Berliner Mietendeckel oder Mietendeckel ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das vom Abgeordnetenhaus von Berlin am 30. Januar 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (kurz MietenWoG Bln). Das von dem rot-rot-grünen Senat angestoßene Gesetz sollte die öffentlich-rechtliche Begrenzung von Wohnraummieten ermöglichen. In der rechtswissenschaftlichen Literatur gab es unterschiedliche Auffassungen über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes, insbesondere hinsichtlich der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin.

Zu den wesentlichen Regelungen gehörten ein Mietenstopp, Mietobergrenzen, Mietabsenkungen und die Begrenzung der Modernisierungsumlage. Für bestimmte Wohnräume galt das Gesetz nicht, insbesondere nicht für Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig geworden (Neubau) oder der öffentlich gefördert worden war. Das Gesetz war ursprünglich auf fünf Jahre befristet.

Mit Beschluss vom 25. März 2021, veröffentlicht am 15. April 2021, entschied das Bundesverfassungsgericht, dass der „Berliner Mietendeckel“ aus Gründen der Gesetzgebungskompetenz mit dem Grundgesetz unvereinbar und das Berliner Gesetz nichtig ist. Über die materielle Verfassungsmäßigkeit von Mietobergrenzen urteilte das Gericht nicht ausdrücklich. Es führte allerdings aus, der Gesetzgeber könne insbesondere mit der entsprechenden Ausgestaltung des bürgerlichen Rechts soziale und andere Ziele verfolgen, indem er für die Vertragsgestaltung Vorgaben macht und ihre Beachtung und Durchsetzung sichert.

Vergleichbar ist die in Österreich geplante Mietpreisbremse für staatlich regelbare Mieterhöhungen.

Instrumente

Mietenstopp § 3 Abs. 1 des Gesetzes verbot es, eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Mieterhöhungen etwa wegen vereinbarter Staffel- oder Indexmieten und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind verboten. Der Entwurf sieht ein Erhöhungsrecht in Höhe der Inflation ab dem 1. Januar 2022 vor, das jedoch auch bei höherer Inflation bei 1,3 % maximiert ist. Zudem durfte die neue Miete die geplanten Obergrenzen nicht überschreiten (§ 3 Abs. 4). Miete im Sinne des Entwurfs war die Kaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Zwischen dem 1. März und 30. November 2020 wurden insgesamt 1259 Verstöße gegen den Mietenstopp nach § 3 den Bezirksämtern gemeldet.

Mietobergrenzen § 6 des Gesetzes sah Mietobergrenzen für 12 Kategorien vor. Die niedrigste Obergrenze (in EUR/m²) lag bei 3,92 EUR für Wohnungen, die vor 1918 erstmals bezugsfertig wurden und die keine Sammelheizung und kein Bad haben, bzw. in denen der Mieter selbst diese Ausstattungen hergestellt hat. Die höchste Obergrenze lag bei 9,80 EUR für Wohnungen, die zwischen 2003 und 2013 erstmals bezugsfertig wurden und über Sammelheizung und Bad verfügen (keine Obergrenze für jüngere Wohnungen). Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöhte sich die Obergrenze um 1 EUR/m². Bei Wohnungen in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen erhöhten sich die Mietobergrenzen um 10 %.

Die Mietobergrenzen orientierten sich laut Gesetzesbegründung in etwa an den Mittelwerten des Mietspiegels 2013. Diese beinhalteten 2012 erhobene Mieten, die in den Jahren 2008-2012 vereinbart bzw. geändert wurden. Die Verwendung von Mittelwerten brachte es mit sich, dass 50 % der nach dem Mietspiegel 2013 zulässigen Mieten künftig als überhöht galten. Dabei waren die Auswirkungen von mieterhöhenden „Sondermerkmalen“ noch nicht berücksichtigt, die der Mietspiegel 2013 noch neben den Tabellenkriterien auswies. Die 2013er Werte wurden entsprechend der Entwicklung der Reallöhne von 2013 bis 2019 erhöht. Damit unterblieb eine Inflationsanpassung für die Zeit von 2008 bis 2013 vollständig und für die Zeit danach insoweit, als die Reallohnentwicklung (Lohnzuwachs abzüglich Inflation) hinter der Inflation zurückblieb. Die Erhöhung und künftige Dynamisierung der staatlich festgelegten Höchstpreise (§ 6 Abs. 5 des Entwurfs) entsprach der Reallöhne ließ die Kostenentwicklung für Vermieter (zum Beispiel Reparaturkosten) teilweise außer Betracht. Die Obergrenzen galten, abgesehen von dem Zuschlag für moderne Ausstattung, unabhängig Lage und Zustand. Als Kriterien der Preisbildung mussten diese also fortan innerhalb des gesetzlichen Rahmens genutzt werden. Nach dem (alten) Mietspiegel konnte etwa die Ausstattung Preisunterschiede von bis zu 7 Euro begründen – das also bis zu 70 % der aktuell gültigen Maximalmiete. (z. B. Spanne in Feld C1 6,54 – 14,23 EUR) statt wie künftig 1 EUR. Solange z. B. eine Gründerzeitwohnung Bad und Sammelheizung hat, soll sie also künftig maximal 6,45 bzw. 7,45 EUR kosten. Dabei ist es gänzlich unerheblich, ob die Wohnung schlecht liegt und zuletzt 1960 saniert wurde oder ob es sich um eine neu sanierte Villenetage in Bestlage mit Sauna, Alarmanlage und Vollmöblierung handelt – deshalb auch der Begriff „Obergrenze“.

Zwischen dem 1. März und 30. November 2020 wurden 243 Verstöße gegen die Mietobergrenze gemeldet.

Mietpreisabsenkung (Kappung) Ab 9 Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab November 2020, sollten auch sogenannte überhöhte Mieten im Bestand verboten werden. Anders als im ersten Entwurf vorgesehen, sollte dies automatisch gelten, nicht durch Absenkung per Bescheid. Das sollte dann gegeben sein, wenn die Mietobergrenze gem. § 6 MietenWoG um 20 % überschritten wird und Abschläge auf die Quadratmetermiete für einfache und mittlere Wohnlagen (0,28 EUR / 0,09 EUR) bzw. Zuschläge für gute Wohnlagen (0,74 EUR) berücksichtigt wurden (§ 4). Bei einer nach den Kriterien der AV-MietenWoG „modern“ ausgestatteten Wohnung in guter Wohnlage, die 2013 erstmals bezugsfähig wurde, griff die Kappung also bei ((9,80 EUR + 1 EUR + 0,74 EUR) ⋅ 1,20 =) 13,84 EUR. Bei einer normal ausgestatteten Wohnung z. B. in einfacher Wohnlage Baujahr 1990, greift die Kappung bei ((6,04 EUR – 0,28 EUR) ⋅ 1,20 =) 6,91 EUR. Dabei sollte es keine Rolle spielen, ob z. B. bereits 2008, als Berlin noch von Leerstand geprägt war und ein „Mietermarkt“ herrschte, für die betreffende Wohnung höhere Mieten vereinbart worden waren. Zum Gesetzespaket gehörte, dass das Land den Bezirken Mittel für vier zusätzliche Stellen bereitstellt, mit denen der Mehraufwand erledigt werden soll.

Begrenzung Modernisierungsumlage auf 1 EUR/m² Nach § 559 BGB kann der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen (etwa Maßnahmen zum Energiesparen oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, § 555b BGB) durchführte. Die Erhöhung beträgt 8 % der Modernisierungskosten. Diese Erhöhung sollte durch § 5 des MietenWoG Bln nur mehr für ganz bestimmte Modernisierungsmaßnahmen möglich sein und zudem auf 1 EUR/m² begrenzt werden. Das Gesetz enthält die Ankündigung, dass der Senat für höhere Modernisierungskosten Förderprogramme zur Verfügung stellen werde.

Verfahrensverlauf Im Juni 2019 kündigte Katrin Lompscher, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Die Linke, die Einführung des Mietendeckels mit Rückwirkung zum 18. Juni 2019 an.Spiegel Online: Berliner Senat einigt sich auf Mietendeckel. 18. Juni 2019, abgerufen am 29. November 2019. Am 22. Oktober 2019 legte der Senat den Gesetzentwurf dem Rat der Bürgermeister der Berliner Bezirke vor. In den nächsten fünf Jahren müsse keine Mieterin mehr fürchten, „wegen exorbitanter Mietsteigerungen oder hohen Modernisierungsumlagen das Dach über dem Kopf zu verlieren.“ Er war von Ende November 2019 bis Ende Januar 2020 im parlamentarischen Verfahren. Das Gesetz wurde am 30. Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen und trat am 23. Februar 2020 in Kraft.

Der Berliner Mietendeckel trat wie geplant am 23. November 2020 in Kraft. Einen Eilantrag dagegen hatte das Bundesverfassungsgericht im Oktober abgelehnt.

Beschluss des BVerfG vom 25. März 2021, veröffentlicht am 15. April 2021, zur konkurrierenden Gesetzgebung

Mit Beschluss vom 25. März 2021, veröffentlicht am 15. April 2021, entschied das Bundesverfassungsgericht, dass das als „Mietendeckel“ bezeichnete Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung des Artikel 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 22. Februar 2020 Seite 50) mit Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit Artikel 72 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig ist. Das Land Berlin habe nach der 2015 durch den Bund beschlossenen Mietpreisbremse keine Gesetzgebungskompetenz. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht. Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung).BVerfG, Beschluss des Zweiten Senats vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20. Abgerufen am 27. September 2022.

Das BVerfG führt in den Leitsätzen seines Beschlusses wörtlich aus:

Politische Diskussion

Parteien mini|Demonstration am Abend des Tags der Entscheidungsverkündung des BVerfG mit der Forderung nach einem Bundesweiten Mietendeckel.

SPD Der Regierende Bürgermeister von Berlin, Michael Müller, SPD, sah im geplanten Mietendeckel ein Instrument zum Senken der Bodenpreise. Ungehinderte Mietspekulationen und unreguliert steigende Bodenpreise müsse keiner akzeptieren. „Grund und Boden ist die wichtigste und wertvollste Ressource einer Stadt. Wie hier mit Grund und Boden spekuliert wird, ist schlichtweg unanständig“, sagte Müller. Wenn man zu lange warte, dann habe man Verhältnisse wie in London und Paris, und das wolle er in Berlin nicht. Es gebe viele Menschen, die es nicht mehr ertragen könnten, dass sie mit ihrem normalen Einkommen die Miete nicht mehr bezahlen könnten. Denen werde durch den Mietendeckel geholfen. Der Mietendeckel diene dazu, Enteignungen überflüssig zu machen. Der Senat wolle die Mieten für Wohnungen unter der Überschrift „Bauen, Kaufen, Deckeln“ senken. In Berlin würden schließlich Wohnungen gebaut. Allerdings täten manche Bezirke zu wenig und es gebe bei bestimmten Flächen „Denkverbote“, etwa beim Rand des Tempelhofer Feldes. Weiterhin wolle Berlin „kaufen, was nicht niet- und nagelfest ist“.

Grüne Der Co-Vorsitzende von Bündnis 90/Die Grünen, Robert Habeck, befürwortete den Mietendeckel als „Notinstrument“, weil der Markt nicht funktioniere. Wegen der Niedrigzinspolitik würden viele Anleger in Grund und Boden investieren, Wohnungsunternehmen wie die Deutsche Wohnen müssten dementsprechend Renditeerwartungen erfüllen. Katrin Schmidberger, Bündnis 90 / Die Grünen, Sprecherin für Wohnen und Mieten des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen im Abgeordnetenhaus von Berlin, meint, dass der Mietendeckel ein „Rendite-Deckel“ und „dringend notwendig“ sei. „Investoren, denen es nur um ihr Bankkonto geht, auf die verzichten wir gerne, denn die schaden der Stadt“, sagte Schmidberger. Beim Mietendeckel gehe es um Mieterschutz und um den sozialen Zusammenhalt. Er sorge dafür, dass Mieten nicht mehr exorbitant stiegen, wenn jemand ausziehe. Menschen könnten wieder umziehen, ohne dass sich der Preis einer Wohnung verteuere. Wer in den letzten Jahren die Mieten kaum erhöht habe und sich so gemeinwohlorientiert gezeigt habe, werde vom Mietendeckel nicht „bestraft“. Der Mietendeckel helfe bei der Lösung des Problems, dass immer mehr Menschen in Berlin über 40 % ihres Nettoeinkommens für das Wohnen aufbringen müssten.