Ein Immobilienmakler ist ein Gewerbetreibender, der eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als Makler zwischen Eigentümer und Interessenten tätig wird. Kommt durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er eine Provision (auch „Courtage“ genannt), deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird.
Je nach rechtlichen Rahmenbedingungen des Landes und der Situation auf dem Immobilienmarkt kann der Fall eintreten, dass die Provision nicht vom Auftraggeber des Maklers, sondern von der anderen Vertragspartei bezahlt wird.
Situation in Deutschland In Deutschland werden Immobilienmakler je nach Gebiet und Marktlage vom Vermieter bzw. Verkäufer oder vom Mieter bzw. Käufer in Anspruch genommen.
Der deutsche Immobilienmakler benötigt neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall eine behördliche Erlaubnis nach der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit. Diese Erlaubnis umfasst die Vermittlung des Abschlusses (Vermittlungsmakler) oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler) von Verträgen über Grundstücke bzw. Immobilien, grundstücksgleiche Rechte, vermietete Wohnräume und gewerbliche Räume. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision). Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Dieser / diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Wesentlicher Inhalt ist das so genannte Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch konkludentes (schlüssiges) Verhalten abgeschlossen werden.
Als Alternative gibt es selten auch den sogenannten „Festpreismakler“, bei dem das Entgelt nicht vom erfolgreichen Verkauf abhängt.
In den letzten Jahrzehnten sind in Deutschland größere Maklerunternehmen entstanden, die überregional tätig werden. Einige von ihnen greifen auf Franchising zurück. Darüber hinaus bieten viele Kreditinstitute, allen voran Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers an.
Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. ist der größte Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, in dem Immobilienmakler organisiert sind.
Die Bezeichnung Immobilienmakler ist weder geschützt noch bedarf es zur Ausübung eines Nachweises über die fachliche Eignung oder berufliche Ausbildung. Unter dem Aspekt der Gewerbefreiheit kann jeder ein Maklergewerbe anmelden und betreiben. Jedoch fordern auch Fachverbände wie der IVD einen Sach- und Fachkundenachweis für Makler und Immobilienverwalter., auf ivd.net Zur Gewerbeanmeldung gem. § 14 GewO (Anzeigepflicht) ist außerdem eine spezielle (Makler-)Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung nötig, welche z. B. bei Vorstrafen wegen Kapitaldelikten oder einer „nicht geordneten finanziellen Situation“ des Antragstellers verweigert werden kann.
In der Praxis werden in Deutschland drei Arten der Vertretung durch den Immobilienmakler unterschieden: Allgemeinauftrag (der Auftraggeber kann weitere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden), Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keine weiteren Makler einschalten, allerdings ist dem Auftraggeber der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet) und der qualifizierte Alleinauftrag.
Der qualifizierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, verlangt die Rechtsprechung, dass die Hinzuziehungs- und Verweisungsregelung zu ihrer Wirksamkeit des individuellen Aushandelns bedarf. Alleinaufträge müssen zum Schutz des Auftraggebers befristet sein.
Zivilrechtliche Grundlagen Das Recht des „Zivilmaklers“, zu dem auch der Immobilienmakler gerechnet wird, ist in den des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt und stammt in seiner Formulierung aus dem Jahr 1896. Konzipiert wurde das Maklerrecht als einseitiges sogenanntes „Glücksgeschäft“. Nach dem Gesetz muss ein mit der Verkaufsvermittlung einer Immobilie beauftragter Makler nichts tun. Der Auftraggeber seinerseits kann den Auftrag jederzeit zurückziehen, die Angebotsbedingungen ändern und auch sonst tun und lassen was er will („Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers“). Für eine gewerbsmäßige Maklertätigkeit ist es untauglich, so dass Makler und Auftraggeber in der Regel vom Gesetzesrecht abweichende Vereinbarungen treffen.
Das Maklerrecht ist heute hauptsächlich Richterrecht. Das Problem dabei ist allerdings, dass das Gesetzesrecht trotz seiner offenkundigen Schwächen Leitbildcharakter für die Rechtsprechung hat, so dass ein zu weitgehendes Abweichen vom Gesetz im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen (z. B. beim sogenannten qualifizierten Alleinauftrag) zur Nichtigkeit führt.
Die Maklercourtage wird bei Abschluss des vermittelten Vertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt. Das entspricht im Übrigen auch den üblichen Vereinbarungsinhalten von Alleinaufträgen.
