Als Schrottimmobilie wird umgangssprachlich eine Immobilie mit nicht vorhandenem Geldwert und fehlender Verwertungsmöglichkeit bezeichnet. Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland, https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/Downloads/referentenentwuerfe/baulandmobilisierungsgesetz.pdf. Abgerufen am 25. Oktober 2020.
Begriff In der Rechtssprache wird der Begriff als Schlagwort in Zusammenhang mit dem Erwerb von Beteiligungen an Immobilienfonds im Zuge des steuerlich subventionierten Baubooms in Ost- und West-Deutschland nach der Wiedervereinigung verwendet.Schimansky, Bunte, Lojewski: Bankrechts-Handbuch. 3. Auflage. 2007, § 81 Verbraucherdarlehensrecht, Rn. 112. Eine breite Schicht von Anlegern wurde damals für den Kauf von kreditfinanzierten Anteilen an Immobilienfonds gewonnen. Oft wurden von den Vermittlern unrealistisch hohe Wachstumsraten versprochen. Die zu dieser Zeit verbreitete Wachstumseuphorie resultierte überwiegend aus der Vorstellung, die von einem unaufhörlichen Boom nach der Wiedervereinigung ausging. Die Hoffnungen auf schnelle Gewinne aus dem Erwerb erfüllten sich nicht immer; der erhoffte Boom dauerte tatsächlich nur wenige Jahre, so dass schließlich Klagen auf der Rückabwicklung derartiger Immobilienfonds-Geschäfte die Gerichte beschäftigten.
Der Bundesgerichtshof hat mehrere Entscheidungen erlassen, die unter der Bezeichnung „Schrottimmobilien“ geführt werden. In den Entscheidungen ging es nicht um die Qualität der Immobilie oder die Qualität der Baumaßnahmen bei der Sanierung an der Immobilie, sondern zunächst um die Beteiligung an einem Immobilienfonds und die Fragen des Widerrufsrechts nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) sowie der wirksamen Vertretung durch einen Treuhänder bei dem Abschluss dieser Verträge.BGH, Urteile vom 25. April 2006 Az. XI ZR 29/05, Az. XI ZR 106/05, Az. XI ZR 193/04 und Az. XI ZR 219/04 Geltend gemacht wurde dort seitens der Anleger, sie seien arglistig getäuscht worden und die Vermittler hätten über die Rentabilität und die Wiederverkaufsmöglichkeiten der Fondsbeteiligungen vorsätzlich falsche Angaben gemacht.
Unter den Begriff fallen zudem kombinierte Verträge, in denen Anlegern durch einen Strukturvertrieb vermietete Eigentumswohnungen, die oftmals aus Beständen von Wohnungsbaugesellschaften stammten und deren Sozialbindung abgelaufen war, zusammen mit einer Bankfinanzierung angeboten wurden. Die Wohnungen waren häufig sanierungsbedürftig und nur schwer vermietbar. Durch die Einschaltung eines Strukturvertriebs erhöhte sich der Kaufpreis zudem erheblich durch eine Vielzahl von Innenprovisionen gegenüber dem tatsächlich angemessenen Kaufpreis. Die Käufer, die oftmals nur geringe Einkünfte besaßen, wurden dabei vielfach mit der Aussicht auf Steuerersparnisse und eine zusätzliche Altersversorgung geworben.
Sachverhalt
Das Steuersparmodell sah vor, durch Verlusterwirtschaftung in anderen Bereichen neben dem eigentlichen Lohn, diesen Verlust mit den eigentlichen Einnahmen zu verrechnen und so die Steuerlast zu mindern. Anfang der 1990er Jahre kam die Immobilienbranche auf die Idee, Immobilienanlagen in breiteren Kreisen der Gesellschaft – also auch bei „kleinen Leuten“ – zu vermarkten. Über 300.000 Anleger investierten in derartige Steuersparmodelle und kauften überteuerte Immobilien. Die Finanzierung wurde von großen deutschen Banken – darunter der Deutsche Bausparkasse Badenia und der heutigen HypoVereinsbank sowie örtlichen Volks- und Raiffeisenbanken – übernommen, selbst dann, wenn die Anleger über kein Eigenkapital verfügten. Sowohl der Immobilienerwerb als auch die Kreditaufnahme wurden oft von Strukturvertrieben vermittelt, die die Anleger zu Hause aufsuchten und zu dem Koppelgeschäft überredeten.
Die Vermittler dieser Geschäfte gaben in der Regel an, die Immobilie würde sich allein durch Steuervorteile und Mieteinnahmen rechnen. Die Rechnung ging jedoch regelmäßig nicht auf; die Mieteinnahmen blieben weit unter der Garantie, und die Steuerrückzahlungen reichten nicht aus, um das Darlehen zu bedienen.
Die Bezeichnung „Schrottimmobilien“ hat sich eingebürgert, weil diese Immobilien nicht das einbringen, was die Vermittler zunächst versprachen. Obwohl der Begriff eher umgangssprachlich anmutet, hat er auch Eingang in die obergerichtliche Rechtsprechung gefunden. Der Begriff ist nicht optisch definiert, sondern entspringt dem wesentlich geringeren Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs gegenüber dem geleisteten Kaufpreis. Verkäufe von Schrottimmobilien wurden manchmal von Mitternachtsnotaren beurkundet; diese werden so genannt, weil sie Geschäfte mit unerfahrenen Käufern, die unter Zeitdruck gesetzt wurden, auch zu ungewöhnlichen Zeiten beurkunden.Schrottimmobilien. Mitternachtsnotar muss für mehr als drei Jahre ins Gefängnis. morgenpost.de, abgerufen am 31. Oktober 2014 Nach Vorwürfen in diese Richtung bat der Berliner Senator für Justiz und Verbraucherschutz Michael Braun, ein Rechtsanwalt und Notar, im Jahre 2011 nach nur elf Tagen um Entlassung aus seinem Senatorenamt. Ermittlungen gegen ihn wurden allerdings eingestellt.
Warnsignale
Unterschiedliche Rechtsanwälte geben übereinstimmende Warnsignale bei Verkaufsanbahnungen von Schrottimmobilien an:zweite übereinstimmende Angabe von Warnsignalen, anwalt24.de
Angebot eines „Rundum-sorglos-Pakets“ Beratungsgespräch außerhalb des eigentlichen Kaufobjekts Finanzierung wird vom Verkäufer angeboten bestehende Mietgarantie unaufgeforderte Anbahnung eines Verkaufsgesprächs
Rechtsfragen
Schrottimmobilienfälle haben eine Reihe juristischer Fragen aufgeworfen, die von den Gerichten zunächst teilweise unterschiedlich beantwortet wurden. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) und der Bundesgerichtshof haben die meisten Fragen inzwischen durch Grundsatzurteile geklärt.
Interessenlage Die Entwicklungen der Immobilienanlagen blieben häufig hinter den Erwartungen der Anleger oder hinter den Versprechungen der Vermittler zurück. Etwaige Schadensersatzansprüche gegen Verkäufer, Vermittler oder Mietgaranten erwiesen sich dazu vielfach als wirtschaftlich wertlos. Diese Schadensersatzschuldner waren entweder ohnehin vermögenslos oder – regelmäßig – als GmbH organisiert. Forderungen gegen diese ließen sich nach deren Insolvenz meist nicht realisieren.
Der einzige solvente Vertragspartner war danach die finanzierende Bank. Diese wollte ihre vertraglichen Ansprüche auf Zins und Tilgung erhalten und gegebenenfalls vollstrecken können sowie vom Schicksal der Immobilienanlage unbehelligt bleiben. Der Kreditnehmer war demgegenüber daran interessiert, sich von den Kreditverbindlichkeiten zu befreien, geleistete Zinsen und Tilgungen zurückzuerlangen und sich von der verlustreichen Immobilienanlage zu trennen.
Widerrufbarkeit des Kreditvertrages nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG)
Im Anschluss an mehrere Urteile des Europäischen Gerichtshofs hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu Verbraucherkrediten bei dem Erwerb von Kapitalanlageimmobilien wiederholt korrigiert, um den Verbraucherschutz zu verbessern.
Anwendbarkeit und Voraussetzungen des HWiG
Nach früherem Recht konnten Verbraucher Verträge, zu denen sie in einer Haustürsituation verleitet worden waren, nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen; der Widerruf war auch noch lange nach Vertragsabschluss möglich, wenn eine ordnungsgemäße Belehrung über ihr Widerrufsrecht fehlte. Handelte es sich allerdings um Verbraucherkredite, erklärte sich das HWiG nach der vorherrschenden Meinung für unanwendbar; allein anwendbar sollte auf diese Verträge das Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) sein. Das VerbrKrG regelte die Voraussetzungen eines Widerrufs, die vorzunehmende Belehrung, das Erlöschen des Widerrufsrechtes und die Rechtsfolgen eines Widerrufs anders als das HWiG; bestimmte Kredite (Realkredite) waren danach überhaupt nicht widerrufbar.
In der sogenannten Heininger-Entscheidung vom 13. Dezember 2001 hat der Europäische Gerichtshof die Unanwendbarkeit des HWiG auf Verbraucherkredite beanstandet. Nach der daraufhin geänderten Rechtsprechung kann ein Anleger einen Verbraucherkredit auch nach dem HWiG widerrufen, wenn er diesen als Haustürgeschäft geschlossen hat.
Dies galt in der Praxis allerdings nur mit erheblichen Einschränkungen. Hatte nämlich, wie in Schrottimmobilienfällen regelmäßig, ein Dritter, etwa ein Vertriebsmitarbeiter des Verkäufers, den Verbraucher in einer Haustürsituation auf den Kreditvertrag angesprochen, so bestand nach früherer Rechtsprechung das Widerrufsrecht des Verbrauchers gegenüber dem Kreditinstitut nur dann, wenn die Bank die Haustürsituation beim Verbraucher kannte oder hätte kennen müssen. Diese, auf der Gesetzesbegründung des Deutschen Bundestages beruhende Einschränkung hat der EuGH in der sogenannten Crailsheimer-Volksbank-Entscheidung vom 25. Oktober 2005 als richtlinienwidrig beanstandet. Der BGH hat sie daraufhin fallen gelassen. Nach richtlinienkonformer und vom Wortlaut des § 1 HWiG gedeckter Auslegung muss sich ein Vertragspartner, der nicht selbst die Vertragsverhandlungen führt, die in der Person des Verhandlungsführers objektiv bestehende Haustürsituation ohne weiteres zurechnen lassen.
Rechtsfolgen des Widerrufs
Die Folgen des Widerrufs richten sich danach, ob der Kreditvertrag mit dem Erwerbsvertrag für die Immobilie (Kauf, Fondsbeitritt) wirtschaftlich verbunden war. Waren beide Verträge wirtschaftlich getrennt, bleiben sie es auch nach Widerruf des Darlehens. Der Erwerbsvertrag bleibt in diesem Fall vom Widerruf des Darlehnsvertrages unberührt, das Darlehen wird nach HWiG rückabgewickelt.
Da bei einem Finanzierungsdarlehen nur Geld hin und her fließt, gilt das auch für dessen Rückgewähr: der Verbraucher muss dann die empfangene Valuta an die Bank zurückgewähren. Ein Anspruch auf Bearbeitungskosten und/oder ein Disagio steht der Bank nicht zu. Die überlassene Valuta hat der Verbraucher marktüblich zu verzinsen. Die Bank hat ihrerseits dem Verbraucher dessen auf das Darlehen erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten. Daneben hat dieser gleichfalls einen Anspruch auf eine marktübliche Verzinsung der von ihm auf das Darlehen gezahlten, der Bank zur Nutzung zur Verfügung stehenden Raten.
Waren Kredit- und Erwerbsvertrag demgegenüber wirtschaftlich verbunden, so führt der Widerruf der Darlehensvertragserklärung gemäß § 1 HWiG auch zur Unwirksamkeit des finanzierten Geschäfts. Dem Darlehensgeber steht danach kein Anspruch aus § 3 HWiG gegen den Darlehensnehmer auf Rückzahlung des dem Partner des finanzierten Geschäfts zugeflossenen Darlehensbetrags zu, sondern ein unmittelbarer Bereicherungsanspruch gegen den Geschäftspartner des Darlehensnehmers. Dies hatte der BGH schon mit Urteil vom 17. September 1996, Az. XI ZR 164/95; Volltext = BGHZ 133, 254. entschieden. Er hat seine Rechtsprechung nochmals bestätigt mit Urteil vom 25. April 2006:BGH, Urteil vom 25. April 2006 (PDF; 141 kB), Az. XI ZR 193/04; Volltext Wenn der nach § 1 Abs. 1 HWiG widerrufene Darlehensvertrag und der finanzierte Fondsbeitritt ein verbundenes Geschäft im Sinne von § 9 Abs. 1 VerbrKrG bilden, erfordert der Zweck der gesetzlichen Widerrufsregelung, dass dem Darlehensgeber nach Widerruf kein Zahlungsanspruch gegen den Darlehensnehmer zusteht. Die Rückabwicklung hat in diesem Falle unmittelbar zwischen dem Kreditgeber und dem Partner des finanzierten Geschäfts, d. h. mit dem Veräußerer der Immobilie zu erfolgen.