mini|hochkant=2.3|Eigentumsverhältnisse und Verbindlichkeitenstruktur des Immobilienkonsortiums Highstreet, 2010Quellenangaben für das Highstreet-Organigramm: Henryk Hielscher: „Wie Investor Berggruen die Karstadt-Vermieter aufmischt“, WirtschaftsWoche, 12. Juli 2010 undHenning Hinze: In: Financial Times Deutschland, 1. September 2010.
Die Highstreet Holding GbR ist ein Immobilien-Konsortium, dessen einziger Geschäftszweck der Besitz und die Vermietung der Warenhäuser des deutschen Warenhaus-Unternehmens Karstadt seit 2006 ist. Die Highstreet Holding ist nach deutschem Recht eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) mit einer Geschäftsadresse in Amsterdam ohne eigene Angestellte.Highstreet Holding GbR, Bloomberg Businessweek, 2010. Der Unternehmensname (Firma) Highstreet ist der englischen Sprache entlehnt und bezeichnet dort die Hauptgeschäftsstraße eines Ortes.
Im Jahr 2010 stand die Highstreet Holding im Zentrum einer der dramatischsten Verhandlungen in der bundesdeutschen Wirtschaftsgeschichte während des größten Insolvenzverfahrens der deutschen Nachkriegsgeschichte.gxf/AP: Arcandor: Das größte deutsche Insolvenzverfahren. In: Focus, 9. Juni 2010.Henryk Hielscher: Insolvenzrecht für Konzerne geplant. In: WirtschaftsWoche, 12. Juni 2010. Die Insolvenz von Karstadts Dachgesellschaft Arcandor AG machte auch eine Senkung der Mieten erforderlich, die von über hundert Gläubigern jeweils einzeln gebilligt werden musste. Highstreet weist wegen der Verbriefungs-Form CMBS eine zersplitterte Gläubigerstruktur auf. Während der langwierigen und belastenden Verhandlungen konzentrierte sich die Kritik vor allem auf die Highstreet-Konsorten. Doch auch die CMBS haben die Lage für Karstadt vor und während der Insolvenz zusätzlich belastet.
Struktur mini|hochkant=0.5|Konsortialführer von Highstreet
Am 27. März 2006 wurde das Goldman-Sachs-Immobilienunternehmen Whitehall mit 51 % Konsortialführer und übernahm gegenüber den 49 % der KarstadtQuelle AG die alleinige Geschäftsführungsbefugnis der Highstreet Holding. Am 19. März 2008 lösten die Immobilienunternehmen der Deutschen Bank RREEF, Generali Real Estate Fund S.A., Pirelli RE sowie der Borletti Group (2 %) die Arcandor AG (bis 30. Juni 2007: KarstadtQuelle AG) als Konsorten ab. Die Highstreet Holding GbR ist über die niederländische ZwischengesellschaftMatthias Erlinger: Karstadt: Gläubiger stimmen für Fortführung. In: TextilWirtschaft, 10. November 2009.Vor Highstreet Seven B.V. wurden bereits sechs weitere Highstreet-Gesellschaften gegründet. Der Pirelli RE-Vorstand Paolo Massimiliano Bottelli saß 2010 im Aufsichtsrat von Highstreet Six B.V. und Highstreet Seven B.V. ().Nach Angaben von Dibelius waren diese Gesellschaften in den Niederlanden „einfach notwendig, um die hoch komplizierten Grundbuch- und Steuerverhältnisse der Karstadt-Quelle-Immobilien und die damit verbundenen Fremdkapitalfinanzierungen auseinanderzudröseln und sauber zu ordnen.“ Zitiert in: Hagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 111. Highstreet Seven B.V. (PDF; 88,9 kB) Berggruen Holdings, 5. Juli 2010 wiederum in zwei Untergesellschaften aufgeteilt, denen die Immobilien gehören: Highstreet A Portfolio GbR mit 32 Waren- und vier Sporthäusern und Highstreet B Portfolio GbR mit 41 Waren- und drei Sporthäusern. In: WirtschaftsWoche, 12. Juli 2010. Die CMBS-Anleihen des Immobilienportfolios A gehören der Valovis Bank (bis 9. März 2007: Karstadt Hypothekenbank AG) mit 0,85 Mrd. € und die Anleihen des Immobilienportfolios B gehört den Anleihe-Gläubigern von Fleet Street Finance Two (FS2) mit 1,12 Mrd. € (Stand: August 2010). Viele deutsche Finanzierungs- und Immobiliengesellschaften firmieren aus steuerlichen Gründen als niederländische «B.V.».Hagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 111.
Nach dem Stand von Juli 2008 besaß und vermietete die Highstreet Holding GbR insgesamt 164 Objekte in ganz Deutschland mit einer gesamten Brutto-Fläche von 3,2 Mio. m² (Mietfläche: 2,1 Mio. m²). Zu diesem Zeitpunkt umfasste das Portfolio 81 Warenhäuser, 9 Sportartikelgeschäfte, 28 Parkplätze, 14 Bürogebäude und 32 andere Aktiva (mit gemischter Nutzung, Einzelhandels-Verkaufsstellen, Logistik, Grundstücke etc.). Deutsche Bank RREEF, 29. Juli 2008. Nach der Insolvenz ab Juni 2009 reduzierten sich die Waren- und Sporthäuser durch Schließungen unrentabler Filialen auf 86 von insgesamt 120 Häusern.Immobilien-Konsortium Highstreet zeigt Interesse. Wird Karstadt vom Vermieter übernommen? tagesschau.de, 23. Mai 2010.
Geschichte mini|Karstadt-Filiale Dortmund, Hansaplatz mini|Karstadt-Sporthaus Hamburg, Mönckebergstraße
Im Frühjahr 2006 konnte Alexander Dibelius, der Deutschland-Geschäftsführer von Goldman Sachs, den damaligen KarstadtQuelle-AG-Vorstandsvorsitzenden Thomas Middelhoff davon überzeugen, die KarstadtQuelle AG mit dem Verkauf ihrer Warenhaus-Immobilien zu sanieren.Sven Clausen, Steffen Klusmann, Klaus Max Smolka, Angela Maier: In: Financial Times Deutschland, 12. Juli 2007. Goldman Sachs erhielt den Zuschlag für den Kauf ohne Ausschreibung, obwohl sich über 20 Interessenten schon vor dem offiziellen Start der Auktion bei KarstadtQuelle gemeldet hatten.da./du.: In: FAZ, 3. April 2006. Zur Begründung seiner Bevorzugung für Goldman Sachs gab Middelhoff an: „Die waren viel schneller und engagierter als andere Banken. So etwas vergisst man nicht.“Claudia Reischauer, Wolfgang Zdral: Goldman Sachs. Der Schattenmann. In: Capital, 12. Juli 2006. Die KarstadtQuelle-Immobilien wurden zum Gegenstand einer der größten europäischen Immobilienverkäufe überhauptJane Roberts: (PDF; 2,36 MB) In: Real Estate Capital, März 2010, S. 12–13. und wurde daher als „monster deal“ bezeichnet.
Dibelius gründete dafür mittels der Goldman-Sachs-Immobiliengesellschaft Whitehall das Immobilien-Konsortium Highstreet, bei dem Whitehall 51 % Anteile hält. Er ließ Highstreet am 27. März 2006Immobilientransaktion am 27. März 2006 In: Geschäftsbericht 2006, Arcandor, S. 12 (VIII) (PDF; 4,49 MB) Arcandor, 190 S. die erste Tranche von 51 % der Karstadt-Warenhäuser für 3,7 Milliarden Euro kaufen.David C. Lerch: Karstadt. Middelhoffs Erbe. In: Der Tagesspiegel, 20. Juni 2010. Karstadt verpflichtete sich neben den Mietzahlungen, sämtliche Sanierungsarbeiten der Filialgebäude selbst zu übernehmen.Hagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 109f. Goldman Sachs/Whitehall erhielt dafür Gebühren in Höhe von 32 Mio. Euro. Im Sommer 2007 plante Goldman Sachs nach Angaben vom Handelsimmobilien Report den Verkauf seiner Highstreet-Anteile, doch die Subprime-Krise ab Juli 2007 verhinderte den geplanten Verkauf.Ruth Vierbuchen: In: Handelsimmobilien Report, 9. Juni 2010.
Ebenso erschwerte die US-Immobilienkrise den Verkauf von weiteren Warenhäusern. Erst am 19. März 2008 verkaufte die Arcandor AG (bis 30. Juni 2007 KarstadtQuelle AG) unter Beratung des Bankhauses N M Rothschild & Sons ihren 49%igen Anteil an die Highstreet Holding Arcandor AG, 19. März 2008. für 800 Millionen Euro, die insgesamt 86 (von damals 133, heute: 120) Waren- und Sporthäuser wieder an Arcandor vermietet. Den 49%igen Arcandor-Anteil übernahmen die Immobiliengesellschaften der Deutschen Bank RREEF, Generali Real Estate Fund S.A., Pirelli RE sowie der Borletti Group (2 %). Die Mieten wurden für 15 Jahre festgeschrieben und sollten auf rund 160 Millionen Euro für die kommenden Jahre steigen,Hagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 109. „bei einzelnen Filialen auf bis zu 20 Prozent des Umsatzes.“
Bewertung der Immobilien Im Geschäftsjahr 2003 betrug der Buchwert der 190 Warenhäuser und weiterer Warenlager von Karstadt, Quelle und SinnLeffers & Co. insgesamt 2,8 Milliarden Euro.Clemens Schömann-Finck: KarstadtQuelle Zukunft verpfändet. In: Focus Money, Nr. 43/2004. Der Verkehrswert dagegen lag bei 4,7 Mrd. Euro nach Angaben des damaligen Vorstandsvorsitzenden Christoph Achenbach. Eine Gesamtvermietung aller Immobilien hätte Karstadt nur zwei Drittel des geschätzten Verkehrswerts eingebracht, da Investmentgesellschaften wie Cerberus und Blackstone oft nicht mehr als 60 % des Verkehrswerts bieten.
Mitte der 2000er-Jahre erreichte der Immobilienboom seinen Höhepunkt, und dem damaligen Vorstandsvorsitzenden Middelhoff wurde von der Finanz- und Immobilienbranche eine geschickte Ausnutzung des Booms für den Immobilien-Verkauf von Karstadt bestätigt. Middelhoff konnte einen Kaufpreis von insgesamt 4,5 Mrd. Euro erzielen.sam: Karstadt-Vermieter bereiten sich auf Insolvenz vor. Spiegel Online, 29. Mai 2009.„Middelhoff hatte die Immobilien an Highstreet offiziell für insgesamt 4,5 Milliarden Euro verkauft - dabei gehen Insider davon aus, dass nach Abzug von Provisionen und Ausschüttungen an Investoren deutlich weniger als 4,5 Milliarden bei Karstadt ankamen.“ Der Kaufpreis wurde von der Investmentbank N M Rothschild & Sons für 7,5 Mio. Euro geprüftHagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 122. und für günstig befunden, obwohl der Preis „deutlich höher“ war als der Buchwert.Gunhild Lütge: Karstadt im Fegefeuer. In: Die Zeit, Nr. 28/2010. N M Rothschild & Sons hatte vor der Beratung (Debt Advisory) für den Verkauf des 49-prozentigen Anteils von Arcandor an Highstreet bereits im Juni 2004 die Finanzen von KarstadtQuelle einer gründlichen Prüfung ihrer Wirtschaftlichkeit unterzogen.Hagen Seidel: Arcandors Absturz. 2010, S. 62. Mit dem genauen Wissen von Markt- und Buchwert von Karstadt befand sich die Bank in einem Interessenkonflikt zwischen Beratungsinteresse und neutraler Prüfung. Die britische Investmentbank drängt seit Mitte der 2000er-Jahre stärker auf den deutschen Markt.
Einsatz von CMBS mini|hochkant=2.6|Struktur einer „True-Sale-Verbriefung“Quellen zur Grafik der Verbriefungsstruktur: (PDF) Bankenverband, November 2009, S. 10, Schaubild 1.Louis Perridon und Manfred Steiner: Finanzwirtschaft der Unternehmung. 13. überarbeitete und erweiterte Auflage. Vahlen, München 2004, ISBN 3-8006-3112-1. bei CMBS
Um die Kaufsumme von 4,5 Milliarden € abzüglich der Provisionen nicht ausschließlich selbst finanzieren zu müssen, haben zunächst Goldman Sachs und zwei Jahre später die anderen vier Konsorten Anleihen aufgelegt und Kredite in Höhe von rund 90 % des Kaufpreises aufgenommen. In: Capital, 9. Juni 2010. Als Sicherheiten dienen für die Anleihen die Gebäude, die sich alle in 1A-Lagen befinden.
Whitehall wählte als Refinanzierungsinstrument Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS). Die Forderungen und Verbindlichkeiten wurden bei den CMBS auf die Zweckgesellschaft Fleet Street Finance Two P.L.C. mit Sitz in Irland übertragen. (PDF; 3,68 MB) 248 S. Fleet Street Finance Two ist mit 1,12 Mrd. € Anleihen beteiligt. Diese Gruppe, intern auch Senior B genannt, soll rund 200 verschiedene Investoren (bond holders) umfassen.Henning Hinze: In: Financial Times Deutschland, 1. September 2010. Nach Angaben von Real Estate Capital sind es nur 50 bond holders, doch viele andere Zahlenangaben dieser Zeitschrift weichen ebenfalls von den bekannten Daten ab. Anleihegläubiger mit einem großen Anteil sind Goldman Sachs mit etwa 10 % der Anleihen die State Street Bank, UBS, HSBC, Fortress und Prudential.
Die Mezzanine-Tranchen mit 1,4 Mrd. € wurden an Investoren wie Banken, Fonds und Hedge-Fonds weiterverkauft. Goldman Sachs hält ebenfalls große Anteile an den Mezzanine-Tranchen. In der Schlussphase der Verhandlungen mit den Berggruen Holdings wurde als ein weiterer Investor der Name der verstaatlichten Royal Bank of Scotland genannt, da diese sich weigerte, Sonderrechte für Goldman Sachs anzuerkennen.hei/Reuters: Berggruen nimmt offenbar auch die letzte Hürde. In: Focus, 2. September 2010. In der Gruppe der Mezzanine-Gläubiger sollen über 80 Parteien vertreten sein.hei/dpa/AP/AFP: Insolvenz-Plan Karstadt-Entscheidung verzögert sich nochmals. In: Focus, 3. September 2010.
Valovis Bank mini|Karstadt-Filiale Essen, Limbecker Platz