Einheitswert

Der Einheitswert (EW) ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, der auf einen bestimmten Stichtag in einem gesetzlich geregelten, standardisierten Verfahren festgestellt wird und für Steuern, Gebühren und Beiträge (z. B. Vermögensteuer, Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer) als Bemessungsgrundlage dient oder diente.Hans-Werner Högl in Lorenz Gürsching/Alfons Stenger, Bewertungsrecht, Rz. 4 zu § 19 BewG Das ursprüngliche Ziel der in den 1920er Jahren in der Weimarer Republik erstmals eingeführten Einheitsbewertung – für verschiedene Steuern einen einheitlichen Wert zu verwenden, um Verwaltungsaufwand zu verringern – hat sich inzwischen als unpraktikabel erwiesen. In Deutschland wurde die Einheitsbewertung Ende 2024 endgültig aufgegeben. In Österreich wird sie weiterhin angewandt.

Die Finanzverwaltung ordnete bzw. ordnet Einheitswerten ein Einheitswert-Aktenzeichen zu.

Einheitswert in Deutschland In Deutschland wurden Einheitswerte bis Ende 2024 nach Abs. 1 BewG a.F. für inländischen Grundbesitz festgestellt, und zwar für Grundstücke, Betriebsgrundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Mit den gesetzlich festgelegten Bewertungsmethoden wurde zwar zu erreichen versucht, dass das Ergebnis dem tatsächlichen Wert (Marktwert, Verkehrswert) möglichst nahekommt; bei Wertermittlungen im Massenverfahren können naturgemäß aber nicht alle Umstände berücksichtigt werden, die den Wert beeinflussen. Zuletzt wichen die Einheitswerte auch schon deshalb weit vom gemeinen Wert (nach BewG) ab, weil sie auf der Grundlage der Wertverhältnisse 1964 (West) bzw. 1935 (Ost) festgestellt wurden und zwischenzeitlich keine Neubewertung erfolgt war.

Die Einheitsbewertung wurde daher in den 1990er Jahren teilweise aufgegeben und nur für die Grundsteuer zunächst noch fortgeführt. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die weitere Verwendung der veralteten Einheitswerte der westdeutschen Grundstücke für verfassungswidrig, da wegen der realitätsfernen Werte eine gerechte Besteuerung nicht mehr gesichert sei.BVerfG, Urteil vom 10. April 2018, Az.: 1 BvL 11/14 u. a., abgerufen am 28. Februar 2022. Daraufhin regelte der Gesetzgeber im Jahr 2019 die Grundstücksbewertung für Grundsteuerzwecke neu (→ Grundsteuerreform). Einheitswerte wurden nur noch bis Ende 2024 ermittelt. Danach wurden sie in den meisten Bundesländern von Grundsteuerwerten abgelöst – in einigen Bundesländern auch von anderen Bemessungsgrundlagen.

Bedeutung in der Vergangenheit Der Einheitswert hatte in der Vergangenheit Bedeutung für folgende Steuern:

GrundsteuerAus dem Einheitswert wurde durch die Anwendung einer Grundsteuermesszahl der Grundsteuermessbetrag errechnet und aus diesem nach Anwendung des kommunalen Hebesatzes der Gemeinde die Grundsteuer. Wirksam bis Ende 2024. GewerbesteuerDer Gewerbeertrag eines Gewerbebetriebs wurde um 1,2 % des mit einem Prozentsatz multiplizierten Einheitswertes des Betriebsgrundstücks gekürzt. Hierdurch sollte eine doppelte Belastung mit Grund- und Gewerbesteuer vermieden werden. Für diese Berechnung war für in den alten Bundesländern gelegene Grundstücke (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964) von 140 % des Einheitswertes auszugehen ( BewG a.F.). Für Grundstücke im Beitrittsgebiet (Wertverhältnisse vom 1. Januar 1935) waren die Prozentsätze nach BewG a.F. zu verwenden, die zwischen 100 % und 600 % lagen. Wirksam mit dieser Berechnungsmethodik bis Ende 2024, abgelöst durch eine vergleichbare Regelung. ZweitwohnungsteuerViele Satzungen von Gemeinden zur Erhebung von Zweitwohnungsteuer griffen zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage auf den Einheitswert zurück. VermögensteuerZur Ermittlung des steuerpflichtigen Vermögens wurde für Betriebsvermögen ein eigener Einheitswert festgestellt. Grundstücke wurden mit 140 % ihres Einheitswertes angesetzt. Da dies aber schon lange nicht mehr dem tatsächlichen Wert entsprach (Ungleichbehandlung mit dem übrigen Vermögen), wird die Vermögensteuer seit dem 1. Januar 1997 wegen Verfassungswidrigkeit nicht mehr erhoben. Gewerbekapitalsteuer Für die Gewerbekapitalsteuer wurde bis zum Erhebungszeitraum 1997 der Einheitswert des Betriebsvermögens mit gewissen Hinzu- und Abrechnungen berücksichtigt (§ 12 GewStG a.F.). Erbschaft- und SchenkungsteuerFür die Bewertung des steuerpflichtigen Erwerbs wurden bei Grundbesitz und Betriebsvermögen deren jeweilige Einheitswerte zugrunde gelegt. Zwar kamen bei Grundstücken pauschale Wertanpassungen zwischen 100 % und 600 % zur Anwendung, sie erreichten aber nicht die Verkehrswerte. Die ungleiche Bewertung von Grundvermögen und Kapitalvermögen wurde durch Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Juni 1995 für unvereinbar mit dem Grundgesetz erklärt.BVerfG, Urteil vom 22. Juni 1995, BStBl. Teil I, S. 671 In dem Urteil wurde die Bewertung mit den Einheitswerten auf Besteuerungszeitpunkte bis zum 31. Dezember 1995 beschränkt. Für Besteuerungszeitpunkte ab dem 1. Januar 1996 werden inländische Grundstücke und land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit den Grundbesitzwerten (Bedarfswerten) bewertet; auch für geerbtes oder verschenktes Betriebsvermögen ist eine Bedarfsbewertung vorgesehen. Für Anteile an nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften erfolgte die Bewertung nicht mit dem Einheitswert, sondern bis 2008 nach dem Stuttgarter Verfahren. GrunderwerbsteuerFür besondere Fälle, in denen eine Gegenleistung nicht vorhanden oder zu ermitteln war, wurde der (prozentual erhöhte) Einheitswert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen. Seit dem 1. Januar 1997 werden auch hier die Grundbesitzwerte (Bedarfswerte) zugrunde gelegt.

Feststellungsverfahren Gegenstand der Feststellung war die wirtschaftliche Einheit ( BewG), in der Einzelobjekte, die üblicherweise als Einheit wahrgenommen werden, zusammengefasst sind. Bei einem Grundstück wurde daher für den Grund und Boden, für das Gebäude und die Außenanlagen (z. B. Zäune, Nebengebäude) ein einheitlicher Wert gebildet.

Die Einheitswertfeststellung erfolgte stets auf einen Stichtag; das war der 1. Januar des Folgejahres der Wertänderung des Grundstücks oder des Entstehens einer neuen wirtschaftlichen Einheit. Durch die zuständigen Finanzämter wurde der Einheitswert durch einen Feststellungsbescheid einheitlich und gesondert festgestellt. Im Bescheid wurden Feststellungen getroffen über den Wert, die Art und die Zurechnung des Gegenstandes ( BewG a.F.). Der Einheitswertbescheid war Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbescheid. Einwendungen gegen die Höhe der Grundsteuer, die im Kern die Grundstücksbewertung betrafen, mussten daher verfahrensrechtlich durch Einspruch gegen den Einheitswertbescheid vorgebracht werden.

Hauptfeststellung Zum Hauptfeststellungszeitpunkt – einem gesetzlich bestimmten Wert-Stichtag – stellten die Finanzämter für alle wirtschaftlichen Einheiten einen Einheitswert fest. Die erste Hauptfeststellung erfolgte zum 1. Januar 1925; die letzte Hauptfeststellung vor dem Zweiten Weltkrieg wurde zum 1. Januar 1935 vorgenommen. Nach der zuletzt gültigen gesetzlichen Regelung sollte bei Grundvermögen alle sechs Jahre eine neue Hauptfeststellung stattfinden, um zwischenzeitliche Verkehrswertänderungen zu erfassen. Hierzu ist es wegen des Zweiten Weltkrieges erst zum 1. Januar 1964 gekommen, und das nur in der Bundesrepublik. Die damaligen Bewertungsarbeiten nahmen längere Zeit in Anspruch, so dass die neu festgestellten Werte der Besteuerung erst 1974 zugrunde gelegt werden konnten. Wegen des hohen Verwaltungsaufwands wurde später auf weitere Hauptfeststellungen verzichtet. Die bis Ende 2024 angewandten Einheitswerte der Grundstücke entsprachen daher den Wertverhältnissen 1964 für den Westen und 1935 für den Osten Deutschlands.

Nachfeststellung/Aufhebung des Einheitswertes Entstand nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt eine wirtschaftliche Einheit neu – zum Beispiel durch Parzellierung eines Grundstücks –, wurde für die neu entstandenen Einheiten eine Nachfeststellung vorgenommen. Bei Wegfall einer wirtschaftlichen Einheit wurde der Einheitswert aufgehoben.

Fortschreibungen Änderungen zwischen zwei Hauptfeststellungen wurden über Fortschreibungen erfasst. Das Finanzamt änderte den Einheitswertbescheid von Amts wegen oder nachdem es den Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung (eine Form der Steuererklärung) aufgefordert hatte. Folgende Fortschreibungsvarianten wurden unterschieden: Wertfortschreibung, wenn sich der Wert des Grundstücks änderte, zum Beispiel durch Baumaßnahmen oder Änderung der Fläche, und die Fortschreibungsgrenzen des BewG a.F. überschritten wurden; Zurechnungsfortschreibung, wenn der Eigentümer wechselte; Artfortschreibung, wenn sich die Nutzungsart änderte, zum Beispiel von Betriebsvermögen zu Grundvermögen (überwiegend private Nutzung), oder die Grundstücksart, zum Beispiel von unbebautem Grundstück zu bebautem Grundstück (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück u. a.). War eine Einheitswertfeststellung fehlerhaft, aber bereits bestandskräftig, womit nach den Vorschriften der Abgabenordnung keine Änderungsmöglichkeit mehr bestand, so konnte der Fehler mit Wirkung ab dem nächsten 1. Januar durch eine fehlerbeseitigende Fortschreibung berichtigt werden.

Ermittlung von Einheitswerten in den alten Bundesländern Land- und forstwirtschaftliches Vermögen Wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens war der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft; dazu gehörten der Grund und Boden, der Wohnteil und die Wirtschaftsgebäude sowie die Betriebsmittel ( BewG a.F.). Auch Stückländereien bildeten einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. Die Bewertung erfolgte mit einem eigenständigen Bewertungsmaßstab, dem Ertragswert. Der Ertragswert ergab sich, indem der Reinertrag mit dem Faktor 18 kapitalisiert, d. h. multipliziert wurde ( BewG a.F.). Reinertrag war nicht der tatsächlich erzielte Gewinn des Landwirts, sondern der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften nachhaltig erzielbare Reinertrag. Die Erträge der unterschiedlichen Nutzungsarten (landwirtschaftliche, forstwirtschaftliche, weinbauliche, gärtnerische, sonstige Nutzung) wurden nicht direkt zugrunde gelegt, sondern mittelbar über Vergleichszahlen. Für Acker- und Grünland waren die Daten der Bodenschätzung maßgeblich.

Grundvermögen Zum Grundvermögen gehörten Grund und Boden, Gebäude, Erbbaurechte, Wohn- und Teileigentum ( BewG a.F.). Wirtschaftliche Einheit war in der Regel das einzelne Grundstück, bestehend aus Grund und Boden, Gebäude, sonstigen Bestandteilen und Zubehör. Unterschieden wurde zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken; bebaute Grundstücke wurden in verschiedene Grundstücksarten eingeteilt, für die unterschiedliche Bewertungsmethoden galten ( BewG a.F.).

Unbebaute Grundstücke Grundstücksfläche in m² × Bodenrichtwert 1964 ( BewG) + Wert der Außenanlagen 1964 = (gerundeter) Einheitswert

Da gesetzlich keine besondere Bewertungsmethode vorgeschrieben war, wurden unbebaute Grundstücke und ihre Außenanlagen (z. B. Einfriedungen, Wegbefestigungen) mit dem gemeinen Wert angesetzt. Zur Anwendung kamen Durchschnittspreise. Für die 1964er Hauptfeststellung hatten die Finanzbehörden zu diesem Zweck zunächst eigene Bodenrichtwertkarten anhand von Kaufpreissammlungen erstellt. Später wurden die Bodenrichtwerte durch Gutachterausschüsse ermittelt. Besonderheiten wie Vorder-/Hinterland oder Ecklage waren im Wert zu berücksichtigen.Abschnitt 7 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Richtlinien zur Bewertung des Grundvermögens 1966 (BewRGr) vom 19. September 1966 (BStBl. I S. 890)

Ertragswertverfahren Jahresrohmiete oderübliche Miete 1964 ( BewG a.F.)× Vervielfältiger ( BewG a.F.)= Zwischenwert + Erhöhungen (, BewG a.F.)./. Ermäßigungen (, BewG a.F.)= (gerundeter) Einheitswert