mini|Pfandbrief über 2000 Mark der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank vom 1. Januar 1901 Ein Pfandbrief ist eine von einer Pfandbriefbank oder Hypothekenbank ausgegebene Anleihe, ausgestattet mit einer gesetzlich vorgeschriebenen Art der Besicherung.
Allgemeines mini|Rentenbrief über 75 Mark der Rentenbank für die Provinzen Ost- und Westpreußen vom 2. Januar 1898 Das Kompositum setzt sich aus „Pfand“ und „Brief“ zusammen. Pfand geht wohl auf das altfranzösische paner („wegnehmen“) zurück und erschien im Althochdeutschen als „pfant“. Beim Pfand handelte es sich um das Recht des Kreditgebers, eine als Kreditsicherheit verpfändete Sache zu verwerten, wenn der Kreditnehmer nicht imstande war, den Kredit zurückzuzahlen. Der Brief war im Mittelalter häufig ökonomisches Dokument und Wertegarant, weshalb der kaufmännische Briefverkehr primär Handels- und Kapitalinteressen diente.Werner Faulstich: Medien und Öffentlichkeiten im Mittelalter: 800-1400. 1996, S. 265. Neben Geschäftsbriefen und Handelsbriefen etablierte sich der Wertbrief, an den heute Pfandbrief, Rentenbrief (durch Rentenschuld gedeckte Schuldverschreibung einer Rentenbank), Schuldbrief oder Wechselbrief erinnern.Georg Steinhausen: Geschichte des deutschen Briefes. 1889, S. 70 ff.
Geschichte
Erste Formen in Mittelalter und Neuzeit Mit Pfandbriefen (mittelhochdeutsch: „pfantbrief“) konnten vermögende Personen oder Städte im Mittelalter ihr Vermögen oder Einkommen ganz oder teilweise als Kreditsicherheit verpfänden, um Kredit zu erhalten. Die über diese Verpfändung ausgestellte Urkunde hieß Pfandbrief. Die Stadt Ulm verpfändete durch einen solchen Pfandbrief im Jahre 1378 ihre Einnahmen aus Stadttor-Zöllen von 1.800 Gulden an einen jüdischen Geldverleiher.Carl Friedrich Jäger: Ulms Verfassung, bürgerliches und kommerzielles Leben im Mittelalter, 1831, S. 370. Neben der Verpfändung von Einnahmen kam es auch zur Beleihung von Vermögen. So verpfändeten in Österreich die Herzöge Albrecht und Leopold ihr Schloss Hainburg im Jahre 1379 an Johann von Lichtenstein, worüber im November 1388 ein Pfandbrief ausgestellt wurde.Franz Xavier Joseph Schweickhardt (Ritter von Sickingen): Darstellung des Erzherzogthums Oesterreich unter der Ens. Band 2, 1834, S. 144. Kaiser Sigismund gab am 10. Dezember 1421 dem österreichischen Herzog Albrecht einen Pfandbrief auf Budweis. Zu jener Zeit fungierte als Aussteller eines Pfandbriefs der Schuldner, der ihn unterzeichnete und seinem Gläubiger übergab. Als Gegenleistung zahlte dieser den pfandbrieflich gesicherten Kredit aus. Durch die Rückzahlung des Kredits konnte der Pfandbrief vom Gläubiger wieder ausgelöst (Auslösung), also zurückverlangt werden. Pfandbriefe konnten bereits mittels Orderklausel an andere Gläubiger übertragen werden.
Die preußische Hypotheken- und Konkursordnung von 14. April 1722 regulierte erstmals das Hypothekenwesen. Sie sah vor, dass bei jedem mit dem Hypothekenwesen befassten Gericht ein vollständiges Grund- und Hypothekenbuch eingerichtet werde, das alle Immobilien des Bezirks mit genauer Bezeichnung und Nummerierung enthalten sollte. Jedem Grundstück war der Name des Eigentümers, der Erwerbstitel und der Erstehungspreis beizufügen.Leopold-Michael Marzi: Das Recht der Pfandbriefe und Hypothekenbanken in Vergangenheit und Gegenwart. 2002, S. 7. Im April 1748 wurde das System der Gläubigerklassifikation mit Berücksichtigung des Verschuldungsgrundes beseitigt und durch ein reines Prioritätsprinzip nach dem Zeitpunkt der Eintragung ersetzt.Verein für Geschichte der Mark Brandenburg: Forschungen zur brandenburgischen und preußischen Geschichte. Band 46, 1934, S. 38. Es kam nun wesentlich darauf an, dass der Hypothekengläubiger möglichst an erster Stelle eingetragen war.Leopold-Michael Marzi: Das Recht der Pfandbriefe und Hypothekenbanken in Vergangenheit und Gegenwart. 2002, S. 8.
Moderne Pfandbriefe zur Finanzierung preußischer Güter Eine „Cabinets-Ordre“ Friedrichs des Großen vom 29. August 1769 regelte erstmals die Ausgabe von Pfandbriefen. Mit der Schaffung der Landschaften – öffentlich-rechtliche Zwangsvereinigungen der adligen Großgrundbesitzer einer bestimmten Region – begann in Preußen im 18. Jahrhundert der Agrarkredit für Rittergutsbesitzer. Ihre Kreditgeber waren die Landschaften, die sich selbst durch Ausgabe von „landschaftlichen Pfandbriefen“ refinanzierten.Günther Schulz: Sozial- und Wirtschaftsgeschichte. 2005, S. 149. Diese Pfandbriefe wurden in der Regel dem Kreditnehmer übergeben, der selbst einen Gläubiger suchen musste, dem er die Pfandbriefe gegen Bargeld übergeben konnte.Willi A. Boelcke: Der Agrarkredit in deutschen Territorialstaaten vom Mittelalter bis Anfang des 18. Jahrhunderts. In: Michael North (Hrsg.): Kredit im spätmittelalterlichen und frühneuzeitlichen Europa. 1991, S. 193–213. König Friedrich II. erkannte im Juni 1770 als erste die Schlesische Landschaft an. Es handelte sich um eine Kreditanstalt, mit deren Hilfe die Rittergutsbesitzer zu 5 % verzinste Pfandbriefe ausgeben konnten. Mit der Verbreitung der Landschaften konzentrierte sich die Ausstellung der Pfandbriefe auf die Kreditgeber, vor allem Kaufleute und Bankiers, die ihrerseits Pfandbriefe ausgaben, um ihr Kreditgeschäft zu refinanzieren. Die Pfandbriefe auf dieser Grundlage stellten in mehrfacher Hinsicht eine Innovation dar und legten den Grundstein für das moderne Pfandbriefwesen in Deutschland. Im Gegensatz zu älteren Pfandbriefen handelte es sich nicht um Namens- sondern um Inhaberpapiere. Damit waren sie leicht übertragbar. Zudem waren sie zu relativ geringen Beträgen zwischen 20 und 100 Reichstalern gestückelt. Gläubiger besaßen kein Kündigungsrecht. Die Sicherung wurde vereinheitlicht: Das jeweilige Gut durfte nur bis zur Hälfte seines Werts beliehen werden und darüber hinaus sicherte die Gemeinschaft aller Landschaftsmitglieder die Beleihung ab und war auch zu Überwachung und Zwangsmaßnahmen gegen einzelne Gutsbesitzer berechtigt, falls diese die Zinsen nicht mehr bedienten. Auch die Eintragung in die Grundbücher wurde im Gegensatz zu früheren Formen gesetzlich einheitlich geregelt.
Das preußische Pfandbriefsystem etablierte sich in den folgenden Jahrzehnten als sehr sicheres Anlageinstrument, insbesondere nach dem Entstehen eines funktionierenden Börsenhandels mit den Papieren. Auf der Schuldnerseite wurde das mobilisierte Kapital weitgehend zweckgemäß für die Ausweitung der Wirtschaftskraft der einzelnen Güter verwendet. Vereinzelt kam es allerdings auch zu Spekulation, indem der Kredit aus den Pfandbriefen zum Aufkauf von Liegenschaften genutzt wurde, die dann vor allem der Ausgabe neuer Pfandbriefe dienten. Die Napoleonischen Kriege lösten eine erste Krise des Pfandbriefsystems aus. Die Kurse für die Papiere sanken, es kam zu Zinsausfällen und die Zahl der Zwangsversteigerung beliehener Güter stieg an. Das Pfandbriefsystem blieb aber insgesamt funktionsfähig und es kam nicht zu Kapitalverlusten der Anleger.
Im Rahmen der 1807 angestoßenen Ablösung der bäuerlichen Reallasten als Teil der Preußischen Reformen wurden landwirtschaftliche Rentenbriefe ausgegeben, die sich an den Pfandbriefen orientierten. Ausgebende Institute waren die neu gegründeten Bodenkreditanstalten. Diese Rentenbriefe waren in den folgenden Jahrzehnten zeitweise beliebter als Pfandbriefe. Insbesondere in Krisen wie dem Gründerkrach dienten sie Anlegern zur Absicherung von Mitteln, die sie aus Unternehmensaktien abzogen. In den 1880er Jahren wurden die klassischen Pfandbriefe auf geringere Zinsen konvertiert.
