Das Bundesgesetz über das Wohnungseigentum (Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002) regelt seit dem 1. Juli 2002 das Wohnungseigentumsrecht in Österreich.
Das WEG 2002 hat das Wohnungseigentumsgesetz 1975 (WEG 1975) ersetzt.Bundesgesetz vom 1. Juli 1975 über das Eigentum an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten (Wohnungseigentumsgesetz 1975 - WEG 1975) RIS, abgerufen am 17. März 2021. Bestimmte Vorschriften des WEG 1975 gelten jedoch für vor dem Inkrafttreten des WEG 2002 begründete Rechtsverhältnisse weiter (§ 55–57 WEG 2002).
Das WEG 2002 regelt insbesondere die Rechtsform des Wohnungseigentums wie die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren (§ 1 WEG 2002).
Änderungen gegenüber dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 Die wesentlichen Bestandteile des WEG 1975 blieben im WEG 2002 zwar erhalten, dennoch gab es eine Neuordnung der Paragraphen und einige wesentliche Neuerungen. Die wichtigsten sind:
Neugestaltung des gemeinsamen Wohnungseigentums der Ehegatten zur nunmehrigen Eigentümerpartnerschaft, neue Regelung zur Anfechtung von Beschlüssen, neue Vorgaben zur Willensbildung, insbesondere zu Beschlüssen, die im Umlaufverfahren getroffen werden, Verpflichtung des Verwalters zur Einberufung einer Eigentümerversammlung alle zwei Jahre, Möglichkeit zur Bestellung eines Eigentümervertreters, der die Interessen der Eigentümer dem Verwalter gegenüber vertritt und überarbeitete Regelungen zur Benützungsvereinbarung.
Gliederung Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 ist in 64 Paragraphen in zwölf Abschnitten sowie zwei Artikel gegliedert.
Die Abschnitte sind wie folgt unterteilt:
1. Abschnitt: Regelungsgegenstand und Begriffsbestimmungen 2. Abschnitt: Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum 3. Abschnitt: Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil 4. Abschnitt: Eigentümerpartnerschaft 5. Abschnitt: Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen Teile der Liegenschaft 6. Abschnitt: Eigentümergemeinschaft, Verwalter, Vorzugspfandrecht 7. Abschnitt: Verwaltung der Liegenschaft 8. Abschnitt: Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum 9. Abschnitt: Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers 10. Abschnitt: Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers 11. Abschnitt: Verfahrens- und gebührenrechtliche Bestimmungen 12. Abschnitt: Schluss- und Übergangsbestimmungen
Wohnungseigentumsobjekte und Verbücherung Ein Wohnungseigentumsobjekt ist nach § 2 Abs. 2 WEG 2002 eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit (z. B. ein Geschäft, eine Ordination, aber auch ein Reihenhaus) oder ein Abstellplatz für Kraftfahrzeuge (sowohl in einer Tiefgarage, in Form eines Carports oder einer freistehenden Garage oder im Freien), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur möglich, wenn die Räumlichkeit selbständig nutzbar ist. Zum Beispiel muss ein Objekt somit durch eine eigene Eingangstür erreichbar sein und darf nicht hinter einem anderen Objekt liegen.
Weiters kann mit einem Wohnungseigentumsobjekt Zubehör, welches nicht direkt an das Objekt angeschlossen ist (wie zum Beispiel ein Kellerabteil oder ein Garten), verbunden werden. In diesem Fall ist der Eigentümer des Wohnungseigentumsobjektes auch zur Nutzung des Zubehörs berechtigt. Bis zur Novelle des WEG im Jahr 2002 wurden auch Parkplätze in der Regel als Zubehör und nicht als selbständige Wohnungseigentumsobjekte ausgewiesen. Seitdem können Parkplätze wie andere Wohnungseigentumsobjekte veräußert werden, wobei in den ersten drei Jahren nach der Begründung von Wohnungseigentum Einschränkungen herrschen.
Verbücherung Damit die Eigentümer und ihre Wohnungseigentumsobjekte im Grundbuch eingetragen (verbüchert) werden können, müssen für jedes der Wohnungseigentumsobjekte die Miteigentumsanteile der Liegenschaft ermittelt werden. Dies geschieht in einem sogenannten Nutzwertgutachten (auch Parifikat), welches gemäß § 9 WEG 2002 von einem Ziviltechniker für Hochbau oder einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen erstellt werden muss. In diesem Gutachten erhält jedes der Wohnungseigentumsobjekte eine konkrete Bezeichnung und einen ideellen Eigentumsanteil (Nutzwert bzw. Mindestanteil) an der Gesamtliegenschaft, der anhand von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel der Lage und der Größe ermittelt wird. Gemeinsam mit dem Nutzwert wird auch ein ausschließliches und untrennbar mit dem Anteil verbundenes Nutzungsrecht des jeweiligen Wohnungseigentumsobjektes ins Grundbuch eingetragen, was den wesentlichen Unterschied zwischen Wohnungseigentum und schlichtem Miteigentum darstellt. Grundlage für die Eintragung im Grundbuch ist sowohl das Nutzwertgutachten als auch der zwischen den Eigentümern abgeschlossene Wohnungseigentumsvertrag.
Das Wohnungseigentum kann wie jedes andere grundbücherliche Eigentum grundsätzlich ohne Zustimmung der Miteigentümer veräußert, vermietet, verpachtet, belastet oder vererbt werden.
Eigentümerpartnerschaft Eine Sonderform des Wohnungseigentums bildet die Eigentümerpartnerschaft (in § 13 WEG 2002 als Gemeinsames Wohnungseigentum der Partner beschrieben). Hierbei handelt es sich um die Weiterentwicklung des bereits im WEG 1975 verankerten gemeinsamen Wohnungseigentums von Ehegatten, wobei die Eigentümerpartnerschaft aus zwei beliebigen natürlichen Personen gebildet werden kann. Hierbei hält jeder Eigentümer einen halben Mindestanteil des jeweiligen Wohnungseigentumsobjektes. Für Verbindlichkeiten aus dem Wohnungseigentum haften beide Partner zur ungeteilten Hand, weiters können beide Eigentumsanteile nur gemeinsam belastet werden. Die Eigentümer können nur gemeinsam über die Nutzung des Wohnungseigentumsobjektes verfügen und zum Beispiel ihr Stimmrecht bei Eigentümerversammlungen nur gemeinsam ausüben.
Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungseigentumsorganisator Wird an einer Liegenschaft zum ersten Mal Wohnungseigentum begründet und können die Nutzwerte noch nicht ins Grundbuch eingetragen werden (z. B. im Falle eines Bauträgervertrages), kann auf Antrag einer der beiden Vertragsparteien im Grundbuch vermerkt werden, dass die Einräumung von Wohnungseigentum erfolgt ist und eine entsprechende Aufschrift im Grundbuchsblatt eingetragen werden. In diesem Fall werden die zukünftigen Wohnungseigentümer als Wohnungseigentumsbewerber und der Bauträger oder anderweitige Verkäufer der Objekte als Wohnungseigentumsorganisator bezeichnet. Ein Wohnungseigentumsbewerber kann über seine Bestände dennoch frei verfügen und sie zum Beispiel verkaufen oder belasten. Die Eintragung der Einräumung von Wohnungseigentum kann auch bei späterer Veräußerung von Objekten erfolgen.
Eigentümergemeinschaft Zur Verwaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft bilden alle Wohnungseigentümer gemäß § 18 WEG 2002 die Eigentümergemeinschaft (abgekürzt häufig ETG oder veraltend WEG). Im Rahmen der Verwaltung kann sie Rechte und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und geklagt werden.
Verwalter Zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft kann eine nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer einen Verwalter (oft auch als Hausverwalter bzw. Hausverwaltung bezeichnet) bestellen. Dieser vertritt die Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten, wie zum Beispiel Unternehmen oder Behörden. Ist kein Verwalter bestellt kommt die Vertretung der Eigentümergemeinschaft einer ebenfalls nach Miteigentumsanteilen zu berechnenden Mehrheit der Eigentümer zu, in diesem Fall ist für die Zustellung der an die Eigentümergemeinschaft gerichteten Schriftstücke (wie z. B. Rechnungen über die Grundsteuer) der im Grundbuch erstgenannte Eigentümer bevollmächtigt. Weiters kann jeder, der daran Interesse an einer ordentlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft haben könnte (wie z. B. das Gemeindeamt), die Bestellung eines vorläufigen Verwalters beim Gericht beantragen. Zur Auflösung von bestehenden Verwaltungsverträgen wurden im § 21 WEG 2002 umfassende Regelungen getroffen. Jede Art von Verwalter wird im WEG 2002 dazu verpflichtet, Weisungen der einer anteilsmäßigen Mehrheit der Eigentümer zu befolgen, sofern diese nicht gesetzeswidrig sind. Der Verwalter ist zudem für Dritte immer der uneingeschränkte Vertreter der Eigentümergemeinschaft.
Die wichtigsten Aufgaben des Verwalters sind:
Die Einhebung von Vorauszahlungsbeiträgen zur Deckung der laufenden Aufwendungen, wie zum Beispiel Betriebs- und Heizkosten, sowie die Einmahnung der Außenstände, die Erstellung der Jahresabrechnung über die laufenden Aufwände (Betriebskostenabrechnung), eventuell die Erstellung der Heizkostenabrechnung (gegebenenfalls nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz) sowie die Erstellung der Rücklagenabrechnung, die Erstellung der Vorausschau über die zu erwartenden Aufwendungen, die Evidenzhaltung aller für das Gebäude und die Liegenschaft wichtigen Akten, wie zum Beispiel Energieausweise, Baubescheide und Polizzen und die Beauftragung und Überwachung von Professionistenleistungen und die Beauftragung und Überwachung eventueller Bediensteter.
Der Verwalter nimmt in manchen Fällen auch eine beratende und vermittelnde Rolle gegenüber und zwischen den Eigentümern ein.
Mit dem WEG 2002 wurde zudem die Bestellung eines Eigentümervertreters ermöglicht, der die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter vertritt (z. B. im Falle eines Streites über die Höhe des Verwalterhonorars). Dieser ist ebenfalls mit einer anteilsmäßigen Mehrheit zu bestellen. Der Eigentümervertreter muss Miteigentümer der jeweiligen Liegenschaft sein.
Sowohl die Bestellung eines Verwalters als auch die Bestellung eines Eigentümervertreters kann auf Antrag im Grundbuch eingetragen werden.
Willensbildung und Eigentümerversammlung Die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet grundsätzlich willensbildende Fragen, sofern im WEG 2002 keine anderweitige gesetzliche Regelung getroffen wurde. Eine Entscheidung kann entweder in der Eigentümerversammlung oder im Rahmen einer schriftlichen Befragung aller Eigentümer getroffen werden. Eigentümer können ihr Stimmrecht in der Sache verlieren, wenn ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis vorliegt oder sie gemäß § 36 WEG 2002 aus der Gemeinschaft ausgeschlossen wurden. Nicht abgegebene Stimmen zählen immer als Gegenstimmen, somit gibt es eigentlich keine Enthaltungen. Ergibt sich eine gleiche Anzahl an Stimmen für und gegen eine Sache löst das Gericht diese Pattsituation. Ist eine Entscheidung gefallen, wird diese im WEG 2002 als Beschluss, der Prozess der Willensbildung als Beschlussfassung, bezeichnet. Beschlüsse können einen Monat nach Bekanntmachung durch Anschlag im Stiegenhaus (bzw. an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses) beim Gericht im Außerstreitverfahren beeinsprucht werden.
Grundsätzlich sieht das WEG 2002 in § 25 die Willensbildung in einer Eigentümerversammlung (oft als Hausversammlung bezeichnet) vor. Diese ist spätestens alle zwei Jahre oder auf Verlangen von drei Eigentümern, die zusammen ein Viertel der Miteigentumsanteile halten, vom Verwalter einzuberufen. Darüber hinaus kann jeder Eigentümer selbst eine Eigentümerversammlung einberufen. Die Einladung zur Eigentümerversammlung sowie die zur Beschlussfassung anstehenden Fragen müssen zwei Wochen vor dem Termin den Eigentümern kundgemacht werden. Der Verwalter hat ein Protokoll über die Eigentümerversammlung (erschienene Teilnehmer, Wortmeldungen etc.) zu führen und dieses den Eigentümern zukommen zu lassen. In der Praxis ist es häufig der Fall, dass der Verwalter die Eigentümerversammlung auch moderiert.
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