Eigenbedarf ist ein Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter und liegt vor, wenn der Vermieter die (ganze) Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

Deutschland Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt, die Kündigungsfrist ergibt sich sodann aus BGB. Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung wurde in der Bundesrepublik Deutschland erstmals im Dezember 1974 durch die Einfügung des § 564b BGB a. F. geschaffen. Diese Gesetzesänderung mit dem Titel „Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum“ wurde mit den Stimmen der sozialliberalen Koalition aus SPD und FDP im Bundestag beschlossen und im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 von Rot-Grün in den § 573 BGB verschoben.

Voraussetzungen Die Eigenbedarfskündigung kann nur wirksam ausgesprochen werden, wenn zum ZeitpunktSchmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 96. der Kündigung auch ein Eigenbedarf besteht. Ein möglicher Eigenbedarf in der Zukunft (Vorratskündigung) genügt nicht.BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14, abrufbar bei openjur.de.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 10. Juli 2024 klargestellt, dass Familienangehöriger nur ist, wer in Bezug auf die Person des Vermieters ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen ( ZPO, StPO) geltend machen kann. Darunter fallen der (auch ehemalige) Ehegatte, der Verlobte, alle Verwandten in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel), alle Verwandten in Seitenlinie bis zum dritten Grad (Geschwister, Onkel/Tanten, Nichten/Neffen), alle Verschwägerten in gerader Linie (Schwiegersöhne/töchter und Schwiegereltern) sowie alle Verschwägerten in Seitenlinie bis zum zweiten Grad (Schwager/Schwägerin). Alle weiter entfernten Verwandten sind keine Familienangehörigen im Sinne des Mietrechts.BGH konkretisiert den Begriff der "Familie": Keine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Cousins - LTO.de

Eigenbedarf besteht nur, wenn eine der genannten Personen die Wohnung tatsächlich benötigt, um darin zu wohnen. Es können auch andere Interessen verfolgt werden, aber die Wohnnutzung muss im Vordergrund stehen.Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 74. Das kann auch bei einer Nutzung als Zweit-BGH, Beschluss vom 22. August 2017, Az. VIII ZR 19/17, abrufbar bei openjur.de. oder FerienwohnungBGH, Beschluss vom 21. August 2018, Az. VIII ZR 186/17, abrufbar bei openjur.de. der Fall sein. Die Wohnung wird nur benötigt, wenn der ernsthafte Wunsch der Wohnnutzung auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird.BGHZ 103, 91; BGH, Urteil vom 01. Juli 2015, Az. VIII ZR 14/15, abrufbar bei openjur.de. Ein unbegründeter Wunsch genügt somit nicht, es ist aber auch keine akute Wohnungsnot notwendig. Außerdem muss der Wille zur Nutzung ernsthaft seinBGH, Urteil vom 16. Dezember 2009, Az. VIII ZR 313/08, abrufbar bei openjur.de. und der Vermieter muss sich sicher sein, dass die geplante Wohnnutzung verwirklicht werden kannAG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 07.07.2016..

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch nur wirksam, wenn diese nicht treuwidrig erfolgt. Anerkannte Fälle sind: Die bereits bei Vertragsschluss vorhandene Absicht oder Erwägung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, ohne vorher darüber aufzuklärenBGH, Urteil vom 04. Februar 2015, Az. VIII ZR 154/14, abrufbar bei openjur.de. Weit überhöhter WohnbedarfBGH, Urteil vom 04. März 2015, Az. VIII ZR 166/14, abrufbar bei openjur.de. (z. B. 120 m² für Enkelin und Tochter des VermietersLG Berlin, Urteil vom 20. Januar 2021, Az. 64 S 50/20, abrufbar bei openjur.de.)

Der Vermieter muss das Kündigungsschreiben schriftlich begründen ( Abs. 3 BGB). Entscheidend ist, dass der Kündigungsgrund identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Ohne eine solche Begründung ist die Kündigung unwirksam.BGH, Beschluss vom 09. Februar 2021, Az. VIII ZR 346/19, abrufbar bei openjur.de. Welche Tatsachen in der Begründung genau dargelegt werden müssen, kann nicht abstrakt beantwortet werden und wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 251.

Kündigungssperrfrist Umgewandelte Wohnungen, also Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Den Bundesländern ist es gemäß Abs. 2 BGB möglich, Verordnungen zu erlassen, in denen für bestimmte Gebiete diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängert wird. Erst nach Ablauf der Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen etc. ausgesprochen werden.

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Sperrfrist in Köln, Bonn und 16 weiteren Gemeinden fünf Jahre.

In Bayern beträgt die Sperrfrist in den meisten Ballungsgebieten zehn Jahre nach dem Kaufdatum.

In Baden-Württemberg beträgt die Sperrfrist für 89 Städte bzw. Gemeinden des Bundeslandes fünf Jahre laut Landesverordnung vom Juni 2020, unter anderem für Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Heilbronn, Karlsruhe, Konstanz, Ludwigsburg, Mannheim, Neckarsulm, Offenburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm.

In Braunschweig, Göttingen, Hannover, und 15 weiteren Gemeinden in Niedersachsen beträgt die Sperrfrist fünf Jahre.

In zahlreichen Gemeinden Hessens existiert eine Sperrfrist von acht Jahren.

In Berlin beträgt die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet zehn Jahre nach dem Kaufdatum.

In Hamburg beträgt die Sperrfrist zehn Jahre.

Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Der Mieter kann, sofern ihm eine Kündigung ausgesprochen wird, nach BGB Widerspruch erheben. Der Widerspruch bewirkt, dass das Mietverhältnis noch eine Zeit lang fortgesetzt wird, sofern die Kündigung eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Fällt der Eigenbedarf nach der erklärten Kündigung aber vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und die Wohnung zur weiteren Miete anbieten.BGH, Urteil vom 09. November 2005, Az. VIII ZR 339/04, abrufbar bei openjur.de. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz.Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 97. Kann der Vermieter dem Mieter eine andere vergleichbare Wohnung vermieten, die sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet, muss der Vermieter diese zur Miete anbieten (Anbietpflicht).BGH, Urteil vom 09. Juli 2003. Az. VIII ZR 276/02, abrufbar bei openjur.de. Auch diese Pflicht besteht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist.BGH, Urteil vom 04. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07, abrufbar bei openjur.de. Die Verletzung dieser Pflicht lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt und führt auch lediglich zu einem Anspruch auf Schadensersatz des Mieters.BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15, abrufbar bei openjur.de.

Ansprechpartner für Reaktionsmöglichkeiten des Mieters ist meist der Deutsche Mieterbund oder ein Rechtsanwalt in der jeweiligen Region.

Österreich Allgemein ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Österreich möglich, wenn eine Wohnung in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Dann ist eine Kündigung nur aus bestimmten Gründen möglich, beispielsweise, wenn der Mieter den Mietzins nicht bezahlt oder eben auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung benötigt. Ein Vermieter darf gemäß Abs. 2 Nr. 12 MRG aus wichtigem Grund kündigen, wenn er den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt. Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, können Vermieter generell und ohne Angabe von Gründen Mietverträge kündigen.

Schweiz Ein Eigenbedarf liegt in der Schweiz dann vor, wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte beanspruchen möchte ( Abs. 1 Buchstabe a OR).

Literatur (Auswahl)

Weblinks Artikel des Mieterbundes zum Eigenbedarf Dominik Schüller, Guten Tag, ich bin Ihr Vermieter und ziehe hier ein in Legal Tribune Online Michael Selk, Der Bayernfan und der Eigenbedarf - zu BGH v. 23.10.2018, VIII ZR 61/18, veröffentlicht am 11. Dezember 2018 auf Beck-Blog

Einzelnachweise

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