Der Grundstückskaufvertrag ist ein Kaufvertrag, der den Erwerb von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten oder Erbbaurechten zum Inhalt hat.
Allgemeines Wegen der besonderen wirtschaftlichen Bedeutung und der komplizierteren Rechtsfragen und Rechtsverhältnisse sind bei Grundstücken durch Gesetz und Rechtsprechung vielfältige Käuferschutzmechanismen vorhanden, so dass ein Grundstückskaufvertrag nicht formfrei wie die meisten Kaufverträge des Alltags geschlossen werden kann. Vielmehr ist die Mitwirkung eines Notars zwingend und unabhängig davon erforderlich, ob es sich bei den Vertragsparteien um versierte Kaufleute oder Verbraucher handelt.
Der Notar prüft im Vorfeld vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags beispielsweise die Eigentumsverhältnisse und den Bestand des Grundbesitzes durch Grundbucheinsicht (Grundeigentumsverhältnisse, Lage, Größe), ob grundbuchliche Lasten bestehen (etwa Grundschulden oder Dienstbarkeiten) und ob diese vom Käufer zu übernehmen sind. Diese Informationen dienen dem Notar als Grundlage für die Erstellung des Grundstückskaufvertrags, weil dieser diese tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse aufgreifen muss.
Form Für Grundstückskaufverträge ist die strengste gesetzlich vorgesehene Form vorgesehen, nämlich die Beurkundung durch einen Notar ( Abs. 1 BGB in Verbindung mit BGB). Das Gesetz knüpft an dieses Erfordernis der Beurkundung eine wesentliche Rechtsfolge. Mangelt es an der vorgeschriebenen Beurkundung, ist der abgeschlossene Grundstückskaufvertrag wegen Formmangels nichtig ( BGB), entfaltet also von Anfang an keinerlei Rechtswirkungen. Von dieser Regel gibt es nur eine Ausnahme, bei welcher der Gesetzgeber durch Vollzug ausdrücklich eine Heilungsmöglichkeit vorsieht. Der nicht beurkundete Grundstückskaufvertrag ist nach Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam, wenn die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt sind. Davon wird in der Regel nicht auszugehen sein, weil das Grundbuchamt auch die Form der Auflassung prüft ( GBO).
Beurkundung bedeutet, dass die beteiligten Käufer und Verkäufer in einer Verhandlung vor dem Notar ihren zu beurkundenden Willen erklären ( BeurkG), der nach Belehrung durch den Notar in eine Niederschrift aufgenommen, vorgelesen, genehmigt und von den Beteiligten und dem Notar eigenhändig unterschrieben wird (, BeurkG). Im Rahmen der Belehrung hat der Notar als rechtskundige Person den Willen und die Ziele der Beteiligten zu erforschen, sie über rechtliche Gefahren und über die Rechtsfolgen der Beurkundung umfassend aufzuklären (Beratungsfunktion) sowie die getroffenen Regelungen eindeutig und beweiskräftig zu formulieren (Beweisfunktion). Der Notar hat den Beteiligten Wege aufzuzeigen, wie rechtliche und sonstige Risiken vermieden werden können.BGH WM 1998, 783 Die notarielle Urkunde über den Grundstückskauf ist eine so genannte öffentliche Urkunde, sie erbringt den vollen Beweis für den beurkundeten Grundstückskaufvertrag. Das Originaldokument (Urschrift) verbleibt beim Notar, der es in seiner Urkundenrolle verzeichnet. Für den Rechtsverkehr erteilt er den Beteiligten vollstreckbare Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften.
Inhalt Notarielle Grundstückskaufverträge stellen rechtlich ein Verpflichtungsgeschäft wie der normale Kaufvertrag dar ( Abs. 1 und 2 BGB). Hiernach verpflichtet sich der Verkäufer eines Grundstücks, dem Käufer das Grundstück zu übergeben und das Eigentum hieran zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer das Grundstück frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und das gekaufte Grundstück abzunehmen. Das gesamte Kaufvertragsrecht gilt auch für Grundstückskaufverträge. Käufer und Verkäufer müssen sich einer notariellen Legitimationsprüfung unterziehen und Personalausweis oder Reisepass vorlegen, bei Unternehmen überprüft der Notar Vertretungsbefugnis durch Einsicht in das Handelsregister. Bei mehreren Käufern ist das Anteilsverhältnis des vorgesehenen Eigentumserwerbs anzugeben ( GBO). Das Grundstück als Vertragsgegenstand wird im Vertrag durch die Grundstücksbezeichnung („eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Irgendwo Blatt…“), wie sie aus der Aufschrift des Grundbuchs hervorgeht, definiert. Zum Grundstück – und damit auch Kaufgegenstand – gehören dessen Bestandteile ( BGB), nämlich wesentliche Bestandteile wie Gebäude und auch das Zubehör ( BGB). Auch mit dem Grundstück verbundene dingliche Rechte (etwa Grunddienstbarkeiten, unabhängig davon, ob diese durch Aktivvermerke gesichert sind) gehen als solche beim Grundstückskauf auf den Erwerber über. Die Grundstücksgröße gilt als Eigenschaft, die einen Teil der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes darstellt. Ein Grundstück ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat ( Abs. 1 BGB). Die Beschaffenheit ist nur dann ein Sachmangel, wenn dadurch der vorgesehene Gebrauch des Grundstücks beeinträchtigt ist.RG, Urteil vom 25. Oktober 1902, Az.: V 233/02; DJZ 1903, 31 Die im Grundstückskaufvertrag aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs übernommene Grundstücksfläche gilt im Regelfall nicht als Zusicherung einer Eigenschaft. Eine Zusicherung setzt vielmehr voraus, dass der Verkäufer in vertragsmäßig bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernimmt und damit die Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Dies ergibt eine Auslegung des Vertrages unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung zum Verkauf noch zu vermessender Grundstücksteilflächen durch Bauträger entwickelten Grundsätze.BGH WM 1984, 941 Wird im Kaufvertrag jedoch eine Mindestfläche vereinbart, kommt allerdings eine Sachmängelhaftung in Frage ( Abs. 1 BGB, Abs. 1 BGB). Danach ist bei Differenzen zwischen der angegebenen (bezifferten) und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden (umgrenzten) Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und allein die Umgrenzung maßgeblich. Durch die Klausel, dass der Verkäufer keine Gewähr für die Grundstücksgröße übernimmt, wird verhindert, dass die Angabe des Flächenmaßes als Zusicherung einer Eigenschaft angesehen wird. Danach haftet der Verkäufer nicht für ein bestimmtes Flächenmaß des Grundeigentums oder der Räumlichkeiten, ferner nicht für die Beschaffenheit des Bodens oder den derzeitigen baulichen Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlagen oder Einrichtungen. Für die Identifizierung eines Grundstücks genügt beim Grundstückskauf gemäß GBO der Hinweis auf das Grundbuchblatt. In der Schweiz regelt Art. 219 OR, dass der Verkäufer eines Grundstückes im Regelfall dem Käufer Ersatz zu leisten hat, wenn das Grundstück nicht das Maß besitzt, das im Kaufvertrag angegeben ist. Genehmigungen: Der Notar bemüht sich um die Einholung kaufvertraglich vorgesehener Genehmigungen (etwa Vorkaufsrechtsverzichtserklärung als Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinden nach BauGB, wegen Sanierungsgebiet nach Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Für vom Käufer nicht übernommene Grundstücksbelastungen müssen dem beurkundenden Notar vollzugsfähige Löschungsbewilligungen vorliegen. Eine Belastungsvollmacht ermächtigt den Notar, zwecks Kaufpreisfinanzierung ein Grundpfandrecht für den Kreditgeber des Käufers einzutragen. Tatsächliche Fälligkeitsvoraussetzungen des Grundstückskaufvertrages sind etwa die Erteilung der Baugenehmigung, Nachweis der Grundstücksräumung durch den Verkäufer (Auszug von Mietern), Eintragungsnachweis der Auflassungsvormerkung oder die Übergabe einer Vertragserfüllungsbürgschaft durch den Verkäufer.Karl-Werner Schulte/Jürgen Kühling/Wolfgang Servatius/Frank Stellmann (Hrsg.), Immobilienökonomie II: Rechtliche Grundlagen, 2013, S. 168 ff. Kaufpreiszahlung: Rechtssicher ist die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto des beurkundenden Notars, wenn bei den Vertragsparteien ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorhanden ist ( Abs. 2 Nr. 1 BeurkG). Der Käufer kann sich wegen seiner Kaufpreiszahlungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen ( Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Dadurch wird der Grundstückskaufvertrag zu einem Vollstreckungstitel zu Gunsten des Verkäufers. Haftung: Der Verkäufer haftet vertraglich für alle Sach- und Rechtsmängel. Das Grundstück ist frei von Sachmängeln, wenn es zum Zeitpunkt des Besitzübergangs die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit hat ( BGB). Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte hinsichtlich des Grundstücks Rechte gegen den Käufer geltend machen können ( BGB). Das gilt insbesondere, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, obwohl es nicht besteht (§ 435 Satz 2 BGB). Öffentlich-rechtliche Eingriffe, Bindungen oder Beschränkungen sind Rechtsmängel.BGH NJW 1983, 275 Kennt der Käufer jedoch die Mängel, so haftet der Verkäufer nicht ( BGB). Vertragliche Haftungsbeschränkungen sind möglich („Das Grundstück wird übernommen, wie es steht und liegt.“), aber gelten nur, wenn der Verkäufer einen Mangel nicht arglistig verschweigt ( BGB). Eine spezielle Regelung sieht Abs. 2 BGB für öffentliche Lasten vor. Nach dieser Bestimmung haftet der Verkäufer nicht für die Freiheit des Grundstücks von öffentlichen Lasten und öffentlichen Abgaben,Thomas Zerres, Bürgerliches Recht, 2005, S. 171 die nicht eintragungsfähig sind und deshalb aus dem Grundbuch nicht hervorgehen. Der Erschließungsbeitrag und sonstige Anliegerbeiträge sind gemäß Abs. 1 BGB vom Verkäufer eines Grundstücks für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tage des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld. Diese Aufzählung vermittelt einen Eindruck vom Umfang eines Grundstückskaufvertrags, der zu den umfangreichsten Verträgen gehört.
Grundstückskaufverträge im Alltag Das gesetzliche Formerfordernis gilt für jeden Vertrag, durch den bereits eine bindende Verpflichtung zur Übertragung von Grundstückseigentum oder grundstücksgleichen Rechten begründet wird (Vorvertrag, Vorkaufsrecht, Einräumung eines Ankaufsrechts oder Einbringung eines Grundstücks als Sacheinlage in eine Gesellschaft).Alpmann/Brockhaus, Fachlexikon Recht, 2005, S. 657 Grundstückskaufverträge werden sowohl für unbebaute als auch für bebaute Grundstücke abgeschlossen. Dabei passt der Notar den Vertrag an die individuelle Situation an, indem er die unterschiedlichen gesetzlichen Bestimmungen berücksichtigt, die im Einzelfall gelten sollen, etwa ob es sich um ein Erbbaurecht oder eine Eigentumswohnung handelt. Ist der Grundstückskaufvertrag Teil eines umfangreichen Vertragskonvoluts (etwa im Rahmen eines Bauherrenmodells), so muss der den Grundstückskauf betreffende Teil notariell verhandelt werden. Ein Grundstückskaufvertrag kann auch mit einem Baubetreuungsvertrag verbunden werden.BGH NJW 1976, 1931 Ist jedoch der Grundstückskaufvertrag unwirksam, ist auch der Baubetreuungsvertrag unwirksam ( BGB).
Vollzug Nach der notariellen Beurkundung kann der Grundstückskaufvertrag vom Notar zwecks dinglichen Vollzugs verwendet werden.