Eine Baugenehmigung (Baubewilligung in Österreich, der Schweiz und der Freien Hansestadt Bremen; in Südtirol Baukonzession) ist die behördliche (staatliche) Erlaubnis, auf einem Baugrundstück eine bauliche Maßnahme durchzuführen. Eine solche Maßnahme kann die Errichtung, die Änderung, der Abbruch, die Beseitigung, die Nutzungsänderung oder die Instandhaltung einer baulichen Anlage oder eines Teils einer baulichen Anlage sein.
Die Voraussetzungen und das Genehmigungsverfahren sind in Deutschland im Baugesetzbuch und in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt. Diese lehnen sich an die von den zuständigen Landesbauministern beschlossene Musterbauordnung an.vgl. Musterbauordnung - MBO. Zuletzt geändert durch Beschluss der Bauministerkonferenz vom 22./23. September 2022.
Bedeutung mini|Baupolizeilich geprüfter Bauplan einer Garage, 1932 Das Recht, sein Grundstück zu bebauen oder bauliche Veränderungen vorzunehmen, wird durch die in Abs. 1 des Grundgesetzes enthaltene Eigentumsfreiheit garantiert.Leisner, in: Isensee/Kirchhof (Hrsg.), HStR, Bd. 8, 3. Aufl. 2010, § 173 Rn. 194 f. Inhalt und Schranken dieses Grundrechts werden durch das öffentliche Baurecht bestimmt, um Gefahren zu verhüten und mögliche Spannungen mit den Grundstücksnachbarn zu bewältigen.Verfassungsrechtliche Aspekte. § 74 BauO NRW, Kommentar. Rehm-Verlag, Rz. 5–16. Das Bauplanungsrecht schützt die kommunale Planungshoheit, das Bauordnungsrecht ist Teil des klassischen Gefahrenabwehrrechts und wurde früher auch Baupolizeirecht genannt.
Bauliche Anlagen müssen nicht nur mit den bauplanerischen Entscheidungen der Gemeinde, die sie in Ausübung ihres kommunalen Selbstverwaltungsrechts trifft, vereinbar sein, sondern auch aus Gründen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung bestimmten Anforderungen genügen. Dazu zählen etwa die Gestaltung, die Standsicherheit, Brand-, Wärme- und Schallschutz oder die Verkehrssicherheit. Es gibt auch bestimmte technische und nutzungsbedingte Anforderungen an Feuerungs-, Lüftungs- oder Sanitäranlagen. Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedürfen daher grundsätzlich der Baugenehmigung. Verstöße gegen das Genehmigungserfordernis werden als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße geahndet.
Bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und der Beseitigung von Anlagen ist neben den anderen am Bau Beteiligten (Entwurfsverfasser, Bauunternehmer und Bauleiter) insbesondere der Bauherr dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Ihm obliegen die nach den öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen Anträge, Anzeigen und Nachweise. Für die Entscheidung über den Bauantrag ist die Bauaufsichtsbehörde zuständig.
Rechtsnatur und Wirkung der Baugenehmigung Die Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt. Es handelt sich um ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt. Vor Zugang der Baugenehmigung darf mit der Bauausführung in der Regel nicht begonnen werden. Das Verbot des Bauens ohne Bauerlaubnis dient dem Zweck, vorab zu prüfen, ob ein Bauvorhaben mit Vorschriften des öffentlichen Rechts vereinbar ist. Trifft das zu, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Grundlage für diesen Anspruch ist Art. 14 Abs. 1 GG, der materielle Baufreiheit gewährt.Markus Heintzen: Allgemeines Verwaltungsrecht. FU Berlin, 2006, S. 9 ff.Joachim Lege: Art. 14 GG für Fortgeschrittene: 45 Fragen zum Eigentum, die Sie nicht überall finden. Unter besonderer Berücksichtigung des Baurechts. ZJS 2012, S. 45, Ziff. 8.
Die Baugenehmigung besteht aus der feststellenden Regelung, dass dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen und einer verfügenden (rechtsgestaltenden) Regelung, der Freigabe des Vorhabens zur Bauausführung (Baufreigabe). Sie ist für den Bauherrn begünstigend. Der feststellende Teil der bestandskräftigen Baugenehmigung entfaltet nach Realisierung des Bauvorhabens seine Legalisierungswirkung bzw. Sicherungsfunktion. Wäre das Bauvorhaben bei späteren Rechtsänderungen nach aktueller Rechtslage unzulässig oder müssten zusätzliche Anforderungen erfüllt werden, setzt sich die Baugenehmigung mit ihrer feststellenden Wirkung durch, solange das Bauvorhaben bei seiner tatsächlichen Errichtung nicht derart von der Genehmigung abweicht, dass ein Aliud anzunehmen ist.OVG NRW, Beschluss vom 14. Januar 2019 – 10 A 1524/17 Demzufolge schirmt die Baugenehmigung das Vorhaben einschließlich der genehmigten Nutzung gegen spätere Beseitigungs- bzw. Untersagungsverfügungen ab, solange sie wirksam ist.Legalisierungswirkung der Baugenehmigung. § 74 BauO NRW, Kommentar. Rehm-Verlag, Rz. 78–80.BGH, Urteil vom 21. Januar 2022 - V ZR 76/20 Eine erteilte Baugenehmigung erlischt jedoch, wenn – je nach Bundesland – nicht innerhalb von drei oder vier Jahren mit dem Bau begonnen wird oder der Bau so lange stillsteht.vgl. z. B. § 62 LBO Baden-Württemberg und § 74 LBauO Rheinland-Pfalz
Die Baugenehmigung ist nicht personen-, sondern vorhaben- und grundstücksbezogen (dinglicher Verwaltungsakt). Sie gilt deshalb auch für einen möglichen Rechtsnachfolger des Bauherrn, z. B. einen Erben oder Grundstückskäufer. Ist eine Baugenehmigung erteilt, kann der Bauherr auch nur die daraus begründeten Rechte und Pflichten auf eine weitere Person durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung übertragen.Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW, 11. Auflage, § 57 Rdnr. 12. Gleiches gilt für den Zeitraum bis zur Erteilung der Baugenehmigung.OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. August 2009 - I-18 U 73/08 Rz. 25.
Da mit der Durchführung des Bauvorhabens Rechte und Interessen Dritter (Nachbarn) betroffen sein können, hat sie für diese unter Umständen belastende Wirkung. Damit ist die Baugenehmigung ein Verwaltungsakt mit Drittwirkung ( VwGO).
Erteilungsvoraussetzungen Wenn eine bauliche Maßnahme genehmigungsbedürftig ist und die formellen und materiellen Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt sind, besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung.vgl. das Prüfungsschema von Thomas Schmitz: Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Universität Göttingen, 2002.
Mit einem Vorbescheid aufgrund einer Bauvoranfrage wird dagegen schon vor Einreichung des Bauantrags über einzelne baurechtliche Fragen des Bauvorhabens entschieden, etwa über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (sog. Bebauungsgenehmigung). Durch eine Teilbaugenehmigung können einzelne Arbeiten, Bauteile oder Bauabschnitte bereits vor Erteilung der Baugenehmigung genehmigt werden.Udo Steiner, Gerrit Manssen: Öffentliches Baurecht nach bayerischer Rechtslage Regensburg 2012, Rdnr. 64 ff.
Genehmigungsbedürftigkeit Nicht alle baulichen Maßnahmen sind genehmigungsbedürftig. So ist die Errichtung bestimmter baulicher Anlagen, insbesondere kleinerer Wohngebäude in Plangebieten, in vielen Landesbauordnungen von der Genehmigungspflicht freigestellt (verfahrensfreie Baumaßnahme) oder unterliegt nur dem Bauanzeigeverfahren.Mario Martini: Baurechtsvereinfachung und Nachbarschutz Bucerius Law School, 2001.Felix Ekardt, Klaus Beckmann, Kristin Schenderlein: Abschied von der Baugenehmigung – Selbstregulierung versus modernes Ordnungsrecht Neue Justiz 2007, S. 481–487. Die Einzelheiten sind in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.
Die Baugenehmigung ist vorhaben- und grundstücksbezogen. Im Genehmigungsverfahren wird das Vorhaben jedenfalls auf seine Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften geprüft. Für das Vorhaben können jedoch über das Baurecht hinaus auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften beachtlich sein, die auch in einem besonderen Verfahren geprüft werden könnten. Aus dem jeweils anwendbaren Fachrecht ergibt sich, ob im Baugenehmigungsverfahren diese sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften mitgeprüft werden und eine Baugenehmigung erteilt wird oder ob in einem besonderen Zulassungsverfahren die baurechtlichen Anforderungen mitgeprüft werden und eine Genehmigung nach dem anderen Fachrecht ergehen soll.Udo Steiner, Gerrit Manssen: Öffentliches Baurecht nach bayerischer Rechtslage Regensburg 2012, Rdnr. 57 ff.Martin Wickel, Karin Bieback: Die Neuordnung der bauordnungsrechtlichen Zulassungsverfahren durch die HBauO-Novelle NordÖR 2006, S. 45–50.
Wird über die baurechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens in einem anderen Genehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung entschieden, bedarf es keiner separaten Baugenehmigung. So ersetzt der Planfeststellungsbeschluss für eine öffentliche Verkehrsanlage (Straße oder Eisenbahn) die Baugenehmigung, Abs. 1 Satz 1 VwVfG (formelle Konzentration). Die immissionsschutzrechtliche Anlagengenehmigung schließt die Baugenehmigung für die Betriebsstätte ein, BImschG.
Das Baugenehmigungsverfahren ersetzt wiederum andere Zulassungsverfahren in Fällen des sog. aufgedrängten sonstigen öffentlichen Rechts, beispielsweise gem. Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayDSchG. Ist für eine bauliche Maßnahme an einem Baudenkmal eine Baugenehmigung erforderlich, entfällt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis für die Maßnahme.vgl. Dieter J. Martin, Jörg Spennemann: Bayerisches Denkmalschutzgesetz, Art. 6 Maßnahmen an Baudenkmälern. 2015, Rz. 61 ff.
Personenbezogene Entscheidungen wie die Gaststättenkonzession sind von vornherein nicht Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens.BVerwG, Urteil vom 4. Oktober 1988 = E 80, 259 = NVwZ 1989, 258
Formelle Genehmigungsvoraussetzungen Bei der zuständigen Behörde muss ein ordnungsgemäßer Bauantrag schriftlich und mit allen für die Beurteilung erforderlichen Unterlagen (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Energiebilanz etc.) gestellt werden. Dies kann der Bauherr selbst, aber auch der Entwurfsverfasser (Architekt) mit Vollmacht des Bauherrn tun.Baugenehmigung; Beantragung eines vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr, Stand: 19. Oktober 2016.
Im Hinblick auf den Erlass einer Veränderungssperre kann ein Baugesuch im Einzelfall für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten zurückgestellt werden ( Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Materielle Genehmigungsvoraussetzungen Vereinbarkeit mit dem Bauplanungsrecht mini|„Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. Zulässig sind Wohngebäude und Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. Ausnahmsweise können zugelassen werden Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes sowie sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke“ ( BauNVO).|300x300px Wenn das Vorhaben nicht nur im Hinblick auf die öffentliche Sicherheit und Ordnung, sondern auch „bodenrechtlich relevant“ ist,Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 31. August 1973 -IV C 33.71 = BVerwGE 44, 59 muss es mit den Beschränkungen des Bauplanungsrechts vereinbar sein ( Abs. 1 BauGB). Unter den Begriff der baulichen Anlage im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB fallen alle Anlagen, „die in einer auf Dauer gedachten Weise künstlich mit dem Erdboden verbunden werden und infolgedessen die in Abs. 4 und 5 BauGG genannten städtebaulichen Belange in einer Weise berühren können, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen.“ Abzustellen ist hier nicht auf das Baurecht der Länder (dies wäre kompetenzrechtlich unzulässig), sondern auf das Bundesrecht. Das Verwaltungsgericht Hannover führt hierzu aus: