Das Erbbaurecht () ist in Deutschland das dingliche Recht, meist gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten ( Abs. 1 ErbbauRG). Aus der Sicht des Eigentümers des Grundstücks, des Erbbaurechtsgebers, ist das Erbbaurecht ein beschränktes dingliches Recht, das auf seinem Grundstück lastet.
In Nordfriesland existiert bis in die Gegenwart eine besondere Form des Erbbaurechts, das Stavenrecht.
Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff „Erbpacht“ () im ursprünglichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Fälschlicherweise wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken in Medien mitunter als „Erbpacht“ bezeichnet.
Inhalt Das Erbbaurecht wird begründet durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen Erbbauberechtigtem (superficiarius) und Grundstückseigentümer (dominus soli) und anschließender Eintragung ins Grundbuch. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht).
Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuchblatt eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch (siehe Abschnitt Grundbücher). Verfügungen über das Erbbaurecht wie z. B. Veräußerungen, Belastungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers, wenn dies im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist (§ 5 ErbbauRG).
Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland das Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung. Mit Wirkung vom 30. November 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) umbenannt in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Inhaltliche Änderungen waren mit dieser Umbenennung nicht verbunden.
Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Errichtete Gebäude müssen nicht nach Ablauf der vereinbarten Zeit vom Grundstück entfernt werden; der Erbbauberechtigte erhält vielmehr grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert ( ErbbauRG). Ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts („Akzessorietät“) und nicht des Grundstücks ( Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h., dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.
Da ein Bauwerk gemäß BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück im Regelfalle auch auf das Bauwerk. Das Erbbaurecht führt jedoch zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel.
Grundbücher Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) als Belastung in Abteilung II sowie in dem von Amts wegen für das Erbbaurecht als grundstücksgleichem Recht anzulegenden besonderen Erbbaugrundbuch ( ErbbauRG).
Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in Abteilung II eingetragen. Es kann ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden; der Rang kann auch nicht geändert werden. Damit soll sichergestellt werden, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks jedenfalls fortbesteht. Trotzdem ist ein Abweichen von dem Erfordernis der ersten Rangstelle nach landesrechtlichen Vorschriften ( Absatz 2 ErbbauRG) möglich, wenn vorgehende Rechte den Bestand des Erbbaurechtes nicht gefährden; diese Nichtgefährdung muss in der Regel durch ein Unschädlichkeitszeugnis nachgewiesen werden.
Das Erbbaugrundbuch wird separat angelegt. Es ist wie ein normales Grundbuch aufgebaut. Im Bestandsverzeichnis werden der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer benannt. In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte benannt. In Abteilung II werden der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte eingetragen. Abteilung III bleibt den Grundpfandrechten, die auf dem Erbbaurecht lasten, vorbehalten.
Gründe Die Einführung des Erbbaurechts sollte den Wohnungsbau fördern, indem einerseits finanziell schwächeren Bevölkerungsschichten die Möglichkeit zum Bauen gegeben werden sollte, andererseits ein Instrument zur Bekämpfung von Bodenspekulationen geschaffen wurde.von Oefele, Winkler: Handbuch des Erbbaurechts. 4. Auflage. C.H.Beck, München 2008, ISBN 978-3-406-56755-1.
In der Praxis wird das Erbbaurecht in Deutschland meist von Eigentümern größerer Grundstücksflächen verwendet, um die Bebaubarkeit von Grundstücken wirtschaftlich auszunutzen und dennoch ihr Grundvermögen dauerhaft zu erhalten. Erbbaurechte werden daher vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von Privatpersonen (insbesondere Adelshäusern) und Unternehmen vergeben. Grundsätzlich ist aber jeder Grundstückseigentümer berechtigt, ein Erbbaurecht zu bestellen. Mit dem Erbbaurecht kann ein Zurückhalten des Grundstücks vom Markt zur Bodenspekulation ausgeschlossen werden, da der Erbbauberechtigte vertraglich zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet wird. Gelegentlich wird dem Erbbauberechtigten auch ein Vorkaufsrecht gemäß BGB für das Grundstück eingeräumt.
Städte und Gemeinden vergeben Erbbaurechte gelegentlich an gemeinnützige Vereine (Sportvereine usw.), um die Möglichkeit des Baus eines Vereinsheims zu schaffen, ohne dass der Verein das finanzielle Risiko der Grundstücksfinanzierung eingehen muss.
Vor dem Hintergrund deutlich ansteigender Grundstückspreise und zwecks Förderung und Erhaltung preisgünstiger Wohnungen vor allem in den Städten und Ballungsräumen erlebt das Instrument Erbbaurecht in Deutschland seit etwa dem Jahr 2018/2019 eine Renaissance: Städte und Gemeinden, aber auch Bund und Länder, denken – nicht zuletzt aufgrund entsprechenden Drucks aus der Zivilgesellschaft – wieder mehr über Grundstücksvergaben im Erbbaurecht nach oder praktizieren diese bereits wieder verstärkt.Kathrin Senner: Mit Erbbaurecht zu mehr bezahlbarem Wohnungsbau. In: Forum Wohnen und Stadtentwicklung, Heft 4 (2019), S. 201–204.Daniela Brahm: Vorwärts, Erbbaurecht! – Die „Initiative Stadt Neudenken“ und das Ringen um eine soziale Bodenpolitik in Berlin. In: Brigitta Gerber und Ulrich Kriese (Hrsg.): Boden behalten – Stadt gestalten. Zürich 2019, S. 376–384.Bernadette-Julia Felsch: Für eine gerechte Bodenpolitik – die Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht, bezahlbaren Wohnraum und lebenswerte Städte. In: Brigitta Gerber und Ulrich Kriese (Hrsg.): Boden behalten – Stadt gestalten. Zürich 2019, S. 385–392.
Das Erbbaurecht bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigten aufzuerlegen, in welchem Umfang der Erbbauberechtigte sein Recht ausüben kann. Etwa kann eine Gemeinde dem Sportverein auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu nutzen. Anderenfalls handelt der Sportverein vertragswidrig und muss, sofern dies vereinbart wurde, das Erbbaurecht wieder an die Gemeinde rückübertragen (sog. Heimfall).
Erbbauzins Der Erbbaurechtgeber erhält dafür, dass er seinen Boden dem Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, den Erbbauzins (lat. salarium); das ist ein Entgelt in der Form einer regelmäßigen Leistung ( Abs. 1 ErbbauRG). Durch Eintragung als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch (Reallast Abt. II) erhält der Erbbauzins dingliche Wirkung. In der Regel wird als Erbbauzins ein Prozentsatz des aktuellen Bodenwerts zu Beginn der Laufzeit festgelegt.
Vor dem 1. Oktober 1994 (Inkrafttreten des Sachenrechtsänderungsgesetzes) musste der dingliche Erbbauzins für die ganze Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus bestimmt sein. Eine Erhöhung des Erbbauzinses konnte nur über schuldrechtliche Wertsicherungsvereinbarungen erreicht werden, wobei der Erhöhungsanspruch im Grundbuch durch Vormerkung gesichert werden konnte. Seit 1. Oktober 1994 kann eine Anpassungsklausel zum Inhalt der dinglichen Erbbauzinsreallast gemacht werden. Erbbaurechte ohne Anpassungsklausel können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden. Maßgebend war bis Dezember 1999 der Lebenshaltungskostenindex für einen Vier-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen; seitdem ist der Verbraucherpreisindex maßgebend. Infolge dieser Umstellung ist bei der Berechnung der Verkettungsmonat zu berücksichtigen. Ist der Preisindex für 2005 z. B. 108,3 und der für das Jahr des Erbbaurechtsvertrages 1965 z. B. 33,7, errechnet sich ein Kaufkraftschwund von 221,37 % = (108,3 / 33,7 − 1) × 100 %. Da der Kaufkraftschwund größer als 60 % ist, kann eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden. Hier wäre nach der Rechtsprechung des BGH eine Erhöhung um 379,51 % vorzunehmen. Die Verjährung sowohl des dinglichen als auch eines möglichen schuldrechtlichen Anspruchs auf Zahlung von Erbbauzinsen richtet sich nach BGB und beträgt damit drei Jahre.BGH, Urteil vom 9. Oktober 2009, Az. V ZR 18/09, Volltext.
Laufzeiten Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist zwischen dem Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer frei verhandelbar. Eine übliche Laufzeit beträgt 99 Jahre. Das Erbbaurecht kann veräußert und – wie der Begriff sagt – vererbt werden, da es sich um ein grundstücksgleiches Recht handelt. Veräußerungen, Belastungen und bauliche Erweiterungen bedürfen der Zustimmung des Grundeigentümers.
Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der Zeit, für das es bestellt wurde. Hiernach ist der Erbbaurechtsgeber nach Maßgabe der Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung für Bebauungen des Grundstücks zu leisten; vorausgesetzt, der Verkehrswert des Grundstückes hat sich durch die Bebauung des Erbbaurechtsnehmers erhöht (in der Regel ist eine Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des Verkehrswertes zu leisten). Endet der Erbbaurechtsvertrag mit Zeitablauf und der Erbbaurechtsgeber ist nicht in der Lage oder Willens, eine solche Entschädigung zu leisten, so muss er dem Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit einräumen, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. In diesem Fall wird keine Entschädigung seitens des Erbbaurechtsgebers fällig. Widerspricht der Erbbaurechtsnehmer dieser Möglichkeit zur Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages, so ist der Erbbaurechtsgeber von der Verpflichtung auf eine angemessene Entschädigung befreit, vgl. hierzu insgesamt § 27 ErbbauRG.
Wurde im Erbbaurechtsvertrag gemäß § 2 Ziffer 2 die Verpflichtung des Erbbauberechtigten begründet, das Erbbaurecht beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen, führt die Ausübung dieses Rechts durch den Grundstückseigentümer nicht zum Erlöschen des Erbbaurechts, vielmehr erwirbt der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht. Hiernach erhält er eine doppelte Rechtsstellung: Er ist Eigentümer des Grundstücks und Erbbauberechtigter, es entsteht ein sog. Eigentümer-Erbbaurecht.
Aufteilung und Vereinigung Entsprechend § 1 Abs. 1 ErbbauRG können Grundstücke nur im Ganzen mit einem Erbbaurecht belastet werden. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten Grundstücke bzw. Erbbaurechte aufzuteilen oder zu vereinigen.
Aufteilung gemäß WEG Eine Aufteilung im Wohnungserbbaurecht ist möglich. Es wird analog zur Begründung von Wohnungseigentum für jede Wohnungseigentumseinheit ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Rechtlich ist die Aufteilung analog zum Volleigentum gemäß § 30 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Das Wohnungserbbaurecht unterscheidet sich von separaten Untererbbaurechten, da eine Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum vorgenommen wird.
Untererbbaurecht