Eine Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) ist eine Genossenschaft mit dem Ziel, ihre Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Gleichbedeutende Begriffe sind Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft, Wohnbaugenossenschaft, Siedlungsgenossenschaft, Wohnungsverein oder Bauverein.
Deutschland Die Wohnungsbaugenossenschaften haben das übergeordnete Ziel, kostengünstige Wohnungen für ihre Mitglieder anzubieten. Das Prinzip der Wohnungsgenossenschaften wurzelt in den genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und der Selbstverwaltung. Das Ziel der Wohnungsbaugenossenschaften ist das genossenschaftliche Förderprinzip. Auch vertreten sie das genossenschaftliche Identitätsprinzip, was dem Mieter zur Identität als Kunde und Teilhaber der Genossenschaft verhilft. Damit erhält er das Recht, auf die Entscheidungen der Wohnungsbaugenossenschaft einzuwirken.
Um eine Wohnung der Genossenschaft nutzen zu können, muss der Mieter in der Regel eine Miete bezahlen. Jedoch unterstützt ihn dafür auch die Wohnungsbaugenossenschaft, indem sie sich um die Verwaltung und Instandhaltung kümmert. Der Vorteil für den Mieter ist es, dass sich die Wohnungsbaugenossenschaft vor allem auf die Interessen ihrer Mitglieder konzentriert. Somit steht der Mieter im Mittelpunkt. Dies ergibt sich auch aus den Pflichten der Genossenschaften gegenüber ihren Mitgliedern. Der langfristige wirtschaftliche Vorteil für den Mieter besteht in der theoretisch lebenslangen Nutzungsdauer der Wohnung.
Die Idee der Wohnungsbaugenossenschaft entstand aufgrund der Wohnungsnot der Bevölkerung in der Zeit der industriellen Revolution und war Vordenkern, wie beispielsweise V. A. Huber und F. H. Schulze-Delitzsch, zu verdanken. Der von Herrmann Schulze-Delitzsch gegründete Allgemeine Verband deutscher Erwerbs-Wirtschaftsgenossenschaften beriet 1865 über eine Resolution, in der es unter anderem hieß: „Dem Mangel an guten, gesunden Arbeiterwohnungen können in der Regel auf dem Prinzip der Selbsthilfe beruhende Baugenossenschaften abhelfen, sofern dieselben kleine, für je eine Familie bestimmte Häuser bauen“ und durch ein Mietkaufmodell dann „zu ausschließlichem Eigentum überlassen.“ Auf Anregung von Schulze-Delitzsch wurde schließlich am 27. März 1867 in Preußen ein Genossenschaftsgesetz beschlossen, zu dem er bereits 1860 einen Entwurf verfasst hatte. Dieses Gesetz wurde am 4. Juli 1868 auf den Norddeutschen Bund ausgedehnt. Ab 1871 galt dieses Gesetz auch im Deutschen Reich. Ebenfalls im Jahr 1867, kurz vor dem Genossenschaftsgesetz, wurde das Preußische Gesetz über die Sportel- und Stempelfreiheit für gemeinnützige Aktienbaugesellschaften beschlossen. Aber erst die Gesetze von 1867 und 1889 ermöglichten es den Wohnungsbaugenossenschaften offiziell als Unternehmensform zu existieren und zu funktionieren.
Die Gesetze betrafen die Genossenschaften im Allgemeinen und gaben ihnen bestimmte Vorschriften und die beschränkte Haftung. In der Weimarer Republik wurde 1930 die Gemeinnützigkeitsverordnung (GemVO) beschlossen. Damit wurden auch die Wohnungsbaugenossenschaften als gemeinnützig anerkannt (mittels der sog. Wohnungsgemeinnützigkeit) und erhielten dadurch Steuererleichterungen.
Per Satzung können Genossenschaften ihre Leistungen auch Nichtmitgliedern anbieten. Dieses Interesse besteht jedoch bei den meisten Wohnungsbaugenossenschaften nicht, so dass die Wirkung auf den allgemeinen Wohnungsmarkt begrenzt ist. In der Regel führen die Genossenschaften bei großer Nachfrage Wartelisten für ihre Mitglieder.
Situation im 21. Jahrhundert Im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen waren 1944 Baugenossenschaften im Jahr 2019 organisiert, welche über ca. 2,9 Mio. Mitglieder und ca. 2,2 Millionen Wohnungen im Bestand verfügt haben. Der Deutsche Genossenschafts- und Raiffeisenverband schätzt, dass mehr als 5 Millionen Menschen in einer Genossenschaftswohnung leben.
In so gut wie allen deutschen Mittel- und Großstädten gibt es Wohnungsgenossenschaften: In Hamburg liegt der Anteil genossenschaftlichen Wohnraums bei ca. 14 % des Gesamtwohnungsbestandes, in Leipzig bei ca. 8 %. In Berlin werden von knapp 100 Wohnungsbaugenossenschaften ca. 190.000 Wohnungen verwaltet, d. h. rund 10 % des gesamten Wohnungsbestandes dieser Stadt.https://www.sbv-flensburg.de/wir-fuer-sie/ihr-sbv/historie-der-genossenschaft/ In Dresden haben die Genossenschaften einen Anteil am Wohnungsmarkt von über 20 %. Zusammen mit den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zählen die Genossenschaften zu den gemeinwohlorientierten Akteuren, deren Wohnungsangebot sich dämpfend auf die Preisentwicklung der Wohnungsmärkte auswirkt.Constanze Cremer, Barbara König: Genossenschaften bauen! In: Genossenschaftsforum e. V. (Hrsg.): Hier bauen Genossenschaften! Neubauprojekte in Berlin und Brandenburg. Berlin 2019, S. 6/7.
Im Allgemeinen bieten Wohnungsgenossenschaften ihren Mitgliedern eine hohe Wohnsicherheit. Die Zufriedenheit mit und die Nachfrage nach dieser Wohnform ist hoch.Analyse & Konzepte 2012: Servicemonitor Wohnen. Seit der Änderung des Genossenschaftsgesetzes von 2006 kommt es vermehrt zu Neugründungen. Von 2005 bis 2021 kam es allein in Bayern zu 32 Neugründungen. Viele ältere Wohnungsgenossenschaften zeichnen sich laut Berliner Genossenschaftsforum durch rege Bautätigkeit aus (Stand 2019).Constanze Cremer, Barbara König: Genossenschaften bauen! In: Genossenschaftsforum e. V. (Hrsg.): Hier bauen Genossenschaften! Neubauprojekte in Berlin und Brandenburg. Berlin 2019, S. 6 ff. 2018 äußerte Michael Stappel, Genossenschaftsstatistiker und Volkswirt der DZ Bank, dass das Wohnungsangebot von Genossenschaften im 21. Jahrhundert bislang nicht in dem Umfang wächst, der notwendig wäre, um den Anteil von Genossenschaftswohnungen am Wohnungsmarkt zu halten.Michael Stapel: Die deutschen Genossenschaften 2018 – Entwicklungen – Meinungen – Zahlen. DG Verlag, Wiesbaden 2018, ISBN 978-3-87151-236-0.
+Die 10 größten Wohnungsgenossenschaften in Deutschland (nach Wohnungsbestand; Stand 31. Dezember 2021)Die größten Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland. In: wer-zu-wem.de, Stand Juli 2023, abgerufen am 3. Februar 2023.NameStadtMitgliederWohneinheitenStandWohnungsgenossenschaft Aufbau DresdenDresden18.644Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Wohnungsgenossenschaft Aufbau Dresden eG. In: Bundesanzeiger, 19. Januar 2023, abgerufen am 2. Februar 2024.17.02431.12.2021Wohnungsbau-Genossenschaft „Kontakt“Leipzig16.340Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Wohnungsbau-Genossenschaft "Kontakt" e.G. In: Bundesanzeiger, 11. Juli 2022, abgerufen am 3. Februar 2024.15.57731.12.2021Neue Lübecker Norddeutsche BaugenossenschaftLübeck18.540Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eG. In: Bundesanzeiger, 17. November 2022, abgerufen am 2. Februar 2024.15.56631.12.2021Bauverein der ElbgemeindenHamburg23.183Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Bauverein der Elbgemeinden eG. In: Bundesanzeiger, 15. Dezember 2022, abgerufen am 2. Februar 2024.14.47431.12.2021Wohnungsgenossenschaft „Glückauf“ Süd DresdenDresden14.571Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Wohnungsgenossenschaft "Glückauf" Süd Dresden eG. In: Bundesanzeiger, 16. November 2022, abgerufen am 2. Februar 2024.12.94331.12.2021Spar- und Bauverein DortmundDortmund20.981Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Spar- und Bauverein eG. In: Bundesanzeiger, 1. Februar 2023, abgerufen am 2. Februar 2024.11.77231.12.2021Wohnungsgenossenschaft LichtenbergBerlin11.033Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG. In: Bundesanzeiger, 21. November 2022, abgerufen am 2. Februar 2024.10.24331.12.2021Flüwo Bauen WohnenStuttgart11.730Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der FLÜWO Bauen Wohnen eG. In: Bundesanzeiger, 28. September 2022, abgerufen am 2. Februar 2024.10.08731.12.2021Wohnungsgenossenschaft Union RostockRostock10.559Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Wohnungsgenossenschaft UNION Rostock eG. In: Bundesanzeiger, 6. Januar 2023, abgerufen am 3. Februar 2024.10.05431.12.2021Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen RostockRostock11.140Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 der Wohnungsgenossenschaft Schiffahrt-Hafen Rostock eG. In: Bundesanzeiger, 30. März 2023, abgerufen am 3. Februar 2024.9.91131.12.2021
Eigenschaften von Wohnungsbaugenossenschaften Wesen der Wohnungsbaugenossenschaft Die Genossenschaft ist ein gemeinschaftliches Wirtschaftsunternehmen, dessen oberstes Ziel die Förderung seiner Mitglieder z. B. mit gutem und sicherem Wohnraum ist. Es geht darum, die Mitglieder mit dem „Produkt“ des gemeinsamen Unternehmens zu versorgen – bei Wohnungsbaugenossenschaften mit einer guten und sicheren Wohnung – und das auf Dauer. Deshalb ist das Handeln der Genossenschaft auf langfristigen Erfolg und nicht auf kurzfristige Gewinne ausgerichtet.Hans H. Münkner: Organisiert Euch in Genossenschaften! Anders Wirtschaften für eine bessere Welt Köln, 2014; Berthold Eichwald, Klaus Josef Lutz: Erfolgsmodell Genossenschaften - Möglichkeiten für eine werteorientierte Marktwirtschaft, DG Verlag, Wiesbaden 2011.
Den Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft gehören ihr Unternehmen und dessen Wohnungsbestände gemeinschaftlich. Mit dem Beitritt zur Genossenschaft und der Zeichnung von Anteilen erhalten sie einen Versorgungsanspruch mit Wohnraum. Die Wohnung gehört ihnen jedoch nicht, sie erhalten ein Dauernutzungsrecht, das einem Mietverhältnis entspricht. Die Genossenschaft kann dieses Dauernutzungsverhältnis (bei vertragskonformem Verhalten des Mitglieds) nicht kündigen.König, Barbara: Stadtgemeinschaften. Das Potenzial der Wohnungsgenossenschaften für die soziale Stadtentwicklung Berlin, 2004, S. 10 ff.
Das Handeln der Wohnungsbaugenossenschaften wird durch das Genossenschaftsgesetz GenG und durch die Satzung bestimmt. In § 1 der Satzungen steht als Zweck der Genossenschaft in der Regel „die Versorgung der Mitglieder mit gutem und sicherem Wohnraum“. Häufig ist hier zudem von „sozial verantwortlicher Wohnungsversorgung“ die Rede. Die Wohnungsbaugenossenschaft muss dementsprechend ein ausgewogenes Verhältnis von Investitionen in den Wohnungsbau und in die Bestände (guter Wohnraum) und bezahlbaren Mieten, den so genannten Dauernutzungsentgelten, für „sicheres Wohnen“ erreichen. Aus dem Satzungsziel „sozial verantwortlich“ ergeben sich die sozialen und nachbarschaftlichen Angebote, die viele Wohnungsgenossenschaften zusätzlich zur reinen Wohnungsversorgung erbringen.Genossenschaftsforum e. V. (Hrsg.): „Leben in Genossenschaften“, Berlin 2017.
Organisation von Wohnungsbaugenossenschaften alternativtext=Diagramm von der Organisationsstruktur einer Genossenschaft|mini|Organisationsstruktur einer kleinen Genossenschaft mit Mitgliederversammlung mini|Organisationsstruktur einer größeren Genossenschaft mit Vertreterversammlung Das höchste Organ der Wohnungsgenossenschaft ist die Mitglieder- oder Generalversammlung; in großen Genossenschaften wird diese ersetzt durch eine Versammlung gewählter Vertreter. Diese Versammlung fasst die wesentlichen Beschlüsse und bestimmt aus ihren Reihen den Aufsichtsrat, der wiederum den Vorstand bestellt und mit der Führung der Geschäfte der Genossenschaft beauftragt. Das Geschäft führt der Vorstand in Absprache mit dem Aufsichtsrat eigenverantwortlich, aber beide Organe, Vorstand und Aufsichtsrat, sind den Mitgliedern gegenüber zur Rechenschaft verpflichtet. Ordentliche Mitglieder müssen in der Generalversammlung eine höhere Stimmzahl als die investierenden Mitglieder besitzen. Ermöglicht werden kann dies auch durch einen teilweisen oder vollständigen Stimmrechtsausschluss.