Ein Immobilienindex ist ein Index, der die Preis- oder Wertänderungen am Immobilienmarkt bzw. in dessen Segmenten angibt. Ein Immobilienpreisindex misst wie sich der durchschnittliche Immobilienpreis bezogen auf ein willkürliches Jahr verändert hat – häufig erfolgt die Angabe des Index in Prozent.
Immobilienindices können die Basis für Derivate bilden.
Arten Während die Erstellung von Börsenindices für jedermann möglich ist, da die Kurse öffentlich bekannt sind und aufgrund der Liquidität der Märkte kontinuierlich Transaktionen zustande kommen, ist bei Immobilienindices die Beschaffung der Basisdaten eine schwierige Aufgabe.
Grundsätzlich können Immobilienindices transaktionsbasiert oder bewertungsbasiert erstellt werden.
Transaktionsbasierte Indices Bei transaktionsbasierten Indices werden die Kaufpreise für die tatsächlich im Untersuchungszeitraum erfolgten Transaktionen zu Grunde gelegt. Da die Zahl der Transaktionen (verglichen mit Börsen) relativ gering ist, erfolgt die Kalkulation des Index nicht täglich, sondern in größeren Abständen, vielfach jährlich.
Die Kaufpreise sind in Deutschland nicht öffentlich. Lediglich die Kaufpreise für Grundstücke werden an die Gutachterausschüsse der Kreise gemeldet und können zu Kalkulationen herangezogen werden. Daher können Immobilienindices nur von Verkäufern selbst oder Verbänden der Immobilienwirtschaft ermittelt werden.
Auch bestehen bei diesem Vorgehen systematische Verzerrungen: So werden vielfach nur die Verkäufe von Neubauten berücksichtigt. Auch ist eine repräsentative Verteilung der Objekte auf Regionen und Immobilientypen nicht gegeben.
Bewertungsbasierte Indices Bei bewertungsbasierten Indices werden die Werte von Bestandsimmobilien analog der Bewertung bei Wertgutachten ermittelt. Treiber der Wertveränderung sind hier primär die Veränderung der Mieten. Dieser Ansatz hat den Vorteil unabhängig von zufällig stattfindenden Transaktionen zu sein. Allerdings ist eine Bewertung einer Vielzahl von Immobilien aufwändig und die Genauigkeit der Ermittlung der Werte ist gering.
Einzelne Indices
Deutschland In Deutschland konkurrieren eine Vielzahl von Anbietern mit unterschiedlichen Datenbasen und Konzepten. Ein führender Index hat sich nicht herausgebildet.Barbara Knoflach, Axel von Goldbeck: Viele Indices und kein Marktbild; in: FAZ vom 28. August 2009, S. 37. So bestehen:
Index Anbieter Methode Seit Datenbasis Häufigkeit DEIX-Index Gewos Transaktionen 1989 Käufe von ca. 210.000 EFH und 230.000 ETW jährlich Dix (Deutscher Immobilienindex) IPD Bewertungen 1996 Anbieter offener Immobilienfonds jährlich Immobilien-Index bulwiengesa Transaktionen 1975 Eigene Erhebungen in 125 Städten jährlich EPX-Index Europace Transaktionen 2005 ca. 20.000 Immobilienfinanzierungen pro Monat monatlich WohnBarometer ImmoScout24 Angebotspreise 2007 Eigene Homepage monatlichIWIP-IndexIndustrialPort & Institut der deutschen Wirtschaft (IW)Angebotspreise, Bewertungen, aktuelle Mietverträge2012Datenbank mit Mietpreisen inkl. detaillierter Objektinformationenjährlich S-IM (Sprengnetter Immobilienmarktmonitoring) Sprengnetter Immobilienbewertung Transaktionen 1987 Datenbank mit mehreren 100.000 Kaufpreisen inkl. detaillierter Objektinformationen jährlich VDP-Index VDP Transaktionen 2003 ca. 60.000 Immobilienfinanzierungen von Pfandbriefbanken pro Jahr quartalsweisezum Pfandbrief Victor (Valuation Performance Indicator) Jones Lang LaSalle Transaktionen 2003 Eigene Transaktionen quartalsweise
USA mini|Case-Shiller-Index In den USA ist der Case-Shiller-Index der führende Immobilienindex. Der von S&P vertriebene Index wird für verschiedene Teilmärkte monatlich veröffentlicht: Ein bundesweiter Wohnimmobilienindex, einen Index für die wichtigsten 10 bzw. 20 Städte und 20 Einzelindizes für einzelne Metropolen.
Ein weiterer bedeutender Immobilienindex ist der FHFA House Price Index von der Federal Housing Finance Agency (FHFA). Die Bundeshausfinanzierungsagentur ist die Aufsichtsbehörde der Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac.
Der NAHB/Wells Fargo Housing Market Index (HMI, auch NAHB-Hausmarktindex genannt) wird von der National Association of Home Builders (NAHB) veröffentlicht. Er spiegelt die Geschäftserwartungen von Bauunternehmen, die auf Einfamilienhäuser spezialisiert sind, wider.
UK Im Vereinigten Königreich ist der IPD-Index der führende Immobilienindex.
Immobilienaktien-Indices Immobilienaktien-Indices spiegeln im Gegensatz zu Immobilienindices nicht die Wertentwicklung der Immobilien, sondern derjenigen Aktiengesellschaften, die sich auf Immobilienbewirtschaftung spezialisiert haben (z. B. REITs) wider. Beispiele sind der Deutsche Immobilienaktienindex (DIMAX) oder der Immobilien Austrian Traded Index (IATX).
Einzelnachweise
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