In Deutschland meint der Begriff der Mietsicherheit (umgangssprachlich Mietkaution) in der Regel die Leistung eines Geldbetrages oder die Bereitstellung eines anderen Sicherungsmittels durch den Mieter gegenüber seinem Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters. Im juristischen Sinne erfasst der Begriff zusätzlich zu solchen vertraglichen Vereinbarungen auch das gesetzliche Vermieterpfandrecht nach des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), dessen praktische Bedeutung aufgrund der schwachen Sicherungswirkung für den Vermieter jedoch gering ist. Mit Mietsicherheiten werden neben der originären Mietforderung auch sonstige Forderungen des Vermieters abgesichert, etwa auf Ausgleich von Reparatur- und Nebenkosten bei Beendigung des Mietverhältnisses, auf Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz.
Allgemeines Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse, bei denen die Mietzahlungspflicht des Mieters über einen langen Zeitraum hinweg besteht und sonstige Forderungen des Vermieters entstehen können, beispielsweise wenn der Mieter Schäden am Mietobjekt verursacht. Die Begründung des Mietverhältnisses bringt für den Vermieter daher stets das sogenannte Mietausfallrisiko mit sich: Kann der Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlen oder weigert er sich schlicht, muss der Vermieter seine Forderungen grundsätzlich gerichtlich durchsetzen, während der Mieter zunächst weiterhin im Besitz der Mietsache ist, diese also weiterhin möglichen Beeinträchtigungen aussetzen kann. Um die mit diesem Kontrollverlust einhergehenden Risiken abzusichern, gibt es für den Vermieter im Kern zwei Möglichkeiten der Risikominderung:
Zunächst kann der Vermieter das sogenannte Vermieterpfandrecht geltend machen (gesetzliches Pfandrecht). Der Vermieter erlangt ohne weitere Handlung seinerseits ein Pfandrecht an sämtlichen Sachen des Mieters, die dieser in die Mieträume verbringt ( Abs. 1 BGB), das in der Regel jedoch wieder zum Erlöschen kommt, wenn der Mieter die Sachen aus der Mietsache entfernt ( BGB). Vom Vermieterpfandrecht ausgenommen sind unpfändbare Gegenstände (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB, ZPO). Stehen dem Vermieter Forderungen gegen den Mieter zu, kann der Vermieter aus diesem Pfandrecht Befriedigung verlangen, indem er nach den Vorschriften der BGB zunächst die Herausgabe von dem Mieter verlangt und die Gegenstände dann versteigert. Praktisch relevant ist das Vermieterpfandrecht etwa bei der Berliner Räumung und bei der Geschäftsraummiete. Die praktische Bedeutung im Wohnraummietrecht ist gering, weil die Umsetzung des Befriedigungsprozesses (Herausgabeverlangen, öffentliche Versteigerung, Auskehrung des Erlöses) zeitaufwändig ist, viele Gebrauchsgegenstände des täglichen Lebens unpfändbar sind (etwa FernseherBFH, Urteil vom 30. Januar 1990 – VII R 97/89 –; dejure.org oder ComputerAG Heidelberg, Beschluss vom 26. Juni 2014 – 1 M 9/14 = DGVZ 2015, 59) und die von einem in finanzieller Not stehenden Mieter eingebrachten Sachen ihm möglicherweise nicht gehören oder mit Forderungen von Dritten belastet sind (insbesondere Eigentumsvorbehalten bei ratenweise-gekauften werthaltigen Sachen), der Vermieter sich also mit diesen auseinandersetzen müsste.
Aufgrund der Unwägbarkeiten bei der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts wird in der Praxis in aller Regel eine zusätzliche vertragliche Mietsicherheit vereinbart, die etwaige Ansprüche des Vermieters absichert. Typische Formen sind die Barkaution und die Mietausfallbürgschaft.
Gesetzliche Regelungen zu vertraglichen Mietsicherheiten Aus des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Mietsicherheit für den Bereich des Wohnraummietrechts einschränkt, ergibt sich im Umkehrschluss, dass Mietsicherheiten außerhalb des Wohnraummietrechts grundsätzlich umfangreich wirksam vereinbart werden können. Daneben existieren in verschiedenen Einzelgesetzen Einschränkungen dieses Grundsatzes.
Wohnraummietrecht Das Wohnraummietrecht bezweckt überwiegend den Schutz des Mieters, weshalb die Vorschrift des § 551 BGB die Wirksamkeit von Mietsicherheitsklauseln zulasten des Vermieters einschränkt und nach ihrem Absatz 4 auch keine vertragliche Abweichung von dieser Vorschrift zulasten des Mieters zulässig ist:Jörg Wiederhold, in: BeckOK BGB, Hau/Poseck, 57. Edition, Stand: 1. Februar 2021, Rn. 2, Zitat: „§ 551 gilt nur für Wohnraummietverhältnisse bei vertraglich vereinbarter Sicherheitsleistung (Kautionsabrede).“
Eine Mietsicherheit – im Wohnraummietrecht typischerweise eine auf ein Konto einzuzahlende Kaution – darf wertmäßig das Dreifache der vereinbarten Nettokaltmiete nicht überschreiten (§ 551 Abs. 1 BGB); das gilt auch, wenn verschiedene Formen der Sicherheitsleistung kombiniert werden (Kumulierungsverbot).Jörg Wiederhold in: BeckOK BGB, Hau/Poseck, 57. Edition, Stand: 1. Februar 2021, Rn. 17. Verstößt die mietvertragliche Vereinbarung zur Sicherheit gegen dieses Gebot, weil eine geleistete Kaution gemeinsam mit einer Bürgschaft den zulässigen Höchstbetrag überschreitet, führt dies nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Bürgschaftssicherung.BGH, Urteil vom 20. April 1989 – IX ZR 212/88 –; dejure.org = NJW 1989, 1853BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03 –; openjur.de = NJW 2004, 3045 Ebenfalls hat der Mieter das Recht, die Zahlung in drei gleich großen Teilzahlungen mit den jeweiligen Monatsmieten der ersten drei Monate des Mietverhältnisses zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). Die Mietsicherheit muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut (einer Bank) mit einem für mit dreimonatiger Frist kündbaren Konten typischen Sparzinssatz getrennt von anderen Vermögenswerten anlegen, wenn sich die Mietparteien nicht auf eine andere Anlageform geeinigt haben; die Erträge müssen dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses gemeinsam mit der Mietsicherheit ausgezahlt werden, soweit der Betrag nicht zur Deckung von Ansprüchen des Vermieters eingesetzt werden muss (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Pflicht zur Anlage der Mietsicherheit getrennt von anderen Vermögenswerten,BGH, Beschluss vom 9. Juni 2015 – VIII ZR 324/14 –; openjur.de = NJW-RR 2015, 1289 soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. vom 9. November 2000, Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz), S. 48; Otto Palandt/Walter Weidenkaff, BGB-Kommentar, 74. Aufl., 2014, § 551 Rn. 11 Solche Konten werden auch Anderkonto, SonderkontoBGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 – IX ZR 132/06 –; openjur.de oder Mietkautionskonto genannt.Schmidt-Futterer/Flatow, 16. Aufl. 2024, BGB § 551 Rn. 54.
Bei Sozialwohnungen darf eine Mietsicherheit nur zur Absicherung von Ansprüchen aus unterlassenen Schönheitsreparaturen und verursachten Schäden verlangt werden ( Abs. 5 Satz 1 WoBindG).
Bei Wohnraum, der mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gefördert worden ist, darf keine Kaution verlangt bzw. vereinbart werden, weil eine solche Sicherung in den Vorschriften der Abs. 3 und Neubaumietenverordnung (NMV) nicht vorgesehen ist.
Unterbleibt die Zahlung der Mietsicherheit bei einem Mietvertrag über Wohnraum und erreicht der ausbleibende Betrag zwei Kaltmieten, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen ( Abs. 2a BGB).
Gewerberaummietrecht Mangels entsprechender Vorschrift in den allgemeinen Mietvertragsregelungen können Mietsicherheiten im Gewerberaummietrecht weitreichend wirksam vereinbart werden. Aufgrund der hohen finanziellen Risiken für den Vermieter werden in diesem Bereich häufig Bankbürgschaften auf erstes Anfordern verlangt, bei welchen die bürgende Bank zur sofortigen Zahlung verpflichtet ist, wenn der Vermieter behauptet, ihm stünden Ansprüche gegen den Mieter zu. Ob diese im Gewerberaummietrecht wirksam vereinbart werden können, ist juristisch umstritten. Nach Ansicht des Berliner KammergerichtsKG, Urteil vom 04. Dezember 2003 – 8 U 121/03 –, openjur.de und des OLG KarlsruheOLG Karlsruhe, Urteil vom 2. Juli 2004 – 1 U 12/04 –, openjur.de = NZM 2004, 742 soll eine entsprechende Regelung auch in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zulässig sein, weil der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB sogar eine Barkaution einfordern könnte und damit schon nach der gesetzlichen Konzeption eine unmittelbare Zugriffsmöglichkeit auf das Sicherungsmittel hätte. Die Vereinbarkeit dieser Urteile mit zwei zuvor ergangenen Entscheidungen des BGHBGH, Urteil vom 5. Juli 1990 – IX ZR 294/89 –, lorenz.userweb.mwn.de = NJW-RR 1990, 1265 mit Nachweisen zu vorigen EntscheidungenBGH, Urteil vom 8. März 2001 – IX ZR 236/00 –, openjur.de = NJW 2001, 1857 und entsprechend die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen im Gewerberaummietrecht ist in der Literatur umstritten; eine Entscheidung des BGH oder eines weiteren Oberlandesgerichts ist insoweit bisher (Stand November 2025) nicht ergangen.
Arten der vertraglichen Mietsicherheit In Betracht als Mietsicherheit kommen die (Bar-)Kaution, die Verpfändung von Gegenständen oder Forderungen, die Sicherungsabtretung, die Bürgschaft oder Garantie und die Kautionspolice. Jede Sicherheitsleistung des Mieters gegenüber dem Vermieter hat Treuhandcharakter: Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für alle aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter bestehenden oder bei Auszug entstehenden Ansprüche, insbesondere rückständige Miete, Ansprüche aus Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen, Ansprüche auf Schadensersatz wegen Schäden in der Mietwohnung oder auch Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sofern der Mieter dazu verpflichtet ist, muss dafür aber während der Zeit des Mietverhältnisses vom Vermieter treuhänderisch verwahrt werden.Mietrecht: Kaution im „Mietrechtslexikon“. Abgerufen am 27. August 2014
Barkaution Eine Barkaution ist vereinbart, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zu übergeben oder auf ein Vermieterkonto einzuzahlen. Der Vermieter hat diese Gelder getrennt von seinem übrigen Vermögen zu verwalten. Er hat sie insolvenzfest und verzinslich (Letzteres gilt nicht bei Jugend- und Studentenwohnheimen) anzulegen ( Abs. 3 BGB). Der Mieter darf deshalb die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10 –; openjur.de Geeignet dafür sind insbesondere Sperrkonten.
Verpfändung Mietsicherheit durch Verpfändung kann vereinbart werden etwa durch die gebräuchliche Verpfändung eines Sparguthabens, aber auch z. B. Wertpapiere oder andere Geldanlagen wie ein Bausparvertrag können verpfändet werden. Im Unterschied zur Barkaution leistet der Mieter hier keinen Vermögensbetrag unmittelbar an den Vermieter, sondern gewährt diesem treuhänderisch Zugriff auf einen bereits bei einer Bank befindlichen Vermögenswert. Bei der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter den Betrag der Mietsicherheit auf ein auf ihn lautendes Sparkonto ein („Mietkautionssparbuch“). Mit diesem verpfändet er sein Recht an der Sparforderung durch Übergabe des Sparbuches an den Vermieter. Voraussetzung ist dabei die Entstehung eines dinglichen Pfandrechtes des Vermieters an der Sparforderung (und nicht etwa nur einer schuldrechtlichen Berechtigung) und die Erklärung der Verpfändung gegenüber dem Kreditinstitut bei Anlage dieses Sparbuches. Dies hat aus Sicht des Mieters den Vorteil, dass die Trennung der Vermögenswerte, die Verzinslichkeit und auch die Insolvenzfestigkeit jederzeit gewährleistet sind. Die Verpfändung von Postsparbüchern war gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 PostG a.F. stets unzulässig.
Sicherungsabtretung