Offener Immobilienfonds

mini|250px|Das Hamburger Chilehaus gehört einem offenen Immobilienfonds Offene Immobilienfonds (OIF) sind offene Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Neben offenen Immobilienfonds gibt es geschlossene Immobilienfonds.

Merkmale

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen, welches je nach Fondsgröße auf eine bestimmte Anzahl an Immobilien verteilt werden muss. Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 % des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 % steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 % des Fondsvermögens ausmacht. Das Risiko, dass dies geschieht, wird Aussetzrisiko genannt, bei der Anlegerberatung muss der Anleger ungefragt über dieses Risiko aufgeklärt werden.BGH, Urteil vom 29. April 2014 – XI ZR 130/13 (pdf).

Das Fondsvermögen wird von einer KVG, einer sogenannten Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Die KVG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KVG vertreten.

Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden (aus der Sicht des Fonds eine sogenannte „Anteilsrücknahme“) als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen.

Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet. Zur Minderung des Problems gilt ab April 2011 für große Anleger eine 2-jährige Mindesthaltefrist und eine einjährige Kündigungsfrist (siehe unten).

Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann je nach Struktur des Fonds steuerliche Vorteile bieten. Ein Teil des Gewinns eines Immobilienfonds basiert auf Wertsteigerungen der Objekte. Dieser Teil ist steuerfrei. Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Werden diese Einkünfte in Ländern erzielt, mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, so sind diese – eventuell unter Beachtung des Progressionsvorbehalts – steuerfrei. Immobilienfonds, die nur im Ausland investiert sind, können auf diese Weise Ausschüttungen mit bis zu 100 % Steuerfreiheit erzielen.

Fondsvermögen Die Fonds sammeln Geld für gewerbliche Liegenschaften wie Bürohäuser, Einkaufszentren, Hotels und Stadtquartiere. Wohnimmobilien spielen nur eine marginale Rolle. Es wird sowohl in bestehende Immobilien als auch in Projektentwicklungen investiert. Die Fonds verfügen oft über mehr als 150 bebaute und unbebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte an verschiedenen Standorten.

Die Liegenschaften werden nach dem Prinzip der Risikostreuung ausgewählt. Ein offener Immobilienfonds muss mindestens zehn verschiedene Objekte besitzen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs darf kein Objekt mehr als 15 % des Fondsvermögens betragen. Es dürfen höchstens 20 % in Grundstücke im Zustand der Bebauung, 30 % in Gebäude in Ländern mit Fremdwährungen ohne Absicherung des Währungsrisikos und 20 % in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften investiert werden. Bis zu 49 % des Fondsvermögens dürfen für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, an denen das Fondsmanagement eine Kapitalmehrheit besitzt, verwendet werden.

Zu den prominenten Gebäuden im Besitz offener Immobilienfonds zählen das Chilehaus und der ABC-Bogen in Hamburg, die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin, die Polygon-City in Ratingen, das Le Centorial und das La Defense Espace 21 in Paris, das Haagse-Poort-Gebäude in Den Haag, das Almada-Forum in Lissabon, das Radisson-SAS-Hotel in Brüssel, das Bürogebäude 444 North Michigan Avenue an der Magnificent Mile in Chicago, das Bürogebäude 140 Broadway in New York City und das Platinum in Shanghai.

Ihr Wert wird nicht nach Marktpreisen ermittelt. Unabhängige Sachverständige schätzen den Verkehrswert ein. Er richtet sich nach dem Ertragswert entsprechend der deutschen Wertermittlungsverordnung. Alle den Wert beeinflussenden wirtschaftlichen und rechtlichen Aspekte, u. a. Marktkonformität und Nachhaltigkeit der Mieten, werden dabei einbezogen. Bei der Einschätzung haben die Gutachter einen gewissen Spielraum.

Um liquide zu sein, sind die Fonds verpflichtet, zwischen 5 % und 49 % Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen zu halten. Kredite dürfen jedoch nur für bis zu 50 % des Immobilienbestands des Fonds aufgenommen werden.

Anteilscheine Anteile am Fondsvermögen werden nach des deutschen Investmentgesetzes in Form von Anteilscheinen verbrieft. Diese Anteilscheine können vom Publikum erworben werden. Die Anzahl der Anteilscheine kann entsprechend der Nachfrage gesteigert werden. Einzelne Fonds haben mehr als 20 Millionen Anteilscheine im Umlauf. Sie sind übertragbar und müssen auf Wunsch des Besitzers von der Kapitalanlagegesellschaft zurückgenommen werden. Die Gesellschaft kann allerdings in den Vertragsbedingungen die Aussetzung der Anteilsrücknahme unter bestimmten Bedingungen vorsehen. Zudem kann die BaFin zum Schutz der Anteilseigner die Aussetzung der Anteilsrücknahme anordnen. Die Rücknahmepreise werden von der Kapitalanlagegesellschaft oder einer Depotbank errechnet und börsentäglich veröffentlicht. Dabei wird das Nettofondsvermögen durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile dividiert. Das Nettofondsvermögen setzt sich aus dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert der vom Fonds erworbenen Immobilien und der Liquidität, abzüglich aller Verbindlichkeiten und Rückstellungen, zusammen.

Ausschüttung Die Mieteinnahmen und andere Erträge werden nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der Absetzung für Abnutzung einmal jährlich an die Inhaber der Anteilscheine ausgeschüttet. Thesaurierende Immobilienfonds investieren dagegen Mieteinnahmen und andere Erträge automatisch in neue Liegenschaften. Die Investitionen nutzen den Anteilseignern ebenfalls, denn sie steigern den Wert der Anteilscheine.

Wertentwicklung Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds wird von der jährlichen Ausschüttung und der Wertentwicklung der Anteilscheine bestimmt. Zwischen 1975 und 2003 bewegte sich die jährliche Wertentwicklung offener Immobilienfonds nach Berechnungen des BVI Bundesverbandes Investment und Asset Management zwischen +5,6 % und +3,3 %. Einen Höhepunkt erreichte sie 1992 mit 9,4 %.

Im Jahr 2006 erwirtschaftete erstmals ein offener Immobilienfonds Verluste.

Fondsmanagement Um die Verwaltung eines Fonds kümmert sich treuhänderisch die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Dabei wird unter Verwaltung die Vermögensverwaltung verstanden, nicht die Bewirtschaftung der Gebäude. Für ihre Tätigkeit berechnet sie dem Anleger Gebühren, u. a. einen einmaligen Ausgabeaufschlag von 5 % bis 5,5 %. Die KVG muss in Deutschland die Rechtsform einer Aktiengesellschaft oder einer GmbH oder einer GmbH & Co. KG (Kapitalgesellschaft) haben und über ein ausreichendes Eigenkapital verfügen. Will sie einen Fonds auflegen, muss sie 125.000 oder 300.000 € Anfangskapital besitzen. Das Geld muss vollständig eingezahlt sein. Übersteigt das Fondsvermögen 250 Mio. €, muss die KVG weitere Eigenmittel in Höhe von mindestens 0,02 % der den Betrag übersteigenden Summe aufbringen.

Eingeschränkter Anlegerschutz Auch wenn Offene Immobilienfonds reguliert sind, bieten sie Privatanlegern nur eingeschränkten Schutz. Insbesondere besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft offene Immobilienfonds schließt, wenn die Anleger sehr viel Kapital gleichzeitig ausgezahlt bekommen möchten. Verkäufe von Immobilien, die die Fondsgesellschaften in solchen Fällen unter Zeitdruck durchführen müssen, führten in der Vergangenheit zu erheblichen Verlusten für die Anleger (siehe auch Abschnitt „Geschichte“).

Geschichte

Offene Immobilienfonds wurden 1938 erstmals in der Schweiz aufgelegt. 1959 legten die Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank sowie die Bayerische Vereinsbank einen ersten Fonds dieses Typs in Deutschland auf. Nach der Einführung eines gesicherten rechtlichen Rahmens 1969 wuchs die Beliebtheit der offenen Immobilienfonds. Zwischen 1972 und 2006 stieg ihre Anzahl in Deutschland von acht auf 31. Es gibt den Fondstyp inzwischen auch in Spanien, Österreich (seit 2004) und Frankreich (seit 2006, Organisme de placement collectif dans l’immobilier – OPCI). Fondskrise 2004 Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als regelrechter Gewinngarant. Zwischen Januar 2000 und Juli 2003 legten ihre Kurse in Deutschland um bis zu 4,8 % jährlich zu, das Mittelfeld kam auf durchschnittlich knapp 4 % jährlich. Kein einziger Fonds meldete Verluste. Als besonders sicher galten Fonds mit langfristigen Mietverträgen. Wenn ihre Restlaufzeit zehn oder 20 Jahre betrug, war eine Wertberichtigung der Zertifikate unwahrscheinlich und die Investoren waren vom Auf und Ab am Immobilienmarkt geschützt. Seit Anfang 2004 gerieten die auf deutsche Immobilien konzentrierten offenen Fonds zunehmend in Schwierigkeiten, weil viele Bürogebäude mit stagnierenden und fallenden Mieten kämpften oder kaum vermietbar waren. Die Ausschüttungen der betroffenen Fonds verringerten sich. Aus Angst vor einer Abwertung des Verkehrswerts wurden oft mehr Immobilienzertifikate zurückgegeben als liquide Mittel bei den Kapitalanlagegesellschaften vorhanden waren. Davon nicht betroffen waren zunächst offene Immobilienfonds, die vor allem auf den Erwerb von Liegenschaften in ausländischen Wachstumsmärkten setzten. Sie konnten zur gleichen Zeit Mittelzuflüsse verbuchen.

Entwicklung in der Finanzkrise seit 2008 Im Januar 2009 hatte eine Reihe offener Immobilienfonds die Rücknahme von Fondsanteilen für (vorerst) teilweise bis zu zwölf Monate ausgesetzt. Dies geschehe zum Schutz der Anleger, da zur Erfüllung der Rückgabewünsche Vermögenswerte unter dem Einfluss der Finanzkrise nur mit erheblichen Abschlägen liquidierbar seien.