Schönheitsreparatur

Schönheitsreparatur ist ein Ausdruck im deutschen Mietrecht für bestimmte, rein dekorative Arbeiten, die an einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Geschäftsraum zur Verbesserung des Aussehens des Raumes und zur Behebung von oberflächlichen Schäden vorgenommen werden. Um eine Reparatur im eigentlichen Sinne handelt es sich nicht. Im Rechtsstreit ist häufig fraglich, ob diese Arbeit erforderlich ist und, falls ja, wer sie durchführen muss: der Mieter oder der Vermieter.

Begriff der Schönheitsreparaturen Nach deutschem Recht gibt es eine gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum in der II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“). Diese Vorschrift wird nach allgemeiner Auffassung auch bei freifinanziertem Wohnraum für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen.

 Abs. 4 Satz 3 II. BV definiert Schönheitsreparaturen wie folgt:

Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Schönheitsreparatur.

Daneben gibt es landesspezifische Regelungen für Dienstwohnungen.Zum Beispiel im Freistaat Bayern die Schönheitsreparaturenbekanntmachung vom 18. Juni 2014 (FMBl Nr. 9/2014 S. 142 vom 8. August 2014)

Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch das Versiegeln eines Parketts oder Außenanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Klausel von Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat.

Gesetzliche Verpflichtung des Vermieters

Der Vermieter muss den Zustand des Mietobjekts aufrechterhalten, um einen vertragsgemäßen Zustand gemäß Abs. 1 S. 2 und BGB zu gewährleisten. Wurde die Wohnung an den Mieter renoviert übergeben, muss der Vermieter die notwendigen Schönheitsreparaturen durchführen.MüKoBGB/Wurmnest, 9. Aufl. 2022, BGB § 307 Rn. 140. Wurde die Wohnung bereits abgenutzt und unrenoviert an den Mieter übergeben, dann kann der Mieter keine renovierte Wohnung verlangen. Der Mieter kann nur die Behebung von weiteren Verschlechterungen verlangen. Der Bundesgerichtshof erkennt darin aber Forderungen des Mieters, die nicht praktikabel sind und damit nicht den Interessen der Vertragsparteien entsprechen. Deshalb kann der Mieter eine reguläre Renovierung verlangen, muss sich aber an den Kosten angemessen beteiligen, weil er gegenüber dem Mietbeginn eine Verbesserung erhält. Im Zweifel soll eine Beteiligung an der Hälfte der Kosten angemessen sein.BGH, Urt. v. 08. Juli 2020, Az. VIII ZR 163/18, abrufbar bei openjur.de.

Vertragliche Abwälzung auf den Mieter bei Wohnraum

Die eben genannte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist aber abdingbares Recht und kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen werden. Dies ist gängige Praxis, so dass der Bundesgerichtshof dies mittlerweile sogar für eine Verkehrssitte hält, ohne vom Erfordernis einer gesonderten Vereinbarung abzuweichen.BGH WuM 2004, 529; kritisch hierzu: Lützenkirchen: Die Entwicklung des Mietrechts in der obergerichtlichen Rechtsprechung des Jahres 2004, WuM 2005, 89, 105; Anm. v. Emmerich JuS 2006, 933, 933.

Grob heißt dies: Nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet, Schönheitsreparaturen also nicht erwähnt sind, oder wenn die vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Prinzipiell kann diese Verpflichtung aber auch nur teilweise (wirksam) auf den Mieter übertragen worden sein.

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Grundsätzlich kann die vertragliche Vereinbarung aber sowohl durch eine für den Einzelfall geschaffene Vereinbarung (Individualabrede) oder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) (meist in der Form von formularmäßig vorformulierten Klauselverträgen) geschehen.

Insbesondere Vereinbarung in einer Individualabrede

Die Regelung der Schönheitsreparaturen außerhalb von AGB im Rechtssinne ist selten Thema von Rechtsstreitigkeiten.

Verpflichtet sich der Mieter beispielsweise, nachträglich die Endrenovierung durchzuführen, so kann diese Regelung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) wirksam sein, sofern dies im Rahmen einer „Individualvereinbarung“ geschieht.

Insbesondere Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Meist sind die Mietverträge als Formularmietverträge ausgestaltet und sind somit Allgemeine Geschäftsbedingungen im Rechtssinne (also im Sinne der BGB).

