Ein Real-Estate-Investment-Trust (kurz REIT, englische Aussprache []) ist eine Kapitalsammelstelle für die Kapitalanlage im Immobiliensektor ein Unternehmen, das Eigentum an in- und ausländischen Immobilien, nach deutschem Recht unter Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien, erwirbt, verwaltet und veräußert, eine Kapitalgesellschaft, in Deutschland immer eine Aktiengesellschaft.
Von anderen Unternehmensformen, namentlich Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften, unterscheiden sich REITs durch einige Besonderheiten, welche sie für Kapitalanleger attraktiv machen sollen. In Deutschland ist hierfür die Aktiengesellschaft als Rechtsform vorgeschrieben.
Zweck Bei der Einführung von REIT-Strukturen in den USA im Jahr 1960 wurde von Seiten des Gesetzgebers der Zweck verfolgt, ein transparentes und fungibles Immobilien-Anlagevehikel nach dem Vorbild etwa von Pensionsfonds zu schaffen, um breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien zu ermöglichen. Die indirekte Immobilienanlage soll hierbei ähnlich leicht möglich sein wie bspw. Investitionen in Aktien. REITs lassen sich somit als „niedrigschwellige“ Investment-Angebote interpretieren. REITs können als Kapitalsammelstellen charakterisiert werden, welche eine Verknüpfung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft herstellen. Aus Sicht der Immobilienbranche besteht der Vorteil eines fungiblen REIT-Marktes somit im Zufluss von Liquidität.
Merkmale Geschäftstätigkeit REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. Ihr Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. In vielen REIT-Regimen sind REITs bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit unterworfen, z. B. beim Immobilienhandel. In Deutschland ist vor allem der weitgehende Ausschluss von Wohnimmobilien hervorzuheben.
Rechtsform Je nach nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben. Der REIT muss nicht zwingend an der Börse notiert sein, die Börsennotierung ist aber die Regel. Deutsche REITs müssen qua REIT-Gesetz börsennotierte Aktiengesellschaften sein.
Steuerbefreiung Ein ganz wesentliches Merkmal von REITs, das weltweit in fast allen REIT-Regimen galt und gilt, ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Diese kann sich auf den gesamten Gewinn oder nur auf den ausgeschütteten Gewinn erstrecken. Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen bei den Dividendenempfängern der Einkommensteuer. Die Steuerbefreiung ist kein Privileg, sondern stellt lediglich sicher, dass die indirekte der direkten Immobilienanlage gleichgestellt wird. In Deutschland sind REITs dadurch grundsätzlich den ebenfalls steuertransparenten offenen und geschlossenen Immobilienfonds gleichgestellt. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, welche der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterworfen sind, sind deutsche REITs insoweit im Vorteil.
Die Steuerbefreiung wird kritisiert, weil sie einen falschen Anreiz bilde, der zu sozial unverträglichen Mietsteigerungen für Wohnraum insbesondere in Großstädten führe.
Hohe Ausschüttungsquoten Ein weiteres universelles Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Die meisten REIT-Regime sehen Ausschüttungsquoten von etwa 90 % vor. Die Dividenden werden dann bei den Empfängern der Einkommensteuer unterworfen. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Für Anleger besteht der Vorteil der hohen Ausschüttungsquoten in einem stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REIT-Aktien lassen sich somit, entsprechende ausschüttungsfähige Gewinne vorausgesetzt, als ausgesprochene Dividendenaktien charakterisieren.
Transparenz Um die Attraktivität für breite Anlegerkreise zu gewährleisten, sind REITs oftmals besonders strengen Corporate-Governance-Vorschriften unterworfen. In Deutschland sind die Muttergesellschaften von REIT-Konzernen wegen der zwingenden Börsennotierung verpflichtet, Konzernabschlüsse nach IFRS zu erstellen, welche als besonders informationsorientiert gelten und somit ein hohes Maß an Transparenz gewährleisten sollen. Darüber hinaus sind die besonders strengen Publizitätspflichten für börsennotierte Unternehmen, wie die unterjährige Berichterstattung und Ad-hoc-Meldungen, zu beachten.
Arten von REITs REITs werden in die zwei Arten Equity-REITs und Mortgage-REITs unterschieden. Eine Mischform aus beiden stellen die Hybrid-REITs dar.
Equity-REITs Equity REITs besitzen Anlagevermögen, also echte Sachwerte. Von ihnen sind Mortgage-REITs abzugrenzen, die lediglich Wertpapiere auf Immobilien halten und an den anfallenden Zinsen verdienen. Equity REITs verdienen Erträge durch Mieteinnahmen der Investmentobjekte.
Grundsätzlich können Equity-REITs alle Arten von Immobilien abdecken, die mit einem Grundstück oder den darauf errichteten Gebäuden zusammenhängen. Die bekanntesten Einteilung von Equity-REITs umfasst folgende Kategorien:
Hotels (Lodging-REITs) Wohnimmobilien (Residential-REITs) Studentenwohnheime Bürogebäude (Office-REITs) Healthcare-REITs (Krankenhäuser und Pflegeheime) Einzelhandel (Retail-REITs) Industrie- und Logistikgebäude Rechenzentren Mietlager Gefängnisse Wälder (Timber-REITs) Landwirtschaftliche Grundstücke Infrastruktur Casinos Grundstücke (Erbbaurechte)
Mortgage-REITs Mortgage-REITs, auch mREITs genannt, investieren im Gegensatz zu Equity-REITs nicht in reale Werte, sondern in Wertpapiere, denen Immobilien zugrunde liegen. „Mortgage“ ist das englische Wort für eine Hypothek und mit diesen sind die Wertpapiere der Mortgage-REITs besichert. Mortgage-REITs besitzen somit keine realen Immobilien, sondern nur von ihnen abgeleitete Wertpapiere.
Im Grunde investieren Mortgage-REITs in Hauskredite und haben ein ähnliches Geschäftsmodell wie eine Bank. Allerdings unterliegen sie weniger Regulatorik als eine Bank und können auch eine andere Struktur der Refinanzierung anwenden. Dies ermöglicht eine deutlich höhere Profitabilität, weist aber auch erheblich höhere Risiken und Schwankungen auf.
Mortgage-REITs kaufen Pakete von Krediten, sogenannte Mortgage-Backed-Securities (MBS). In ihnen sind eine Vielzahl von Krediten von Privathaushalten gebündelt, die mit Hypotheken an den finanzierten Immobilien besichert sind. Kann der Kreditnehmer seine Kreditrate nicht bezahlen, so kann der Kredit durch eine Zwangsversteigerung zurückgezahlt werden.
Kredite an Privathaushalte werden in der Regel mit langen Laufzeiten abgeschlossen, denn eine Familie kann eine Immobilie meist nicht in wenigen Jahren abbezahlen. Oft sind Laufzeiten von bis zu 30 Jahren vereinbart. Mortgage-REITs kaufen den kreditgebenden Banken diese Kredite ab und refinanzieren sich über Kredite, die sie günstiger aufnehmen. Um günstigere Kredite zu erhalten, wählt ein mREIT dabei kürzere Laufzeiten, teilweise sogar nur jährliche. Bei solch einer Strategie spricht man von Fristentransformation. Der REIT verdient dabei aus der Differenz zwischen den langlaufenden Verträgen, für die er Zinsen erhält und den kurzlaufenden Krediten, für die er Zinsen zahlen muss.
Geschichte Bereits im Jahr 1956 wurde in Neuseeland mit dem Property Trust eine REIT-ähnliche Struktur eingeführt. Das erste „echte“ REIT-Regime wurde jedoch 1960 in den USA eingeführt (Real Estate Investment Trust Act und Real Estate Investment Trust Tax Provision). Bereits zum damaligen Zeitpunkt wiesen US-REITs alle wesentlichen Charakteristika von REITs auf. Im Jahr 1969 folgten die Niederlande mit der Fiscale Beleggingsinstelling, 1971 Australien (Listed Property Trust). In den 1980er und 1990er Jahren entwickelte sich der weltweite REIT-Markt nur sehr langsam. Ab der Jahrtausendwende gab es dann eine weltweite Welle von REIT-Gesetzen, wobei vor allem ostasiatische Länder wie Japan, Südkorea, Singapur und Hongkong eine Vorreiterrolle spielten. 2003 wurde in Frankreich als erstem großem europäischen Land ein REIT-Regime eingeführt. Die von Anbeginn an sehr positive Entwicklung des französischen REIT-Marktes wurde in Deutschland sehr aufmerksam beobachtet und wirkte sich auch auf den Gesetzgebungsprozess in Deutschland aus. Im Jahr 2007 führten mit Deutschland, Großbritannien und Italien drei weitere große europäische Länder REIT-Regime ein. Gegenwärtig existieren weltweit in mehr als 20 Ländern REIT-Strukturen.
Land Bezeichnung Abkürzung Einführung Real-Estate-Investment-Trust REIT 1960 Fiscale Beleggingsinstelling FBI 1969 Listed Property Trusts 1971 Gayrimenkul Yatirim Ortakligi REIT 1989 Real-Estate-Investment-Trust REIT 1994 Société d’ Investissement à capital fixe en immobilier SICAFI 1995 Real Estate Investment Company REIC 1999 Real-Estate-Investment-Trust J-REIT 2001 Korean Real-Estate-Investment-Trust K-REIT 2001 Corporate Restructuring REIT CR-REIT 2001 Singapore Real-Estate-Investment-Trust S-REIT 2002 Thailändischer Real-Estate-Investment-Trust Thai-REIT 2002 Sociétés d’ Investissements immobiliers cotées SIIC 2003 Hongkong Real-Estate-Investment-Trust H-REIT 2003 2003 Real Estate Investment Trust REIT 2003 2004 Malaysian Real-Estate-Investment-Trust M-REIT 2005 2006 Property Investment Fund PIF 2007 Deutscher Real-Estate-Investment-Trust G-REIT 2007 Indischer Real-Estate-Investment-Trust I-REIT 2019
Kritik an REITs Kritisiert werden REITs, weil sie insbesondere aufgrund ihrer Steuerbefreiung Anreize bilden, weiteres Geld in den bereits aufgeblähten Immobilienmarkt zu leiten. Dies schade den Mietern, weil auf diese Weise das Mietniveau steige, das mittlerweile in vielen Städten für Wohnmieten eine kritische Höhe erreicht habe. Die Bürgerbewegung Finanzwende fordert deswegen die Abschaffung der Steuerbefreiung.
Deutsche REITs In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bis Ende der neunziger Jahre vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen. Das Segment börsennotierter Immobilien-Aktiengesellschaften spielt erst seit Anfang des neuen Jahrtausends eine allerdings zunehmend bedeutsame Rolle, was sich u. a. in der Notierung einer ganzen Anzahl von Gesellschaften in DAX, MDAX und SDAX widerspiegelt.
Diskussion über die Einführung des „G-REIT“ Die von der Finanzindustrie und dem Staat (Bundesministerium der Finanzen) getragene Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) hatte seit Ende 2003 die Einführung von REITs in Deutschland gefordert („G-REIT“, ). Damit könne in den Unternehmen gebundenes Immobilienvermögen mobilisiert, den Unternehmen dadurch Liquidität zugeführt und zugleich die Attraktivität des deutschen Finanzmarktes erhöht werden. Um den Unternehmen die Einbringung ihrer Immobilien ohne Besteuerung der aufgedeckten stillen Reserven zu ermöglichen, wurde eine ermäßigte Besteuerung der anfallenden Veräußerungsgewinne gefordert ().
CDU/CSU und SPD hatten im Koalitionsvertrag vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen; hierzu gehöre auch „die Einführung von Real-Estate-Investment-Trusts (Reits) unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“. Allerdings formierte sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften.Ortwin Runde, Florian Pronold, Nina Hauer: Positionspapier. 12. Oktober 2006.