Wohnungseigentum ist im deutschen Recht das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört ( Abs. 5 des Bewertungsgesetzes). Es wird durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch begründet, jede Wohnung erhält bei der Entstehung ein eigenes Grundbuchblatt und kann deshalb wie jede andere Immobilie verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden.
Allgemeines In Deutschland kann der Bürger bei Wohnimmobilien unterscheiden zwischen Mietwohnung (überwiegend im Mehrfamilienhaus) oder Wohneigentum (Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus). Bei der Mietwohnung gilt Mietrecht, bei Wohneigentum ist Eigentumsrecht anzuwenden, das bei Wohnungseigentum durch das Spezialgesetz des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) umgesetzt wird. Wirtschaftlich sind als Entscheidungskriterium bei der Mietwohnung deren Miete und Nebenkosten maßgeblich, bei Wohneigentum dessen Kaufpreis und Nebenkosten beim Grundstückskauf; für beide Wohnformen ist die Lage von Bedeutung.
Die Wohnung im Wohnungseigentum wird umgangssprachlich auch als Eigentumswohnung bezeichnet. In Deutschland verfügten im Jahre 2011 Privatpersonen als Eigentümer über 84,6 % der Wohngebäude und über 58,4 % der Wohnungen. Dies ist damit die am stärksten vertretene Eigentumsform. Am zweithäufigsten treten Wohnungseigentumsgemeinschaften in Erscheinung, ihr Anteil an den Gebäuden liegt bei 9,5 %. Zusammen machen Eigentumswohnungen 22,4 % des gesamten Wohnungsbestands aus.Statistisches Bundesamt, Erste Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung, 2011, S. 14
Geschichte Als Vorläufer des Wohnungseigentums gilt das Stockwerkseigentum. Es entwickelte sich in Europa im beginnenden Mittelalter schon von dem Zeitpunkt an, als begonnen wurde, Häuser höher als mit einem Erdgeschoss zu bauen.Marcus Janek, Wohnungseigentum in der Tschechischen Republik, 2003, S. 17 Das traf insbesondere auf Mitteleuropa, Frankreich und Italien zu. Es handelte sich um ein besonders ausgestaltetes Miteigentum mehrerer Privatpersonen, das in einzelnen Ländern des Deutschen Reichs noch bis in das 19. Jahrhundert galt.
Bis zum Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) im Januar 1900 war Stockwerkseigentum möglich.Michael Timme, Wohnungseigentum - Ein Abriss zu Geschichte, Gegenwart und Zukunft, in: Festschrift für W. E. Voß, Göttingen 2005, S. 297–312 Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen „Händelhaus“ (in Süddeutschland: „Streithäuser“), weil häufig Streit zwischen den Eigentümern vorgekommen sein soll.Jürgen F. Baur/Rolf Stürner, Sachenrecht, 2009, S. 331 Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden. Das vor dem BGB begründete Stockwerkseigentum ist bestehen geblieben ( EGBGB), neues Stockwerkseigentum kann aber nicht mehr begründet werden.
Das BGB definiert allerdings ein auf einem Grundstück befindliches Gebäude als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks (, BGB). Wesentliche Bestandteile teilen jedoch das rechtliche Schicksal des Grundstücks, also können im Umkehrschluss keine Rechte an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks begründet werden (). Somit wird der Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetzes auch Eigentümer des wesentlichen Bestandteils ( BGB). Der bisherige Eigentümer des wesentlichen Bestandteils kann auch keinen Herausgabeanspruch gemäß BGB geltend machen, denn wesentliche Bestandteile sind sonderrechtsunfähig, und an ihnen bestehende Rechte gehen unter.
Bereits nach dem Ersten Weltkrieg wurde im Januar 1919 mit der Erbbaurechtsverordnung (heute: Erbbaurechtsgesetz) die Möglichkeit geschaffen, auf einem fremden Grundstück ein grundbuchlich gesichertes eigenes Bauwerk zu errichten, wenn auch nur für einen bestimmten Zeitraum (typischerweise 99 Jahre). Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde die Auffassung vertreten, der große Wohnraumbedarf zwinge dazu, Lösungen zu finden, mit denen Wohnraumsuchende an der Finanzierung der Schaffung von Wohnraum (Neubau, Ausbau, Wiederaufbau) beteiligt werden, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten könnten. Dies wurde mit dem „Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (WEG) vom 15. März 1951 ermöglicht. Das WEG schuf für das Wohnungseigentum das Rechtsinstitut des grundstücksgleichen Rechts, wodurch auf das Wohnungseigentum die für Grundstücke geltenden Vorschriften, insbesondere das Grundstücksrecht des BGB (§ ff. BGB) anwendbar sind.
Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechtes zum 1. Juli 2007 wurde eine gegenständliche beschränkte Rechtsfähigkeit (Teilrechtsfähigkeit) der Eigentümergemeinschaft gesetzlich berücksichtigt (§ 10 Abs. 6 WEG (alt)), die bereits zwei Jahre zuvor durch die Rechtsprechung anerkannt worden war.BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005, Az.: Außerdem wurde die Außenhaftung der Mitglieder beschränkt, das gerichtliche Verfahren auf das Klageverfahren nach der Zivilprozessordnung umgestellt statt des bisherigen Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit ( WEG), die Gemeinschaft zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet ( Abs. 7 WEG) und die Möglichkeit geschaffen, in bestimmten Fällen von starren Regeln der Gemeinschaftsordnung durch 3/4-Mehrheitsbeschlüsse abzuweichen ( Abs. 4 und Abs. 2 WEG).
Seit der letzten Reform des Wohnungeigentumsrechtes zum 1. Dezember 2020 ist die Eigentümergemeinschaft ein voll rechtsfähiger Verband. Sie kann nun auch Rechte erwerben und Pflichten eingehen, die sich nicht im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums befinden ( Abs. 1 WEG). Die Eigentümergemeinschaft wird nun durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ( Abs. 1 WEG).
Rechtsfragen Inhalt Das Wohnungseigentum besteht gemäß Abs. 2 WEG am Sondereigentum an den Räumen der Wohnung und aus dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen). Diese Legaldefinition erfasst nicht das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, es gehört jedoch ebenfalls dazu.Eckhart Pick, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, Einl. Rn. 63
Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses liegen als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen Mehrhausanlage.Zur Mehrhausanlage: Martin Häublein, Mehrhausanlagen und Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, in: Zeitschrift für Wohnungseigentumsrecht (ZWE) 2010, S. 149 ff. Stets verbunden mit der Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und an den konstruktiv notwendigen Teilen der Gebäude. Für das Miteigentum gelten nach Abs. 1 WEG die Bestimmungen des BGB entsprechend. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel angegeben.
Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches jedem Wohnungseigentümer das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen ( WEG) und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.
Sondereigentum
Das Sondereigentum ist das (Allein-)Eigentum an den Räumen einer Wohnung.Christian Armbrüster, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, § 1 Rn. 14 Es steht regelmäßig in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide zusammen (Sondereigentum und Miteigentumsanteil) bilden das Wohnungseigentum ( Abs. 2 WEG).Christian Armbrüster, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, § 1 Rn 13.; Michael Timme, in: Michael Timme (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar. 2010, § 1 Rn 93. Welche Räume zu einem Sondereigentum gehören, ist in der Teilungserklärung bzw. im Einräumungsvertrag festgelegt. Diese Festlegung kann aber nicht ohne Einschränkung getroffen werden, denn nicht alle Räume sind sondereigentumsfähig; es gibt Räume, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen müssen ( Abs. 2 WEG).Christian Armbrüster, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, § 1 Rn 25 f.
Mit Sondereigentum wird auch ohne Bezug auf die jeweilige Wohnung (Einheit) die Summe aller im Sondereigentum stehenden Räume einer Wohnanlage bezeichnet (vgl. Abs. 5 WEG).
Teileigentum Bei Teileigentum – als Parallelbegriff zu Wohnungseigentum – handelt es sich beim Sondereigentum nicht um Wohnräume, sondern um „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“, z. B. Ladengeschäfte, Geschäftsräume oder Räume für sonstige gewerbliche Zwecke ( Abs. 3 WEG). Hierfür gelten die gleichen Vorschriften wie für das Wohnungseigentum ( Abs. 6 WEG). Neben den (gleichstehenden) Begriffen Wohnungseigentum und Teileigentum müssen die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum richtig zugeordnet werden, weil davon u. a. die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht für die Instandhaltung abhängt.
Gemeinschaftseigentum Das WEG spricht vom gemeinschaftlichen Eigentum ( Abs. 5 WEG), die Praxis einfach vom Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zunächst das eigentliche Grundstück (Grund und Boden) und (mindestens) die konstruktiv notwendigen (oder das Äußere prägende) Teile der Gebäude, in denen Sondereigentum liegt. Konstruktiv notwendig sind z. B. Fundament, Außenwände, Geschossdecken, Dach, tragende oder aussteifende Innenwände, Fenster und Türen (soweit nicht beide Seiten der Fenster und Türen innerhalb der gleichen Wohnung liegen). Soweit es auf dem Grundstück weitere Gebäude ohne Sondereigentum darin gibt, z. B. Nebengebäude, gehören diese vollständig zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem gehören zum Gemeinschaftseigentum gemeinsam genutzte Gebäudeteile und Anlagen wie z. B. Treppen, Eingangsbereiche, gemeinsamer Heizungskeller, gemeinschaftliche Haustechnik, Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser usw.
Das Verwaltungsvermögen ist ein gemeinschaftliches Sondervermögen, das nicht dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet wird, da dieses nicht den Eigentümern gehört, sondern der Gemeinschaft der Eigentümer ( Abs. 7 WEG). Zum Verwaltungsvermögen gehören die Finanzmittel (auch Instandhaltungsrücklage) der Gemeinschaft und auch deren Schulden, Anschaffungen der Gemeinschaft wie z. B. Leitern, Werkzeuge, der Rasenmäher oder das Heizöl im Tank. Ausgenommen davon sind jedoch von der Gemeinschaft erworbene Sachen, die durch Einbau wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden.Michael Klein, in: Johannes Bärmann/Eckhart Pick/Werner Merle (Hrsg.), Wohnungseigentumsgesetz - Kommentar, 2010, § 10 Rn 288
Vorkaufsrecht des Mieters Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter gemäß Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Dem Mieter steht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Schadensersatzanspruch zu, wenn ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az.: VIII ZR 51/14
Anwendung des übrigen Rechts Da Wohnungseigentum und Teileigentum als grundstücksgleiche Rechte gelten, gilt für beide das gesamte Grundstücks- und Grundbuchrecht. Deshalb sind beim Erwerb, der Belastung, Verwaltung und der Veräußerung diese Rechtsgebiete entsprechend anzuwenden. Anstatt eines Grundbuchs gibt es ein Wohnungsgrundbuch und ein Teileigentumsgrundbuch, die dieselben Abteilungen wie ein Grundbuch aufweisen. Es ist jedoch nicht möglich, den Besitz von Wohnungseigentum einseitig aufzugeben (Dereliktion).