Landlord and tenant law bezeichnet im Recht von England und Wales ein Rechtsgebiet, das das Zustandekommen eines Mietvertrages () (auch tenancy) sowie Rechte und Pflichten von Vermieter () und Mieter () regelt. Es entspricht wirtschaftlich (nicht juristisch) etwa dem Wohnraummietrecht in den Staaten des deutschen Rechtskreises.
Merkmale einer lease Das englische Recht unterscheidet die Herrschaftsrechte an Land nach Zeitdauer () und nach den jeweiligen Pflichten (). Im heutigen Recht werden nur noch zwei Arten von estates unterschieden: zeitlich beschränkt () und zeitlich unbeschränkt (; etwa ‚Freilehen‘). Historisch geht dies auf die mittelalterliche Vorstellung zurück, dass alles Eigentum an englischem Land dem König zusteht. Lords erhielten Land als Lehen im Gegenzug für Dienste und vergaben es selbst wiederum an ihre Leibeigenen (; Zinsbauern). Man unterschied in estates of freehold und estates less than freehold, die zeitlich beschränkt waren. Zu den estates of freehold gehörten: Unbeschränktes und vererbliches Grundeigentum (), erbfolgemäßig festgelegtes Grundeigentum (), unvererbliches Grundeigentum oder lebenslanger Nießbrauch () und jemand hält Grundeigentum, solange ein Dritter lebt (). Weiterhin unterschied man die estates danach, ob ein estate in law (sog. legal estates) oder bloß in equity geltend gemacht werden konnte. Durch das Law of Property Act 1925 (LPA 1925) sollte das System des conveyancing stark vereinfacht werden. Seitdem gibt es nur noch zwei Arten von estates: den estate in fee simple absolute in possession und den term of years absolute, auch als leasehold bezeichnet. An Land kann gleichzeitig ein freehold estate und ein leasehold für einen Dritten bestehen, da xix LPA 1925 Besitz () auch dann bestehen lässt, wenn ein Zahlungsbeleg für Einkünfte aus dem Grundstück besteht.
Feste und begrenzte Dauer Die Abgrenzung zur freehold besteht in erster Linie darin, dass die leasehold zeitlich bestimmt und begrenzt ist. Obwohl mit der Bezeichnung der Dauer für Jahre () versehen, wird das Merkmal auch dann erfüllt, wenn es sich lediglich um Tage oder Wochen handelt. Eine leasehold auf begrenzte aber unbestimmte Zeit ist nicht wirksam; so wurde in Lace v Chantler (1944) entschieden, dass eine lease „for the duration of the war“ nicht geschlossen werden kann. Nach (1) xxvii LPA 1925 besteht jedoch eine lease auch dann, wenn zugunsten des landlords eine Rückfallklausel im Falle von Vertragsverletzungen, etwa durch Nichtzahlung der rent, vereinbart ist. Möglich ist auch eine periodic tenancy, die sich von selbst in regelmäßigen Zeitabschnitten verlängert, solange sie nicht beendet wird.
Ausschließlicher Besitz (exclusive possession) Konstitutiv für das Bestehen einer lease ist ferner ein (zwar zeitlich begrenztes), aber inhaltlich umfassendes Besitz- und Nutzungsrecht (); dies gilt auch gegenüber dem landlord, der sich Zutrittsmöglichkeit nur über eine besondere Vereinbarung verschaffen kann.
Rent Typischerweise, aber nicht zwingend, ist eine rent zugunsten des landlords vereinbart. Üblich ist eine Geldzahlung, möglich sind aber auch Dienstleistungen. Nach (1) xxvii LPA 1925 ist aber eine lease ohne rent möglich.
Lease und licence
Wichtig ist die Abgrenzung der lease gegenüber einer bloßen licence. Klassisch geschah über das Merkmal des ausschließlichen Besitzes (). Das bloße Recht, Erfrischungsgetränke in einem Kino zu verkaufen, führt mangels exclusive possession lediglich zur Annahme einer licence.Clore v Theatrical Properties Ltd, 1936 In neuerer Zeit ist diese relativ klare Abgrenzung durch die Gerichte zunehmend ausgehöhlt worden, und die Grenzen erscheinen heute weit stärker verwischt.
Literatur Lehrbücher
Fallbücher
Deutschsprachige Literatur
Weblinks Law of Properties Act 1925
Einzelnachweise
Kategorie:Property law (England und Wales)