Kündigung von Mietverträgen

Die Kündigung von Mietverträgen ist die Kündigung eines Mietvertrages durch eine der Vertragsparteien.

Allgemeines Vertragsparteien eines Mietvertrags sind der (oder die) Vermieter und der (oder die) Mieter.

Bei der Kündigung von Mietverträgen ist zu unterscheiden zwischen einer ordentlichen Kündigung, außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist und einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Für die grundsätzlichen rechtlichen Unterschiede der Kündigungsarten siehe Arten der Kündigung (Deutschland).

Kündigung von Mietverträgen im deutschen Mietrecht Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen ordentlichen fristgebundenen Kündigungen und außerordentlichen fristlosen Kündigungen. Bei befristeten Mietverträgen besteht die Vereinbarung, dass der Vertrag nach dem Zeitablauf enden soll, weshalb eine ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen ist.BeckOK BGB/Herrmann, 70. Ed. 1.5.2024, BGB § 580a Rn. 3. Eine vorzeitige Beendigung kommt hier bei Anlass zu einer außerordentlichen Kündigung in Betracht, oder wenn die Vertragsparteien einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Es gibt Ausnahmeregelungen nach denen eine außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auch bei befristeten Mietverträgen möglich bleibt (z. B.  Abs. 1 S. 2 BGB;  BGB: Bindungsgrenzen). Die außerordentliche Kündigung von Mietverträgen ist einheitlich in  BGB geregelt. Die Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung abgesehen von Wohnraum ist in BGB geregelt.

Eine Beendigung des Mietvertrags aufgrund von Treu und Glauben, wenn der Mieter dem Vermieter einen Nachmieter stellt, kann im Einzelfall nur unter sehr engen Voraussetzungen verlangt werden, wenn die Interessen des Mieters uneingeschränkt überwiegen.OLG Oldenburg, ; OLG Karlsruhe, . Vor der Überlassung des Mietobjektes kann sowohl nach BGB zurückgetretenBeckOK BGB/H. Schmidt, 70. Ed. 1.5.2024, BGB § 323 Rn. 2. oder gekündigtBGH, Urteil vom 10. Oktober 2001, Az. XII ZR 93/99, abrufbar bei openjur.de. werden. Nach der Überlassung des Mietobjektes wird ein Rücktrittsrecht durch ein Recht zur Kündigung verdrängt.Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 12.

Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen Bei einer ordentlichen Kündigung kann der Mieter einerseits ohne Angabe von Gründen kündigen, anderseits benötigen Vermieter einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor.

Kündigungsgrund Ein Grund für eine ordentliche Kündigung für den Vermieter besteht, wenn er ein berechtigtes Interesse hat,  Abs. 1 BGB. Solch eines muss im Einzelfall durch eine Abwägung der konkreten Vermieterinteressen und der allgemeinen Interessen eines Mieters ermittelt werden. Darüber hinausgehende konkrete Härten für den Mieter können nur aufgrund eines Widerspruchs berücksichtigt werden.BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16, abrufbar bei openjur.de.

Abs. 2 BGB nennt beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung, z. B. erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder Eigenbedarf (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige). In  Abs. 2 Nr.  3 BGB nennt das Gesetz den Fall, dass eine beabsichtigte Verwertung (z. B. Verkauf, AbrissBGH, Urteil vom 28. Januar 2009, Az. VIII ZR 8/08, abrufbar bei openjuris.de.) ansonsten unwirtschaftlich wäre. Die Absicht eine höhere Miete zu erzielen, ist als Grund ausgenommen.

Form der Kündigung Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen ( Abs. 1 BGB), das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden. Nach Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat ( Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen.

Kündigungsfrist Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Nach Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats erklärt wird. Eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so gilt zunächst dieselbe Frist. Besteht das Mietverhältnis über fünf Jahre, verlängert sich die Frist um drei Monate. Besteht das Mietverhältnis über acht Jahre, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate.

Für möblierte Zimmer oder Wohnungen gelten die gleichen Kündigungsfristen wie für unmöblierte Wohnungen. Eine Ausnahme bildet möblierter Wohnraum, der sich in der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters befindet. Ist dieser Wohnraum nicht an eine Familie oder Haushaltsgemeinschaft vermietet, gilt eine wesentlich kürzere Frist: Eine Kündigung des Mieters oder des Vermieters, die spätestens am 15. eines Monats der anderen Seite zugeht, beendet den Mietvertrag zum Ablauf des gleichen Monats. ( Abs. 3 BGB i. V. m. Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung Selbst dann, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist der Mieter nicht immer zum fristgerechten Auszug gezwungen. Zu prüfen ist bei einer ordentlichen Kündigung weiterhin, ob der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Dies ist nach dem Gesetz der Fall, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“; eine Härte liegt nach dem Gesetz auch dann vor, „wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (sog. Sozialklausel des  Abs. 2 BGB). Dazu muss der Mieter aber nachweisen, dass er sich angemessen um alternativen Wohnraum bemüht hat.LG Karlsruhe, Urteil vom 09. Februar 1990, Az. 9 S 306/89. Nach der Rechtsprechung kommen als Gründe für den Widerspruch beispielsweise auch in Betracht: Erkrankung, hohes Alter, Behinderung, ein „Ewig“-Mietverhältnis mit entsprechender Verwurzelung im sozialen UmfeldBGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, abrufbar bei openjur.de., die Zeit vor und nach einer EntbindungLG Stuttgart, ., beruflicheOLG Köln, . oder schulischeLG Wuppertal, . Schwierigkeiten. Würde der Kündigungsgrund auch für eine außerordentliche Kündigung genügen, steht dem Mieter das Recht zum Widerspruch dagegen nicht zu ( Abs. 1 S. 2 BGB). Der Härtegrund des Mieters muss mit den Interessen des Vermieters, die ihn zur Kündigung berechtigt haben, ins Verhältnis gesetzt werden. Der Mieter kann aufgrund des Widerspruchs eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, wenn seine Belange überwiegen, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 180/18, abrufbar bei openjur.de. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann so lange verlangt werden, wie die überwiegenden Belange des Mieters voraussichtlich bestehen bleiben werden. Das kann auch zu einer Fortsetzung auf unbestimmte Zeit führen ( Abs. 2 S. 2 BGB).AG Köln, Urteil vom 23. Juni 2020, Az. 210 C 224/17, abrufbar bei openjur.de

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden ( Abs. 1 BGB). Die Unterschrift des Mieters ist also unbedingt erforderlich; bei mehreren Mietern müssen alle unterzeichnen, die sich auf Härtegründe berufen wollen.Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574b Rn. 2. Der Vermieter kann verlangen, dass die Gründe für den Widerspruch dargelegt werden. Das Widerspruchsschreiben muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugegangen sein ( Abs. 2 BGB), wenn dieser im Kündigungsschreiben oder rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit zum Widerspruch hingewiesen hat. Wird dies vom Vermieter versäumt, kann der Mieter auch noch später widersprechen – spätestens im ersten Termin des eventuellen Räumungsprozesses.

Außerordentliche fristlose Kündigung von Wohnraum

Die fristlose Kündigung richtet sich nach und  BGB. Grundsätzlich besteht danach ein Kündigungsgrund, wenn einer Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Der Grund dafür muss im Verhalten des Vertragspartners liegenBGH, Urteil vom 13. Dezember 1995, Az. XII ZR 185/93., was in der Regel Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag sind.Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 13. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und die Interessen beider Vertragsparteien abzuwägen. Es gilt, dass ein strenger Maßstab gilt, um zu einer Unzumutbarkeit zu gelangen.BGH, Urteil vom 15. September 2010, Az. XII ZR 188/08, abrufbar bei openjur.de. Mögliche Pflichtverletzungen des Mieters sind regelmäßige unpünktliche Zahlungen, vertragswidriger Gebrauch, Straftaten, Tätlichkeiten, unberechtigte Strafanzeigen, Verletzung von Aufklärungspflichten (jeweils in Bezug auf das Mietverhältnis).Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 22–73. Nach  Abs. 2 BGB kommt noch die nachhaltige Störung des Hausfriedens in Betracht.

Bei Verletzungen der mietvertraglichen Pflichten bedarf es in der Regel – außer bei Zahlungsverzug – vor einer Kündigung die Setzung einer Frist, um den vertragswidrigen Zustand zu beheben, oder einer Abmahnung, wenn das Verhalten nicht wiederholt werden sollBGH, Urteil vom 11. Januar 2006, Az. VIII ZR 364/04, abrufbar bei openjur.de. ( Abs. 3 BGB). Das ist ausnahmsweise nicht notwendig, wenn die Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder ein weiteres Zuwarten nicht zumutbar ist (z. B. Nutzung der Mietwohnung als Lagerort für DrogenvorräteAG Hamburg, Urteil vom 23. März 2021, Az. 43b C 168/20.).

Eine Umdeutung einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will. Das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund enthalten ( Abs. 4 BGB).

Zahlungsverzugskündigung

Der mit Abstand wichtigste und gesetzlich konkret in  Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelte Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufenden Mieten berücksichtigen, d. h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Verzugsschäden, Rechtsanwaltskosten etc. einfließen.Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 163, 165. Die hier außer Acht zu lassenden Beträge können allerdings im Rahmen eines allgemeinen Kündigungsgrundes berücksichtigt werden. Übersteigt der Zahlungsverzug für die Zahlung der Kaution 2 Monatskaltmieten, besteht ebenfalls ein Kündigungsgrund ( Abs. 2a BGB).