mini|316x316px|Ansichtskarte zur Wohnungsnot in Leipzig (um 1900) Wohnraummangel (auch Wohnungsmangel, Wohnungsnot) liegt auf dem Wohnungsmarkt vor, wenn das Angebot an Wohnungen deutlich geringer ist als die Nachfrage. Folge ist die Steigerung der Mietpreise bzw. der Kaufpreise für Wohnimmobilien. Gegensatz ist die Situation des Leerstands von Wohnungen.
Ein Marktgleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt liegt vor, wenn das Angebot an Wohnungen genau der Nachfrage entspricht, was zu einem stabilen Marktpreis führt. Wohnraummangel bedeutet, dass dieses Gleichgewicht gestört ist, weil es nicht genügend Wohnungen für die Nachfrage gibt. Diese Knappheit kann sich auf verschiedene Arten von Wohnungen, wie Sozialwohnungen oder Luxuswohnungen beschränken. Wohnraummangel kann regional begrenzt auftreten, beispielsweise häufiger in West- als in Ostdeutschland oder in Großstädten oder Ballungszentren. Auch wenn landesweit genug Wohnungen vorhanden sein können, führt dennoch eine steigende Nachfrage in einer Region zu einem lokalen Mangel, da Wohnungen ein immobiles Gut sind und einer regional wachsenden Nachfrage nicht folgen können.Peter Czada, Michael Tolksdorf: Wirtschaftspolitik: Aktuelle Problemfelder, 1992, S. 265 Auch konkurrierende Nutzungsarten – zum Beispiel Wohnen, Gewerbebetrieb, Ladengeschäft – müssen berücksichtigt werden.
Geschichte
mini|Die Obdachlosenbaracken in Berlin 1872, Holzstich nach einer Zeichnung von Georg Koch
In vielen mittelalterlichen Städten war Wohnraummangel ein permanentes Problem, auch weil Baugrund in ummauerten Städten nur begrenzt zur Verfügung stand. In der frühen Neuzeit durfte häufig aus militärischen Gründen nicht außerhalb der Befestigungsanlagen – im Festungsrayon – gebaut werden, sodass sich die Städte innerhalb immer weiter verdichteten. Die Industrialisierung des 19. Jahrhunderts führte dann zu einem starken Städtewachstum (Urbanisierung), verbunden mit Landflucht und dem Heranwachsen von Slums und Mietskasernen in den Vorortbereichen von Städten in England und anderen Industrieregionen. Auch die Bevölkerung insgesamt wuchs in jener Zeit in den meisten Ländern Europas stark, da im Rahmen des demographischen Übergangs die Sterberaten sanken während Geburtenraten hoch blieben. Wohnraummangel war folglich ein zentrales Problem des aufkommenden Pauperismus und wurde beispielsweise auch von Künstlern wie Heinrich Zille thematisiert. Ein Phänomen dieser Zeit waren auch Schlafgänger, die nur stundenweise ein Bett anmieten konnten.
Die Sozialreformatorische Bewegung des ausgehenden 19. Jahrhunderts sah in den unzureichenden Wohnverhältnissen breiter Bevölkerungsteile einen unhaltbaren Zustand. Hintergrund war das anhaltende Wohnungselend in der Kaiserzeit insbesondere in den Arbeitervierteln. Mit Protesten bis hin zum Mietstreik oder gegen Zwangsräumungen war im Umfeld der Arbeiterbewegung immer wieder die Forderung nach gesundem und bezahlbarem Wohnraum artikuliert worden. Eine Reaktion war die Gründung erster Wohnungsbaugenossenschaften. Die erste Baugenossenschaft wurde 1862 in Hamburg-Steinwerder gegründet; die älteste, noch heute bestehende Baugenossenschaft ist die Münchener, die 1871 errichtet wurde.Helmut Jenkis: Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zwischen Markt und Sozialbindung, Band 2, 1985, S. 89. Die Wohnungsnot trug immer wieder zu Protesten bei, so auch im Juli 1872 bei den sogenannten Blumenstraßenkrawallen in Berlin.
Ab dem 20. Jahrhundert In der Weimarer Republik begann der Soziale Wohnungsbau, um den noch immer grassierenden Wohnraummangel in den Großstädten abzumildern. In den 1920er-Jahren entstanden in vielen deutschen Städten neue Siedlungen, die insbesondere Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen ein gesundes Wohnumfeld bieten sollte.
Der tendenziell knappe Wohnraum löste immer wieder Mietpreisbindungen aus. Die erste staatliche Preisbindung der Miete erfolgte durch das Reichsmietengesetz vom März 1922, im Oktober 1936 wurden von den Nationalsozialisten ein Mietpreisstopp verhängt und weitere Mietpreisbehörden eingerichtet.mini|Wohnungsmangel als Wahlkampfthema zur ersten BundestagswahlZu einer erneuten Verschärfung kam es durch die Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges sowie durch den Zustrom von Heimatvertriebenen aus den ehemaligen deutschen Ostgebieten. Der Wiederauf- und Neubau von Wohnraum stellte eine der größten Herausforderungen der Nachkriegszeit in Deutschland dar. Die Ausgangslage nach dem Zweiten Weltkrieg war dabei durch traditionell einfache Wohnbedingungen, umfangreiche Zerstörungen und die Notwendigkeit geprägt, Flüchtlinge zu versorgen. In Westdeutschland wurde auf den Wohnraummangel mit massivem Sozial- und Mietwohnungsbau sowie der Unterstützung von Wohneigentumsbildung reagiert. Der Wohnungsbau der Nachkriegszeit wurde vorwiegend durch Finanzhilfen im sozialen Wohnungsbau sowie günstige Kredite der öffentlichen Hand (z. B. über die staatliche KfW) angeregt. Ferner wurde der Wiederaufbau über die Steuergesetzgebung unterstützt. Später flankierten subjektbezogene Wohngeldzahlungen die Wohnungspolitik, und die Finanzierung wurde durch anteilige Kapitalmarktmittel und steuerliche Begünstigungen der Eigenkapitalseite ergänzt. Die großangelegten Wohnungsbauprogramme zwischen 1950 und 1990 beseitigten den Wohnraummangel in Deutschland weitgehend.
Im Juni 1960 sorgte der damalige Wohnungsbauminister Paul Lücke durch das „Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft“ für die Beseitigung der Wohnungszwangswirtschaft („Lücke-Plan“) und die Aufhebung der Mietpreisbindung. Es sollte die akute Wohnungsnot beseitigen, indem es auch steuerlich den Bau von familiengerechten Eigenheimen förderte. Von 1963 bis 1965 bauten in Zusammenhang mit dem „Lücke-Plan“ und der damit verbundenen teilweisen Aufhebung des Mieterschutzes zahlreiche Gemeinden neue Obdachlosenunterkünfte im Schlichtwohnungsbau. Ab August 1963 durften die Vermieter in Westdeutschland ihre Mietforderung „angemessen“ bis zu einem Höchstsatz von 25 Prozent erhöhen, ab 1964 gab es auch für Altbaumieten keine Höchstgrenzen mehr.
Die These, dass ein Abbau von Mieterschutzmaßnahmen die Wohnungsbauinvestitionen förderte, konnte allerdings empirisch nicht nachgewiesen werden. In jeder Periode gebe es andere Variablen, die für Veränderungen im freifinanzierten Mietwohnungsbau allein ausschlaggebend sein können. Der zeitliche Zusammenhang von Mietrechtsänderungen der Nachkriegszeit mit dem Verlauf von Wohnungsbauinvestitionen zeige, dass es fehlgeleitet sei, bspw. den Bauboom zwischen 1970 und 1974 als Auswirkung des damaligen Abbaugesetzes darzustellen. Dann bleibe nämlich das niedrige Niveau des Wohnungsbaus in den Jahren 1968 bis 1970 unerklärlich. Ähnliches gilt für den darauf folgenden Rückgang des Wohnungsbaus ab 1974. Das Wohnraumkündigungsschutzgesetz wurde bereits 1971 bis 1974 eingeführt. Deshalb ließe sich der behauptete Einfluss des Mieterschutzes als Ursache des Rückgangs empirisch nicht belegen.
International lassen sich seit etwa 1950 in den Großstädten der Entwicklungs- und Schwellenländer ähnliche Entwicklungen beobachten wie im Europa des 19. Jahrhunderts mit der Entstehung von Slums und der Überbelegung des vorhandenen Wohnraums. Auch in entwickelten Ländern gibt es Stadtregionen mit extremem Wohnraummangel, etwa San Francisco oder Hongkong. Dort spielt auch die beengte Topografie in Insel- bzw. Halbinsellage eine Rolle.
Ab dem 21. Jahrhundert Durch verstärkten Zuzug in die prosperierenden Ballungsgebiete seit 2010 wird Wohnraummangel in einigen deutschen Großstädten wieder zum Problem. Andererseits wird aufgrund des demografischen Wandels in einigen ländlichen Regionen in Deutschland Leerstand zu einem wachsenden Phänomen.
Sonderformen von Wohnraummangel können auftreten, wenn zwar an sich ausreichend Wohnungen vorhanden sind, diese aber dem regulären Wohnmarkt dauerhaft entzogen werden. Beispiele hierfür fanden sich zum einen in realsozialistischen Systemen mit staatlich festgelegten Mieten unterhalb der Kostendeckung, die in Verbindung mit Materialmangel dazu führten, dass vorhandene Wohnungen nicht mehr in bewohnbarem Zustand gehalten werden konnten und verfielen. Ein anderes Beispiel sind Ferienregionen (besonders in Insellage), wo viele Wohnungen in Ferienwohnungen umgewandelt oder direkt als solche gebaut wurden, sodass beispielsweise einheimisches Servicepersonal verdrängt wird und von massiven Mietsteigerungen betroffen ist. Seit etwa 2010 weitet sich dieses Problem mit der Verbreitung von Diensten wie Airbnb auch auf viele Metropolen wie Amsterdam oder Barcelona aus. In London und einigen anderen westlichen Finanzplätzen spielt auch die weite Verbreitung ungenutzter Zweitwohnsitze eine Rolle, die von reichen Privatleuten aus instabilen Ländern gehalten werden, sei es zur Geldwäsche oder als Absicherung und Zufluchtsort bei Problemen im Heimatland.
Rechtsfragen Wohnungsknappheit ist ein soziales Problem, das häufig breite Bevölkerungsschichten trifft. Deshalb greift der Gesetzgeber durch Einführung oder Verschärfung des Mieterschutzes ein, Mietervereine nehmen die Interessen der Mieter wahr und sind im Dachverband des Deutschen Mieterbunds als Interessenverband zusammengeschlossen.
Wegen der sozialen Bedeutung ist die Wohnungsmiete im BGB stärker reglementiert als die übrigen Mietverhältnisse. Das deutsche Mietrecht betont deshalb den Mieterschutz. Dazu gehört insbesondere das Recht auf Mietminderung bei einem Mangel ( Abs. 1 BGB), Begrenzung der Mietkaution auf das Dreifache der Miete ( BGB), Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe ( BGB), Mietpreisbindung für Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ( BGB), Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( BGB), der Mietspiegel als Vergleichsgrundlage ( BGB), begrenzte Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen ( BGB) sowie Kündigungsfristen.
Seit Juni 2015 ist das als Mietpreisbremse bekannte Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft, wonach in einem so genannten „angespannten Wohnungsmarkt“ die verlangte Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf ( BGB).
Wirtschaftliche Aspekte Ursache des Wohnraummangels ist aus volkswirtschaftlicher Sicht, dass die Wohnungsnachfrage steigt (Nachfrageüberhang), während das Wohnungsangebot stagniert oder sogar abnimmt (Knappheit):Bernd Bartholmai: Analyse und Prognose der Wohnungsnachfrage in der Bundesrepublik Deutschland, 1980, S. 9. Die Wohnungsnachfrage steigt etwa durch Bevölkerungszuwachs (höhere Geburtenrate, sinkende Sterberate, Zuwanderung) oder soziodemografische Effekte (Heranwachsende ziehen früher bei den Eltern in eigene Wohnungen aus, Überalterung führt zur „Blockade“ von Wohnungen). Das Wohnungsangebot nimmt ab durch Abriss ohne Wiederaufbau oder Zweckentfremdung von Wohnraum als Ferienwohnungen. Gründe für die Stagnation des Wohnungsangebots können in der Bauwirtschaft (beispielsweise zu geringe Kapazitäten durch Fachkräftemangel) oder bei den Bauherren zu finden sein (zu geringe Mietrendite, staatliche Marktregulierung etwa durch Mietpreisbindung, Leerstand, Furcht vor Mietnomaden, keine staatliche Wohnungsbaugesellschaft). Das Wohnungsangebot kann nur mittelfristig gesteigert werden, weil der Zeitraum zwischen Bauantrag und Bezugsfertigkeit zu berücksichtigen ist.