mini|Hufeisensiedlung im Berliner Ortsteil Britz – Siedlung des sozialen Wohnungsbaus und seit 2008 UNESCO-Welterbe Kommunaler Wohnungsbau wird der Bau von Wohnungen durch die Kommunalverwaltung politischer Gemeinden genannt. Überwiegend greift die öffentliche Verwaltung einer Stadt, einer Gemeinde, eines Kreises oder eines Zweckverbandes mit Hilfe einer kommunalen Wohnungsgesellschaft in ihren Wohnungsmarkt ein. Ziele sind unter anderem die Förderung sozialen Wohnungsbaus, Erhöhung der Attraktivität, die Sicherung lokaler Beschäftigung, Stadtumbau, ein Gegensteuern bei Zersiedelung und die energetische Sanierung. Häufig kann die Kommune zusätzliche Einnahmen erzielen.
Historische Vorbilder mini|hochkant=1.3|Der älteste erhaltene Entwurf der Erlanger Neustadt, rot lavierte Federzeichnung (1686), Johann Moritz Richter zugeschrieben In Deutschland können die als Planstädte der unter anderem in Potsdam und Erlangen errichteten barocken Stadterweiterungen als Vorläufer angesehen werden. Hier wurden im Auftrag des jeweiligen Königs bzw. Markgrafen Häuser geplant, gebaut und anschließend privatisiert. Nicht kommunal sind hingegen die 140 Wohnungen der Augsburger Fuggerei.
Direkter Vorläufer des kommunalen Wohnungsbaues ab 1918 war der Werkswohnungsbau, der mit Beginn der Industrialisierung ab 1840 notwendig wurde. Beispiele sind die Zechenkolonien aus 18. und 19. Jahrhundert im Ruhrgebiet oder die Siemensstadt von 1914 in Berlin.
Geschichte in Deutschland Entstehung des Kommunalen Wohnungsbaus Ab Mitte des 19. Jahrhunderts wurden in Deutschland etliche Baugesellschaften und Baugenossenschaften gegründet. Die Gemeinnützigkeitsbewegung wurde durch die Einführung der beschränkten Haftpflicht mit dem Genossenschaftsgesetz von 1889 gestärkt. 1899 gab es in Deutschland 384 gemeinnützige Wohnungsunternehmen, davon waren 289 Genossenschaften. Nach dem Ersten Weltkrieg wurden Kommunen im Wohnungsbau aktiv, da Kriegszerstörungen und Vertreibungen sowie schnelles Wachstum der Städte zu hohem Wohnungsbedarf führten. Die Kommunen versuchten die Wohnungsknappheit zunächst mit Gewalt zu lösen. Es wurden Zwangseinweisungen angedroht für den Fall, dass keine zusätzlichen Bewohner aufgenommen würden. Dies wurde jedoch nicht durchgesetzt. Am 1. April 1924 beschloss der Reichstag das Hauszinssteuergesetz. Alle Besitzer von vor 1921 erbauten Häusern mussten diese Abgabe bezahlen. Politisch wurde das damit begründet, dass der Hausgrundbesitz während der deutschen Inflation von 1914 bis 1923 nicht entwertet worden war und die Neubewertung der Haushypotheken nach dem Ende der Inflation einer Entschuldung gleichkam. Die Immobilienbesitzer legten die Abgaben auf die Mieter um, was zunächst zu einer erheblichen Verteuerung von Wohnraum führte. Das Geld aus der Abgabe wurde den Kommunen zweckgebunden zur Entschuldung und zum Wohnungsbau zur Verfügung gestellt. Insbesondere während der als „Hauszinssteuer-Ära“ bezeichneten Phase zwischen 1924 und 1931 trug die Steuer tatsächlich zur Wohnungsproduktion bei, da für den subventionierten Wohnungsbau durch Wohnungsbaugenossenschaften und andere gemeinnützige Wohnungsunternehmen aufgrund des Steueraufkommens deutlich weniger Kredite aufgenommen werden mussten. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau überwog in dieser Zeit deutlich gegenüber der privat finanzierten Schaffung von Wohnraum; der Anteil der Hauszinssteuer an den staatlichen Investitionen in diesem Bereich betrug zwischen 1926 und 1930 etwa ein Drittel. Die Kommunen verfügten somit zu dieser Zeit über bessere finanzielle Möglichkeiten als private Bauherren oder Baugenossenschaften. Oft trat die Kommune selber als kommunale Baugesellschaft oder Mehrheitseigner einer Baugesellschaft auf.
Mit der Gemeinnützigkeitsverordnung wurde 1930 eine einheitliche Rechtsgrundlage für den kommunalen Wohnungsbau geschaffen. 1940 erhob das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) selbst auferlegten Verpflichtungen der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen zur allgemeinen gesetzlichen Norm:
Beschränkung der Tätigkeit auf Bau, Betreuung, Bewirtschaftung und Verkauf von Wohnungen sowie Trägerschaft von Maßnahmen für Städtebau und Sanierungen Beschränkung der Preise für wohnungswirtschaftlichen Leistungen auf die Deckung der Kosten und laufenden Aufwendungen Deckelung der jährlichen Gewinnbeteiligung für Genossenschaftsmitglieder, Eigentümer und Gesellschafter bei 4 % der eingezahlten Kapitaleinlage Verwendung nicht ausgezahlter Überschüsse für die gesetzlichen Unternehmensaufgaben Bindung des gesamten Vermögens an den gemeinnützigen Zweck (Baupflicht und Reinvestition)
Als Ausgleich für diese Verpflichtungen wurden die gemeinnützige Wohnungsunternehmen von Körperschafts-, Gewerbe-, Vermögens- und oft auch der Grunderwerbsteuer befreit.
Die neugebauten Wohnungen wurden von der Arbeiteraristokatie bis hin zur gutbürgerlichen Schichten (Vorarbeiter, Ingenieure, Politiker, Beamte usw.) bezogen. Hunderttausenden Vertriebene konnten von Notunterkünften in Eisenbahnwaggons und Holzhütten in die freiwerdenden Altbauten umziehen.
Nach dem Zweiten Weltkrieg gab es mit dem Lastenausgleichsgesetz ein der Hauszinssteuer nach dem Ersten Weltkrieg vergleichbares Instrumentarium zur Förderung des Wohnungsbaus.
Zur Reduzierung sozialer Missstände wurde sozialer Wohnungsbau in größerem Maßstab bis in die 1980er Jahre fortgesetzt. Danach wurde der Umfang reduziert. Mit Ablauf der Sozialbindung nach zumeist 15–20 Jahre blieben diese Wohnungen im Bestand der kommunalen Wohnungsunternehmen.
Privatisierung kommunaler Wohnungsunternehmen in Deutschland nach 1988 Anfang der 1980er Jahre schwand der politische und gesellschaftliche Konsens zum kommunalen Wohnungsbau. Die CDU-FDP-Regierung strebte Steuerentlastungen bei gleichzeitigem Subventionsabbau an. Bei ausschließlicher Betonung der Steuerbefreiung und außer Acht lassen der gesetzlichen Verpflichtungen wurde dem kommunalen Wohnungsbau Wettbewerbsverzerrung zu Gunsten der gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vorgeworfen. Selbst innerhalb des Dachverbandes gemeinnütziger Wohnungsunternehmen GGW sprach sich eine Minderheit von Unternehmern für eine Entlassung aus dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) aus. Durch die Neue-Heimat-Affäre 1982 verlor der Kommunale Wohnungsbau zusätzlich Ansehen und Rückhalt in Politik und Bevölkerung.
Am 3. August 1988 trat das Steuerreformgesetz 1990 in Kraft, in dem auch die Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes geregelt war. Etwa 1800 gemeinnützige Wohnungsunternehmen wurden durch das neue Gesetz der Körperschafts-, Gewerbe- und Vermögensteuer unterworfen, aber auch von den gesetzlichen Bindungen befreit. Viele kommunale Wohnungsunternehmen wurden privatisiert. Der Rückzug der Kommunen aus dem Wohnungsbau ermöglichte nicht zuletzt das Entstehen großer Wohnungsunternehmen.
Durch eine Steuerbefreiung bei Veräußerung von kommunalen Wohnungen, welche ab 2001 unter der SPD-Die Grünen-Bundesregierung beschlossen wurde, folgte ein Schub dieser Verkäufe. Wie aus der Transaktionsdatenbank des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hervorgeht, wurden zwischen 1999 und 2011 etwa 379.000 kommunale Wohnungen in Deutschland verkauft, davon die Hälfte an private Investoren. Danach änderte sich das Verhalten der Kommunen hin zu einer Bewahrung oder gar einem Ausbau der öffentlichen Wohnungsbestände.
Entgegen Warnungen von Experten, wie dem damaligen Abteilungsleiter in der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Wolf Schulgen, wurden in Berlin tausende Wohnungen verkauft. Städte wie Dresden oder Kiel verkauften sogar den kompletten kommunalen Bestand.P. Metzger zu den damaligen Privatisierungen in der tageszeitung: https://taz.de/Vergesellschaftung-von-Wohnungen/!5796844/ Die LBBW insgesamt 21.500 Wohnungen, wie auch in Stuttgart.Zum Verkauf durch die LBBW https://www.schwarzwaelder-bote.de/inhalt.lbbw-wohnungen-spd-landeschef-rechtfertigt-wohnungsverkauf.0053c749-9593-4ff3-8bb2-679fdf62f86a.html Der von Überangeboten geprägte Wohnungsmarkt in Ostdeutschland sowie steigende Verschuldung der Kommunen begünstigten die Privatisierungsbestrebungen. Aus den Finanztransaktionen entstanden den Kommunen wenn nur kurzfristige Vorteile. Berater, Banken und Lobbyisten konnten jedoch Gewinne abschöpfen, da die Immobilienkäufe im Regelfall mit Fremdkapital finanziert wurden, die Schulden jedoch in den Wohnungsunternehmen verblieben. Die einmaligen Einnahmen der Kommunen waren oft nach wenigen Jahren aufgezehrt. Teilweise veräußerten die privaten Investoren den Bestand auch nach kurzer Zeit, ohne in Sanierung und Ausbau zu investieren.
Mitte der 2010er Jahre floss ein großer Teil der Wohnbauförderung in die Bildung von Wohneigentums statt in kommunale Unternehmen.
Herausforderungen Mitte der 2010er Jahre In Deutschland zeigten sich Mitte der 2010er Jahre Nachteile der Privatisierung kommunaler Wohnungen. Bei gesunkenen Bauzinsen zog die Wohnungsnachfrage an. Mieter berichteten zudem von einer Verschlechterung der Mietwohnsituation. In der Folge wurde zum Beispiel in Dresden die Neugründung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft gefordert, während in Berlin 2016 sogar die Rekommunalisierung der ehemaligen GSW, also Rückabwicklung des Verkaufs, diskutiert wurde. In ostdeutschen Städten war Anfang der 2010er Jahre der Abriss kommunaler Wohnungen wegen Leerstands staatlich gefördert worden, jedoch war Mitte der 2010er Jahre die Nachfrage in Berlin, Jena, Potsdam, Leipzig und Rostock so groß, dass der Abriss gestoppt wurde. In anderen ostdeutschen Städten ging der Abriss jedoch weiter. Es wurde aber über den Erhalt leerstehender kommunaler Bauten als Reservequartiere nachgedacht. Die im Wohnungsbauprogramm der DDR entstandenen Plattenbauquartiere hatten durch eine Kombination aus Umbau und Abriss eine höhere Wohnqualität erhalten. Es haben sich hierbei für Plattenbauten und vergleichbare Bauten in Ost und West drei Konzepte herausgebildet: Vollsanierung (Neubaustandard) oder Teilsanierung (nur Dach und Fassade) zum Erhalt bezahlbaren Wohnraums oder zuletzt Abriss, um das Quartier zu verbessern oder Stadtmitten wieder zu verstärken.Zu Großsiedlungen http://www.gross-siedlungen.de/de/media/pdf/3138.pdf Neben den Rekommunalisierungen des Berliner Senates wurden im Jahr 2020 im Berliner Bezirk Kreuzberg 169 Wohnungen in eine Genossenschaft überführt.taz.de: Die Krise der Diese-Genossenschaft ist überwunden (abgerufen am 18. Januar 2021)
In Wien gab es keine Überlegungen, den kommunalen Wohnungsbestand zu privatisieren. Aber nach 2003 wurden keine kommunalen, sondern nur noch genossenschaftliche Bauten errichtet.Ralf Leonhard: Wohnen ist Heimat. Die Mieter-Metropole. In: die tageszeitung. 28. Dezember 2018. (taz.de)
Beteiligungsmöglichkeiten der Mieter Die Berliner Mieter*gemeinschaft am Kottbusser Tor hatte nach Befragungen Defizite und den Wunsch nach mehr Beteiligungsmöglichkeiten der Bewohner auch im Kommunalen Wohnen festgestellt. Eine Studie untersuchte die Mitbestimmungsmöglichkeiten in Häusern und Siedlungen kommunaler Träger.https://www.kommunal-selbstverwaltet-wohnen.de/http://ruby-press.com/shop/das-kotti-prinzip-urbane-komplizenschaften-zwischen-raumen-menschen-zeit-wissen-und-dingen/
Diskurs Gemeinnützigkeit Aktuell wird die Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit für Kommunale Wohnungsbauunternehmen andiskutiert, welche 1990 abgeschafft wurde. Der genannte Vorteil der Steuerersparnis ist zutreffend, relativiert sich aber: Sobald ein Unternehmen nur wenig Gewinn macht und entsprechend wenig Steuern anfallen, nämlich durch ein Reinvestieren von Gewinnen durch Aufwertung und Wachstum zugunsten der Mietenden. Hohe Gewinnziele und entsprechende Steuern sind zumeist eher untypisch für kommunale Unternehmen.Die Besteuerung gemeinnütziger Organisationen im internationalen Vergleich https://www.ifo.de/DocDL/ifo_Forschungsberichte_24.pdf