Öffentliches Baurecht (Deutschland)

Beim öffentlichen Baurecht handelt es sich in Deutschland um ein Teilgebiet des besonderen Verwaltungsrechts, das Zulässigkeit, Grenzen, Ordnung und Förderung der baulichen Nutzung des Bodens regelt. In Abgrenzung dazu regelt das private Baurecht den Interessenausgleich privater Grundstückseigentümer und umfasst darüber hinaus das Bauvertragsrecht.

Das öffentliche Baurecht teilt sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Ersteres regelt die rechtliche Qualität des Bodens sowie dessen Nutzbarkeit. Letzteres befasst sich mit den technischen Anforderungen an bauliche Anlagen und den Gefahren, die von diesen ausgehen. Während das Bauplanungsrecht durch den Bund geregelt wird, liegt das Bauordnungsrecht in der Hand der Länder. Der Vollzug des öffentlichen Baurechts, etwa durch Erteilung von Baugenehmigungen sowie durch Einschreiten bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht, erfolgt durch die Bauaufsichtsbehörden.

Bedeutende Rechtsquellen des Bauplanungsrechts sind das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die Immobilienwertermittlungsverordnung und die Planzeichenverordnung. Das Bauordnungsrecht wird im Wesentlichen durch die Landesbauordnungen geregelt. Daneben bestehen zahlreich Satzungen und Verordnungen der Gemeinden, die vor allem auf Grundlage des BauGB und der Landesbauordnungen erlassen wurden.

Entstehungsgeschichte Städtebauliche Regelungen existieren, seitdem das Bedürfnis aufkam, die bauliche Nutzung des Bodens zu regeln. Erst das 19. Jahrhundert brachte in Deutschland aber ein eigenständiges städtebauliches Regelwerk hervor, das in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts zur Kodifizierung auf Landesebene führte. In Preußen bestanden zu dieser Zeit zwei große Rechtskulturen: In den westlichen Gebieten galten der französische Code Napoléon und die Bürgermeisterverfassung der Städteordnung von 1856. In den alten Provinzen galt das Preußische Allgemeine Landrecht von 1794 und die Magistratsverfassung nach der Städteordnung von 1853. Das Baupolizeirecht speiste sich aus Ortsrecht und in den Gebieten östliche der Elbe aus den §§ 65 ff. I 8 ALR (Einschränkungen des Eigenthümers bey dem Bauen).Michael Krautzberger: Einleitung, Rn. 3–4. In:

§ 65 I 8 ALR lautete wie folgt: In der Regel ist jeder Eigenthümer seinen Grund und Boden mit Gebäuden zu besetzen oder sein Gebäude zu verändern wohl befugt. Der hieraus fließende Grundsatz der Baufreiheit, war allerdings durch nachfolgende Vorschriften wieder beschnitten, besonders durch § 66 I 8 ALR der wie folgt lautete: Doch soll zum Schaden oder zur Unsicherheit des gemeinen Wesens, oder zur Verunstaltung der Städte und öffentlichen Plätze, kein Bau und keine Veränderung vorgenommen werden.

Das Preußische Oberverwaltungsgericht setzte der Einschränkung durch § 66 I 8 ALR jedoch schon dadurch Grenzen, dass sie einschränkend nur zur Gefahrenabwehr greife.PrOVG 9, 380.PrOVG 24, 340. Auf Grundlage dieser Vorschrift ergingen auch die Vorschriften zur Abgrenzung von Straßen und Plätzen von sonstigen Flächen durch Fluchtlinien. Die Gemeinden hatten hierbei bis zum Erlass des Preußischen Ministers für Handel vom 12. Mai 1855 keine Mitwirkungsrechte. Bebauungspläne waren insgesamt also nicht mehr als die schriftliche Niederlegung von Fluchtlinien für ein bestimmtes Gebiet.Michael Krautzberger: Einleitung, Rn. 5. In:

Trotz mehrerer vorhergehender Versuche (Entwurf einer Wegeordnung von 1865, HerrenH Drucks. 11; Entwurf eines Gesetzes betr. die Bauten in Städten und Dörfern von 1866, HerrenH Drucks. 11) gelang erst mit dem Gesetz betreffend die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften vom 2. Juli 1875 eine gesetzliche Regelung des Fluchtlinienrechts und der Entschädigungsproblematik. Wesentliches Motiv für seine Schaffung war, die nach dem Krieg von 1870/1871 wachsenden wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Gemeinden zu bekämpfen: Erstmals war ihnen nun das Recht übertragen, selbständig Fluchtlinien festzusetzen und der Entschädigungsanspruch Privater auf ein erträgliches Maß begrenzt.Michael Krautzberger: Einleitung, Rn. 7. In:

Im Rückblick konnte das Gesetz den überspannten Erwartungen nicht gerecht werden, es sei „der Keim zur lebensunfähigen Klumpentwicklung unserer Großstädte geworden“. Das Gesetz ließ auch die Einheit von Grundriss und Aufriss völlig außer Acht: Das Fluchtlinienrecht war Sache der Gemeinden, das Baupolizeirecht aber eine eigenständige Rechtsmaterie in Händen der Baupolizei, was dazu führte, dass in Ermangelung rechtlicher Möglichkeiten einzuschreiten die Grundstücke in der Tiefe stark bebaut wurden. Das Fehlen eines Umlegungsrechts zwang Private dazu, Bauparzellen oft zu hohen Preisen zusammenzukaufen, um die Grundstücke entsprechend den vorgegebenen Fluchtlinien bebauen zu können. Der Zwischenhandel von Grundstücken durch Terraingesellschaften, die große Gebiete aufkauften und die durch die neue Parzellierung im Wert gesteigerten Grundstücke mit Gewinn weiterzuverkaufen, blühte. Ein erster Entwurf zur Schaffung eines Umlegungsrechts durch den Frankfurter Oberbürgermeister Franz Adickes von 1892 blieb im Herrenhaus über Jahre in Beratungsgremien stecken und konnte erst am 28. Juli 1902 als Gesetz betreffend die Umlegung von Grundstücken in Frankfurt am Main, auch als Lex Adickes bezeichnet, erlassen werden.Michael Krautzberger: Einleitung, Rn. 8. In:

Viel Beachtung in Deutschland erlangte das Allgemeine Baugesetz des Königreichs Sachsen von 1900, das erstmals das gesamte Baurecht (Bauplanungsrecht und Bauordnung) in einem einzigen Erlass zusammenfasste.Hartmut Bauer, Rüdiger Breuer, Christoph Degenhart, Martin Oldiges (Hrsg.): Hundert Jahre Allgemeines Baugesetz Sachsen. (PDF) Boorberg, Stuttgart 2000.

Im Jahre 1950 begannen die Vorbereitungen einer bundesweit einheitlichen Regelung des Baurechts für die neugegründete Bundesrepublik. Im Bundesministerium für Wohnungsbau entstand so bis Herbst 1950 der Entwurf zu einem Baugesetz für die Bundesrepublik Deutschland, der sich weitgehend an den Vorarbeiten Wilhelm Dittus’ und Ludwig Wambsganz’ orientierte. Umstritten war, in welchem Umfang der Bund hierfür die Gesetzgebungskompetenz besaß. Eine Bundeskompetenz besteht gemäß , des Grundgesetzes (GG) lediglich so weit, wie dieses dem Bund eine solche zuweist. Absatz 1 Nummer 18 GG gibt diesem die Kompetenz für das Bodenrecht. Da zwischen Bund und den Ländern umstritten war, welche Regelungsbereiche unter den Begriff Bodenrecht fallen, beauftragte der Bund das Bundesverfassungsgericht mit der Erstellung eines Rechtsgutachtens, das diese Streitfrage klären sollte. Das Bundesverfassungsgericht sprach dem Bund die Kompetenz für das Recht der städtebaulichen Planung, der Baulandumlegung, der Zusammenlegung von Grundstücken, des Bodenverkehrs, der Erschließung sowie der Bodenbewertung zu. Nicht zugesprochen wurde ihm die Kompetenz für das Bauordnungsrecht.: Baugutachten. Infolgedessen schuf der Gesetzgeber das Bundesbaugesetz, das 1960 in Kraft trat und regelmäßig an aktuelle Bedürfnisse im Bereich des Baurechts angepasst wurde. 1987 wurde dieses Gesetz in das Baugesetzbuch umbenannt. In den folgenden Jahren erfolgten weitere Anpassungen des Gesetzes, von denen einige maßgeblich durch europäische Richtlinien beeinflusst wurden.Michael Krautzberger: 50 Jahre Städtebaurecht des Bundes. in Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht 2010, S. 729 (729–730).

Zu den jüngeren Reformansätzen zählt die unter dem Schlagwort "Bauturbo" diskutierte Baurechtsnovelle, mit der insbesondere Planungs- und Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau beschleunigt werden sollen. Ziel solcher Reformen ist es, durch vereinfachte Verfahren und erweiterte Handlungsspielräume der Gemeinden schneller zusätzlichen Wohnraum zu ermöglichen.

Bauleitplanung Mithilfe der Bauleitplanung bestimmt eine Gemeinde, in welcher Weise ihr Gemeindegebiet baulich genutzt werden soll. Bedeutende Instrumente hierfür sind der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan. Gemäß Absatz 3 BauGB, Absatz 1 BauGB werden diese durch die Gemeinde aufgestellt.

Beiden Bauleitplänen ist gemeinsam, dass Fehler bei der Planaufstellung gemäß Absatz 1 Satz 1 BauGB die Wirksamkeit des Plans lediglich dann berühren, wenn dies gesetzlich ausdrücklich vorgesehen ist. Ist ein Fehler gemäß § 214 BauGB grundsätzlich beachtlich, kann er gemäß BauGB zudem durch Zeitablauf unbeachtlich werden. Diese besonderen Fehlerfolgenregelungen dienen dem Schutz der Bestandskraft von Bauleitplänen.Ulrich Battis: § 214, Rn. 2. In: Flächennutzungsplan

mini|200x200px|Flächennutzungsplan von Koblenz. Grundlage der Bauleitplanung bildet der Flächennutzungsplan. Er erfasst gemäß Absatz 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich das gesamte Gebiet der planenden Gemeinde und stellt die Grundzüge der dortigen Bodennutzung dar. Hierzu bestimmt er gemäß § 5 Absatz 2 BauGB beispielsweise, welche Flächen in welcher Weise bebaubar sein sollen und welche Infrastruktur errichtet werden soll. Stellt eine Gemeinde einen Flächennutzungsplan auf, muss sie diesen gemäß BauGB durch die nächsthöhere Behörde genehmigen lassen.

Bebauungsplan

mini|207x207px|Architekt mit Bebauungsplan Mithilfe des Bebauungsplans regelt eine Gemeinde, unter welchen Voraussetzungen ein Bauvorhaben innerhalb des beplanten Gebiets rechtlich zulässig ist. Gemäß § 1 Absatz 3 BauGB ist die Gemeinde zur Aufstellung eines Bebauungsplans verpflichtet, soweit dies die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erfordern. Gemäß Absatz 1 BauGB besitzt der Bebauungsplan die Rechtsform einer Satzung.

Welche Festsetzungen Inhalt eines Bebauungsplans sein können, regelt BauGB. Möglich sind etwa Regelungen zur Abgrenzung der Baugrundstücke, zur Errichtung von Verkehrsflächen und öffentlichen Grünflächen sowie zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Ein Bebauungsplan kann weiterhin Abmessungen und Anordnung von Gebäuden genau vorgeben, etwa mithilfe von Baulinien. Alternativ besteht die Möglichkeit, durch einen Bebauungsplan einen Rahmen zu stecken, der überbaubare Grundstücksflächen ausweist. Der Plan kann ferner gestalterische Vorgaben machen, etwa zur Dachform, Dachneigung, Dachausrichtung sowie zu den Baumaterialien.

Formelle Rechtmäßigkeit Gemäß § 2 Absatz 1 Satz 2 BauGB beginnt die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Fassung eines entsprechenden Gemeinderatsbeschlusses, der ortsüblich bekannt gemacht wird. Im Anschluss erarbeitet die Gemeinde einen Planentwurf. Im Zuge dessen führt sie gemäß § 2 Absatz 4 BauGB eine Umweltprüfung durch. Zudem beteiligt sie gemäß § 3 Absatz 1 BauGB die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden an der Planung. Hierdurch sollen diese möglichst frühzeitig an der Planung beteiligt werden.Ulrich Battis: § 3, Rn. 3. In:

Hat die Gemeinde einen begründeten Entwurf und einen Umweltbericht ausgearbeitet, führt sie gemäß § 3 Absatz 2 BauGB eine förmliche Öffentlichkeitsbeteiligung durch. Hierzu legt sie ihren Entwurf einen Monat lang zur Einsichtnahme aus und macht dies ortsüblich bekannt. Innerhalb dieser Zeit können Dritte Stellungnahmen zum Plan abgeben. Bei der Auslegung muss die Gemeinde umfassend über die Rechtsschutzmöglichkeiten gegen den Plan informieren.