Ein Teil der RechtswissenschaftEmmerich JuS 2006, 933, 935. und ein Teil der RechtsprechungLG Berlin, Urteil vom 09. März 2017, Az. 67 S 7/17, abrufbar bei openjur.de. halten allgemein die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein für unwirksam, weil damit von wesentlichen Grundgedanken der (oben genannten) gesetzlichen Regelung abgewichen werde Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Abwälzung wäre demnach nur durch individualvertragliche Vereinbarung möglich. Diese Auffassung wird aber insbesondere von der überwiegenden Rechtsprechung nicht geteilt. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Mieter weniger Miete zahlt, wenn er die Vornahme von Schönheitsreparaturen übernimmt.BGH, Beschluss vom 01. Juli 1987, Az. VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253. Außerdem sind solche Klauseln Verkehrssitte geworden.BGH, Beschluss vom 30. Oktober 1984, Az. VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363. Deshalb kann es Klauseln geben, die keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach  BGB ergeben.

Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise beim Einzug in die Wohnung, während der Laufzeit des Mietvertrags und beim Auszug.

Beileibe nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam. So kann der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet werden, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass er die Arbeiten selbst in fachmännischer Weise ausführt, das heißt so, wie sie auch ein Maler technisch erbringen würde. Eine diesbezügliche Verpflichtung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.BGH, Urteil vom 09. Juni 2010, Az. VIII ZR 294/09, abrufbar bei openjur.de. Außerdem darf sich die Klausel nur auf den Begriff der Schönheitsreparaturen, wie er oben beschrieben ist, beschränken. Darüber hinaus gehende Verpflichtungen machen die gesamte Klausel unwirksam.BGH, Urteil vom 13. Januar 2010, Az. VIII ZR 48/09, abrufbar bei openjur.de.

Für die Wirksamkeit einer solchen Klausel gilt grundsätzlich, dass der Mieter durch die Schönheitsreparatur den Zustand der Wohnung bei Einzug wiederherstellt. Die Klausel ist somit unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert vom Vermieter an den Mieter übergeben wurde. Entscheidend ist nicht, dass eine Renovierung tatsächlich stattgefunden hat. Die Wohnung muss den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung (ohne erhebliche Gebrauchsspuren) haben. Soll trotz fehlender Renovierung eine wirksame Klausel vereinbart werden, muss der Vermieter eine Ausgleichszahlung oder anderweitige Ausgleichsleistung erbringen, damit die Wohnung als renoviert gilt.BGH, Urt. v. 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14, abrufbar bei openjur.de. Steht im Streit, ob die Wohnung zu Mietbeginn renoviert war, muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung unrenoviert war, damit die Klausel unwirksam ist.BGH, Beschl. v. 30. Januar 2024, Az. VIII ZB 43/23, abrufbar bei openjur.de.

„Starrer Fristenplan“ In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplanes Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten starren Fristenplänen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von Abs. 1 BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre (sogenannter Summierungseffekt, auch bei Zusammentreffen von Individual- und Formularklauseln; aber auch Verstoß gegen das Transparenzgebot in AGB, wenn die Regelung widersprüchlich ist oder wenn sie so umfangreich und verworren ist, dass der durchschnittliche Mieter gar nicht mehr erkennen kann, wann er überhaupt renovieren soll). Der BGH lehnt die so genannte geltungserhaltende Reduktion einer solchen Renovierungs-Klausel in ständiger Rechtsprechung ab und Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen objektiv auszulegen.

Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie spätestens…, mindestens…, innerhalb…, übliche Fristen…. Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, „wenn erforderlich …, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre“.

Ein zulässiger flexibler Fristenplan kann die Formulierungen „im Allgemeinen“BGH, Beschluss vom 20. März 2012, Az. VIII ZR 192/11, abrufbar bei openjur.de., „üblicherweise“BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, Az. VIII ZR 283/07, abrufbar bei openjur.de., „regelmäßig“BGH, Urteil vom 26. September 2007, Az. VIII ZR 143/06, abrufbar bei openjur.de., „im Regelfall“BGH, Beschluss vom 20. März 2012, Az. VIII ZR 192/11, abrufbar bei openjur.de., „in der Regel“BGH, Urteil vom 05. April 2006, Az. VIII ZR 163/05, abrufbar bei openjur.de., „in der Regel spätestens“BGH, Urteil vom 13. Juli 2005, Az. VIII ZR 351/04, abrufbar bei openjur.de., „es sei denn, Schönheitsreparaturen sind nicht erforderlich“BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 21/13, abrufbar bei openjur.de. enthalten.Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 1068. Wirksam ist auch eine Vereinbarung, die den Mieter zwar starr nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung verpflichtet, jedoch die Einschränkung enthält, dass der Vermieter die Renovierungsfristen zu verlängern hat, wenn der Zustand der Wohnung dies rechtfertigt.

Die Fristen müssen auch bei einem flexiblen Fristenplan den üblichen Fristen entsprechen.LG Berlin, Urteil vom 07. November 2003, Az. 63 S 178/03. Der Bundesgerichtshof hat einmal folgende Fristen als üblich gebilligt: „in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008, Az. VIII ZR 283/07, abrufbar bei openjur.de.

„Abgeltungsklauseln“ Oftmals wurden sogenannte Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist.