Grunderwerbsteuer (Deutschland)

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder Grundstückanteils anfällt. Sie wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Ländersteuer, die diese an die Kommunen weiterreichen können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Brandenburg) der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Die Grunderwerbsteuer machte 2022 mit 17,1 Milliarden etwa 1,9 % des Steueraufkommens in Deutschland von rund 892,7 Milliarden Euro aus.

Im 1. Halbjahr 2023 ging das Grunderwerbsteuer-Aufkommen auf 6,3 Milliarden Euro bzw. um 33,5 Prozent gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 zurück. In jenem Halbjahr war mit 9,5 Milliarden Euro ein Höchststand erreicht worden.

Wesen der Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer oder Rechtsverkehrsteuer, da sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs (in der Regel Kaufvertrag über ein Grundstück im Sinne , BGB) anknüpft.

Zugleich ist sie eine direkte Steuer, da Steuerschuldner auch der Steuerträger der GrESt ist. Die Gesetzgebungskompetenz (konkurrierende Gesetzgebung) gemäß Abs. 2 GG über die Grunderwerbsteuer hat seit 1983 der Bund. Verwaltungskompetenz ( Abs. 2 GG) als auch Ertragskompetenz ( Abs. 2 Nr. 3 GG) haben die Bundesländer.

Verhältnis zu anderen Steuerarten Umsatzsteuer Grundstücksverkäufe sind gemäß Nr. 9a UStG hinsichtlich der Umsatzsteuer steuerfrei, so dass eine Doppelbesteuerung mit GrESt in Höhe von 3,5 % bis 6,5 % und Umsatzsteuer in Höhe von 19 % vermieden wird. Eine freiwillige Versteuerung von Grundstücksverkäufen ist nach UStG unter bestimmten Voraussetzungen möglich. In diesem Fall bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Bruttobetrag.

Erbschaft- und Schenkungsteuer Auf Erwerbe im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes wird keine Grunderwerbsteuer erhoben, um eine Doppelbelastung zu vermeiden. Grundstückserwerbe von Todes wegen ( i. V. m. ) oder Grundstücksschenkungen unter Lebenden ( i. V. m. ) sind grunderwerbsteuerfrei.

Steuerbarkeit Voraussetzungen für die Grunderwerbsteuerbarkeit sind:

eine inländische Immobilie, ein Erwerbsvorgang, und ein (zumindest fiktiver) Wechsel des Rechtsträgers.

Grunderwerbsteuerbare Vorgänge

Grundstückserwerb (Asset-Deal) Der Grunderwerbsteuer unterliegen gemäß Abs. 1 GrEStG nur Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Die einzelnen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge sind in GrEStG bezeichnet. Der häufigste Vorgang hierbei ist nach Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufvertrag. Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Grundstück zu übereignen ( Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen ( Abs. 2 BGB).

Die Grunderwerbsteuer knüpft an das Vorliegen eines rechtswirksamen Verpflichtungsgeschäfts an. Sie entsteht, wenn ein notarieller Vertrag vorliegt, in dem sich der Verkäufer verpflichtet hat, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, und der Käufer sich andererseits verpflichtet hat, das Grundstück abzunehmen und den Kaufpreis zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer entsteht unabhängig davon, ob der Kaufpreis bereits entrichtet worden ist. Das Gleiche gilt für ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Lediglich dann, wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, stellt das Gesetz auf die Auflassung oder beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung auf den hoheitlichen Eigentumsübergang ab. Die Abtretung des Meistgebotes bei einer Zwangsversteigerung unterliegt ebenfalls der Grunderwerbsteuer.

Anteilserwerb (Share-Deal) Darüber hinaus unterliegen der Grunderwerbsteuer auch Rechtsgeschäfte, die nicht auf die Übertragung von Grundstücken, sondern von Anteilen an grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften gerichtet sind, sogenannte Share-Deals. Die grunderwerbsteuerlichen Share-Deal-Tatbestände lassen sich dabei in Bewegungstatbestände (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG) und sogenannte Anteilsvereinigungen gem. § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG unterscheiden. Die Bewegungstatbestände sind erfüllt, wenn innerhalb von 10 Jahren mehr als 90 % (unmittelbar oder mittelbar) der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Bei tatbestandsmäßiger Erfüllung der sog. Bewegungstatbestände wird ein Grundstücksübergang von der alten Personen- oder Kapitalgesellschaft auf eine neue Personen- oder Kapitalgesellschaft unterstellt.

Sofern eine Besteuerung gem. § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG nicht in Betracht kommt, unterliegen auch Rechtsvorgänge der Besteuerung mit Grunderwerbsteuer, die zur Vereinigung (unmittelbar oder mittelbar) von mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Kapital- oder Personengesellschaft in der Hand eines Erwerbers führen, sog. Anteilsvereinigung gem. § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG. Das Grunderwerbsteuergesetz fingiert in diesen Fällen den Übergang der Grundstücke der betreffenden Gesellschaft auf denjenigen Gesellschafter, der nach der Anteilsübertragung unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 % der Gesellschaftsanteile hält.

Entstehen und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Allgemeines Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Verwirklichung eines rechtswirksamen Erwerbsvorgangs gemäß GrEStG in Verbindung mit Abgabenordnung. Der Eintritt der Rechtswirksamkeit kann dabei z. B. von den Genehmigungen der Vertragsparteien, vom Wohnungsverwalter (bei Erwerb einer Eigentumswohnung) oder der Genehmigung des Eigentümers des belasteten Grundstücks (beim Erwerb eines Erbbaurechts) abhängen. Erfolgt der Erwerb durch Angebot und Annahme, so wird erst durch rechtswirksame Annahme ein Erwerb verwirklicht. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig, vgl. § 15 Satz 1 GrEStG.

Besonderheiten des Entstehens der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals (Signing vs. Closing) Der Bewegungstatbestand gem. § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG (je nach Rechtsform der grundbesitzenden Gesellschaft) wird mit dinglichem Übergang der Anteile () verwirklicht. Eine Anteilsvereinigung (gem. § 1 Abs. 3 bzw. 3a GrEStG) wird jedoch bereits mit Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes (Signing) verwirklicht. Da eine Besteuerung der Anteilsvereinigung grundsätzlich nachrangig erfolgt (ergibt sich aus dem Wortlaut gem. § 1 Abs. 3 GrEStG: „soweit eine Besteuerung nach den Absätzen 2a und 2b nicht in Betracht kommt“), kommt es durch das Abstellen auf zwei verschiedene Zeitpunkte im Ergebnis jedoch dazu, dass der vorrangige Tatbestand erst nachrangig verwirklicht wird. Mit Erlassen vom 10. Mai 2022 hat die Finanzverwaltung ihre Interpretation des Gesetzeswortlautes „soweit eine Besteuerung nach den Absätzen 2a und 2b nicht in Betracht kommt“ dahingehend angepasst, dass der gesetzlich normierte Anwendungsvorrang der Bewegungstatbestände nur besteht, sofern die Tatbestände auch zeitgleich verwirklicht wurden. Dies ist in der Praxis jedoch nur selten der Fall, da in Anteilskaufverträgen der Anteilsübergang fast immer aufschiebend bedingt hinsichtlich der Kaufpreiszahlung ist.

Stundung der Grunderwerbsteuer Die Steuerzahllast ist grundsätzlich einer Stundung zugänglich, da es sich nicht um einen Haftungs- oder Steuerabzugsbetrag auf Rechnung eines Dritten handelt, § 222 AO. Gleichwohl steht die Entscheidung über eine Stundung im Ermessen der Finanzbehörde und wird, weil es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine so genannte Verkehrsteuer handelt, regelmäßig nicht zu einer positiven Ermessensentscheidung führen. Zusätzlich steht es in freiem Ermessen der Finanzbehörde gemäß Satz 2 GrEStG eine längere Zahlungsfrist einzuräumen. Von dieser Regelung wird in der Praxis von der Finanzbehörde jedoch kaum Gebrauch gemacht.

Ausnahmen von der Besteuerung

Nicht alle Vorgänge unterliegen der Steuerpflicht. Die wichtigsten Ausnahmen von der Besteuerung sind: Nr. 1 GrEStG: Die Gegenleistung beträgt nicht mehr als 2.500 €. Dies ist kein Freibetrag, sondern eine Freigrenze. Das bedeutet, dass ein Erwerb in Höhe von 2.500 € steuerfrei ist, für einen Erwerb i. H. v. 2.501 € jedoch Grunderwerbsteuer für den gesamten Betrag zu zahlen ist. Nr. 2 GrEStG: Steuerbefreiung im Falle einer Schenkung eines Grundstücks unter Auflage: Schenkungen eines Grundstücks unter der Auflage eines Nießbrauchs (Wohnrechts) zugunsten des Schenkenden sind laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29. Januar 1992 gemäß Nr. 2 Satz 1 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Soweit dem Beschenkten Auflagen auferlegt sind, die ihn zu Geld- oder Sachleistungen (z. B. Rentenzahlungen, Übernahme von Grundstücksbelastungen und anderen Verpflichtungen des Schenkenden) verpflichten, ist er insoweit nicht i.S. des Abs. 1 Nr. 1 ErbStG auf Kosten des Zuwendenden bereichert. Der Wert dieser Geld- oder Sachleistungen unterliegt somit gemäß Nr. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Nr. 3 GrEStG: Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses. Den Miterben steht der überlebende Ehegatte/Lebenspartner gleich, wenn er mit den Erben des verstorbenen Ehegatten/Lebenspartners gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat oder wenn ihm in Anrechnung auf eine Ausgleichsforderung am Zugewinn des verstorbenen Ehegatten/Lebenspartners ein zum Nachlass gehörendes Grundstück übertragen wird. Den Miterben stehen außerdem ihre Ehegatten und – nach dem Urteil des Finanzgerichts MünsterFinanzgericht Münster EFG 1969, S. 139. – die Kinder der Miterben gleich. Werden bei einem Erbfall die geerbten Anteile nicht als „ungeteilte Erbengemeinschaft“, sondern als Bruchteile in das Grundbuch eingetragen, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Vergünstigung des Nr. 3 GrEStG nicht mehr in Anspruch genommen werden, weil durch die Aufteilung in Bruchteilseigentum der Nachlass geteilt ist. Nr. 4 GrEStG: Der Erwerb durch den Ehegatten/Lebenspartner des Veräußerers. Nr. 5 GrEStG: Der Erwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt. Nr. 5a GrEStG: Der Erwerb durch den früheren Lebenspartner des Veräußerers, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Aufhebung der Lebenspartnerschaft erfolgt. Nr. 6 GrEStG: Der Erwerb durch eine Person, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist. Gemäß Satz 1 BGB sind Personen, deren eine von der anderen abstammt, in gerader Linie verwandt. Gemäß Satz 2 BGB sind Personen, die nicht in gerader Linie verwandt sind, aber von derselben dritten Person abstammen – z. B. Geschwister, Tante, Onkel –, in der Seitenlinie verwandt. Der Verwandtschaft in gerader Linie kommt die Adoption gleich (§ ff. BGB). Die Befreiung des Grunderwerbs durch ein adoptiertes Kind gemäß Nr. 6 GrEStG ist jedoch nur möglich, wenn die Annahme als Kind durch das Familiengericht im Zeitpunkt des Grunderwerbs bereits ausgesprochen war. Den Verwandten in gerader Linie stehen deren Ehegatten sowie Stiefkinder und deren Ehegatten gleich. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19. April 1989BFH Urteil vom 19. April 1989, Az. II R 27/86, BStBl. II 1989, S. 627; Volltext. entschieden, dass die Eigenschaft als Stiefkind im Sinne von Nr. 6 Satz 2 GrEStG nicht vom Fortbestand der Ehe abhängig ist, durch welche das Stiefkindschaftsverhältnis begründet wurde. GrEStG Steuervergünstigung bei Grundstückserwerb einer Gesamthand von einem Gesamthänder GrEStG Steuervergünstigung bei Grundstückserwerb eines Gesamthänders von der Gesamthand GrEStG Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern (Konzernklausel)