mini|300px|Bausparvertrag Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, das der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt und das Elemente des Sparvertrags (Bausparen) und der Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen) enthält. Mit Erfüllung des Sparziels durch Erreichen eines festgelegten Mindestsparguthabens erwirbt der Bausparer einen Rechtsanspruch auf Zuteilung einer zweckgebundenen Baufinanzierung für Wohnimmobilien ( Abs. 2 BauSpkG).
Ein Bausparvertrag ist eine Anlageklasse für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung („Wohn-Riester“) in der Spar- und Darlehensphase des Bausparvertrags nutzen.
Rechtsfragen Der Bausparvertrag ist ein gemischter Vertrag, der Elemente eines Sparvertrages und eines Kreditvertrages enthält. Rechtsgrundlage ist das Bausparkassengesetz (BauSpkG) und die Bausparkassen-Verordnung (BauSpkV). Mit dem Kreditvertrag ist ein Sicherungsvertrag verbunden, der das spätere Bauspardarlehen grundpfandrechtlich am Wohneigentum des Bausparers oder dritter Sicherungsgeber absichert. Die Bausparsumme des Vertrages setzt sich aus dem anzusparenden Bausparguthaben (meist 40 % bis 50 % der Bausparsumme) und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bausparguthaben stellt im Rahmen der Zweckgemeinschaft aller Bausparer die Refinanzierung für die Bauspardarlehen anderer Bausparer dar. Die vertraglich vorgesehene Wartezeit ist der Zeitraum vom Beginn des Bausparvertrages bis zur Zuteilung (§ 1 Abs. 8 BauSpkG). Nach Ablauf dieser Wartezeit erfolgt die Zuteilung der Bausparsumme aus der Zuteilungsmasse (§ 1 Abs. 6 BauSpkG). Nach Abs. 1 BauSpkG dürfen Bausparkassen „Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge“ (ABB) zugrunde legen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten.
Nach Abs. 1 BauSpkG dürfen Bausparkassen auch Vorfinanzierungen und Zwischenfinanzierungen gewähren. Vorfinanzierungen dienen zur Überbrückung bis zur Auszahlung der Bausparsumme bei Zuteilung, solange der Bausparvertrag die erforderliche Mindestansparung noch nicht erreicht hat.Jörg Lemberg/Katharina May, Bausparen, 2014, S. 92 Zwischenfinanzierungen wiederum werden als Vorausdarlehen gewährt, wenn die erforderliche Mindestansparung erreicht wurde und die Zuteilung der Bausparsumme noch nicht erfolgt ist.Jörg Lemberg/Katharina May, Bausparen, 2014, S. 90 Die extrem hohe Zweckbindung ergibt sich aus Abs. 1 BauSpkG.
Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussprovision bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 7 Jahre Ansparzeit.
Nach Vertragsschluss wird meist eine Abschlussprovision von mindestens 1 Prozent der Bausparsumme verlangt, was die effektiven Guthabenzinsen mindert. Klauseln der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die vorsehen, in der Ansparphase ein sogenanntes Jahresentgelt zu erheben, sind laut BGH-Urteil unwirksam. Die Bausparsumme ist die Summe des Sparanteils und des möglichen Bauspardarlehens. Spar- und Darlehenszins sind stets Festzinsen. Der Sparzins berechnet sich bezogen auf das angesparte Guthaben, der Darlehenszins berechnet sich bezogen auf die nominelle Vertragssumme, nicht allein auf die effektive Darlehenssumme.
Da das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus den angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen.
Abwicklung Bausparen gliedert sich in drei Phasen:
Sparphase Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu dem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Das Sparkapital wird durch die Gesamtheit der Bausparer einer Bausparkasse gesammelt; das beschränkt das aktuell verfügbare Kreditvolumen für die Gesamtheit der Darlehensnehmer. Die Bausparsumme kann jederzeit aufgestockt werden, dadurch verlängert sich der Zuteilungszeitpunkt für Verträge in der Sparphase.
In der Sparphase wird das für die Zuteilung notwendige Mindestsparguthaben angesammelt. Der Bausparer sollte den Bausparvertrag mindestens mit dem Regelsparbeitrag (je nach Tarif monatlich zwischen 3 ‰ und 10 ‰ der Bausparsumme) besparen. Die Zahlungsweise und -höhe (monatlich, vierteljährlich etc.) kann vom Bausparer selbst gewählt werden. Die meisten Bausparkassen haben in ihren Allgemeinen Bausparbedingungen festgelegt, dass bei einer Nichtbesparung des Vertrages die Kündigung durch die Bausparkasse ausgesprochen werden kann.
Zuteilung Als Zuteilung des Bausparvertrags wird die grundsätzliche Freigabe seitens der Bausparkasse zur Auszahlung bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer sich das Guthaben und – nach Stellung einer ausreichenden Kreditsicherheit – das Darlehen auszahlen lassen. Eine Zuteilung des Bausparvertrages kann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bausparbedingungen für Bausparverträge festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse.
In der Regel werden folgende Zuteilungsvoraussetzungen vereinbart: Mindestguthaben Das Bausparguthaben muss einen vertraglich festgelegten Prozentsatz (in der Regel 40 oder 50 Prozent) der Bausparsumme erreicht haben. Als Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen (inklusive der vermögenswirksamen Leistungen) sowie der gutgeschriebenen Zinsen und Wohnungsbauprämien bezeichnet. Mindestvertragsdauer Zeitraum, der zwischen Abschluss und frühestmöglichem Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt. Mindestbewertungszahl Vertraglich festgelegte Bewertungszahl, die für eine Zuteilung mindestens erreicht werden muss. Mindestsparzeit Beschreibt den geringstmöglichen Zeitraum, in dem die Spareinzahlungen zu erfolgen haben.
Die Zuteilungsreihenfolge in der Gesamtheit der Darlehensinteressenten wird anhand der Bewertungszahl festgelegt. Die Bewertungszahlen werden an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und der Höhe nach geordnet. Der Bausparvertrag mit der höheren Bewertungszahl hat für die Zuteilung den Vorrang. Die Bewertungszahl wird aus den Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Laufzeit des Vertrages errechnet. Als Bewertungsstichtage werden bei älteren Tarifen die Quartalsenden (31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember) verwendet. Heute sind monatliche Berechnungen üblich.
Bewertungszahl und Zuteilung Die Bewertungszahl errechnet sich aus einem Zeitfaktor (Zeitraum der Überlassung der Sparguthaben) und einem Geldfaktor (Verhältnis des Sparguthabens zur Bausparsumme).Wolfgang Grill (Hrsg.), Gabler Bank Lexikon, 1995, S. 227 Die Allgemeinen Bausparbedingungen müssen dem Bausparer die Berechnungsmethode offenlegen. Ist die erforderliche Bewertungszahl erreicht, kommt es zur Zuteilung. Das darin enthaltene Bauspardarlehen muss zweckgebunden für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden (§ 1 Abs. 1 BauSpkG) und ist ein langfristiges Annuitätendarlehen.Wolfgang Grill (Hrsg.), Gabler Bank Lexikon, 1995, S. 226 Die Kreditsicherheit für ein Bauspardarlehen ist im Regelfall ein Grundpfandrecht (Sicherungsgrundschuld) an zweiter Rangstelle auf dem Beleihungsobjekt mit einer Beleihungsgrenze von 80 % des Beleihungswerts. Auch der Beleihungsauslauf darf hierbei 80 Prozent nicht überschreiten. Darlehen aus dem außerkollektiven Bereich können bis 30.000 € mittels Negativerklärung abgesichert werden, sofern eine entsprechende grundpfandrechtliche Absicherung dem Grunde nach möglich ist. Darlehen aus den kollektiven Mitteln der Bausparkasse, also Bauspardarlehen, aber auch Vor- und Zwischenfinanzierungskredite können bis max. 30.000 € auch ohne Negativerklärung als sogenannte Blankodarlehen gewährt werden ( Abs. 4 BausparkG i. V. m. § 6 Abs. 1 BspKV). Für ein solches Blankodarlehen muss dann noch nicht einmal die theoretische Möglichkeit einer grundpfandrechtlichen Absicherung vorhanden sein, so dass z. B. auch Mieter für die Modernisierung ihrer Mietwohnung ein solches Blankodarlehen erhalten können. Hier liegt ein ganz entscheidender Vorteil des Bausparens, nämlich garantiert niedrige Darlehenszinsen trotz Verzicht auf dingliche Sicherheiten.
Vor Zuteilung sind der Bausparkasse die Kreditunterlagen und Beleihungsunterlagen für eine Kreditentscheidung einzureichen. Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bieten Bausparkassen über ein Vorausdarlehen eine Zwischenfinanzierung an.
Darlehensphase Der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil wird bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer nach Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann. Für das Darlehen wird vom Darlehensnehmer der vertraglich vereinbarte Darlehenszins gezahlt. Das gilt unabhängig von dem aktuellen Zinsniveau am Geldmarkt.
In der Darlehensphase wird das Bauspardarlehen getilgt. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 und 0,9 Prozent der Bausparsumme je Monat. Die Darlehen können zusätzlich durch eine Risikolebensversicherung abgesichert werden. Das bedeutet, das Versicherungsunternehmen zahlt die noch offenen Darlehensbeträge bei Tod des Bausparers an die Bausparkasse zurück. Die Kosten dieser Risikolebensversicherung trägt der Bausparer. Diese Kosten werden im Effektivzins des Bauspardarlehens ausgewiesen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, das Todesfallrisiko über die Abtretung von Lebensversicherungen anderer Versicherungen abzudecken.
Berechnung der Bewertungszahl Die Bewertungszahl entscheidet wesentlich über den Zeitpunkt der Zuteilung des Vertrags. In die Berechnung der Bewertungszahl geht nicht nur das angesparte Guthaben ein, sondern auch der Zeitraum, über den dieses Guthaben besteht. Eine hohe Bewertungszahl kann wie folgt erreicht werden: Entweder es wird über einen kurzen Zeitraum ein hohes Guthaben angespart, oder es wird ein geringes Guthaben über einen langen Zeitraum angespart (oder auch nur gehalten). Mathematisch gesehen berechnet sich die Bewertungszahl als Integral des angesparten Guthabens über die Zeit, geteilt durch die Bausparsumme. Letzteres verhindert, dass Verträge mit einer kleinen Bausparsumme sehr lange auf die Zuteilung warten müssen. Aus dieser Berechnungsmethode ergibt sich insbesondere: Bei regelmäßigen Ratenzahlungen auf den Bausparvertrag wächst die Bewertungszahl quadratisch mit der Zeit. Lässt man ein vorhandenes Guthaben ruhen, wächst die Bewertungszahl linear mit der Zeit.