Die Grunderwerbsteuer besteuert Erwerbsvorgänge an inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten.
Sie ist eine zwischen Bund (4 %) und Gemeinden (96 %) geteilte Abgabe.
Auf Grund der Aufhebung von Teilen des Grunderwerbsteuergesetzes durch den Verfassungsgerichtshof BGBl. I Nr. 116/2012 war eine umfassende Änderung der Grunderwerbsteuer notwendig, die mit einem Bundesgesetz, mit dem das Grunderwerbsteuergesetz 1987 geändert wurde, BGBl. I Nr. 36/2014 für den Zeitraum 1. Juni 2014 bis 31. Dezember 2015 auch geschah. Im Steuerreformpaket 2015, das im März 2015 präsentiert wurde, war als Teil der Gegenfinanzierung eine große Reform des Grunderwerbsteuergesetzes enthalten, die mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 BGBl. I Nr. 118/2015 auch umgesetzt wurde. Es kam zum 1. Jänner 2016 vor allem zu Anpassungen hinsichtlich der Bemessungsgrundlage bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen, Einführung einer klaren Regelung bei Anteilsvereinigungen und einigen weiteren Begleitmaßnahmen. Fragen und Antworten zur GrESt neu Webseite des Bundesministeriums für Finanzen, abgerufen am 1. März 2017
Zuständigkeit Sachlich zuständig für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt Österreich. Innerhalb des Finanzamtes ist die Dienststelle für Sonderzuständigkeiten zuständig.
Steuergegenstand Steuergegenstand bei der Grunderwerbsteuer ist der Erwerbsvorgang an einem inländischen Grundstück. Es wird nicht das Grundstück an sich besteuert, sondern lediglich der Vorgang des Erwerbes. Der Rechtsverkehr hinsichtlich inländischer Grundstücke unterliegt der Steuer. Der Erwerb selbst zerfällt in zwei Vorgänge:
das Verpflichtungsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet und das Erfüllungsgeschäft, womit das Eigentum am Grundstück übertragen wird.
Zivilrechtlich erfolgt der Übergang des Eigentums an einem Grundstück in der Regel mit der Eintragung im Grundbuch (Ausnahmen z. B. Erwerb in einer Zwangsversteigerung, Ersitzung). Der Grunderwerbsteuer unterliegt bereits das Verpflichtungsgeschäft – das ist zum Beispiel der rechtsgültige Kaufvertrag über das Grundstück oder die Eigentumswohnung – und nicht erst das nachfolgende Erfüllungsgeschäft.
Das Grunderwerbsteuergesetz knüpft an den Grundstücksbegriff des Zivilrechtes an. Grundstücke sind abgegrenzte Teile der Erdoberfläche mit Unter- und Oberfläche einschließlich der Bestandteile, samt Gebäuden und deren Bestandteilen und Zugehör. Grundanteile (ideelle Anteile) gelten als ein Grundstück. Mehrere Grundstücke, die bewertungsrechtlich eine wirtschaftliche Einheit bilden, gelten als ein Grundstück, wenn sie Gegenstand eines Erwerbsvorganges sind. Das bedeutet aber auch, dass wenn mehrere wirtschaftliche Einheiten im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 2 BewG) übertragen oder verkauft werden, mehrere Erwerbsvorgänge stattfinden. Dasselbe gilt, wenn auf einer Vertragsseite mehrere Personen auftreten. Denn, wenn sich ein Rechtsvorgang auf einen Teil einer wirtschaftlichen Einheit iSd § 2 BewG bezieht, gilt dieser Teil der wirtschaftlichen Einheit als ein Grundstück. Dies hat insbesondere Bedeutung für die Anwendung der Freigrenze gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 (Bagatellfälle) und des Freibetrages gemäß § 3 Abs. 1 Z 2 und Z 2a GrEStG 1987 (Unternehmensübertragung). Wird zum Beispiel ein Grundstück (eine wirtschaftliche Einheit) von den Eltern (2 Übergeber) an den Sohn (1 Übernehmer) übertragen, liegen 2 Erwerbsvorgänge vor. Werden zwei Grundstücke (zwei wirtschaftliche Einheiten) von 3 Mitbesitzern an 2 Ehegatten verkauft, liegen insgesamt 12 Erwerbsvorgänge vor.
Befreiungen § 3 GrEStG § 3 (1) Von der Besteuerung sind ausgenommen:
Z 1: der Erwerb eines Grundstückes, wenn der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 1100 Euro nicht übersteigt,
Z 2: [bis 31. Juli 2008] der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes 1955, BGBl. Nr. 141, in der jeweils geltenden Fassung. Schenkungen unter einer Auflage sowie Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die teils entgeltlich und teils unentgeltlich sind, sind nur insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als der Wert des Grundstückes den Wert der Auflage oder der Gegenleistung übersteigt, Anmerkung: Z 2 [ab 1. August 2008 bis 31. Dezember 2015] wurde mit dem Schenkungsmeldegesetz 2008 geändert und die Befreiung für Unternehmensübertragungen (vgl. § 15a öErbStG) eingefügt. Damit wurden Grundstücksübertragungen nach Auslaufen des öErbStG mit Ablauf des 31. Juli 2008 jedenfalls grunderwerbsteuerpflichtig. Diese Frage war in der österreichischen Fachliteratur zunächst umstritten. Ab 1. August 2008 sind nach der Z 2 grunderwerbsteuerbare Vorgänge, die im Zuge einer Unternehmensübertragung (mindestens 25 % eines Betriebes oder Teilbetriebes bzw. mindestens 25 % einer Mitunternehmerschaft) bis zu einem Freibetrag von 365.000 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn die Steuer nach § 4 Abs. 2 Z 1 oder 4 GrEStG idF SchenkMG zu berechnen ist, der Übergeber das 55. Lebensjahr erreicht hat oder erwerbsunfähig ist, der Übernehmer eine natürliche Person ist und das übergebene Vermögen der Erzielung von betrieblichen Einkünften (§ 2 Abs. 3 Z 1–3 EStG) dient.
Z 3: der unentgeltliche Erwerb eines Grundstückes durch Körperschaften, die der Förderung gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke (§§ 34 bis 47 Bundesabgabenordnung) dienen.,
Z 4: der Erwerb eines Grundstückes im Wege eines Zusammenlegungsverfahrens im Sinne des I. Hauptstückes, I. Abschnitt, und im Wege eines Flurbereinigungsverfahrens im Sinne des II. Hauptstückes des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951, BGBl. Nr. 103, in der jeweils geltenden Fassung,
Z 5: bei behördlichen Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland der Erwerb eines Grundstückes nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften,
Z 6: der Erwerb eines Grundstückes durch einen fremden Staat für Zwecke seiner ausländischen Vertretungsbehörden, soweit Gegenseitigkeit gewährleistet ist.
Z 7: unentgeltliche Zuwendungen zwischen Ehegatten zum gleichteiligen Erwerb oder zur Errichtung einer Ehewohnung, die dem dringenden Wohnbedürfnis der Ehegatten dient; 150 m² der Wohnfläche der Wohnstätte sind befreit (Freibetrag), nur der darüber hinaus gehende Teil wird besteuert. Die Eigentumsverhältnisse dürfen sich innerhalb von 5 Jahren ab Bezug der Wohnung nicht ändern. Die Wohnung muss binnen 3 Monaten ab Erwerb oder Fertigstellung bezogen werden. Wird die Wohnung erst errichtet, muss sie binnen 8 Jahren fertiggestellt sein.
Z 7a: Erwerb einer Wohnstätte durch Ehegatten, wenn dieser vom Ehegatten erbt. Es sind wie bei Z 7 150 m² der Wohnnutzfläche befreit (Freibetrag). Voraussetzung ist, dass die Wohnstätte dem erbenden Ehepartner als Hauptwohnsitz gedient hat.
Z 8: der Erwerb eines Grundstückes infolge eines behördlichen Eingriffs (Enteignung) oder aufgrund eines Rechtsgeschäftes zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs,
Z 9: Zuwendungen durch öffentlich-rechtliche Körperschaften
(2) Wird ein Grundstück, das mehreren Miteigentümern gehört, von diesen der Fläche nach geteilt, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Wert des Teilgrundstückes, das der einzelne Erwerber erhält, dem Bruchteil entspricht, mit dem er am gesamten zu verteilenden Grundstück beteiligt ist.
Bemessungsgrundlage Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich aus dem Wert der Gegenleistung ermittelt. In bestimmten Fällen sieht das Grunderwerbsteuergesetz eine besondere Bemessungsgrundlage vor, vor allem dann, wenn der Erwerb unentgeltlich erfolgt oder zu Lenkungszwecken bestimmte Personengruppen bevorzugt werden soll. Die Anwendung der Ersatzbemessungsgrundlage hängt vom Zeitpunkt des Erwerbs ab.
Rechtslage seit 1. Jänner 2016 Seit 1. Jänner 2016 ist bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen von nicht land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ein eigens für die Grunderwerbsteuer ermittelter Grundstückswert heranzuziehen.
Dieser wurde als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage anstelle des 3-fachen Einheitswertes unter anderem für alle Erwerbsvorgänge im Familienverband sowie für Erwerbsvorgänge von Todes wegen eingeführt. Da sich Schenkungen und Erbschaften danach deutlich verteuern, sprechen manche von einer Wiedereinführung der seit 2008 nicht mehr erhobenen Erbschaftssteuer in Österreich. Clemens Gärner: Übertragung von Liegenschaftseigentum innerhalb der Familie wird ab 2016 bedeutend teurer. Abgerufen am 2. März 2017.
Der Familienverband umfasst neben dem Ehegatten, dem eingetragenen Partner, dem Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, einem Elternteil, den Kindern, Enkeln, Stief-, Wahl- und Schwiegerkindern gem. § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG) auch die Geschwister, Nichten und Neffen des Überträgers.
Der Grundstückswert wird innerhalb des Familienverbandes immer als Bemessungsgrundlage herangezogen, gleichgültig ob Zahlungen erfolgen, Wohnrechte eingeräumt oder Schulden übernommen werden.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und bei entgeltlichen Erwerben ist entweder der Einheitswert oder der gemeine Wert eines Grundstückes als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage heranzuziehen.
Rechtslage vom 1. Juni 2014 bis 31. Dezember 2015 Als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für Grundstücke des Grundvermögens (alle Grundstücke die nach bewertungsrechtlichen Vorgaben nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind) wird der 3-fache Einheitswert herangezogen. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist der Einheitswert als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage heranzuziehen.
Für Ehegatten war es möglich, die gemeinsame Wohnstätte steuerfrei durch Schenkung aufzuteilen, wenn die Nutzfläche 150 m2 nicht überstieg. Daneben bestand weiterhin ein Freibetrag von 365.000 Euro bei Grundstücksübertragungen im Zusammenhang mit Unternehmensübergaben. Außerdem wurden Vermögensübertragungen über Stiftungen gesondert behandelt (Stiftungseingangssteuergesetz 2008). öBMF: Information zum Auslaufen der Erbschafts- und Schenkungsteuer,
Rechtslage bis 1. Juni 2014 Nur in besonderen Fällen wird sie vom Wert des Grundstückes berechnet. Zur Gegenleistung zählt jede bewertbare Leistung, die der Erwerber (oder ein Dritter für ihn) aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Sie kann auch in einem Dulden oder Unterlassen bestehen. Maßgebend ist nicht, was die Vertragsschließenden als Übergabspreis bezeichnen, sondern was nach dem Inhalt des Vertrags der Übernehmer als Wert der Gegenleistung im maßgebenden Zeitpunkt des Erwerbvorganges zu erbringen hat. Steht hingegen die Leistung des Erwerbers in einem unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder „inneren“ Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, dann ist sie als Gegenleistung im Sinne des Gesetzes anzusehen (VwGH 10. Mai 1984, Zl. 82/16/0121RIS - Verwaltungsgerichtshof - Ergebnisliste).
Die Steuer ist vom Wert des Grundstückes (das ist gemäß § 6 GrEStG der 3-fache Einheitswert) zu bemessen,
wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist oder nicht ermittelt werden kann oder die Gegenleistung geringer ist, als der Wert des Grundstückes (§ 6 GrEStG) bei land- und forstwirtschaftlichen Übergabeverträgen unter nahen Angehörigen Voraussetzungen für die Begünstigung der bäuerlichen Übergabsverträge ist gemäß § 4 Abs. 2 Z. 2 GrEStG: Nur die Übergabe land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke ist begünstigt (nicht sonstiges Grundvermögen). Ob es sich bei dem zu übergebenden Grundstück um eine land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, ist dem Einheitswertbescheid zu entnehmen oder kann beim zuständigen Finanzamt (Lagefinanzamt) erfragt werden. Die Übergabe erfolgt an eine begünstigte Person (Ehegatte, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind (Adoptivkind), Schwiegerkind).