mini|Grundbuch über das k.k. Castelli in Krakau, 1862
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Rechte und Belastungen verzeichnet sind.
Grundbücher – sofern vorhanden – werden weltweit von Behörden oder sonstigen staatlichen Stellen nach bestimmten, regional unterschiedlichen Regeln geführt. Sie sind ein mehr oder weniger vollständiges Verzeichnis aller in einem Bezirk vorhandenen Grundstücke und deren Eigentümer.
Geschichte Antike und Mittelalter Die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken hat eine lange Tradition. So sind aus Griechenland öffentliche Protokolle über die Begründung dinglicher Rechte an Immobilien aus dem Hellenismus überliefert. Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in so genannten Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet. Ein berühmtes Urbar ist das 1086 geschaffene Domesday Book, das zu den ältesten heute überlieferten Verzeichnissen dieser Art gehört, in dem Wilhelm der Eroberer allen Grundbesitz seines Königreichs zusammenstellen ließ.
Neben den Urbaren als Verzeichnisse der Grundstücke einer Grundherrschaft kann man insbesondere die im Hochmittelalter in den Städten entstandenen Stadtbücher als einen Vorläufer des heutigen Grundbuchs betrachten.Walter Böhringer, in: Georg Meikel, Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht. Band I, 9. Auflage. München 2004, Rn A19.Lexikon des Mittelalters. Band 5, Sp. 1061. Diese Amtsbücher enthalten unterschiedlichste Rechtsakte (von städtischen Privilegien über städtische Satzungen bis zu Rechtsgeschäften zwischen Bürgern).
Rezeption des römischen Rechts Die Rezeption des römischen Rechts hemmte die Entwicklung und Verbreitung von Eintragungen von Immobiliareigentum, da überall dort, wo das lokale Recht keine eindeutigen Regelungen enthielt, fortan das gemeine Recht galt, das zur Formlosigkeit der Grundstücksübereignung neigte.Walter Böhringer, in: Georg Meikel, Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht. Band I, 9. Auflage. München 2004, Rn A23. Allerdings konnte insbesondere in einigen Städten, in denen das Stadtrecht bereits ausdifferenziert war, das römische Recht nicht Fuß fassen, so dass dort der deutschrechtliche Grundsatz der Auflassung mit nachfolgendem Bucheintrag – teilweise in Gestalt von Mischformen – erhalten blieb.Walter Böhringer, in: Georg Meikel, Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht. Band I, 9. Auflage. München 2004, Rn A24.
Neuzeit Spätestens seit den mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach entsprechenden Aufzeichnungen. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, das neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherte (Inventarbücher, Testamentsbücher).Walter Böhringer, in: Georg Meikel, Horst Bestelmeyer: Grundbuchrecht. Band I, 9. Auflage. München 2004, Rn A26; Karl Shippel: Die Währschafts- und Hypothekenbücher Kurhessens. Zugleich ein Beitrag zur Rechtsgeschichte des Katasters. Marburg 1914; Reinhard Heydenreuter, Gerichts- und Amtsprotokolle in Altbayern. Zur Entwicklung des gerichts- und grundherrlichen Amtswesens, in: Mitteilungen für die Archivpflege in Oberbayern 25/26 (1979/80), S. 11–46.
Deutschland Allgemeines Rechtsgrundlage für das Grundbuchwesen ist in Deutschland das Grundbuchrecht als Teil des Sachenrechts, das sich mit beweglichen Sachen und Grundstücken auseinandersetzt. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) das Verfahren bei Eintragungen in das Grundbuch als formelles Recht. Nach Abs. 1 Satz 1 GBO erhält in Deutschland jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Stelle, die als Grundbuchblatt bezeichnet wird. Dieses Grundbuchblatt ist für das darin verzeichnete Grundstück das Grundbuch im Sinne der materiell-rechtlichen Vorschriften des BGB (§ 3 Abs. 1 Satz 2 GBO). So verlangt Abs. 1 BGB, dass für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts die dingliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich ist. Als Grundbuch ist hier konkret das von der Rechtsänderung betroffene Grundbuchblatt zu verstehen. Nach GB-Verfügung besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Ein Buchungszwang sorgt für die Eintragungspflicht sämtlicher Grundstücke, nur die öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke („buchungsfreie Grundstücke“) sind hiervon ausgenommen (§ 3 Abs. 2 GBO).
Grundbücher sollen die dinglichen Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. Eine Offenlegung erfolgt gegen den Nachweis des berechtigten Interesses, da wesentliche Inhalte des Grundbuches wie der Eigentümer oder die Belastungen nicht jedem hieran Interessierten publik gemacht werden können.
Geschichte Mittelalter Vorläufer des heutigen deutschen Grundbuchs waren die Kölner Schreinsbücher, die ältesten deutschen Grundbücher. Das erste Schreinsbuch dieser Art führte die Kölner Altstadtgemeinde St. Laurenz um 1130 ein, von wo ein 54 × 75 cm großes, mit einer bunten Säulenarkade bemaltes Pergamentblatt überliefert ist.Peter Fuchs (Hrsg.): Chronik zur Geschichte der Stadt Köln, Band 1, 1990, S. 122. Es folgte 1136 das Kirchspiel Klein St. Martin I mit zunächst sporadischen Aufzeichnungen. Manfred Groten zufolge zeichnete St. Laurenz sporadisch Rechtsgeschäfte im „Geburhaus“ (Bürgerhaus) auf.Manfred Groten: Die Anfänge des Kölner Schreinswesens, in: Jahrbuch des Kölnischen Geschichtsvereins, Band 56, 1985, S. 4 ff. Das Kölner Schreinswesen im eigentlichen Sinne begann erst mit der Schreinskarte der Bürger von Klein St. Martin I im Jahre 1136, als Erzbischof Bruno II. von Berg in Italien weilte. Das dezentral in den einzelnen Kirchspielen geführte Schreinswesen führte etwa 1160 auch zu einem zentralen Schrein, dem so genannten Schöffenschrein („carta civium“). Hier wurden überwiegend Grundstücksgeschäfte außerhalb Kölns vermerkt.
Wegbereiter für die weitere Rechtsentwicklung waren daneben das mit Verschweigungswirkung ausgestattete Hamburger Stadterbebuch (1248–1273), das Danziger Erbbuch (ab 1357), das Ulmer Pfandbuch (ab 1400) oder das Preßburger Grund- und Satzbuch (von 1439).Julius von Staudinger, Rudolf Ertl, Karl-Heinz Gursky, Hans-Dieter Kutter: Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 1983, S. 38. München legte 1472 ein Grundbuch nebst Grundbuchordnung an, das neben dem Bayerischen Hypothekenbuch (1822) bis 1900 weitergeführt und ab 1900 (durch BayG vom 19. Juni 1898) zum maßgeblichen Grundbuch erhoben wurde.
Neuzeit mini|Historische Grundbucheintragungsmaschine im Gerichtsmuseum Bad Fredeburg Ein Edikt vom 28. September 1693 regelte das Erb- und Lagerbuch für die Residenzstädte Berlin, Cölln, Friedrichswerder, Dorotheenstadt und Friedrichstadt. Die preußische Hypotheken- und Konkursordnung vom 14. April 1722 regulierte erstmals das Hypothekenwesen. Sie sah vor, dass bei jedem mit dem Hypothekenwesen befassten Gericht ein vollständiges Grund- und Hypothekenbuch eingerichtet wurde, das alle Immobilien des Bezirks mit genauer Bezeichnung und Nummerierung enthalten sollte. Jedem Grundstück waren der Name des Eigentümers, der Erwerbstitel und der Erstehungspreis beizufügen.Leopold-Michael Marzi: Das Recht der Pfandbriefe und Hypothekenbanken in Vergangenheit und Gegenwart, 2002, S. 7 Im April 1748 wurde das System der Gläubigerklassifikation mit Berücksichtigung des Verschuldungsgrundes beseitigt und durch ein reines Prioritätsprinzip nach dem Zeitpunkt der Eintragung ersetzt.Verein für Geschichte der Mark Brandenburg: Forschungen zur brandenburgischen und preußischen Geschichte, Band 46, 1934, S. 38. Es kam nun wesentlich darauf an, dass der Hypothekengläubiger möglichst an erster Stelle eingetragen war.Leopold-Michael Marzi 2002, S. 8.
