Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist ein deutsches Bundesgesetz. Es wurde 2020 als Gebäudeenergiegesetz (GEG) erlassen und dient bis heute der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie sowie der Erreichung der deutschen Klimaziele im Gebäudesektor. Es ist ein zentraler Baustein der deutschen Wärmewende.
Eine breite öffentliche Debatte über eine geplante Novellierung des Gesetzes im Hinblick auf Vorgaben für den Einbau von Heizungen entwickelte sich im Jahr 2023. In dieser Zeit und den Folgejahren war das Gesetz auch als Heizungsgesetz bekannt. Mit der Gesetzesänderung vom 23. Juli 2026 wurde das Gesetz von Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt und inhaltlich abgeändert. Gleichzeitig wurden Änderungen am GModG beschlossen, die jeweils am 1. Januar 2027, 2028 und 2030 in Kraft treten.
Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude sowie anderer Förderungen werden energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen sowie der Umstieg auf neue Heizungen unterstützt.
Ziele Ziel des GEG ist es, einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele zu leisten, nachdem der Gebäude-Sektor zu etwa 30 % der CO2-Emissionen in Deutschland beiträgt. Dies soll durch wirtschaftliche, sozialverträgliche und effizienzsteigernde Maßnahmen zur Einsparung von Treibhausgasemissionen sowie die zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien oder unvermeidbarer Abwärme für die Energieversorgung von Gebäuden erreicht werden ( Abs. 1). Volkswirtschaftlich betrachtet könnten so die mehr als 100 Milliarden Euro, die Deutschland bislang jährlich für den Import von fossilen Energieträgern ins Ausland überweist, zukünftig der deutschen Volkswirtschaft zugutekommen. Der öffentlichen Hand kommt dabei eine Vorbildfunktion zu ().
Aufbau Das in neun Teile gegliederte GModG regelt nach einem Allgemeinen Teil in Teil 2 () Anforderungen an neu zu errichtende Gebäude. Teil 3 () enthält Bestimmungen zu Bestandsgebäuden, Teil 4 () zu Anlagen der Heiz- und Kühltechnik, Warmwasserversorgung und Raumlüftung. In Teil 5 () werden Energieausweise behandelt. Teil 6 enthält in Bestimmungen zur finanziellen Förderung des Einsatzes erneuerbarer Energien. Die Teile 7–9 beschreiben Bestimmungen zu Sonderfällen sowie Vollzugs- und Übergangsvorschriften. Insgesamt 11 Anlagen schließen das GModG ab.
Die konkreten Anforderungen werden im GModG regelmäßig durch Verweis auf DIN-Normen geregelt. So heißt es zum Beispiel in Abs. 1: „Für das zu errichtende Wohngebäude und das Referenzgebäude ist der Jahres-Primärenergiebedarf nach DIN V 18599: 2018-09 zu ermitteln.“
Regelungen im Einzelnen
Allgemeiner Teil Der Allgemeine Teil enthält, neben dem Anwendungsbereich () und zahlreichen Begriffsbestimmungen (), in die an die Energieeffizienz-Richtlinie angepasste Verordnungsermächtigung für die Heizkostenverordnung sowie in Bestimmungen zu den anerkannten Regeln der Technik. ordnet an, dass die Regelungen zu Gebäuden, Heizungstechnik und Förderung im Jahr 2030 in Hinblick auf ihren Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele überprüft und ein Vorschlag zu ihrer Weiterentwicklung gemacht wird.
Anforderungen an Neubauten (Teil 2) Niedrigstenergie-Gebäudestandard Neue Gebäude sind als Niedrigstenergiegebäude zu errichten ( Abs. 1). Dieser Gebäudestandard wird in Abs. 2 durch Verweis auf § 15 (Wohngebäude) bzw. § 18 (Nichtwohngebäude) hinsichtlich des Gesamtenergiebedarfes ( Abs. 1 Nr. 12), auf § 16 bzw. § 19 hinsichtlich des baulichen Wärmeschutzes sowie auf die §§ 44–45 hinsichtlich der Heizungsanlage bestimmt. Er ging in der Fassung des GEG von 2020 nicht über das Anforderungsniveau der früheren Vorschriften hinaus; ein Neubau musste einen Endenergiebedarf von höchstens 45–60 kWh/m² pro Jahr haben. Durch die am 1. Januar 2023 in Kraft getretene Neufassung wurde für Neubauten der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf von bisher 75 % des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes auf 55 % reduziert. Die Eigenschaften des Referenzgebäudes werden in Anlage 1 des GModG beschrieben.
Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien Nach Abs. 1 darf aus erneuerbaren Energien gebäudenah erzeugter Strom beim Jahres-Primärenergiebedarf eines zu errichtenden Gebäudes in Abzug gebracht werden. Die Berechnung des Abzugs regelt Abs. 2.
Bestandsgebäude (Teil 3) Die energetische Qualität bestehender Gebäude darf nicht verschlechtert werden (). Die oberste Geschossdecke (oder das Dach) muss, wenn nicht ein bestimmter Mindestwärmeschutz eingehalten wird, so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 W/(m²·K) beträgt (). Wenn Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden (z. B. Fenster oder der Putz einer Außenwand), müssen dabei die in Anlage 7 genannten jeweiligen Mindeststandards hinsichtlich des nach zu berechnenden Wärmedurchgangskoeffizienten eingehalten werden (). Diese Vorgaben gelten aber nach als erfüllt, wenn das Gebäude insgesamt bestimmte energetische Eigenschaften aufweist. Auch hier ist die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, der im unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dem Gebäude erzeugt wird, möglich (§ 50 Abs. 3). Die Anforderungen an bestehende Gebäude werden ebenfalls nach § 9 Abs. 1 im Jahr 2023 überprüft, bis Stand Ende 2024 ergaben sich daraus jedoch keine Änderungen.
Regelungen zu Heizungs- und Kühlungsanlagen (Teil 4) In Betrieb befindliche Heizungsanlagen Betreiberpflichten Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten (). Insbesondere enthält detaillierte Vorgaben für die Wartung und Prüfung von Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen. verpflichtet zur Prüfung und Optimierung von älteren wasserführenden Heizungsanlagen in solchen Gebäuden, schreibt einen hydraulischen Abgleich für diese vor.
Austauschpflicht Heizkessel, die flüssigen oder gasförmigen Brennstoff verbrauchen und vor dem 1. Januar 1991 aufgestellt wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Das Gleiche gilt für später in Betrieb genommene Heizkessel, sobald sie 30 Jahre in Betrieb waren. Dies gilt jedoch nicht für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie Heizungen mit einer Leistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt ( Abs. 1–3). Zudem sind Eigentümer von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, die eine Wohnung davon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, von dieser Pflicht befreit; die Austauschpflicht geht bei einem Eigentümerwechsel mit einer Zweijahresfrist auf den Nachfolger über (§ 73). Jedenfalls dürfen Heizkessel längstens bis Ende 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden ( Abs. 4).
Neue Heizungsanlagen (Rechtslage ab 2024) mini|GEG-Entscheidungsbaum des Umweltbundesamt (UBA) (PDF, Stand 10/2024) Nach dem 18. Oktober 2024 neu eingebaute Heizungen müssen in Neubaugebieten mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden ( Abs. 1 und Abs. 12). In allen anderen Gebäuden greift diese Vorgabe erst, wenn die entsprechende Kommune eine verbindliche kommunale Wärmeplanung beschlossen hat, spätestens aber Ende Juni 2026 bzw. 2028 ( Abs. 8). Die 65-Prozent-Anforderung gilt bei folgenden Heizungen als erfüllt ( Abs. 3 Nr. 1–7): Fernwärmeanschluss nach Wärmepumpe nach Elektrogebäudeheizung i. S. d. Solarthermie i. S. d. Heizungsanlage zur Nutzung von Biomasse (Z.B. Hackschnitzelheizung) oder grünem oder blauem Wasserstoff nach und Wärmepumpen-Hybridheizung ( Abs. 1) bestehend aus einer Wärmepumpe in Kombination mit einer Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung Solarthermie-Hybridheizung ( Abs. 2) bestehend aus einer solarthermischen Anlage nach Maßgabe der Abs. 3 in Kombination mit einer Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung nach Maßgabe des Abs. 4.
Zum Teil handelt es sich um eine gesetzliche Fiktion, weil manche Heizungsarten erst in etlichen Jahren mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien erzielen müssen. Stand 2023 beruht z. B. Fernwärme noch zu rund 70 Prozent auf der Verbrennung von Erdgas und Kohle. Die Vorgaben für Fernwärme sind im Wärmeplanungsgesetz enthalten: Bestehende Fernwärmenetze müssen ab 2030 mindestens 30 Prozent, ab 2040 mindestens 80 Prozent erneuerbare Wärme oder Abwärme einsetzen ( WPG). Neue Fernwärmenetze müssen ab dem 1. März 2025 einen Anteil von 65 Prozent erneuerbare Wärme oder Abwärme einsetzen ( WPG).
Für Gas- und Ölheizungen in Bestandsgebäuden gibt es Ausnahmeregelungen:ZDF.de, Heizungsgesetz beschlossen: Was das bedeutet, 8. September 2023, abgerufen am 10. September 2023 Nach dem Wärmeplanungsgesetz sind kommunale Wärmeplanungen zu erstellen, wobei Großstädte ab 100.000 Einwohnern eine Wärmeplanung bis Juli 2026 und kleinere Städte diese bis Juli 2028 vorlegen sollen ( Abs. 2 WPG). Solange die Wärmeplanung noch nicht existiert, dürfen in Bestandsbauten auch nach dem 1. Januar 2024 noch Gasheizungen eingebaut werden, wenn diese auf einen Wasserstoffbetrieb umrüstbar sind ( Abs. 8 und 9). Für Bestandsbauten, für die in absehbarer Zeit der Anschluss an ein Wärmenetz möglich sein wird, darf eine Gasheizung eingebaut und noch höchstens zehn Jahre lang genutzt werden, wenn der Gebäudeeigentümer einen Vertrag über Anschluss an und Wärmelieferung durch ein Wärmenetz nachweist (). Diese Ausnahmeregelungen gelten nicht für ab 2024 fertiggestellte Neubauten. Nach dem 1. Januar 2024, aber vor Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung noch nicht abgeschlossen) müssen neu eingebaute Heizungen ab 2029 zu 15 Prozent mit klimaneutralem Gas oder Öl aus Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden, ab 2035 zu 30 Prozent und ab 2040 zu 60 Prozent ( Abs. 9). Wenn eine Gasheizung erst nach Eintreten der Bedingungen der neuen GEG-Regeln (kommunale Fernwärmeplanung abgeschlossen) eingebaut wird, muss sie auf Wasserstoff umgestellt werden können und die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune ein entsprechendes Wasserstoff-Versorgungsnetz vorsehen (). Für einen Heizungstausch nach den Fristen des § 78 Abs. 1 S. 1–3 gilt die allgemeine Übergangsfrist des : Für höchstens fünf Jahre darf übergangsweise eine andere Heizungsanlage eingebaut werden, die nicht die Anforderungen des § 71 Abs. 1 erfüllt. Dies deckt auch den Fall ab, dass eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel defekt wird (Heizungshavarie). Das Bundeswirtschaftsministerium hofft, dass sich rasch ein Markt für gebrauchte Heizungen und Mietmodelle entwickeln wird. Vor Einbau einer Heizungsanlage, die mit einem festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betrieben wird, muss eine Beratung erfolgen, in der auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und eine mögliche Unwirtschaftlichkeit aufgrund ansteigender Kohlenstoffdioxid-Bepreisung hingewiesen wird ( Abs. 11). Dies muss durch eine fachkundige Person geschehen, wozu auf Abs. 1 und § 60b Abs. 3 S. 2 verwiesen wird. Letzteres ist ein Redaktionsversehen, da diese Norm nicht existiert, gemeint ist wohl Abs. 4. Für Mehrfamilienhäuser, in denen Etagenheizungen betrieben werden, differenziert zwischen dem Fall, dass neue Etagenheizungen eingebaut werden (Abs. 1: fünfjährige Frist zur Erfüllung der Anforderungen des § 71 Abs. 1) und der teilweisen oder vollständigen Umstellung auf eine Zentralheizung (Abs. 2: Verlängerung der Fünfjahresfrist um höchstens acht Jahre). Falls keine Entscheidung getroffen wird, tritt nach Abs. 4 eine gesetzliche Pflicht zur vollständigen Umstellung ein. Falls es sich um eine Wohneigentumsanlage handelt, sieht ein besonderes Verfahren für die Entscheidungsfindung durch die Wohnungseigentümer vor. Die allgemeine Übergangsfrist gilt bei Etagenheizungen nicht (§ 71i S. 3).