Het huurrecht is het onderdeel van het Nederlands burgerlijk recht dat zich bezighoudt met de huurovereenkomst in het algemeen. Het huurrecht is van toepassing op alle soorten huurovereenkomsten, dus niet alleen de huur van bijvoorbeeld een huis of kamer. Er is wel een aparte afdeling voor de huur van woonruimte, dat wordt gezien als een bijzondere vorm van huur.

Wettelijke definitie De huurovereenkomst wordt geregeld in titel 4 (art. 201-310)http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290#Boek7_Titeldeel4 van Boek 7 van het Nederlandse Burgerlijk Wetboek, Bijzondere overeenkomsten. Daarbij zijn ook de algemene regels voor de overeenkomst in Boek 6 van belang.

Definitie huurovereenkomst (art. 7:201 B.W.): Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Van huur is sprake als de ene partij: de verhuurder het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij: de huurder die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De wet maakt hierbij uitdrukkelijk een uitzondering voor de pacht. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond valt die niet onder de huurovereenkomst. Een andere uitzondering is het zakelijk recht van gebruik en bewoning. Onder dit recht kan eveneens een zaak (woning) aan een andere partij in gebruik worden verstrekt, waarbij de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie. In dit geval gelden de bepalingen van het huurrecht niet, hoewel de overeenkomst voldoet aan de wettelijke definitie van een huurovereenkomst.

Voor de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is of niet, is de tekst van de schriftelijke overeenkomst uiteindelijk niet doorslaggevend maar datgene wat feitelijk wordt uitgevoerd. Als de overeenkomst in de praktijk voldoet aan de wettelijke definitie, is sprake van een huurovereenkomst. Partijen kunnen bijvoorbeeld spreken over lease, of in de schriftelijke overeenkomst kan 'lease contract' staan, als in de praktijk de overeenkomst voldoet aan de definitie van de huurovereenkomst in de wet, dan is sprake van een huurovereenkomst en is er wettelijke bescherming.

Algemene regels De wet geeft na de definitie eerst een aantal regels die voor iedere huurovereenkomst gelden. Deze regels zijn over het algemeen van regelend recht. Partijen mogen ervan afwijken. Doen ze dat niet, dan gelden de regels van de wet.

De regelgeving is van toepassing op alle soorten huurovereenkomsten; men kan een auto huren, een wasmachine, een parkeerplaats, een kano enz.. Bij dergelijke huurovereenkomsten is het in het algemeen niet nodig om de positie van de huurder te beschermen met wettelijke regels. Bij de huur van woonruimte is daar wel voor gekozen omdat een grote groep huurders zich door het gebrek aan woonruimte in een structureel zwakkere positie bevindt dan de professionele verhuurder.

Verplichtingen van de verhuurder De verplichtingen van de verhuurder zijn wettelijk geregeld in afd. 7.4.2 BW

De verhuurder moet de zaak ter beschikking stellen en laten aan de huurder voor gebruik (art. 7:203 BW). Dit moet tijdig gebeuren, anders is de verhuurder schadeplichtig zonder ingebrekestelling, omdat dan gewoonlijk een fatale termijn is geschonden (art. 6:83 sub a BW). De verhuurder dient in te staan voor gebreken, die niet aan de huurder zijn toe te rekenen (art. 7:204-210 BW). Immateriële gebreken, zoals overlast en het niet plegen van preventief onderhoud vallen er ook onder. De verhuurder is verplicht het verhuurde in een redelijke staat van onderhoud te houden en het zogenaamde 'groot onderhoud' te verrichten. Het 'klein onderhoud' komt voor rekening van de huurder op grond van art. 7:217 BW (art. 7:206 lid 2 BW). Ontstaan er gebreken, is verhuurder gehouden de gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk of naar objectieve maatstaven niet van verhuurder kan worden gevergd omdat het te duur is (art. 7:206 lid 1 BW). Deze plicht ontstaat pas als de huurder daarom heeft verzocht.

Bij niet-naleving van deze plicht, kan de huurder drie vorderingen instellen:

1. Gedeeltelijke (partiële) ontbinding (art. 7:207 BW): na kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder, vermindering van de huurprijs te vorderen (lid 1) overeenkomstig art. 6:270 BW (rechtsregel van arrest Van Bommel/Ruijgrok).

2. Gehele ontbinding (art. 7:210 BW in combinatie met art. 6:267 BW), wanneer de verhuurder niet op grond van art. 7:206 BW verplicht is het gebrek te verhelpen.

3. Recht op schadevergoeding (art. 7:208 BW): bij een later gebrek dat aan de verhuurder is toe te rekenen of bij een eerder gebrek, dat hij heeft verzwegen of waarover hij heeft gelogen.

Ook kan huurder na verhuurder te hebben gemaand de gebreken zelf (doen) herstellen en de kosten bij verhuurder terugvorderen (art. 7:206 lid 3 BW) of de huurprijs verminderen (art. 7:207 lid 1 BW).

De verhuurder moet de huurder vrijwaren tegen rechtsstoornis door derden (art. 7:211 juncto (in combinatie met) art. 7:204 lid 2 BW).: wanneer de verhuurder in zijn gebruik van de gehuurde zaak wordt verstoord, is er sprake van een gebrek (art. 7:204 lid 3 BW). Nadat de huurder het hem heeft meegedeeld, is de verhuurder verplicht zich in een rechtsgeding tussen de huurder en een derde te voegen, om de belangen van de huurder te verdedigen (art. 7:211 lid 1 BW). De huurder blijft wel procespartij (art. 212 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).

Wanneer de verhuurder deze verplichting niet nakomt, zijn de kosten voor zijn rekening (art. 7:211 lid 2 BW).

Verplichtingen van de huurder

A. Voldoen van de huurprijs (art. 7:212 BW): het gaat hierbij om een fatale termijn (art. 6:83 sub a BW), waarbij het verzuim automatisch intreedt zonder voorafgaande ingebrekestelling (aanmaning), tenzij de betalingstermijn een andere strekking heeft. De huurder hoeft dus niet eerst herinnerd te worden aan zijn huurachterstand. Na twee maanden huurachterstand kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Huurverplichtingen zijn namelijk "voortdurend" van aard en moeten per termijn betaald worden (meestal maandelijks) en daarom levert het niet op tijd betalen van de huur al verzuim op, zonder dat eerst een ingebrekestelling vereist is.

Wanbetaling met betrekking tot de huurprijs valt onder wanprestatie (art. 6:74 BW). De huurder heeft hiertegen een vijftal verweren: opschortingsrecht (art. 6:52 e.v. BW en art. 6:262 e.v. BW): de verhuurder schendt zijn verplichting uit de overeenkomst (voldoende samenhang in de zin van art. 6:52 lid 2 BW vereist). Slechts uitstel is mogelijk van de eigen verplichting. Crediteurs (schuldeisers) verzuim (art. 6:59 – 61 en 6:266 BW): de verhuurder maakt nakoming door de huurder onmogelijk, bijvoorbeeld door geen rekeningnummer te verstrekken, met als gevolg dat de huurder de huurprijs niet kan betalen. In reconventie (tegeneis bij een rechtszaak) ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Er is sprake van verrekening o.g.v. art. 7:206 lid 3 BW (de verhuurder is met het verhelpen van de gebreken in verzuim en de huurder doet zelf en laat de kosten hiervan in mindering brengen op de huurprijs). Er is sprake van betalingsonmacht (overmacht)

B. Goed huurdersschap brengt mee dat men zich als een goed huurder dient te gedragen (art. 7:213 BW), niet alleen in het gehuurde maar ook in de directe omgeving, niet alleen tegenover anderen in en om het gehuurde, ook tegenover de verhuurder. Het kan ook gaan om gedragingen die niet direct met het huurderschap te maken hebben, zoals het uitschelden en bedreigen van anderen. 'Goed huurderschap' betreft een open norm en is uitgewerkt in diverse bepalingen, zoals overlast door andere huurder(s). Dit levert een gebrek op aan de huurovereenkomst in de zin van art. 7:204 BW. De huurder is ook aansprakelijk voor gedragingen van anderen die met toestemming van huurder in of op het door hem gehuurde aanwezig zijn. (art. 7:219 BW).

Er zijn in dat geval een aantal mogelijkheden: - Degene die last heeft van gedragingen kan tegen de huurder die overlast veroorzaakt, een vordering op grond van onrechtmatige daad instellen (art. 6:162 BW). Er kan in zo’n geval schadevergoeding geclaimd worden. - Als er een gemeenschappelijke verhuurder is, kan degene die last heeft van gedrag van een andere huurder tegenover de gemeenschappelijke verhuurder stellen, dat sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW., dat veroorzaakt is door zijn andere huurder. De gemeenschappelijke verhuurder kan dan tegenover de veroorzaker (huurder) stellen dat hij zijn verplichting uit goed huurderschap niet nakomt (art. 7:213 BW).

Als sprake is van overlast vanuit woonruimte, kan via de publiekrechtelijke weg de burgemeester van de betreffende gemeente een “overlastpand” sluiten op grond van art. 174a Gemeentewet (Wet VictorDe naam van deze initiatiefwet is een blijk van waardering voor de actie van de politie van Rotterdam/Rijnmond, genaamd operatie Victor, om de drugsoverlast met name in de wijk Spangen tegen te gaan.). Daarna kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op grond van art. 7:231 lid 2 BW.

C. Gebruik overeenkomstig de (contractuele) bestemming (art. 7:214 BW): wanneer het gehuurde wordt gebruikt in strijd met de bestemming, dan is dat wanprestatie dat voor ontbinding in aanmerking komt. Je mag bijvoorbeeld niet een gehuurde woonruimte gebruiken als bedrijfsruimte en andersom ook niet.

De huurder is niet bevoegd veranderingen aan het gehuurde aan te brengen, tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven (art. 7:215 lid 1 BW) en bij het einde van de huurovereenkomst zonder “noemenswaardige kosten kunnen worden verwijderd” (art. 7:215 lid 1 BW). Het gaat hier bij de huur van woonruimte om (zeer) geringe veranderingen zoals het aanbrengen van een zonnescherm, gordijnrails, luxaflex, buitenverlichting, badkamerkastjes enzovoort. Zulke veranderingen kunnen dus zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder worden aangebracht.

Het begrip zonder noemenswaardige kosten slaat op het geval, dat de verhuurder het niet veel geld zou kosten om de zaken te verwijderen na het einde van de huurovereenkomst. Deze niet-noemenswaardige kosten komen dan voor rekening van de verhuurder.

Bij huur van woonruimte geeft de verhuurder in de regel binnen acht weken toestemming voor het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, als deze de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (art. 7:215 lid 2 BW). Wanneer de verhuurder geen toestemming hiervoor geeft, kan de huurder naar de rechter stappen en van de rechter vervangende toestemming vragen (art. 7:215 lid 2 BW). De rechter geeft in de regel toestemming als de verhuurder aan de huurder van de woonruimte naar objectieve maatstaven toestemming had moeten geven (art. 7:215 lid 4 BW) of als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde pand door de huurder, het woongenot verhogen en geen zwaarwegende bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen van de veranderingen verzetten (lid 4 laatste zin).

De huurder is gedurende de hele looptijd van de huur bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen weg te nemen en het gehuurde in oude staat te (laten) herstellen: ius tollendi = wegneemrecht.

De huurder is aansprakelijk voor door hem aangerichte schade (art. 7:218 lid 1 BW). De beginstaat van het gehuurde wordt vermoed in onbeschadigde staat te zijn en de huurder kan hiertegen tegenbewijs leveren, dat hij het beschadigd heeft ontvangen. (art. 7:218 lid 3 BW). Een huurder is ook aansprakelijk voor schade die door derden is veroorzaakt (art. 7:219 BW).