Die Zwangsversteigerung (Subhastation) ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist (vgl. Verweis in Zivilprozessordnung).
Zweck Die Zwangsversteigerung ist die Durchsetzung eines Anspruchs mit staatlichen Machtmitteln. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und seinen Anspruch somit zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. Luftfahrzeuge und Schiffe werden ebenso wie unbewegliche Gegenstände behandelt, soweit sie in ein Register eingetragen sind. Für deren Verwertung gelten besondere Vorschriften. Wesentliches Gesetz für die Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897, zuletzt am 24. Mai 2016 geändert, üblicherweise mit ZVG abgekürzt.Grundlegenden und systematischen Überblicke verschafft: Walther Gerhardt: Grundzüge und Probleme der Zwangsversteigerung. Juristische Arbeitsblätter 1981, S. 12–20.
Eine besondere Form der Zwangsversteigerung ist die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft ( ZVG).
Die Zwangsversteigerung führt – im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt – zu einer Verwertung der Substanz.
Zuständigkeit Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Dies wird als sachliche Zuständigkeit bezeichnet. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit für die Versteigerung bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert.
Luftfahrzeuge werden zentral vom Amtsgericht Braunschweig versteigert. In Braunschweig ist der Sitz des Luftfahrt-Bundesamtes; der Sitz des Amtes ist maßgeblich für das zuständige Vollstreckungsgericht.Rayner Jankowski: Zwangsversteigerung 24, 3. Auflage, S. 23–24.
Funktionell („personell“) ist der Rechtspfleger zuständig ( Nr. 1 i RPflG). Anträge zu Protokoll der Geschäftsstelle werden vom Urkundsbeamten der Geschäftsstelle aufgenommen.
Verfahren Antrag Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch einen Gläubiger beantragt werden (betreibender Gläubiger). Dies kann der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (dinglicher Gläubiger) oder der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung (persönlicher Gläubiger) sein.
Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Die Voraussetzungen hierfür sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie die Zustellung des Vollstreckungstitels und der Vollstreckungsklausel. Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens ist vom Gericht dem Schuldner, evtl. auch dem Gläubiger zuzustellen. Verfahrensbeteiligt am Zwangsversteigerungsverfahren sind der Schuldner (z. B. Grundstückseigentümer), der betreibende Gläubiger sowie diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt, insbesondere die Gläubiger anderer Rechte. Je nach Lage des Verfahrens können – auch während des Verfahrens – noch weitere Beteiligte hinzukommen. So können Mieter ebenfalls durch Anmeldung ihrer Forderung Beteiligte des Verfahrens werden.
Die Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder auch der Eingang des Eintragungsersuchens an das Grundbuchamt gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks.
Auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts wird im Grundbuch in Abteilung II vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist. Diese Eintragung zerstört den öffentlichen Glauben des Grundbuchs hinsichtlich des Nichtbestehens einer Beschlagnahme.
Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Für den Beitrittsbeschluss gelten dieselben Voraussetzungen und Wirkungen. Der Beitrittsbeschluss wird mit Zustellung an den Schuldner wirksam. Obwohl es sich um dasselbe Versteigerungsverfahren handelt, sind die betreibenden Gläubiger voneinander unabhängig. Beispielsweise kann das Verfahren hinsichtlich jedes einzelnen Gläubigers getrennt eingestellt oder aufgehoben werden.
Rechtsmittel Gegen die Beschlüsse des Vollstreckungsgerichtes ist – sowohl für den Gläubiger als auch für den Schuldner – eine sofortige Beschwerde beim zuständigen Landgericht zulässig.
Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners Der Schuldner hat die Möglichkeit, gemäß ZVG die Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Der Antrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung des Anordnungs- bzw. Beitrittsbeschlusses gestellt werden. Dieser Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn der Schuldner nachweisen kann, dass er den Forderungen des Gläubigers nachkommen kann. In diesem Fall wird die Zwangsversteigerung für maximal sechs Monate eingestellt. Die Einstellung der Zwangsversteigerung kann das Gericht von Auflagen, beispielsweise einer angemessenen Ratenzahlung, abhängig machen.
Des Weiteren kann der Schuldner die einstweilige Einstellung nach ZPO beantragen, wenn mit der Versteigerung eine sittenwidrige Härte verbunden ist oder Gefahr für Leib und Leben besteht. In beiden Fällen muss durch den Schuldner ein entsprechender Nachweis gegenüber dem Versteigerungsgericht erbracht werden. Im Falle der Gefahr von Leib und Leben ist regelmäßig ein ärztliches Attest vorzulegen. Wird der Antrag durch das Versteigerungsgericht abgelehnt, so ist die sofortige Beschwerde vor dem zuständigen Landgericht zulässig. Die Rechtsprechung war nicht einheitlich. Es gab auch Gerichte, nach deren Auffassung den psychogenen Störungen eines Vollstreckungsschuldners besser durch ein zügiges Versteigerungsverfahren begegnet werden kann als durch eine weitere Verzögerung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinen BeschlüssenBGH, Beschluss vom 16. Oktober 2008, Az. und Beschluss vom 18. Dezember 2008, Az. . allerdings verfügt, dass z. B. bei (ärztlich attestierter) Suizidgefährdung die Versteigerung vorläufig auszusetzen ist.
Eine sittenwidrige Härte liegt nach Rechtsprechung und Literatur in unterschiedlicher Weise dann vor, wenn hier entgegen den guten Sitten auch Bagatellforderungen eingetrieben werden und nicht der jeweils weniger einschneidende Weg (beispielsweise eine Kontopfändung) gewählt wird, um dem Schuldner oder Miteigentümer nicht unnötig zu schaden. Die Literatur akzeptiert grundsätzlich die Verfassungswidrigkeit einer solchen Vorgehensweise, da davon ausgegangen wird, dass das Verhältnismäßigkeitsprinzip verletzt werde sowie ein mangelndes Rechtsschutzbedürfnis vorliege.Steiner/Hagemann: ZVG, 9. Auflage, § x Rn. 129.