Hypothekenbanken und Urbanisierung Allmählich etablierten sich Banken, die sich ganz oder überwiegend mit dem Pfandbriefgeschäft befassten. Die im März 1856 gegründete Allgemeine Deutsche Credit-Anstalt in Leipzig übernahm 1858 die Funktion einer gemischten Hypothekenbank, im Dezember 1862 folgte die Hypothekenbank Frankfurt.Leopold-Michael Marzi: Das Recht der Pfandbriefe und Hypothekenbanken in Vergangenheit und Gegenwart. 2002, S. 20. Als 1864 die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank das Recht zur Pfandbriefemission erhielt, wurde das bereits 1835 gegründete Institut zu einer gemischten Hypothekenbank. Von 1862 an waren in Deutschland binnen kurzer Zeit an die 30 Hypothekenbanken gegründet worden. Sie gewährten dem Grundbesitzer Hypothekendarlehen und refinanzierten sich durch die Ausgabe von Pfandbriefen. Die Geschäftstätigkeit war nur bei wenigen dieser Banken auf die erwähnten Sparten beschränkt, vielmehr ließen ihre Statuten weitere, zum Teil auch alle Arten von Bankgeschäften zu.Anton Pavlicek: Das Pfandbriefrecht. 1895, S. 21 f. Seit dem Jahre 1891 gibt es die Lombardfähigkeit des Pfandbriefs, wodurch sich der Pfandbrief für seinen Inhaber selbst zum Beleihungsobjekt entwickelte.
Die Gründung der Hypothekenbanken verlief in Wechselwirkung mit geänderten Finanzierungsaufgaben, für die Pfandbriefe eingesetzt wurden und die die Landschaften nur eingeschränkt abwickeln konnten. Dies betraf insbesondere den Städte- und vor allem Wohnungsbau vor dem Hintergrund einer voranschreitenden Urbanisierung im Rahmen der Industriellen Revolution in Deutschland. Für diesen nahmen gewerbliche Immobilieninvestoren eine wachsende Rolle ein. Insbesondere agierten zunehmend Terraingesellschaften, die vor allem den Kauf von größeren Baugrundstücken, die Bauplanung und Verkehrserschließung für ganze Stadtquartiere abwickelten und entweder die Grundstücke an Bauherren weiterverkauften oder Mietshäuser errichten ließen und diese an Investoren veräußerten oder auch im eigenen Bestand behielten, um Mieteinnahmen zu erzielen. Dieses Geschäftsmodell wurde mithilfe erheblicher Anteile von Fremdkapital betrieben. Dieses stellten wiederum Banken häufig über das Instrument des Pfandbriefs zur Verfügung. Insbesondere in den 1890er Jahren gründeten sich viele auf dieses Geschäftsmodell spezialisierte Banken, auch als Tochtergesellschaften bestehender Bankhäuser.
Bis 1897 stieg die Zahl der Pfandbriefbanken im Deutschen Reich auf 40 an. Zu diesem Zeitpunkt belief sich das Volumen der von ihnen emittierten Pfandbriefe und Kommunalobligationen auf 5,65 Milliarden Mark. Allerdings führten das ausgeweitete Pfandbriefwesen und die Konkurrenz unter den Pfandbriefbanken mehrfach zu Krisen. Unsichere Immobilienprojekte wurden gegen zu niedrige Zinsen beliehen und Immobilien zu hoch bewertet, um sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Banken zu sichern. Einen ersten großen Rückschlag erlitt das Pfandbriefwesen 1878/79 im Rahmen der Gründerkrise. Dabei blieb es aber lediglich bei Kursverlusten für Pfandbriefe und Bankaktien sowie bei Verlusten in den Bankbilanzen. Bei einer heftigeren Krise um die Jahrhundertwende herum kam es zur Reorganisation mehrerer Hypothekenbanken und im Fall der Deutschen Grundschuldbank im März 1901 zur Eröffnung des Konkurses und folgend zu Kapitalverlusten für Pfandbriefgläubiger.
Seit Januar 1900 beruht das Pfandbriefwesen auf dem Hypothekenbankgesetz, das die Emission und den Inhalt von Pfandbriefen umfassend regelte und auch als Reaktion auf die Krisen der Vorjahre erlassen worden war. Es führte das Spezialbankwesen ein, wonach Hypothekenbanken sich ausschließlich mit der Beleihung von Immobilien sowie der Kommunalfinanzierung und der Refinanzierung durch Pfandbriefe zu befassen hatten; andere Bankgeschäfte waren ihnen nicht erlaubt. Zudem musste jede Bank Treuhänder für die Pfandbriefgläubiger bestimmen, die wiederum von den Aufsichtsbehörden bestellt wurden. Die Gläubiger überwachten die ordnungsgemäße Eintragung aller Pfandbriefe in Register und die jederzeit ausreichende Deckung der Pfandbriefe. Dazu kamen strengere Vorschriften zur Bewertung von Immobilien und zur Deckung der ausgegebenen Pfandbriefe. Zudem erhielten Pfandbriefgläubiger eine bevorzugte Behandlung für den Fall eines Konkurses.