keine Gebühr verlangen.
Befriedigung des Gläubigers Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang ihrer Grundbucheintragung.Hartmut Schöner/Kurt Stöber, Grundbuchrecht. 13. Auflage. 2004, Rdnr. 308 Der Rang eines Rechtes in Abt. II und III richtet sich in derselben Abteilung nach der Reihenfolge, im Übrigen nach dem Zeitpunkt der Eintragung.Hartmut Schöner/Kurt Stöber, Grundbuchrecht. 13. Auflage. 2004, Rdnr. 309 Das früher eingetragene Recht geht grundsätzlich dem später eingetragenen Recht vor.
Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach, also der Reihenfolge der Eintragungen nach, befriedigt. Daher verlangen viele Kreditinstitute zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges. Die Rangverhältnisse können durch Einigung und Eintragung geändert werden (sog. Rangbestimmung). Die betreffenden Erklärungen bedürfen nach GBO der notariellen Beglaubigung.Einzelheiten: Hartmut Schöner/Kurt Stöber, Grundbuchrecht. 13. Auflage. 2004, Rdnr. 314
Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen des dinglichen Anspruchs Ferner ist üblich, dass der Eigentümer sich gemäß ZPO in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig sein soll, was allerdings auch der Eintragung ins Grundbuch bedarf. Andernfalls muss die Bank in einem Urteil rechtskräftig feststellen lassen, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist. Ein solcher Prozess wäre sehr kostenintensiv und zeitaufwendig. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auch nach einem Eigentumswechsel möglich, ohne dass vorher ein Vollstreckungstitel gegen den neuen Eigentümer erwirkt werden muss.
Persönliche Schuldübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung