Eine Mietpreisbindung, auch Mietenstopp, Mietpreisstopp oder Mietpreisbremse, ist ein staatlicher Preistopp von Mietpreisen durch gesetzlich normierte Höchstpreise bzw. ein Verbot oder eine Beschränkung von Mieterhöhungen im Rahmen von Wohnraummietverträgen.

2016 war in 14 der 36 OECD-Länder irgendeine Form von Mietpreisbindung in Kraft, einschließlich vier Bundesstaaten in den Vereinigten Staaten. Die Mietpreisbindung ist neben sozialem Wohnungsbau und Wohngeld eine von mehreren vorgeschlagenen Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

Es gibt Studien, die zu dem Ergebnis kommen, dass Mietpreisbindungen die Qualität und Quantität von Mietwohneinheiten verringern. Wie bei jedem Preisstopp besteht die Gefahr der Warenzurückhaltung bzw. der Verringerung des Warenangebots durch den Eingriff in den Mechanismus von Angebot und Nachfrage.

Formen Der Begriff Mietpreisbindung kann für verschiedene Formen von Preiskontrolle stehen:

Mietendeckel oder Mietpreisbindungen der ersten Generation sind Preiskontrollen, bei denen überhaupt keine Mieterhöhungen zulässig sind. Die Miete wird in der Regel zu einem zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes geltenden Satz eingefroren. Strenge Mietpreisbindungen sind Preiskontrollen, bei denen der Mietpreis zwar staatlich reguliert steigen kann, aber weiterhin zwischen den Mietverhältnissen gilt. Ein neuer Mieter zahlt somit etwa die gleiche Miete wie der vorherige Mieter. Mietpreisbindungen der zweiten Generation bezeichnen Begrenzungen von Mieterhöhungen während eines Mietverhältnisses. Jedoch ist es möglich, die Mieten zwischen den Mietverhältnissen auf den Marktpreis zu erhöhen. Das heißt, neue Mieter zahlen marktübliche Mieten, aber die Erhöhungen sind begrenzt, solange der Mietvertrag läuft.

Ökonomie

Theorie

mini|Mikroökonomisches Modell für Mietpreisbindungen: Ein Höchstpreis unterhalb des Marktpreises (p*) führt zu einem Nachfrageüberschuss (Knappheit), da mehr Wohnraum nachgefragt (q2), als angeboten wird (q1).|293x293px In der Wirtschaftswissenschaft werden Mietpreisbindungen als Form der Preiskontrolle analysiert. Die moderne neoklassische bzw. neukeynesianische Theorie sieht Mietpreisbindungen überwiegend negativ. Mietpreisbindung führe wie jede andere Preiskontrolle zu Mangel und Knappheit, da private Investitionen gehemmt werden. Darüber hinaus komme es zu Wohlfahrtsverlusten und Ineffizienz, da ein gewisser Teil des Angebots aufgrund der Preisobergrenzen nie wieder hergestellt wird.

Bereits 1946 wiesen Milton Friedman und George Stigler darauf hin, dass Mietpreisbindungen dazu führen würden, dass Vermieter ihre Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln würden, um weiterhin den Marktpreis zu erhalten. Dies würde eine Knappheit an Mietwohnungen erzeugen und das Angebot weiter reduzieren. Außerdem käme es zu Koordinationsproblemen, da Mieter in mietpreisgebundenen Wohnungen keinen Anreiz hätten diese zu verlassen, wenn sich ihre Wohnungsbedürfnisse verändern. Diese Fehlallokation kann dazu führen, dass Haushalte ohne Kinder in Wohnungen für Familien leben und junge Familien in kleinen Studios zusammengepfercht sind, was eine ineffiziente Allokation darstellt. Die fehlenden Anreize für private Investitionen würden ferner dazu führen, dass der Wohnungsbestand langfristig verfällt.

Als effektive und effiziente Alternativen werden von Ökonomen die schnellere Ausweisung von Bauland, eine Reduktion der Regulation und Wohngeld-Zahlungen vorgeschlagen.

Empirie Eine Reihe von wissenschaftlichen Studien haben die realen Effekte von Mietpreisbindungen in verschiedenen Märkten analysiert. Empirische Arbeiten zur Mietpreisbindung untersuchen Effekte auf: Höhe der Mieten Angebot an Mietobjekten (Quantität) die Anreize der Vermieter, in Gebäude zu investieren (Qualität) Wert der Immobilien Mobilität von Mietern Die meisten empirischen Studien zeigen im Einklang mit der ökonomischen Theorie weitreichende Fehlallokationen, welche die ökonomische Wohlfahrt mindern.

International Frühe Studien aus den 80er und 90er Jahren untersuchten sowohl Mietpreisbindungen der ersten und zweiten Generation. Dabei wurde gezeigt, dass alle Formen von Mietpreisbindung die Qualität von verfügbaren Mietwohnraum reduzieren würden. Außerdem würden diese Preisbindungen keinen signifikanten Nutzen für Haushalte mit niedrigen Einkommen darstellen. Eine andere Studie zeigte jedoch das Gegenteil, dass Hauptnutznießer der Mietpreisbremse Personen mit niedrigen Einkommen und ältere Menschen waren. Die etwas ausgeglichenere Verteilung der wirtschaftlichen Ressourcen unter den Mietern kam dabei infolge von Mietpreisbindungen der ersten und nicht der zweiten Generation zustande. Ferner reduziere sich die Mobilität von Mietern, was auf eine verringerte Effizienz der Allokation hindeute.

Eine Studie aus dem Jahr 2000 zeigte, dass in New York City die Kosten für Mieter, die keinen Zugang zu regulierten Wohnungen haben, übersehen werden, sobald man die höheren Preise im nicht regulierten Bereich berücksichtigt. Haushalte in Wohnungen mit Mietpreisbindungen der ersten Generation hätten von diesen keinen signifikanten ökonomischen Nutzen. Es würde ihnen sogar besser gehen, wenn diese Preisbindungen nicht etabliert worden wären. Eine weitere Studie berechnete die Kosten für Haushalte auf 200 $ pro Mieteinheit pro Jahr.

Eine Studie von 2003 für den Mietmarkt von New York City konnte zeigen, dass die dortige Mietpreisbindung negative Effekte auf eine effiziente Verteilung von Wohnraum hat. Unter konservativen Annahmen sei davon auszugehen, dass etwa 20 % der Mietwohnungen unter derartige Fehlallokationen fallen würden.

Eine Studie von 2007 untersuchte die Effekte, die Mietpreisobergrenzen auf den Mietmarkt von Boston hatten. Zwar hätten die Preiskontrollen nur geringen Einfluss auf die Errichtung neuer Wohnhäuser, jedoch wurden die betreffenden Wohneinheiten direkt als Eigentumswohnungen gebaut. Ferner wären Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt worden. Entsprechend führten Mietobergrenzen zu einer Reduktion der Quantität an Mietwohnungen. Die Qualität verringerte sich ebenfalls. Der Wegfall der örtlichen Mietobergrenze führte zu einem erheblichen Anstieg der Mieten. Allerdings seien nur 1,2 % des resultierenden Mietanstiegs auf erfolgte Investitionen zurückzuführen.

2011 zeigte eine weitere Studie zum Mietmarkt in Massachusetts, dass durch Mietpreisobergrenzen der Anteil von Minderheiten stieg, gleichzeitig aber zu stärkerer Konzentration von diesen in bestimmten Gebieten und damit zu mehr Segregation führte.

2014 kam eine Studie für den Mietmarkt von Cambridge (Massachusetts) zu ähnlichen Befunden. Immobilien, die der Mietobergrenze unterlagen, wurden im Wert etwa 50 % niedriger bewertet im Vergleich zu nicht regulierten Immobilien mit vergleichbaren Merkmalen in denselben Stadtteilen. Durch die auf die Nachbarschaft ausstrahlende Wirkung (spill-over effects) würde auch der Wert von Immobilien, die nicht von der Mietobergrenze betroffen sind, um 12 % gesenkt. Bei den für Eigentümer durch Mietobergrenzen entstehenden Kosten handele es sich zu 55 % um negative Externalitäten. In Summe wurden 2 Milliarden US-Dollar in Kosten an die Eigentümer weitergegeben, während Mieter in Summe 300 Millionen US-Dollar an Einsparungen erhielten.

Eine Studie von 2019 analysierte den Einfluss von Preiskontrollen auf den Mietmarkt von San Francisco. Dabei wurde festgestellt, dass die Mobilität von Mietern um 20 % reduziert wurde. Gleichzeitig sank das Angebot an Mietwohnungen um 15 %, da Vermieter ihre Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelten oder sanierten. Die stadtweiten Mieten stiegen im Schnitt um ca. 7 % an. Daher habe die Mietpreisbindung zwar kurzfristig die Vertreibung etablierter Mieter verhindert, das verlorene Angebot an Mietwohnungen habe aber langfristig die Marktmieten in die Höhe getrieben und letztendlich die Ziele des Gesetzes untergraben.

Deutschland 2014 argumentierten Ökonomen vom DIW Berlin, dass die deutsche Mietpreisbindung kaum preisdämpfende Wirkung haben würde. Zwar könnten kurzfristig gewisse Verteilungseffekte erzielt werden, langfristig würden aber eindeutig die negativen Effekte sowohl für Mieter als auch für Vermieter überwiegen. Besonders wurde ausgehend von der damaligen Datenlage zum Mietmarkt argumentiert, dass es im langfristigen Vergleich keine zunehmende Wohnungsnot gebe, sondern diese zyklisch sei durch die planungs- und baubedingte, meist mehrjährige Dauer von der Entscheidung bis zur Fertigstellung neuer Wohnungen. Gegenwärtig fehlten vor allem kleine und günstige Wohnungen. Außerdem verweist das Diskussionspapier auf mehrere weitere Untersuchungen zur Geschichte der Mietpreisregulierung in Deutschland. Die These, dass ein Abbau von Mieterschutzmaßnahmen wie Mietpreiskontrollen die Wohnungsbauinvestitionen fördere, konnte dort allerdings empirisch nicht nachgewiesen werden. In jeder Periode gebe es andere Variablen, die für Veränderungen im freifinanzierten Mietwohnungsbau allein ausschlaggebend sein können. Der zeitliche Zusammenhang von Mietrechtsänderungen der Nachkriegszeit mit dem Verlauf von Wohnungsbauinvestitionen zeige, dass es fehlgeleitet sei, bspw. den Bauboom zwischen 1970 und 1974 als Auswirkung des Abbaugesetzes darzustellen. Dann bleibe nämlich das niedrige Niveau des Wohnungsbaus in den Jahren 1968 bis 1970 unerklärlich. Ähnliches gilt für den darauf folgenden Rückgang des Wohnungsbaus ab 1974. Das Wohnraumkündigungsschutzgesetz wurde bereits 1971 bis 1974 eingeführt. Deshalb ließe sich der behauptete Einfluss des Mieterschutzes als Ursache des Rückgangs empirisch nicht belegen. Andere Autoren kommen zu dem Ergebnis, dass besonders die strengen Mietpreiskontrollen nach dem Zweiten Weltkrieg die Wohnungsnot in Deutschland noch weiter verschärft habe. Erst durch den sukzessiven Abbau der Mietregulierung in Deutschland konnte die Neubautätigkeit gestärkt werden.

Eine Evaluierung von 2016 des DIW zeigte, dass die Mietpreisbremse keine Verlangsamung der Preiszunahme erreicht hatte – im Gegenteil seien die Mieten in einigen Ballungsräumen sogar noch schneller gestiegen. Dies sei dadurch zu erklären, dass Preise lediglich Signale für Knappheit darstellen, die tatsächliche Ursache sei das Missverhältnis von angebotenem Wohnraum und der Nachfrage. Eine Lösung des Wohnungsproblems könne daher nur durch eine Ausweitung des Angebots an bezahlbarem Mietwohnraum erreicht werden.

Für Berlin stufte eine empirische Studie von 2017 des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft die Mietpreisbremse zusammenfassend als wirkungslos ein, obwohl ein Reformeffekt von 2,7 % (Vergleich des „gebremsten“ Segments mit dem „ungebremsten“ Segment) ermittelt wurde.

In einer anderen Studie von 2018 des DIW Berlin wurden die Effekte für alle Gebiete Deutschlands mit geltender Mietpreisbremse ermittelt, wobei Preisentwicklungen von regulierten und nicht regulierten Wohnungen miteinander verglichen wurden. Dabei hatte die Mietbremse in Regionen mit ausreichendem Mietwachstum durchaus einen dämpfenden Preiseffekt.

2019 kam eine Studie des DIW Berlin zu dem Ergebnis, dass Mietpreisbindungen der zweiten Generation die Mieten für mietpreisgebundene Wohnungen senken, gleichzeitig aber Mieten für nicht preisgebundene Wohnungen erhöhen. Außerdem würden Preisbindungen kurzfristig zu Wohlfahrtsverlusten führen, da es zu Fehlallokationen käme.