Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) vom 12. November 1981Bundesgesetz vom 12. November 1981 über das Mietrecht (Mietrechtsgesetz – MRG), StF: . ist ein Bundesgesetz über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Es ist das Nachfolgegesetz zum 1929 wiederverlautbarten Mietengesetz (), welches bis zum 31. Dezember 1981 in Geltung stand.Anm.: Im Mietrechtsgesetz finden sich zahlreiche Übergangsregelungen. Auf Mietverträge vor dem Inkrafttreten des MRG am 1. Jänner 1982 ist das MRG anzuwenden, soweit im II. Hauptstück nicht etwas anderes festgelegt ist.
Geschichte
Bis 1917 fanden sich mietrechtliche Bestimmungen ausschließlich im Allgemeinen bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), das als Leitmotiv eine weitgehende Vertragsfreiheit vorsah.Karl Zingher (Hrsg.): Das Mietengesetz. In der Fassung der Mietengesetznovelle 1974 samt den einschlägigen Bestimmungen. Mit ausführlichen Erläuterungen und der neuesten Rechtsprechung. (= Manzsche Gesetzausgaben. Sonderausgabe 20). 16., neubearbeitete Auflage. Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien 1974, ISBN 3-214-03201-1, S. 2. Eine spezifische Mieterschutzgesetzgebung hatte ihren Ursprung unter anderem in einer kaiserlichen Notverordnung des Jahres 1917. Schon vor Kriegsbeginn herrschte vor allem in Wien eine große Wohnungsnot. Die Inflation während der Kriegsjahre des Ersten Weltkriegs führte zu enormen Mietzinssteigerungen und massenhaften Kündigungen und in der Folge zu Unruhen. Die Verordnung über den Schutz der Mieter vom 26. Jänner 1917 schränkte das Kündigungsrecht der Vermieter weitgehend ein und fror mit dem Friedenszins den Mietzins dahingehend ein, als Mietzinsanpassungen nur mehr hinsichtlich veränderter Betriebs- und Instandhaltungskosten und der seit Kriegsbeginn gestiegenen Steuern möglich waren.
Am 7. Dezember 1922 wurde das Mietengesetz mit den Stimmen aller Parteien, den Sozialdemokraten, den Christlichsozialen und der Großdeutschen Fraktion mit Ausnahme des Landbundes beschlossen.Robert Lukan: Der Kampf um den Mieterschutz in der Ära Seipel 1922 – 1929. Dissertation zur Erlangung des Doktorgrades der Philosophie aus dem Fachgebiet Geschichte, eingereicht an der Universität Wien, Wien 2005, S. 5. Das Mietengesetz von 1922 ist nach Struktur und Inhalt – trotz aller Unterschiede – für das heute geltende Mietrechtsgesetz (MRG) von 1982 erkennbare Vorlage:
Geltungsbereich
Das Mietrechtsgesetz gilt grundsätzlich für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen aller Art sowie genossenschaftliche Nutzungsverträge ( Abs. 1 MRG). Bestimmte Mietgegenstände sind gänzlich vom Anwendungsbereich ausgenommen (§ 1 Abs. 2), auf andere Mietgegenstände sind nur bestimmte Vorschriften des MRG anwendbar (§ 1 Abs. 3 bis 5).
Subsidiär anwendbare allgemeine Regelungen für Bestandverträge finden sich im Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuch ( ABGB), spezielle Regelungen (z. B. zur Betriebskostenabrechnung) auch in weiteren Spezialgesetzen. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind einseitig zwingend. Dies bedeutet, dass zum Nachteil des Mieters davon nicht abgewichen werden darf. Spezielle Regelungen im Konsumentenschutzgesetz ergänzen das Mietrechtsgesetz.
Das Mietrechtsgesetz unterscheidet zwischen Haupt- und Untermietverträgen. Nach Abs. 1 MRG liegt Hauptmiete vor, wenn der Mietvertrag mit dem Eigentümer oder dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer der Liegenschaft oder mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses geschlossen wird. Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die in § 2 Abs. 1 nicht genannt ist. Die Unterscheidung ist bedeutsam, da die wesentlichen Vorschriften des MRG einen Hauptmietvertrag voraussetzen.
Wurde ein Untermietvertrag zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte geschlossen, kann der Mieter begehren, als Hauptmieter mit den sich aus dem MRG ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden. Zugunsten des Mieters gilt dabei eine Beweislastumkehr. Das Fehlen der Umgehungsabsicht muss der Vermieter beweisen ( Abs. 3 MRG).
Vollanwendung
Das Gesetz gilt gem. Abs. 1 MRG für die Miete folgender Mietgegenstände: Wohnungen, einzelne Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art (wie im besonderen Geschäftsräume, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume) samt den etwa mitgemieteten ( ABGB) Haus- oder Grundflächen (wie im besonderen Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen) und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte.
Teilanwendung
Gemäß Abs. 4 MRG gelten nur die , , , , und MRG, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, für Mietgegenstände, die in Gebäuden gelegen sind, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde, Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen, sofern der Mietgegenstand in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist. Noch eine weitere einschränkende Ausnahme findet sich in § 1 Abs. 5 MRG, wonach: die und MRG auch für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark gelten, in denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden.Ein Wirtschaftspark (Gewerbepark), auf den § 1 Abs. 5 MRG anwendbar ist, kann nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs, 4Ob76/17f vom 30. Mai 2017 im RIS, nur vorliegen, wenn alle Mietverhältnisse nach dem 28. Februar 1994 begründet wurden.
Nichtanwendung
Nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen: Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- oder Lagerhausunternehmens oder eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten vermietet werden, Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden, Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden, Mietverträge, die durch Ablauf der Zeit ohne Kündigung erlöschen, sofern die ursprüngliche oder verlängerte vertragsmäßige Dauer ein halbes Jahr nicht übersteigt und der Mietgegenstand a) eine Geschäftsräumlichkeit oder b) eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ( Abs. 1 Z 1 und 2) ist und der Mieter diese nur zum schriftlich vereinbarten Zweck der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels mietet, Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung im Sinne der Z 3 und 4 liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinne des Jurisdiktionsnorm (JN) besteht, und einen der wichtigsten Nicht-Anwendungsbereiche: Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen (im letzten Fall gelten überwiegend nur die Regelungen des ABGB).
Hauptanwendungszweck
Das Mietrechtsgesetz hat in der Praxis vor allem den Zweck, den Mieterschutz zu gewährleisten in den Bereichen: Erhaltungspflichten des Vermieters (), Festlegung von Mietzinsobergrenzen (, ) und Kündigungsschutz (). Weitere in der Praxis wichtige Bereiche zum Schutz der Mieter sind das gesetzliche Eintrittsrecht in den Mietvertrag und Beschränkung des Untermietverbotes (), Festlegung verbotener Vereinbarungen, beispielsweise über eine unzulässige Investitionsablöse und Strafbestimmungen (), Anwendung des Außerstreitverfahrens (), Exekutionsbeschränkungen () und das Vorzugspfandrecht ().
Aufbau des MRG in der Fassung 1. Jänner 2018
Aufgrund mehrfacher Novellen ist das MRG inzwischen, insbesondere bei den Übergangs-, Vollzugs- und Ausnahmebestimmungen, teilweise sehr komplex geworden und der Gesetzestext kaum mehr aus dem MRG selbst verständlich. I. Hauptstück (Miete) § 1 Geltungsbereich § 2 Haupt- und Untermiete § 3 Erhaltung § 4 Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen § 5 Nützliche Verbesserung durch Vereinigung von Wohnungen; Anbotspflicht § 6 Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten § 7 Wiederherstellungspflicht § 8 Umfang des Benützungsrechts § 9 Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes § 10 Ersatz von Aufwendungen auf eine Wohnung § 11 Untermietverbote § 12 Abtretung des Mietrechts § 12a Veräußerung und Verpachtung eines Unternehmens § 13 Wohnungstausch § 14 Mietrecht im Todesfall § 15 Mietzins für Hauptmiete § 15a Ausstattungskategorien und Kategoriebeträge § 16 Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses § 16a Unwirksamkeit von Zinsanpassungsklauseln und Mietzinsvereinbarungen § 16b Kaution § 17 Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche § 18 Erhöhung der Hauptmietzinse § 18a Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung § 18b Kosten von Sanierungsmaßnahmen § 18c Nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen § 19 Antrag und Entscheidung § 20 Hauptmietzinsabrechnung § 21 Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben § 22 Auslagen für die Verwaltung § 23 Aufwendungen für die Hausbetreuung § 24 Anteil an besonderen Aufwendungen § 25 Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen § 26 Untermietzins § 27 Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen § 28 Anrechnung von Dienstleistungen auf den Hauptmietzins § 29 Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages; Zurückstellung des Mietgegenstandes § 30 Kündigungsbeschränkungen § 31 Teilkündigung § 32 Ersatzbeschaffung § 33 Gerichtliche Kündigung § 33a Benachrichtigung der Gemeinde § 34 Verlängerung der Räumungsfrist im Urteil § 34a Räumungsschutz des Scheinuntermieters § 35 Außerkrafttreten des Exekutionstitels; Aufschiebung der Räumungsexekution § 36 Ersatz des Ausmietungsschadens § 37 Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen § 38 Stellungnahme der Gemeinde als Baubehörde § 39 Entscheidung der Gemeinde § 40 Anrufung des Gerichtes § 41 Aufhebung der Unterbrechung eines Kündigungs- oder Räumungsverfahrens § 42 Exekutionsbeschränkung § 42a Vorzugspfandrecht für Erhaltungsarbeiten II. Hauptstück (Bestimmungen über bestehende Mietverträge und Übergangsregelung) § 43 Allgemeine Grundsätze § 45 Wertbeständigkeit des Mietzinses § 46 Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung § 46a Hauptmietzins bei bestehenden Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten § 46b Erfordernisse eines Anhebungsbegehrens § 46c Hauptmietzins bei früherer Standardanhebung § 47 Betriebskosten; Umstellung der Verteilungsschlüssel § 48 Anhängiges Verfahren; bewilligte Mietzinserhöhungen § 49 Kündigungsrechtliche Übergangsregelung § 49a Wirksamkeit früherer Befristungen § 49b Übergangsregelung für Befristungen und Abrechnungsbestimmungen § 49c Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2000 § 49d Übergangsregelung zur Mietrechtsnovelle 2001 § 49e Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2006 § 49f Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2009 § 49g Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2015