Mietvertrag (Deutschland)

mini|Deutscher Einheits-Mietvertrag(vor 1933)Er wurde als Formular offensichtlich noch 1950 genutzt. In Deutschland ist ein Mietvertrag ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Vertragspartei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete (früher: Mietzins, für den Vermieter: Mietforderung) besteht.

Mögliche Mietgegenstände (bzw. „Mietobjekte“) sind bewegliche und unbewegliche Sachen oder Sachteile, die gebrauchstauglich sind (beispielsweise auch die Hauswand als Werbefläche). Für das Mietrecht gelten im deutschen Recht die des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Mietvertragstypen Der Aufbau des deutschen Mietrechts macht es erforderlich, Mietverträge korrespondierend nach der Nutzungsart zu typisieren. Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse ( BGB), sowie die Rechtsvorschriften über die Gestaltung von Formularverträgen ( BGB) gelten für alle Mietverhältnisse. Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken genutzt wird. Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften ( BGB). Darunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, kommen die Rechtsvorschriften des BGB (§§ 549–577 BGB) nur eingeschränkt zur Anwendung ( BGB). Insbesondere gelten die Mieterschutzgesetze im Bereich der gewerblichen Vermietung (= nicht zu Wohnzwecken) nicht. Hier spricht man allgemein von einem Gewerbemietvertrag. Für die Vermietung von beweglichen Sachen gelten nur die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse mit einer Ausnahme: Für im Schiffsregister eingetragene Schiffe gibt es wenige besondere gesetzliche Regelungen. Um einen Pachtvertrag handelt es sich, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum „Genuss der Früchte“ ( BGB) berechtigt ist. Für Pachtverträge sind die Vorschriften zum Mietrecht entsprechend anzuwenden. Das BGB enthält weitere besondere Regelungen für Pachtverhältnisse ( BGB), dabei differenziert das Gesetz weiter zwischen Pacht- und Landpachtvertrag. Daneben steht die Unternehmenspacht. Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag.BGH, Urteil vom 11. Dezember 1981 – V ZR 247/80 –, Volltext. Bei der Vermietung von Räumen zu Wohnzwecken unterscheidet der Gesetzgeber weiter durch spezielle Sondervorschriften Zeitmietverträge (befristete Vermietung) Untermietverträge Werkwohnungen Vermietungen zum vorübergehenden Gebrauch, beispielsweise: Ferienwohnungen, Räume in Pensionen und Gasthöfen, bei letzteren kann auch ein Beherbergungsvertrag ( BGB) vorliegen. Der Heimvertrag (beispielsweise für Seniorenheim) enthält neben dienstvertraglichen Elementen auch ein mietrechtliches Element.Beck’scher Online-Kommentar zum BGB, Stand 1. August 2010, § 611 Rn. 18. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH ist auch der Application-Service-Providing-Vertrag, also ein Vertrag, der die Bereitstellung oder die Gebrauchsüberlassung von Software und Anwendungen über das Internet oder andere Netze zum Inhalt hat, im Regelfall als Mietvertrag einzuordnen.BGH, Urteil vom 4. März 2010 – III ZR 79/09 –, Volltext. Im Vordergrund dieses Vertrages steht nach Ansicht des BGH die (Online-)Nutzung fremder (Standard-)Software, die in aller Regel nicht nur einem, sondern einer Vielzahl von Kunden zur Verfügung gestellt wird. Somit sei die (entgeltliche) Gebrauchsüberlassung als Schwerpunkt des Vertrages anzusehen, weshalb ein derartiger Vertrag als Mietvertrag im Sinne der §  ff. BGB eingeordnet worden ist.BGH, Beschluss vom 15. November 2006 – XII ZR 120/04 –, Volltext.

Das sehr umfangreiche und differenzierte deutsche Miet- und Pachtrecht wird schon wegen seines Umfangs als schwer verständlich empfunden, geht dafür aber differenziert auf einzelne Lebenssachverhalte ein.

Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften (nicht nur vorübergehenden) Vermietung von Wohnraum bestehen viele zwingende gesetzliche Vorschriften; solche gesetzliche Regelungen können nicht wirksam in einem Mietvertrag abgeändert werden. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für die Gestaltung von vorformulierten Mietverträgen genaue Regeln aufgestellt ( BGB), die von jedem Vertragsanwender genau beachtet werden müssen.

Nicht Bestandteil des Mietvertrages, aber gängige Praxis bei der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls.

Untervermietung

Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M1 bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es M1 möglich, seinerseits die Mietsache zu vermieten. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung) regeln und BGB. Als Untervermietung wird dann das Rechtsverhältnis zwischen ihm (M1) und seinem Mieter M2 bezeichnet; insoweit ist M1 Vermieter des M2. Es heißt dann, dass M2 bei M1 zur Untermiete wohnt. An einem solchen Vertrag kann M1 insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit M2 in Wohngemeinschaft leben, in Zeiten vorübergehender Abwesenheit die Mieträume (bei nämlich unveränderter Zahlungspflicht gegenüber V) nicht leerstehen lassen will oder ein ungenutztes Zimmer zum Beispiel aus finanziellen Gründen vermieten will. In vielen Mietverträgen (betreffend das Verhältnis zwischen V und M1) wird das Recht des M1, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen; entsprechende Klauseln sind jedoch nach Abs. 3 BGB unwirksam. Allerdings kann eine Untervermietung durch V unter bestimmten Voraussetzungen nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB untersagt werden.

Verpflichtungen der Parteien Vermieter Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Allerdings wird in der Praxis zumeist vereinbart, dass ein Teil dieser Lasten (wie Grundsteuern) auf den Mieter umgelegt wird.Dirk Looschelders: Schuldrecht. Besonderer Teil. 2013, S. 146–150.

Stehen der Gebrauchsüberlassung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegen, wie das Fehlen einer Bau- oder Nutzungsgenehmigung, so liegt ein Fall der Unmöglichkeit vor.OLG Hamm, Urteil vom 8. November 2011 – I-7 U 43/11 –, Volltext. Auch wenn die Wirksamkeit des Mietvertrages gemäß BGB hiervon unberührt bleibt, so wird der Vermieter von seiner synallagmatischen Leistungspflicht zur Gewährung des Mietgebrauchs frei und verliert gemäß BGB den Anspruch auf die Gegenleistung.

Mieter Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten ( Abs. 2 BGB) und ihm die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter das dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen ( Abs. 1 BGB). Unterlässt der Mieter die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 BGB).

Mietverhältnisse über Wohnraum In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung in gemieteten Wohnräumen, das verschafft der Wohnraummiete besondere praktische Bedeutung. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt sie ausführlich und stärkt die Rechte des Wohnraummieters (soziales Mietrecht). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) unterfällt das Besitzrecht des Mieters an einer gemieteten Wohnung dem Schutz des Eigentumsgrundrechts aus .BVerfG, Beschluss vom 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93 –, Volltext.Saarländisches OLG, Urteil vom 11. Mai 2023 – 4 U 57/22 –, Volltext, Rn. 21 = MDR 2023, 1319 (1320).

Änderungen zum 1. Januar 1983 Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (MWoErhG) vom 20. Dezember 1982 (), mit dem auch in das BGB eingefügt worden ist, sollte „marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten mehr Geltung verschafft“ werden, der „sozialen Bedeutung des Mietverhältnisses für die Mieter Rechnung getragen, als auch die Interessen des Vermieters an der Wirtschaftlichkeit der Wohnungen berücksichtigt“ werden und die unübersichtliche Rechtslage zur Mietkaution sollte bereinigt und ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite geschaffen werden (Gesetzesbegründung Bundesdrucksache 9/2079 S. 1 f).

Wichtigste Änderungen waren: Einführung von Staffelmietenverträgen für Neu- und Altbauten um eine raschere Anpassung der Mieten an die Marktentwicklung zu ermöglichen. Einführung von Zeitmietverträgen über maximal 5 Jahre für Wohnungen, die wegen künftigen Eigenbedarfs oder beabsichtigten Baumaßnahmen leer stehen. Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen. Anpassung der Vergleichsmieten an den durchschnittlichen Mietabschlüssen der letzten drei Jahre. Dabei ist eine Steigerung bis zu 30 Prozent in drei Jahren erlaubt. Vereinfachung des außergerichtlichen Mieterhöhungsverfahrens.

Änderungen zum 1. September 2001 Den einfachen Zeitmietvertrag gibt es nicht mehr. An seine Stelle tritt der qualifizierte Zeitmietvertrag: In ihm muss begründet sein, warum das Mietverhältnis befristet ist (zum Beispiel Eigenbedarf). Fehlt dies, so gilt der Vertrag automatisch unbefristet. Es gibt spezielle Staffel- und Indexmieten, bei diesen wird die Miete automatisch erhöht bzw. einem Index angepasst. Behindertengerechter Umbau: Bei berechtigtem Bedarf kann die Zustimmung vom Vermieter verlangt werden. Der Vermieter kann aber für den Fall eines Rückbaus zusätzliche Sicherheiten verlangen. Stirbt der Mieter, tritt der Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Das gilt auch für nichteheliche Lebensgemeinschaften. Drei Jahre muss der Käufer einer in eine Eigentumswohnung gewandelten Mietwohnung warten, bis er wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Abweichend davon kann durch Landesrecht diese Frist bis auf zehn Jahre verlängert sein. Dem Mieter stehen die Zinsen der Mietkaution auch dann zu, wenn sie der Vermieter zu einem höheren als dem üblichen Zinssatz angelegt hat. Der Mieter hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten ( Abs. 1 BGB).

Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) 2013 Zum 1. Mai 2013 trat eine weitere Mietrechtsänderung in Kraft, die am 1. Februar 2013 den Bundesrat passiert hatte. Die Novellierung des Mietrechts betrifft im Wesentlichen vier Regelungskomplexe: die energetische Gebäudesanierung, das Vorgehen gegen Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zudem können die Länder den Anstieg von Bestandsmieten in Regionen mit Wohnungsknappheit nach BGB innerhalb von drei Jahren von 20 auf 15 Prozent herabsetzen. Erstmals gesetzlich geregelt wird auch das Contracting, für das der Gesetzgeber den neuen Paragraphen BGB geschaffen hat.

Die wichtigsten Änderungen 2013:

Sofern die Wohnung weiterhin nutzbar ist, wirken sich energetische Modernisierungen erst ab dem 4. Monat mietmindernd aus. Die energetische Modernisierung (in Bezug auf die Mietsache) rechtfertigt eine Mieterhöhung und findet stärkere Berücksichtigung im Mietspiegel. Die Modernisierungsankündigung wird um den Hinweis ergänzt, dass der Mieter ab Zugang der Ankündigung einen Monat Zeit hat, Härtegründe ins Feld zu führen ( BGB).