Im Württembergischen Rechtsgebiet wurden die sogenannten Servitutenbücher geführt. In diesen wurden beispielsweise Wegerechte, Dienstbarkeiten oder das Nutzungsrecht an Kellern verzeichnet. Die Servitutenbücher gelten auch heute noch als Bestandteil des Grundbuchs.Bedeutung der Servitutenbücher in Baden-Württemberg Kleine Anfrage an den Landtag von Baden-Württemberg vom 20. Januar 2015.
Am 20. Dezember 1783 trat die preußische Allgemeine Hypotheken-Ordnung für die gesamten Königlichen Staaten in Kraft, die das Eintragungsprinzip einführte. Im Januar 1867 kam es zur Einführung der Hypothek. Ein erster Entwurf der „Grundbuch-Ordnung für das Gebiet des Norddeutschen Bundes“ entstand im Januar 1868. Er schlug zwei Arten von Grundpfandrechten vor, die Grundschuld und die Hypothek.Horst Heinrich Jakobs/Werner Schubert, Sachenrecht III: Grundbuchordnung, 1982, S. 14 Im Mai 1872 trat die Grundbuchordnung als „Gesetz über den Eigenthums-Erwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke, Bergwerke und selbstständigen Gerechtigkeiten“ in Kraft, noch bevor das materielle Recht des BGB bestand. Dadurch rückten die Grund- und Gebäudesteuerbücher als Basis für das Grundbuch in den Vordergrund, das Antragsprinzip wurde als oberstes Eintragungsprinzip festgelegt. Das Grundbuchamt bestand aus einem Grundbuchrichter, einem Buchführer und den erforderlichen Schreibern und Unterbeamten (§ 20 Abs. 2 preußische GBO). Der erste BGB-Entwurf vom Dezember 1887 wies darauf hin, dass das Immobiliensachenrecht des BGB einer das formelle Verfahren in Grundbuchsachen bestimmenden Grundbuchordnung bedarf. Eine überarbeitete Fassung der GBO berücksichtigte teilweise die von Alexander Achilles im August 1894 in einem Gutachten erstellten Vorschläge. Das neue Grundstücksrecht trat im März 1897 in Kraft, im größten Teil Preußens am 1. Januar 1900, wobei die Anlegung der Grundbücher erst später erfolgte; in Bayern erst im Oktober 1910. Zeitgleich mit der GBO trat das BGB in Kraft. Die neue GBO galt seit dem 1. April 1936.Mit Ausnahmen für die Länder Baden, Württemberg und Mecklenburg: Art. 8 VO vom 5. August 1935, RGBl. I (1935) S. 1072; ebenso Bekanntmachung der Neufassung S. 1073. Am gleichen Tage trat auch die Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (Grundbuchverfügung) vom 8. August 1935 in Kraft.
Der Begriff des Grundbuchs wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung nicht einheitlich verwendet. Nach Abs. 1 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt) (Realfolium); nach GBO können aber auch mehrere Grundstücke desselben Eigentümers in einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet werden (Personalfolium). Grundsätzlich besteht Buchungspflicht; nur in den in § 3 Absatz 2 GBO genannten Ausnahmefällen wird ein Grundbuchblatt zu einem Grundstück erst auf Antrag des Eigentümers oder eines Berechtigten hin angelegt. Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des BGB anzusehen. Es gelten die Grundbuchprinzipien.
Prinzipien des Sachenrechts Die das Sachenrecht beherrschenden Prinzipien gelten auch beim Grundbuch. Das Publizitätsprinzip wird durch die Eintragungspflicht im Grundbuch ( BGB) gewährleistet. Das materielle Publizitätsprinzip betrifft den öffentlichen Glauben des Grundbuchs, das formelle Publizitätsprinzip wird durch das Recht der Grundbucheinsicht verwirklicht.
Nach dem Absolutheitsprinzip wirken die im Grundbuch eingetragenen Rechte gegen jedermann; gemäß BGB wird vermutet, dass eingetragene Rechte den Betroffenen zustehen und gelöschte Rechte nicht bestehen.