mini|285x285px|Anteil der deutschen Mieterhaushalte aus dem freien Wohnungsmarkt mit einer Überbelastung durch alle das Wohnen betreffende Kosten (Miete, Heizkosten etc.). Eine Überbelastung liegt vor, wenn die Wohnkosten höher als 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens sind. Diese Kennzahl entspricht dem Eurostat-Indikator „Housing cost overburden rate“. Die Mietbelastungsquote ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, welche den Anteil der Wohnungsmiete am Jahreseinkommen eines Privathaushalts wiedergibt.
Allgemeines Einige Kennzahlen sind bei der privaten Finanzplanung und privaten Liquiditätsrechnung von Privatpersonen von wesentlicher Bedeutung. Dazu gehören unter anderem der Schuldendienstdeckungsgrad (betrifft Kreditzinsen und Tilgungen bei aufgenommenen Krediten) und die Mietbelastungsquote. Letztere liefert Hinweise auf die finanzielle Belastung von Privathaushalten durch Wohnen und zeigt den finanziellen Spielraum für andere Ausgabenzwecke.Julian Stengel: Akteursbasierte Simulation der energetischen Modernisierung des Wohnungsgebäudebestands in Deutschland, 2014, S. 102 Kennzahlen wie diese sollen Privatpersonen signalisieren, ob sie mietbedingte Finanzierungsrisiken besitzen, welche die Gefahr einer Privatinsolvenz in sich bergen können. Deshalb untersucht die Finanzanalyse bestimmte Ausgabengruppen, um deren Anteil am Einkommen zu ermitteln.
Die Bedeutung des Schuldendienstdeckungsgrads nimmt zu, wenn bei konstantem Einkommen das Zinsniveau steigt. Entsprechend steigt die Mietbelastungsquote, wenn Wohnungsmieten etwa wegen Wohnraummangels überproportional zum Einkommenszuwachs steigen.
Rechtsfragen Auch das Mietrecht befasst sich mit der Mietbelastung. Ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des BGB liegt insbesondere dann vor, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Privathaushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Berechnung Gegenübergestellt werden bei der Mietbelastungsquote das Nettoeinkommen und die Bruttokaltmiete .Statistisches Bundesamt, Einkommen, Konsum und Lebensbedingungen: Mietbelastungsquote, Mai 2020 Das Nettoeinkommen steht dem Haushalt nach Abzug aller Abgaben, Steuern und Beiträge für Pflichtversicherungen zur Verfügung. Die Bruttokaltmiete besteht aus der Nettokaltmiete und den kalten Nebenkosten (außer Heiz- und Warmwasserkosten), wobei etwaige Nachzahlungen zu berücksichtigen sind: . Je höher die Mietbelastungsquote bei konstantem Einkommen anwächst, umso mehr steigen die Finanzierungsrisiken und umgekehrt. Der Haushalt kann dadurch weniger sparen oder muss seine Konsumausgaben senken.
Wirtschaftliche Aspekte Bereits Hermann Schwabe formulierte 1868 das Schwabesche Gesetz, wonach der Anteil der Wohnungsausgaben (Miete und Nebenkosten) mit steigendem Einkommen prozentual abnimmt. „Je ärmer jemand ist, desto größer ist die Summe, welche er im Verhältnis zu seinem Einkommen verausgaben muss“.Hermann Schwabe, Das Verhältnis von Miete und Einkommen in Berlin, in: Gemeindekalender und städtisches Jahrbuch, 1868, S. 266
Die vertretbare Mietbelastungsquote liegt bei maximal 30 % des Nettoeinkommens. Kreditinstitute legen diese Mietbelastungsquote ihren Kreditwürdigkeitsprüfungen und ihren Kreditscorings zugrunde. Darüber hinausgehende Quoten stellen eine Überbelastung dar und bedeuten ein erhebliches Finanzierungsrisiko des Privathaushalts, das die Kreditwürdigkeit einschränkt. Kommt es zu Einkommenseinbußen (ausbleibende Gratifikationen oder Prämien, Kurzarbeitergeld oder Arbeitslosigkeit), steigt bei konstant bleibender Bruttokaltmiete die Mietbelastungsquote und umgekehrt. Die Folge können Mietrückstände und Kündigung von Mietverträgen sein.
Die Mietbelastungsquote variiert einerseits mit der Größe des Privathaushalts. Ein Einpersonenhaushalt musste 2018 eine Quote von 31,1 % tragen, 2 Personen 23,3 %, 3 Personen 23,1 % und 4 Personen 22,6 %.Statista, Mietbelastungsquote der privaten Haushalte in Deutschland im Jahr 2018 nach Haushaltsgröße, 2020 Andererseits ist sie in Ballungsgebieten wie Großstädten höher als auf dem Land. Veränderungen der Wohnfläche und der Wohnqualität wirken sich ebenfalls auf die Mietbelastungsquote aus.Helmut W. Jenkis (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft, 1996, S. 193 Außerdem weisen einkommensschwache Haushalte tendenziell höhere Mietbelastungsquoten auf.
Statistik Aus einer Studie zu den Wohnverhältnissen ergeben sich für deutsche Großstädte folgende Mietbelastungsquoten:Andrej Holm/Stephan Junker, Working Paper I: Wohnverhältnisse in Deutschland – Eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten, 2019Statista vom 26. März 2019, In diesen Städten ist die Mietbelastung am höchsten
Stadt Mietbelastungsquote in % (2014) Mietbelastungsquote in % (2018) Anteil der Haushalte mit einer Mietbelastungsquote von über 30 % Durchschnittliche Mietbelastungsquote 25,2 27,2 Berlin 30,3 43,8 44 % Bonn 30,3 45,5 45 % Bremen 29,1 47,5 48 % Bremerhaven 31,0 46,5 46 % Düsseldorf 29,2 38,8 45 % Frankfurt am Main 28,8 42,1 Freiburg im Breisgau 25,8 41,5 Hamburg 28,6 42,8 Köln 31,0 48,4 46 % München 29,1 40,5 Neuss 30,1 49,0 50 % Offenbach am Main 28,7 45,6 44 %
Veränderungen der Mietbelastungsquote ergeben sich auch aus einer Veränderung der der Quote zugrunde liegenden Größen. Düsseldorf beispielsweise weist 2018 eine um fast 10 Prozentpunkte niedrigere Mietbelastungsquote als Köln auf, obwohl das Mietpreisniveau in beiden Städten kaum voneinander abweicht. Grund ist das Einkommensniveau (Pro-Kopf-Einkommen), das in Düsseldorf höher liegt als in Köln.
Aktuelle Entwicklungen (2024) Eine Analyse von DataPulse Research untersuchte die Entwicklung der Mietbelastungsquote in Deutschland bis zum Jahr 2024. Die Untersuchung zeigt, dass die durchschnittliche Mietbelastung für Einpersonenhaushalte in einer 50-m²-Wohnung im Zeitraum von 2014 bis 2024 von 20,6 % auf 23,7 % des Nettoeinkommens gestiegen ist. Besonders signifikant ist die geografische Ausweitung der Mietbelastung über die kritische 30-Prozent-Schwelle: Während im Jahr 2014 bundesweit lediglich sechs Landkreise – allesamt im Umland von München – diesen Wert überschritten, vervierfachte sich die Zahl bis 2024 auf 26 Regionen.
Zu den Gebieten mit einer Mietbelastung von über 30 % zählen 2024 neben den bayerischen Hotspots auch Landkreise im Umfeld von Berlin (z. B. Dahme-Spreewald und Havelland), Regionen in Hessen sowie Kreise in Norddeutschland. Als Hauptursache für diese Entwicklung wird angeführt, dass die Mietsteigerungen in diesen Regionen (bis zu +91 % in Berlin) das nominale Lohnwachstum erheblich übertrafen, wodurch reale Kaufkraftgewinne am Wohnungsmarkt weitgehend neutralisiert wurden.
+ Höchste Mietbelastungsquoten nach Kreisen (2024) Rang Landkreis / Stadt Mietbelastungsquote (in %) 1 Fürstenfeldbruck 39,7 % 2 München (Landeshauptstadt) 39,1 % 3 Dachau 38,5 % 4 Dahme-Spreewald 38,1 % 5 Ebersberg 37,9 % 6 Miesbach 37,4 % 7 München (Landkreis) 36,1 % 8 Garmisch-Partenkirchen 35,7 % 9 Bad Tölz-Wolfratshausen 34,9 % 10 Havelland 34,2 %
International Ein auf europäischer Ebene etablierter Standard zur Bestimmung der Überlastung durch Miete und andere mit dem Wohnen verbundene Kosten ist die Quote der Überbelastung durch Wohnkosten. Eurostat und OECD gehen von einer maximal tragbaren Wohnkostenbelastung () von 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens aus. Darüber liegt eine Überbelastung () vor, von der im Jahr 2023 circa 13 % der Deutschen betroffen waren. Europaweit lag der Durchschnitt bei 8,8 %, wobei Griechenland die Statistik mit einem Anteil von 28,5 % der Bevölkerung anführte. Den geringsten Anteil hatte Zypern mit 2,6 %.
Einzelnachweise
Kategorie:Betriebswirtschaftliche Kennzahl Kategorie:Hauswirtschaft Kategorie:Wirtschafts- und Sozialstatistische Kennzahl