Grundsteuer (Deutschland)

Die Grundsteuer (GrSt) ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an inländischen Grundstücken und deren Bebauung, die der Eigentümer zu zahlen hat. Auf Mieter und Pächter wird sie in der Regel umgelegt. Die Grundsteuer ist eine bedeutende Einnahmequelle der Kommunen. Im Jahr 2024 konnten dadurch rund 16 Mrd. Euro erzielt werden.

Gesetzliche Grundlagen sind das Grundsteuergesetz (GrStG) des Bundes und die Grundsteuergesetze der Bundesländer, sofern diese eigene Gesetze erlassen haben. Die Erhebung der Steuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren: Die Finanzämter der Bundesländer stellen als Bemessungsgrundlage den Grundsteuerwert oder einen Äquivalenzbetrag (bis 2024: Einheitswert) und den Grundsteuermessbetrag fest. Auf diesen wenden die Städte und Gemeinden ihre Hebesätze an, die abhängig vom jeweiligen Finanzbedarf bundesweit unterschiedlich ausfallen. Der letzte Verwaltungsakt im dreistufigen Verfahren ist der Erlass eines Grundsteuerbescheids.

Durch Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig. Mit der Grundsteuerreform 2019 wurden ein Bundesmodell und in einigen Bundesländern davon abweichende Ländermodelle geschaffen. Auf den Stichtag 1. Januar 2022 mussten rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden. Das Gesamtaufkommen der Grundsteuer sollte durch die Reform jedoch unverändert bleiben (Aufkommensneutralität). Die neue Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 erhoben.

Geschichte mini|Grundsteuergesetz (GrStG) vom 1. Dezember 1936 Die Grundsteuer gehört zu den ältesten direkten Steuern. Sie war bereits in der Antike bekannt. Im Mittelalter war sie die Hauptsteuer und wurde zunächst als kirchlicher und grundherrlicher Grundzehnt und Grundzins (siehe: Zinsei und Zinsbauer) eingetrieben und später als Bede, Schoss oder Kontribution. Aufgrund vorherrschender Agrarwirtschaft besaß die Grundbesteuerung in den Steuersystemen der deutschen Territorien eine große Bedeutung. Die Steuer wurde anhand grober Schätzung des Bodenwertes bemessen.

Im 19. Jahrhundert begann die Erstellung der Grundkataster (vgl. historisch auch Rheinisch-westfälisches Urkataster) und die Verfeinerung der Bemessung nach Kulturart und Bodenqualität. Entsprechende Gesetze wurden 1811 in Bayern, 1821 in Württemberg, 1854 in Baden und 1861 in Preußen erlassen. Durch die Miquel’sche Steuerreform erhielten die Gemeinden in Preußen ab 1893 die Einnahmen aus der Grundsteuer. Nach der Reichsfinanzreform 1920 waren alle Länder des Deutschen Reiches zur Ausschöpfung der Grundsteuer verpflichtet. Die Länder hatten unterschiedliche Grundsteuergesetze. Diese wurden 1936 mit der Realsteuerreform reichsweit vereinheitlicht und die Einnahmen aus der Grundsteuer den Gemeinden zugewiesen. Nach Kriegsende 1945 galten wieder länderbezogen verschiedene Gesetze, bis 1951 in der Bundesrepublik Deutschland das bundeseinheitliche Grundsteuergesetz erlassen wurde.Deutscher Bundestag, wissenschaftliche Dienste: Historische Entwicklung der Grundsteuer (5 Seiten pdf). 5. Januar 2018, abgerufen am 24. Januar 2022. Auch die Gemeinden in der DDR erhoben von den Grundstückseigentümern Grundsteuer.

Wesen und rechtliche Zuständigkeiten Die Grundsteuer ist eine Realsteuer im Sinne von Abs. 2 AO (auch: Objekt- oder Sachsteuer). Im Mittelpunkt der Besteuerung steht nicht eine natürliche oder juristische Person, sondern ein Objekt: der Grundbesitz. Besteuert wird das Grundstück nach dessen Substanz, nicht dessen Ertrag (Substanzsteuer). Sie gehört zu den Besitzsteuern. Als direkte Steuer wird sie unmittelbar beim Eigentümer erhoben. Da die Grundsteuer gemäß Abs. 6 GG den Gemeinden zufließt, handelt es sich um eine Gemeindesteuer; das Grundgesetz garantiert zudem an gleicher Stelle, dass die Gemeinden den Hebesatz selbst bestimmen dürfen.

Das Grundgesetz sieht für die Grundsteuer gemäß Abs. 2 GG die konkurrierende Gesetzgebung vor. Der Bund hat von seinem Gesetzgebungsrecht Gebrauch gemacht und mit dem Grundsteuergesetz und dem Bewertungsgesetz bundeseinheitliche Regelungen geschaffen – das Bundesmodell. Jedoch steht den Bundesländern seit der Grundsteuerreform 2019 eine Abweichungskompetenz zu ( Abs. 3 Nr. 7 GG) – eine Länderöffnungsklausel. Einige Länder haben diese genutzt, um eigene Grundsteuergesetze zu erlassen, die seit 2025 wirksam sind. Der Bundesrat muss Änderungen an den bundeseinheitlichen Gesetzen zustimmen.

Die Verwaltungshoheit wurde über Abs. 2 GG sowohl den Ländern (Feststellung des Einheitswertes bzw. Grundsteuerwertes und des Grundsteuermessbetrages) als auch über Abs. 4 GG den Gemeinden (Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer) zugewiesen. Gemeindefreie Länder (z. B. Berlin) nehmen beides als Landesaufgabe wahr. Dort wird die Steuer von den Finanzämtern festgesetzt und erhoben.

Grundsteuerarten Im Bundesmodell kann eine Gemeinde für ihr Gebiet drei verschiedene Hebesätze festlegen ( GrStG):

Grundsteuer A (agrarisch – für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft), Grundsteuer B (baulich – für bebaute oder unbebaute Grundstücke), Grundsteuer C (für baureife Grundstücke, optional im Bundesmodell ab 2025, → Baulandsteuer).

Aufkommen und lokalpolitische Bedeutung Bundesweit betrug das Aufkommen der Grundsteuer im Jahr 2024 etwa 16,0 Mrd. Euro. Davon entfielen 15,6 Mrd. Euro auf die Grundsteuer B und 0,4 Mrd. Euro auf die Grundsteuer A. An den gemeindlichen Steuereinnahmen 2024 (im Bundesgebiet insgesamt: rund 145 Mrd. Euro aus Gemeindesteuern und Umlagen der Gemeinschaftsteuern) hatte die Grundsteuer einen Anteil von etwa 11 %. Seit dem Steuerjahr 2022 wird der Realsteuervergleich nur noch als Datensammlung veröffentlicht (online); Auswertungen, wie z. B. durchschnittliche Hebesätze oder Steuereinnahmen pro Einwohner, erfolgen nicht mehr.

Obwohl die übrigen kommunalen Steuereinnahmen anteilsmäßig höher sind, ist die Grundsteuer eine wichtige eigene und stabile Einnahmequelle der Gemeinden. Sie können die Hebesätze eigenständig bestimmen und damit auch das Aufkommen in ihrem Gebiet direkt beeinflussen. Das Grundsteueraufkommen ist kaum Schwankungen unterworfen. Die grundstücksbezogene Berechnungsgrundlage ist wenig veränderlich bzw. entwickelt sich durch weitere Bebauung eher nach oben. Damit stellt die Steuer für die Finanzplanung der Gemeinden eine verlässliche Größe dar, im Unterschied zur Gewerbesteuer, die vom wirtschaftlichen Erfolg der örtlichen Gewerbebetriebe abhängig ist. Zudem wirken die besonderen Regelungen zur dinglichen Haftung und persönlichen Haftung Steuerausfällen entgegen.

Die Grundsteuer besitzt eine relativ hohe Akzeptanz bei den Bürgern. Gründe hierfür sind die vergleichsweise geringe finanzielle Belastung für den Einzelnen und die direkte Wirksamkeit der gezahlten Steuer für den eigenen Ort.Gerd Landsberg in Wirtschaftsdienst: Grundsteuer: Säule der kommunalen Selbstverwaltung. Beitrag zu Eine gerechte und aufkommensneutrale Grundsteuerreform? In: wirtschaftsdienst.eu. 98. Jahrgang, 2018, Heft 3, S. 159–178. Abgerufen am 15. Dezember 2024.

Bundesweite Vergleiche Da die Grundsteuer-Hebesätze von den Städten und Gemeinden festgesetzt werden, unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer regional sehr stark. In größeren Städten liegt der Grundsteuer-Hebesatz im Allgemeinen höher als in kleineren Städten. Viele Gemeinden haben die Hebesätze in den vergangenen Jahren angehoben, auch für Zwecke der Haushaltskonsolidierung. Von 2009 bis 2021 ist der bundesdurchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B von 401 % auf 481 % gestiegen. Diese Entwicklung liegt im Rahmen der allgemeinen Teuerungsrate. Die Spanne der Hebesätze im Bundesgebiet reicht weit: Einige wenige Gemeinden erheben keine Grundsteuer; die hessische Stadt Lorch (Rheingau) führt im Jahr 2022 die Rangliste der Hebesätze für die Grundsteuer B mit 1050 % an.

Im Bundesdurchschnitt vereinnahmten 2021 die Gemeinden der Flächenländer 175 Euro je Einwohner, die Stadtstaaten 249 Euro. Die Bandbreite liegt zwischen 114 Euro in Brandenburg und 302 Euro in Bremen.

+ Aufkommen, Steuerkraft und durchschnittliche Hebesätze 2018 Bundesland Aufkommen der Grundsteuer B in Mio. € Pro-Kopf-Aufkommen der Grundsteuer B in €/Ew. Grundsteuerkraft bei Hebesatz 100 % in €/Ew. gewogener DurchschnittshebesatzBaden-Württemberg 1.746 158,01 39,76 397 %Bayern 1.782 136,69 34,66 394 %Berlin 817 225,28 27,81 810 %Brandenburg 266 106,31 26,04 408 %Bremen 203 298,27 43,43 687 %Hamburg 472 257,41 47,67 540 %Hessen 1.144 183,14 38,71 473 %Mecklenburg-Vorpommern 179 111,50 26,14 424 %Niedersachsen 1.372 171,92 39,88 431 %Nordrhein-Westfalen 3.688 205,68 36,09 570 %Rheinland-Pfalz 570 139,72 34,77 402 %Saarland 151 152,20 34,70 439 %Sachsen 496 121,79 24,47 498 %Sachsen-Anhalt 237 106,97 25,51 419 %Schleswig-Holstein 437 151,09 38,49 393 %Thüringen 235 109,34 25,11 435 %Deutschland ∑ 13.796 ∅ 166,44 ∅ 35,24 ∅ 469 %

Spezielle Vergleichsdarstellungen Betrachtet man nur Kommunen mit mindestens 20.000 Einwohnern, fanden sich im Januar 2018 neun der zehn höchsten Hebesätze in Nordrhein-Westfalen. Den Spitzenwert wies Witten auf (910 %). Hattingen mit 875 % und Duisburg mit 855 % lagen auf den Plätzen zwei und drei. Die erste Stadt im Ranking, die nicht im preisführenden Nordrhein-Westfalen lag, war Berlin, das mit einem Hebesatz von 810 % auf Platz neun lag. 2018 gab es bundesweit zwölf Gemeinden, die keine Grundsteuer erhoben, sieben befanden sich in Rheinland-Pfalz.

Das Institut der Deutschen Wirtschaft untersuchte 2018 im Auftrag von Haus & Grund die Grundsteuerbelastung einer Familie in den nach Einwohnern 100 größten Städten in Deutschland. Für den Vergleich wurde die jährliche Grundsteuer einer Musterfamilie in diesen Städten herangezogen, bestehend aus vier Personen. Die Studie kam zu dem Ergebnis, dass die Grundsteuerlast je nach Wohnort um mehrere Hundert Euro jährlich differiert. So zahlt ein 4-Personen-Haushalt in Gütersloh oder Regensburg im Schnitt 323 Euro bzw. 335 Euro pro Jahr an Grundsteuer B. In Berlin, Duisburg oder Witten beträgt die Grundsteuerlast dagegen im Schnitt 686 Euro, 724 Euro bzw. 771 Euro.

In vielen Städten Baden-Württembergs stellte die Analyse relativ geringe Hebesätze fest, die in Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens höher sind. 80 Prozent der Städte im unteren Viertel des Rankings liegen in Nordrhein-Westfalen mit Witten als Schlusslicht. Die nordrhein-westfälische Stadt Gütersloh erzielte den ersten Platz mit der günstigsten Grundsteuer, gefolgt von süddeutschen Städten. Zwischen Gütersloh und Witten besteht eine Differenz von jährlich knapp 450 Euro. An diesem Beispiel, so die Analyse, zeige sich deutlich, wie groß die Spannweite der kommunalen Hebesätze ist. Das Ranking – jeweils bezogen auf einen Musterhaushalt mit vier Personen – gewinnt auf Platz 1 die Stadt Gütersloh mit einem Hebesatz von 381 % und einer jährlichen Grundsteuer von 323 Euro. Schlusslicht auf Platz 100 ist Witten mit einem Hebesatz von 910 % und einer jährlichen Grundsteuer von 771 Euro.

Laut einer Pressemeldung vom 28. Oktober 2023 haben knapp 22 Prozent der Kommunen in Niedersachsen mit mehr als 20.000 Einwohnern in diesem Jahr ihre Hebesätze erhöht. Spitzenreiter seien Städte in der Region Hannover, darunter Barsinghausen mit einem Hebesatz von 620 Prozent und Laatzen mit 610 Prozent. Mit 275 Prozent berechnet Lohne im Landkreis Vechta den niedrigsten Hebesatz. Im bundesweiten Vergleich liege der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B bei 554 Prozent, mithin fünf Prozentpunkte mehr als im Jahr 2022.

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