Maklerausbildung
Deutschland In Deutschland ist lediglich eine behördliche Erlaubnis (§ 34c Gewerbeordnung) erforderlich. Wer eine Erlaubnis beantragt, muss seine persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen. Der Antragsteller darf z. B. nicht in den vergangenen fünf Jahren wegen Diebstahl, Betrug oder einer Konkurs- bzw. Insolvenzstraftat verurteilt worden sein.Informationen zur Erlaubnis nach § 34c GewO, IHK Frankfurt am Main Deutschen Immobilienmaklern bleibt es freigestellt, ob sie sich auf freiwilliger Basis qualifizieren möchten, um zum Beispiel Haftungsfälle zu vermeiden. Eine gesetzlich geregelte Berufsausbildung zum Immobilienmakler existiert nicht. Der Ausbildungsgang, der wesentliche Inhalte des Berufes eines Immobilienmaklers mitabdeckt, ist die dreijährige Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-frau. (PDF), auf frankfurt-main.ihk.de Diese Berufsausbildung schlägt z. B. der IVD als Mindestmaß der Qualifikation für Immobilienmakler vor. Verschiedene Einrichtungen bieten maklerspezifische Schulungen zum Beispiel zum/zur „Geprüften Immobilienmakler“ an. In §34c GewO in Verbindung mit §15b MabV ist eine Weiterbildungsverpflichtung von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren vorgeschrieben.Gewerbeordnung § 34c Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer, Wohnimmobilienverwalter, Verordnungsermächtigung, auf gesetze-im-internet.de
Andere Länder In den meisten westlichen Ländern einschließlich den USA müssen sich Immobilienmakler fachlich qualifizieren, bevor sie den Beruf ausüben können. Eine gewerberechtliche Anmeldung, wie oben dargestellt, genügt nicht, jedoch sind die Anforderungen sehr unterschiedlich. In Österreich zum Beispiel müssen Immobilienmakler eine fundierte Ausbildung, einschließlich einer umfassenden Berufserfahrung nachweisen, und am Ende eine Befähigungsprüfung ablegen, sofern sie nicht bereits einen facheinschlägigen Universitätslehrgang oder einen Fachhochschulstudiengang absolviert haben. In Frankreich müssen Makler ein Hochschulstudium vorweisen und eine Ausbildung bei einem Notar absolvieren, bevor sie sich beruflich betätigen dürfen.
Europa Seit April 2010 gibt es innerhalb der Europäischen Union die Norm DIN EN 15733. Dies ist eine freiwillige Zertifizierung, die Immobilienmaklern europaweite Mindestqualifikationen (Ausbildung zum Immobilienfachwirt) nachweist. Zudem muss sich ein Makler mit diesem EU-Zertifikat an eine umfassende Informationspflicht und einem Moralkodex seinen Kunden gegenüber halten.
Maklerprovision Der Provisionsanspruch entsteht, wenn ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Vertrags besteht. Diese Voraussetzung muss im Streitfall der Makler beweisen, beispielsweise durch einen schriftlichen Immobiliennachweis. Die Höhe der Maklerprovision, die in Abs. 1 BGB als „Maklerlohn“ bezeichnet wird, kann im Rahmen bestimmter gesetzlicher Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden und richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie sowie den am Markt üblichen Konditionen. Sie beträgt üblicherweise bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer), bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (zuzüglich Umsatzsteuer) (durch das Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber.
Seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser am 23. Dezember 2020 sind die Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen, und es darf der Anteil für den Käufer nicht höher als der für den Verkäufer sein. Dies gilt nur, wenn der Käufer eine natürliche Person, also ein Verbraucher ist.
Die übliche Verteilung der Maklerprovision unterscheidet sich nach Objektart. Zusätzlich können regionale und anbieterseitige Unterschiede bestehen. Die nachfolgend genannten Sätze sind keine gesetzlichen Festpreise; außerhalb der gesetzlichen Vorgaben ist die Provision frei verhandelbar:
Objektart Übliche Käuferprovision Übliche Verkäuferprovision Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus bei Kauf durch einen Verbraucher 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer 3,57 % des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstücke häufig reine Käuferprovision; alternativ zwischen Käufer und Verkäufer geteilt bei reiner Käuferprovision keine; bei Teilung nach Vereinbarung Gewerbeimmobilie meist Käuferprovision; Höhe und Verteilung frei verhandelbar meist keine; Höhe und Verteilung frei verhandelbarAbhängig von den regionalen Usancen für das private Immobilienmaklergeschäft, wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (häufig zu gleichen Teilen), ausschließlich vom Verkäufer getragen oder ausschließlich vom Käufer getragen.
Die Provision des Verkäufers wird in der Branche als Innenprovision, die des Käufers als Außenprovision bezeichnet. Eine vollständige Innenprovision, auch unter dem Stichwort Bestellerprinzip bekannt, hat die Vorteile, dass die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision für den Käufer angeboten werden kann (also faktisch im Kaufpreis berücksichtigt ist, sofern die Marktsituation dies zulässt), der Käufer insofern im Rahmen der Immobilienfinanzierung geringere schwer fremdfinanzierbare Erwerbsnebenkosten hat und dies eine ökonomisch effiziente Kostenallokation darstellt, da derjenige, der über die Beauftragung eines Maklers und dessen Auswahl entscheidet, diesen auch bezahlt, so dass ein echter Qualitäts- und Preiswettbewerb entsteht.
Eine vollständige Innenprovision hat scheinbar den Nachteil, dass die Erwerbsnebenkosten, wie u. a. die Grunderwerbsteuer und die Beurkundungskosten, höher ausfallen, da diese sich i. d. R. auf Basis des Wertes der Beurkundung bzw. des Wertes der Gegenleistung berechnen, und diese Werte sich aufgrund der inkludierten Courtage erhöhen können. Diese Sichtweise greift indes insofern zu kurz, als bei einem funktionierenden Markt Immobilien, die ohne Makler vermarktet werden mit solchen konkurrieren, bei denen ein Makler tätig wird, so dass ein Verkäufer, wenn er sich gegen die Beauftragung eines Maklers entscheidet, den Wert der Courtage auf den Kaufpreis aufschlagen und damit selbst vereinnahmen kann.