Die meisten Gerichte sehen dies allerdings anders; sie verneinen zwar nicht grundsätzlich die Möglichkeit eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses, legen hieran aber ziemlich hohe Hürden, dem Schikaneverbot gemäß entsprechend, so dass allgemein lediglich eine Fristsetzung bei Bagatellforderungen anerkannt ist. Die Rechtsprechung akzeptiert aufgrund des höher gelagerten Gläubigerschutzes und des besonderen Auftrages des Staates nur in sehr seltenen Fällen den Grundsatz des „sichersten Weges“, also den Grundsatz, dass nur das am wenigsten einschneidende Mittel bei einer Forderungseintreibung verwendet werden soll. So ist umstritten, ob überhaupt eine Abwägung und Reihenfolge bei der Vollstreckung stattfinden muss; verneint wurde diese Frage vom BundesgerichtshofBGH, Beschluss vom 25. Juni 2004, Az. IXa ZB 267/03, Volltext., nachdem sie vom Landesgericht Chemnitz als Vorinstanz bejaht wurde.Frank-Michael Goebel: Dürfen Bagatellforderungen vollstreckt werden?.
Dem gegenüber steht eine abweichende Meinung des Richters des Bundesverfassungsgerichts Werner Böhmer, der die Ansicht vertrat, dass die Verfassungsbeschwerde […] nicht nur wegen Mißachtung des Anspruchs auf effektiven Rechtsschutz, sondern schon wegen Verletzung des materiellen Grundrechts Erfolg haben (228 f.) müssen. Es steht mit dem verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht in Einklang, wenn die Zwangsversteigerung wegen einer dubiosen Bagatellforderung betrieben wird und der Gläubiger vorher nicht eine Befriedigung durch andere Vollstreckungsmaßnahmen versucht hat. So sah er es als unverhältnismäßig an, wenn der Gläubiger sich nicht erst weniger einschneidende Maßnahmen bedient. Außerdem sah er die Eigentumsgarantie verletzt.BVerfG, Beschluss vom 27. September 1978, Az. 1 BvR 361/78, - Zwangsversteigerung III
Eine gesicherte Rechtsprechung liegt demgemäß nicht vor.
Einstweilige Einstellung auf Antrag des Gläubigers Jeder das Verfahren betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung gem. ZVG einstweilen einstellen zu lassen. Hierzu „bewilligt“ er die einstweilige Einstellung. Diese Bewilligung kann jederzeit im Verfahren erfolgen, um außergerichtliche Verhandlungen mit dem Schuldner zu führen, oder aus verfahrenstaktischen Gründen, um z. B. einem aus Sicht des Gläubigers ungenügendem Meistgebot den Zuschlag versagen zu lassen. Der Gläubiger kann die einstweilige Einstellung nur zweimal bewilligen. Die dritte Einstellungsbewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrages und führt zur Aufhebung des Verfahrens.
Vor dem Versteigerungstermin Vor dem Versteigerungstermin muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts festsetzen. Diese Verkehrswertfestsetzung dient dazu, die Wertgrenzen für bestimmte Gläubiger- und Schuldnerschutzrechte im Versteigerungstermin bestimmen zu können.
In der Regel wird das Gericht vor der Festsetzung des Verkehrswertes zunächst einen Sachverständigen bestellen und anhören. Dieser wird die Immobilie besichtigen und dabei den Verfahrensbeteiligten die Möglichkeit einräumen, wertbeeinflussende Umstände zu benennen. Auch vorhandene oder im Auftrag der Parteien erstellte Gutachten können allein oder zusätzlich Grundlage für Festsetzung des Verkehrswertes sein. Der so ermittelte Wert des Versteigerungsobjekts sowie ggf. Verkehrswertgutachten werden den Verfahrensbeteiligten zur Stellungnahme bekanntgegeben. Im Anschluss setzt der Rechtspfleger den Verkehrswert der Immobilie durch Beschluss fest. Dieser Beschluss kann von allen Beteiligten mit der Beschwerde angefochten werden.
Alle das Grundstück betreffenden Nachweisungen, also insbesondere Gutachten und Unterlagen, welche die Beteiligten im Verkehrswertfestsetzungsverfahren zur Verfügung gestellt haben, können von Bietinteressenten eingesehen werden.
Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins 9 bis 12 Monate, regional auch bis zu 24 Monate. Der Termin wird durch Veröffentlichung im Internet oder Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch ein Aushang im Amtsgericht.
Versteigerungstermin Der Versteigerungstermin ist öffentlich. Jedermann hat Zutritt ( GVG). Er besteht aus drei Teilen: den Bekanntmachungen ( ZVG), der Bietzeit ( ZVG) und der Anhörung der anwesenden Beteiligten zum Zuschlag ( ZVG).Rayner Jankowski: Zwangsversteigerung 24, 3. Auflage, S. 15–16.
Bekanntmachungen Vor der eigentlichen Versteigerung verliest der Rechtspfleger die Grundbucheintragungen und bezeichnet die Gläubiger, die die Zwangsversteigerung beantragt haben (betreibende Gläubiger). Im Bekanntmachungsteil wird auch das „Geringste Gebot“ aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots, dies sind zumindest die Kosten des Versteigerungsverfahrens; oft kommen auch offene öffentlich-rechtliche Belastungen (z. B. Grundsteuern) sowie Nebenleistungen der bestehen bleibenden Rechte hinzu. Die bestehen bleibenden Rechte sind für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung.