Adler Group S.A. (vormals ADO Properties) ist ein börsennotiertes luxemburgisches Immobilienunternehmen. Mit der Fusion der ADO Properties, Adler Real Estate und Consus Real Estate im Jahr 2020 entstand vorübergehend ein Konzern mit einem Portfolio im Wert von 11,4 Milliarden Euro. Im Zuge der Fusion firmierte das Unternehmen in Adler Group um. Die Adler Group ist spezialisiert auf Immobilienentwicklung, Vermietung und Verwaltung von Mietwohnungen und hielt bis 2022 Immobilien vorwiegend mit Fokus auf die deutschen Top-7-Städte.
Seit der „Leerverkäufer-Affäre“ im Oktober 2021 und der Veröffentlichung des untestierten Jahresabschlusses 2021 im April 2022 befindet sich das Unternehmen in einer schweren Krise. Im September 2023 teilte Adler mit, dass ein eingeschränktes Berlin-Portfolio mit weniger als 25.000 Wohnungen das zukünftige Ziel der Sanierungsbemühungen sei.
Geschichte ADO Properties (2006–2019) 2006 gründete eine Gruppe um Rabin Savion in Zypern mithilfe der israelischen ADO Group die ADO Properties, die damals noch Swallowbird Trading & Investments Limited hieß. Swallowbird hatte seit 2006 ein Portfolio im Wert von rund 1,2 Milliarden Euro aufgebaut, bestehend aus rund 13.700 Wohn- und rund 700 Gewerbeeinheiten in Berlin. Das Unternehmen gehörte zu diesem Zeitpunkt vollständig der ADO Group, welche wiederum im Besitz der israelischen Shikun & Binui war. 2015 erfolgte die Umbenennung in ADO Properties sowie die Verlagerung des Unternehmenssitzes nach Luxemburg.
Der Börsengang war zunächst für Juni 2015 geplant, aufgrund der Unsicherheit am Markt resultierend aus der Griechenlandkrise wurde der Termin aber auf Juli verschoben."Griechen lassen den Dax taumeln". Nürnberger Zeitung vom 30. Juni 2015 Die Erstnotierung an der Frankfurter Börse fand schließlich am 23. Juli 2015 zu einem Emissionspreis von 20 Euro statt, mit einem IPO von 456,5 Mio. Euro. Die ADO Group behielt 40 % der Unternehmensanteile. Am 13. Oktober wurde ADO Properties in den SDAX aufgenommen.
Im Juli 2016 sammelte ADO Properties 100 Millionen Euro von den Investoren und der ADO Group ein und baute das Portfolio in Berlin um mehr als 10 % aus. Ende 2016 wurde Florian Goldgruber CFO des Unternehmens. 2017 sammelte das Unternehmen 400 Millionen Euro ein und erwarb kurz darauf insgesamt 1467 Wohnungen und 127 Gewerbeeinheiten in Berlin.
2019 verkaufte Shikun & Binui 30 % der Anteile an der ADO Group. Kurz darauf wurde die gesamte Führungsebene der ADO Properties ausgetauscht. Im Juni 2019 wurde Ran Laufer zum CEO berufen."Ado Properties beruft CEO". Börsen-Zeitung vom 25. Juni 2019
Fusion von ADO Properties und Adler Real Estate im März 2020 Im September 2019 kündigte Adler Real Estate an, die ADO Group vollständig zu übernehmen, die zu diesem Zeitpunkt noch 38,2 % an ADO Properties hielt. Die ADO Group reduzierte ihre Anteile auf 33 %, welche dann von der Adler Real Estate für 708 Millionen Euro übernommen wurden. Das machte die Adler Real Estate mittels der ADO Group zum größten Aktionär der ADO Properties. Im Rahmen der Übernahme wurde die Unternehmensspitze der ADO Properties neu besetzt, CEO wurde Thierry Beaudemoulin.
Im September 2019 verkaufte ADO knapp 6000 Wohnungen in Berlin an die kommunale Gesellschaft Gewobag. Im Dezember 2019 gab das Unternehmen bekannt, den eigenen Großaktionär Adler Real Estate übernehmen zu wollen. Zugleich erwarb ADO Properties eine Beteiligung von 22 % am Immobilienentwickler Consus Real Estate und gab bekannt, eine Dreierfusion zwischen ADO, Adler und Consus zu planen. Ziel der Fusion mit Adler war, den Bestand an Mietwohnungen geografisch zu diversifizieren, um so die möglichen Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf das eigene Geschäft zu verringern.
Am 3. März 2020 übernahm die ADO Properties schließlich 91,9 % der Adler Real Estate. Co-CEOs wurden die jeweiligen Geschäftsführer von Adler Real Estate und ADO Properties, Maximilian Rienecker und Thierry Beaudemoulin.
Am 29. September 2020 wurde die Umfirmierung der ADO Properties in Adler Group mit sofortiger Wirkung bekannt gemacht.
Übernahme der Consus Real Estate im Juni 2020 und Refinanzierung Anfang 2021
mini|Baustelle des Vitopia-Campus in Offenbach, eines der von Adler übernommenen Consus-Projekte Die Consus Real Estate AG (Consus) war seit 2017 im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse (Scale Segment) sowie im m:access Segment der Börse München notiert. Im selben Jahr übernahm Consus die CG-Gruppe sowie die Mehrheitsanteile von 58 % der GxP German Properties. Zu diesem Zeitpunkt lag das Entwicklungsvolumen des Unternehmens bei 4,6 Mrd. Euro. Im Januar 2018 wurde Andreas Steyer CEO des Unternehmens. 2018 verkaufte Consus die Anteile an GxP und stockte stattdessen die Anteile an der CG-Gruppe von bisher 59 auf 75 % auf. Hauptaktionär der CG sowie der Consus war seit 2018 Günther Walcher über die Aggregate Holding. Ende 2018 übernahm Consus zudem den Konkurrenten SSN Group und wurde damit größter Projektentwickler Deutschlands mit einem zwischenzeitlichen Entwicklungsvolumen von 9,6 Mrd. Euro.
Im Juni 2020 übernahm die Adler Group die Mehrheit an Consus Real Estate, dafür machte sie von einer seit Dezember 2019 bestehenden Kaufoption Gebrauch und erwarb weitere 51 % der Anteile an Consus. Ende 2020 verkaufte die Adler Group 1.600 Wohn- und Gewerbeeinheiten für 75,7 Mio. Euro um die Finanzierungsstruktur nach der Fusion zu stärken. Zugleich wurden die Anteile an der Consus Real Estate auf 94 % erhöht.
Zu Beginn 2021 fokussierte sich das Unternehmen auf die Refinanzierung der Schulden, die durch die Fusion entstanden bzw. übernommen worden waren und verschaffte sich 1,5 Mrd. Euro durch eine Anleiheplatzierung. Damit seien unter Berücksichtigung von Liquidität und Zuflüssen aus Verkäufen alle 2021 fälligen Schulden abgedeckt, so die Börsen-Zeitung. Insgesamt war damals – laut dem Wirtschaftsmagazin Capital (Stand Oktober 2021) – die Adler Group mit über 8 Mrd. Euro verschuldet.
Leerverkäufer-Affäre und untestierter Jahresabschluss 2021 Am 7. Oktober 2021 warf Fraser Perring, ein britischer Shortseller, in einem im Internet veröffentlichten Bericht dem Immobilienkonzern Adler Group S.A. Betrug, Manipulation und Täuschung seiner Geldgeber vor. Ziel des Leerverkäufers war es, durch Finanzmarktwetten am Verfall des Adler-Aktienkurses zu verdienen. Eine daraufhin beauftragte Sonderuntersuchung des Wirtschaftsprüfers KPMG konnte im April 2022 nicht alle Vorwürfe widerlegen.
Ende April 2022 kündigte die KPMG an, nach Beendigung der Abschlussprüfung für den Konzernabschluss und Einzelabschluss 2021 einen „Disclaimer of Opinion“ (Versagungsvermerk) zu erteilen, da man kein Prüfungsurteil abgeben könne. Begründet wurde dies damit, dass sich das Management geweigert habe, Zugang zu bestimmten Informationen zu gewähren. Es lägen nicht ausreichende „Nachweise über die Identifizierung und Offenlegung von verbundenen Parteien und wesentlichen Transaktionen und Kontensalden von verbundenen Parteien“ vor, deshalb hätten mehrere Buchungen nicht auf Angemessenheit geprüft werden können.
In der Folge bot am 30. April 2022 der gesamte Verwaltungsrat des Jahres 2021 kollektiv seinen sofortigen Rücktritt an; vier Rücktritte wurden von dessen Vorsitzendem angenommen. Dem untestiert veröffentlichten Jahresabschluss zufolge legte der operative Gewinn 2021 zu, aufgrund von Abschreibungen vor allem auf das Immobilienunternehmen Consus ergab sich letztlich aber ein Verlust von knapp 1,2 Milliarden Euro; im Vorjahr war noch ein Gewinn von 191 Millionen Euro verbucht worden.
Wohnungsverkäufe; Bestellung eines Bilanzprüfers scheitert im Sommer 2022 Am nächsten Handelstag nach der Verweigerung des Prüfungsvermerks durch KPMG, am 2. Mai 2022, fiel der Aktienkurs der Adler Group in einem als „panisch“ bezeichneten Verkaufsverhalten zeitweise auf ein Rekordtief von 3,88 Euro. Der Kurseinbruch Ende April und Anfang Mai betrug rund 72 %. Ende Juni 2022 prognostizierte der Aktien-Analyst André Rain keinen kurzfristigen Anstieg des Adler-Kurses mehr über 10 Euro. Am 31. August 2018 hatte der Kurs noch 48,82 Euro betragen.
Im Juni 2022 lagen die Schulden der Gruppe bei 7,2 Mrd. Euro, diverse Gläubiger verhandelten über Sicherheiten. Im Juli 2022 wurde dann der Verkauf von mehr als 22.000 Wohnungen avisiert, um Schulden abzubauen. Der Bestand an Wohnungen wäre damit erheblich gesunken; nach Angaben des Unternehmens belief er sich im Juni 2022 auf 26.000 Wohnungen.
Bis zum 30. August 2022 gelang es dem Unternehmen zudem nicht, einen Wirtschaftsprüfer für die Bilanzprüfung zu bestellen. Die Frankfurter Allgemeine Zeitung schrieb, dass die „Zweifel an den Bilanzen des verschachtelten Immobilienunternehmens“ ursächlich dafür seien, „warum sich kein Wirtschaftsprüfer mehr traut, den Auftrag zu übernehmen“.Mark Fehr: Neue Schocknachrichten für die Adler Gruppe. In: faz.net (plus), 30. August 2022. Am 7. Oktober 2022 wurde bekannt, dass eine Gruppe von Aktionären der Adler Real Estate AG ein Gerichtsverfahren gegen die Mehrheitsaktionärin Adler Group SA angestrengt hatten, um den geplanten Verkauf praktisch aller Wohnungen der Adler Real Estate zu verhindern. Am 14. Oktober 2022 erreichte der Aktienkurs einen neuen Tiefststand von 1,32 Euro.
Herbst 2022: Rechnungslegungsfehler im Jahresabschluss 2019 Am 17. November 2022 teilte die Finanzaufsicht Bafin mit, dass sie im Jahresabschluss 2019 der Adler-Group-Tochter Adler Real Estate drei gravierende Rechnungslegungsfehler entdeckt habe. Der Konzern Adler Group habe unter anderem unzulässig eine Konsolidierung des mit ihm zusammengeschlossenen Unternehmens Ado Properties vorgenommen. Dadurch seien beispielsweise die Konzernbilanzsumme um 3,9 Milliarden Euro und das Gesamtergebnis um 543 Millionen Euro zu hoch ausgewiesen worden.
Sommer 2023: Europaweite behördliche Ermittlungen und Abwertung des Immobilienportfolios Am 28. Juni 2023 durchsuchten 175 Ermittler der Staatsanwaltschaft Frankfurt am Main und des Bundeskriminalamts (BKA) in ganz Europa im Zusammenhang mit den Geschäften der Adler Real Estate AG 21 Objekte, unter anderem Büros, Wohnungen und eine Rechtsanwaltskanzlei. Die behördlichen Vorwürfe zur Durchsuchung lauteten Untreue, Bilanzfälschung und Marktmanipulation. Zu den im Rahmen der Ermittlungen Beschuldigten zählten, so das Handelsblatt, der Berater Cevdet Caner, der laut Handelsblatt „vielen […] als Strippenzieher hinter dem Konzern galt“, sowie seine Ehefrau und Adler-Aktionärin Gerda Caner und sein Schwager Josef Schrattbauer. Der Wert der Adler-Aktie lag seit März 2023 konstant unter dem Wert von 1,00 Euro und notierte am 26. Juni 2023 bei 0,47 Euro.
Zum 30. Juni 2023 senkte die Adler Group den fairen Wert ihres Immobilienportfolios um 1 Milliarde Euro auf 6,4 Milliarden Euro. Am 28. August 2023 teilte die Adler Group mit, dass der Konzern ein bald fälliges Darlehen an sein Tochterunternehmen Brack Capital Properties (BCP) in Teilen zu verlängern bereit sei. Mit der Frist bis zum 31. August 2023 wurde der BCP erlaubt, die Hälfte eines bereits im Dezember 2023 komplett fälligen Kredits von 150 Millionen Euro erst Ende 2024 zu zahlen, wenn die andere Hälfte bis zum 31. August 2023 gezahlt werde.
Winter 2023/2024: Rücktritt des Krisenmanagers Stefan Kirsten Am 12. Februar 2024 wies das Berliner Kammergericht die Berufung der Adler Group gegen eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zurück. Das Landgericht hatte geurteilt, dass eine nachträgliche, einseitige Änderung des Kaufvertrages für eine Wohnung des Berliner Großprojektes Steglitzer Kreisel auf Wunsch und zugunsten der Adler Group nicht rechtmäßig war. Damit wurde ein Zwangsvollstreckungsverfahren des klagenden Wohnungskäufers gegen die Adler Group möglich.