Als Mieterstrom (auch Quartierstrom oder allgemeiner Direktstrom) wird Strom bezeichnet, der in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Abnehmer produziert und nicht über die öffentlichen Netze geleitet wird. Er kann beispielsweise Wohnungs- oder Gewerbeflächen-Mietern, aber auch Wohnungseigentümergemeinschaften angeboten werden. Mieterstrom wird meist mit Photovoltaik- oder Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen wie Blockheizkraftwerken erzeugt; es können aber auch z. B. Windkraft- oder Bioenergieanlagen eingesetzt werden.
Direkt gefördert wird Photovoltaik-Mieterstrom seit 2017 durch den Mieterstromzuschlag, der an die aktuellen Einspeisevergütungen gekoppelt ist. Dieses Fördermodell wurde mit dem EEG 2023 und dem Solarpaket I (2024) grundlegend überarbeitet, nachdem es sich in seiner ursprünglichen Fassung als nicht erfolgreich erwiesen hatte.Ines Rutschmann: Wie Sie als Mieter von günstigem Solarstrom profitieren
Eine bürokratieärmere, aber dafür nicht geförderte Alternative zum Mieterstrom besteht mit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung. Aktuelle Regelungen zum Mieterstrom Anlagenübergreifende Regelungen Durch die direkte Stromlieferung entfallen bei Mieterstromprojekten Netznutzungsentgelte, die Konzessionsabgabe und die Stromsteuer. Während für das so genannte Eigenstromprivileg Erzeuger und Verbraucher identisch sein müssen, liegt beim Mieterstrommodell nach dem aktuellen Verständnis eine Stromlieferung vom Stromerzeuger an den Letztverbraucher vor. Auch bei einer (Mieterstrom-)Erzeugergemeinschaft (die bspw. gleichzeitig die letztverbrauchenden Mieter sind) liegt eine Identität nur dann vor, wenn der Strom bspw. für eine gemeinsame Flurbeleuchtung oder ein Büro der Gemeinschaft genutzt wird. Die einzelnen Mitglieder einer Erzeugergemeinschaft sind also nicht identisch mit der Gemeinschaft als solcher.Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestags (Hrsg.): Eigenstromprivileg und Mieterstrommodell bei Energieerzeugergemeinschaften (PDF; 142 kB)
Im Fall von Wohnungseigentümergemeinschaften kann die Realisierung eines Mieterstromprojekts – hier die Installation einer PV-Anlage – seit der WEG-Reform als bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Die früher erforderliche DreiviertelmehrheitJoseph Bergner et al.: Hemmnisse und Hürden für die Photovoltaik. (PDF; 873 kB), Berlin 2020, S. 35 und 54 für Modernisierungsmaßnahmen entfällt damit. Allerdings tragen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten, sofern nicht eine doppelt qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) erreicht wird.
Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird z. B. in Form von Blockheizkraftwerken eingesetzt. Betreiber von KWK-Anlagen zur Direktlieferung von Strom an Dritte erhalten nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz einen Zuschlag, der sich nach der Größe der Anlage staffelt: 4 ct/kWh bis 50 kW Leistung, 3 ct/kWh bis 100 kW Leistung (bis hierhin identisch mit den Zuschlägen für den Eigenverbrauch (bis 100 kW) und exakt die Hälfte der Vergütung für eine Netzeinspeisung), 2 ct/kWh bis 250 kW Leistung und 1,5 ct/kWh bis 1000 kW Leistung.ASUE (Hrsg.): Leitfaden Mieterstrommodelle mit KWK., 2018, S. 30
Mieterstromzuschlag für Photovoltaikanlagen Seit Juli 2017 ist für Photovoltaikanlagen ein Mieterstromzuschlag im Erneuerbare-Energien-Gesetz verankert. Seit der EEG-Novelle 2023 wird der Zuschlag unabhängig von der Einspeisevergütung als fester Betrag nach § 48a EEG gewährt und ist nach Anlagengröße gestaffelt: rund 2,67 ct/kWh bis 10 kW, 2,48 ct/kWh bis 40 kW und 1,67 ct/kWh bis 1 MW (Stand: Inbetriebnahme ab Januar 2023; die Sätze unterliegen einer halbjährigen Degression). Die frühere Begrenzung auf Anlagen bis 100 kW sowie der jährliche Förderdeckel von 500 MW wurden mit dem EEG 2023 aufgehoben. Der bei der Inbetriebnahme geltende Fördersatz gilt – wie in anderen Bereichen des EEG – für 20 Jahre. Der Strompreis für die Verbraucher darf höchstens 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs betragen.
Bilanz und Bewertung des Mieterstromzuschlags Die mit der Gesetzesänderung 2017 vorgesehene Etablierung von Mieterstrom wurde bislang verfehlt. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie fertigte etwa zwei Jahre nach der Einführung des Mieterstromzuschlags einen Mieterstrombericht an, in dem die bisherigen Entwicklungen evaluiert werden. Insgesamt wurden in dieser Zeit 677 PV-Mieterstromanlagen mit einer Leistung von insgesamt 13,9 MW (darunter +5,3 MW im bisher einzigen betrachteten vollen Jahr 2018) errichtet.BMWi (Hrsg.): Mieterstrombericht nach § 99 Erneuerbare-Energien-Gesetz 2017, 2019, S. 7 Damit wurde der jährliche 500-MW-Deckel bei weitem nicht ausgenutzt.
Eine Untersuchung der Wirtschaftlichkeit von Mieterstromprojekten im Bericht des BMWi kam 2019 zu dem Schluss, dass die Förderhöhe nicht ausreichend ist.BMWi (Hrsg.): Mieterstrombericht nach § 99 Erneuerbare-Energien-Gesetz 2017, 2019, S. 13 f. Die Rendite ist je nach Größe der Anlage, Anzahl der Wohnungen und Teilnehmerquote der Mieter sehr unterschiedlich ausgeprägt. Grundsätzlich sei eine komplette Netzeinspeisung mit Vergütung wirtschaftlich sinnvoller.BMWi (Hrsg.): Mieterstrombericht nach § 99 Erneuerbare-Energien-Gesetz 2017, 2019, S. 5
Steuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen Einkommensteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen Grundsätzlich unterliegt der Verkauf von Strom aus einer Photovoltaikanlage (insbesondere an Wohnungsinhaber) der Einkommensteuer. Der Gesetzgeber hat aber mit eine Ausnahme für Anlagen auf oder an Gebäuden mit einer Leistung von maximal 30 kWp pro Wohn-/Gewebeeinheit und insgesamt maximal 100 kWp pro Steuerpflichtigem bzw. Mitunternehmerschaft geschaffen.
Unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 72 EStG sind die Einnahmen und die Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb einer solchen Photovoltaikanlage von der Einkommensteuer befreit.
Zu den Einnahmen gehören insbesondere (vgl. BMF-Schreiben (Gz: IV C 6 - S 2121/23/10001 :001) vom 17. Juli 2023Steuerbefreiung für Photovoltaikanlagen (§ 3 Nummer 72 Einkommensteuergesetz (PDF), auf bundesfinanzministerium.de Rz. 9)
die Einspeisevergütung (für den nicht im Gebäude verbrauchten, sondern ins Netz eingespeisten Strom), Entgelte für anderweitige Stromlieferungen, z. B. an Mieter, Vergütungen für das Aufladen von Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen, Zuschüsse und vereinnahmte und erstattete Umsatzsteuer.
(Stand: 27. März 2026)
Gewerbesteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen Die Einkommensteuerbefreiung von Photovoltaikanlagen nach § 3 Nr. 72 EStG wirkt sich durch die Anknüpfung der Gewerbesteuer an den einkommensteuerlich ermittelten Gewinn so aus, dass auch keine Gewerbesteuer zu zahlen ist.Vgl. IHK Regensburg.
(Stand: 3. April 2026)
Umsatzsteuer bei Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen Umsatzsteuer spielt sowohl bei Errichtung der Photovoltaikanlage als auch bei Verwendung des Stroms für Eigenverbrauch/Allgemeinstrom, für die Wohnungsinhaber, die am Mieterstrom teilnehmen, sowie für die Einspeisung eine Rolle. Daneben wird die Belastung des vom Betreiber eingekauften und an die Teilnehmer weiterverkauften Reststroms durch Umsatzsteuer betrachtet.
Bzgl der umsatzsteuerlichen Regeln wird zunächst der Fall erläutert, indem ein Privateigentümer Mieterstrom an seine Mieter liefert. Im Anschluss wird die umsatzsteuerliche Situation einer Wohnungseigentümergemeinschaft dargestellt.
Grundfall: privater Eigentümer liefert Strom an Mieter Errichtung einer Photovoltaikanlage durch Privateigentümer Grundsätzlich ist die Lieferung und Montage einer Photovoltaiikanlage zwar umsatzsteuerbar. Allerdings gibt es eine für viele Mieterstromanlagen relevante Sonderregelung:
Nach ermäßigt sich die Steuer auf 0 Prozent für die Lieferung von Solarmodulen an den Betreiber einer Photovoltaikanlage. Eingeschlossen sind dabei die für den Betrieb einer Photovoltaikanlage wesentlichen Komponenten und die Speicher, die dazu dienen, den mit Solarmodulen erzeugten Strom zu speichern. Dies gilt, sofern die Photovoltaikanlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und dem Gemeinwohl dienenden Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden, installiert wird.Vgl. die FAQ des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). Nach Satz 2 werden diese Voraussetzungen fingiert, wenn die Anlage unter 30 kWp hat.
Auch die Nebenleistungen wie die Kabelinstallation oder die der Wechselrichter unterliegen dem Nullsteuersatz.Siehe dazu näher Umsatzsteueranwendungserlass des Bundesfinanzministeriums (UStAE) Nr. 12.18. Abs. 1. Eigenständige Planungsleistungen werden im Umsatzsteueranwendungserlass (UStAE) nicht erwähnt. Sie dürften aber zu den “photovoltaikanlagenspezifischen Arbeiten, die ausschließlich dazu dienen, eine Photovoltaikanlage sicher für das Gebäude und für die sich darin befindlichen Menschen zu betreiben”.Siehe Nr. 12.18 Abs. 10 UStAE
Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter Die Lieferung von PV-Strom an die Mieter ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Ein Betreiber, der nur geringen Umsätze hat, kann allerdings die Kleinunternehmerregelung nach in Anspruch nehmen.
Nach der bisherigen Verwaltungsauffassung schlug auch die Umsatzsteuerbefreiung der Wohnraummiete nach auf die Stromlieferung des Vermieters an den Mieter als unselbständige Nebenleistung durch.Vgl. Nr. 4.12.1 Absatz 5 Satz 3 UStAE In einem Fall, in dem es um den Vorsteuerabzug ging, hat der Bundesfinanzhof diese Unselbständigkeit der Stromlieferung nicht gesehen, weshalb nicht mehr sicher ist, ob das Finanzamt künftig die Stromlieferung als umsatzsteuerfrei ansieht, wenn man umsatzsteuerfrei vermietet.Vgl. Ebner-Stolz, abgerufen am 3. April 2026
Einkauf und Lieferung von Reststrom an die Mieter Im Mieterstrommodell muss der Betreiber auch den über die Photovoltaikproduktion hinausgehenden Strombedarf seiner Mieter decken. Diesen Reststrom kauft er bei einem Stromlieferanten ein und verkauft ihn an seine Mieter weiter.
Der eingekaufte Reststrom ist mit Umsatzsteuer belastet.
Für den Weiterverkauf des Reststroms an die Mieter gelten die gleichen Überlegungen wie für die Lieferung von Photovoltaikstrom an Mieter. Allerdings dürfte die Umsatzsteuerfreiheit hier wirtschaftlich weniger relevant sein, weil bei Umsatzsteuerpflicht des Weiterverkaufs eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für den Einkauf des Reststroms entsteht.
Eigenverbrauch des Photovoltaikstroms durch Privateigentümer Problem: Auch wenn der private Eigentümer als Betreiber von sich selbst kein Entgelt für den von der PV-Anlage bezogenen Strom verlangt, den er selbst verbraucht, könnte dieser Strom als „unentgeltliche Wertabgabe“ vom unternehmerischen Bereich des Eigentümers an den nicht-unternehmerischen Bereich angesehen werden und mit einer Umsatzsteuer belastet werden, die so berechnet wird, wie wenn der Betreiber den Strom woanders einkaufen würde.
Für den häufigen Fall der Errichtung einer Photovoltaikanlage zum Nullsteuersatz kommt es beim Eigenverbrauch allerdings nicht zu einer solchen unentgeltichen Wertabgabe.
Das BMF führt dazu aus:BMF-FAQ, abgerufen am 3. April 2026. “Bei Photovoltaikanlagen, die zum Nullsteuersatz erworben worden sind, liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine unentgeltliche Wertabgabe [...] nicht vor. Daher braucht der privat verbrauchte Strom in diesen Fällen nicht versteuert zu werden, auch wenn die Photovoltaikanlage dem Unternehmen zugeordnet worden ist.”
Hintergrund sind die Regelungen in und , wonach es besteuerbare Wertabgaben nur gibt, wenn der eingesetzte Gegenstand (hier: die PV-Anlage) zum Vorsteuerabzug berechtigt hatte. Ein Nullsteuersatz der PV-Anlage berechtigt aber nicht zum Vorsteuerabzug.Vgl. Nr. 3.2 Abs. 3 Nr. 2 UStAE: