Eine Immobilienfinanzierung stellt eine streng verwendungszweckorientierte Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung, den Erwerb oder die Sanierung von Bauwerken. Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden.
mini|Die Bauzinsen-Entwicklung in Deutschland von 1998–2018
Immobilienfinanzierung (Darlehen) Eine Immobilienfinanzierung ist ein Rechtsgeschäft zwischen zwei oder mehr Parteien, die als Darlehensgeber (auch Gläubiger) und Darlehensnehmer (auch Schuldner) auftreten. Dabei stellt der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einen bestimmten Geldbetrag mit einem fest definierten Verwendungszweck zur Verfügung. Im Gegenzug stellt der Darlehensnehmer eine oder mehrere Sicherheiten (meist Grundpfandrechte) und entrichtet neben den Tilgungsleistungen auch Zinszahlungen.
Unter den Finanzierungen kann man zwischen dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag und einem Immobiliar-Darlehensvertrag differenzieren. Dabei unterscheidet man nach dem Gesetz anhand der Eigenschaft des Darlehensnehmers und dem Zweck der Finanzierung.
Für private sowie gewerbliche Immobilienfinanzierungen gibt es Förderungen seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau und den jeweiligen Landesförderinstituten (bspw. NRW.Bank). Dabei bekommen Darlehensnehmer einen vergünstigten Zinssatz und/oder Zuschüsse. Die Mittel sind bei derartigen Finanzierungen an strengere Bedingungen geknüpft.
Private Immobilienfinanzierung Eine private Immobilienfinanzierung bezeichnet die Finanzierung von Verbrauchern. Dabei unterscheiden Kreditgeber in Deutschland:
Eigengenutzte Wohnimmobilie (Darlehensnehmer entspricht Eigentümer und Bewohner) Fremdgenutzte Wohnimmobilie (Der Darlehensnehmer/Eigentümer vermietet das Objekt) Fremdgenutzte Gewerbeimmobilie (Der Darlehensnehmer/Eigentümer vermietet das Objekt)
Hintergrund ist das europäische Bankenaufsichtsrecht (CRR III) und die unterschiedlichen Risikofaktoren. Die risikoärmste Finanzierung ist die einer eigengenutzten Wohnimmobilie.
Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpersonen betrug laut Statistik der Bundesbank per 31. Dezember 2007 791,6 Milliarden Euro. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privater Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Milliarden Euro. Die durchschnittliche Darlehenssumme in Deutschland lag im Dezember 2020 bei 300.000 Euro, einem Anstieg von 15 % im Jahresvergleich.
Vertriebswege Während Immobilienfinanzierungen bis in die 1970er Jahre fast ausschließlich direkt von Banken und Bausparkassen angeboten wurden, erfolgt der Vertrieb von Immobiliendarlehen heute über verschiedene Vertriebskanäle. 2007 wurde 74 % der Immobilienfinanzierungen direkt von den Banken verkauft. 26 % des Marktes teilen sich verschiedene Kreditvermittler. Neben den Versicherungsmaklern, die vor allem seit den 1980er Jahren im Rahmen des Allfinanz-Konzeptes auch Bankprodukte anbieten, sind dies vor allem Finanzvertriebe, die in diesem Bereich aktiv sind. Seit Ende der 1990er Jahre ist der von Kreditvermittlern dominierte Verkauf über das Internet als Vertriebskanal hinzugekommen und konnte Marktanteile gewinnen.
Ablauf einer privaten Immobilienfinanzierung Konzeption Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.
Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes, ist das Darlehen nicht mehr gesichert. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite kündigen. Der Darlehensnehmer ist berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess der Immobilie einleiten.
mini|340px|Beispiel Annuitätendarlehen (100.000 €, gesamte Laufzeit bei 2,5 % Zinsen). Bei gleichbleibender Annuität sinkt der Zinsanteil (blau) während der Tilgungsanteil (rot) steigt. Rückzahlung Die Darlehen für eine private Immobilienfinanzierung sind über einen festgelegten Zeitraum zu tilgen. Das Annuitätendarlehen stellt eine der häufigsten Darlehensformen dar. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung. Typischerweise wird ein Annuitätendarlehen nicht über den gesamten Zeitraum abgeschlossen, der nötig ist, um das Darlehen vollständig zu tilgen („Volltilgerdarlehen“). Stattdessen sind in Deutschland Zinsbindungsfristen von 5, 10 oder 15 Jahren üblich. Je kürzer diese Frist, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Kurze Laufzeiten weisen aber höhere Risiken bei einem Anstieg des Zinsniveaus auf, die später die monatliche Belastung („Rate“) stark erhöhen können.Ulrich Seubert, Martin Weber: 5, 10, or 15: Maturity Choice of Private Mortgage Borrowers, Working Paper, Universität Mannheim (englisch)
Anstelle der üblichen Tilgungsleistungen kann eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei erhält der Darlehensgeber zunächst nur die Zinsen und die Tilgung fließt in ein Tilgungssurrogat. Dieses wird mit dem Tilgungsanteil bespart und am Ende der Laufzeit zur (teilweisen) Rückführung des Darlehens verwendet. Als Tilgungssurrogate können die Ansprüche an Investmentfonds, Rentenversicherungen oder Kapitallebensversicherungen verwendet werden.
Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung bietet das Bauspardarlehen, das nach der Zuteilung den Charakter eines Annuitätendarlehens hat. Werden dagegen Bausparverträge neu abgeschlossen, erfolgt eine Vorfinanzierung der Bausparsumme bis zur Zuteilung. Der Tilgungsanteil fließt bis dahin als Ansparung in die Bausparverträge, während der Zinsanteil auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet wird.
Chancen und Risiken eines Immobilienkaufs Der Erwerb einer Immobilie bietet die Chance einer Vermögenssteigerung, aber auch das Risiko eines Vermögensverlustes. Ausschlaggebend ist die Vermögensentwicklung bei Kauf im Vergleich zur Vermögensentwicklung bei Anmietung des Objekts. Falls die Vorteile des Kaufs überwiegen, ist der Erwerb sinnvoll. Zu den Vorteilen zählen die Mietersparnis und eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie. Nachteile sind die Kreditkosten, Kaufnebenkosten, Instandhaltungskosten und mögliche Wertverluste, sowie die langfristige Bindung an ein bestimmtes Objekt.
Um eine Rendite zu erzielen, die über der durchschnittlichen Verzinsung von festverzinslichen Wertpapieren liegt, kommt es vornehmlich auf die Lage der Immobilie an. In bevorzugten Regionen in Deutschland konnte bezüglich der Immobilienpreise und Mieteinnahmen in den letzten drei Jahrzehnten ein verhältnismäßig stabiler Aufwärtstrend festgestellt werden. Neben den dauerhaften Mieteinnahmen besteht unter der Voraussetzung einer kontinuierlichen Preissteigerung die Möglichkeit, steuerfreie Veräußerungsgewinne bei einem Verkauf zu realisieren. Dies ist ein Vorteil gegenüber Aktien, da seit 2009 bei der Veräußerung von diesen Wertpapieren Steuern anfallen. Weiterhin bietet eine Immobilie einen gewissen Schutz gegenüber Inflation. Im Falle hoher Preissteigerungsraten und gleichzeitiger Aufnahme eines Immobilienkredits kommt der Kreditnehmer zusätzlich in den Genuss real sinkender Kreditraten, da durch die Inflation auch der Wert der Schulden abnimmt. Dieser Effekt macht sich insbesondere dann bemerkbar, wenn die Kreditzinsen langfristig festgeschrieben sind.
Im Gegensatz zur weitverbreiteten Meinung bringt die Investition in eine Immobilie nicht immer eine sichere Rendite ein. In den 90er Jahren haben etliche Immobilienkäufer Kapital verloren, da Objekte in schlechten Lagen und in schlechtem Bauzustand als Steuersparmodelle erworben wurden, aber die versprochenen Mieteinnahmen nicht erzielbar waren. Das Risiko, die gewünschte Verzinsung des eingesetzten Kapitals nicht zu erreichen, liegt in möglichen Leerständen während der Haltedauer und Verlusten beim Wiederverkauf der Immobilie. Insbesondere wenn die Immobilienfinanzierung zu knapp kalkuliert wurde, kann sich der Immobilienkauf zu einem finanziellen Fiasko entwickeln.
Im Falle eines deutlich gestiegenen Zinssatzes zu dem Zeitpunkt, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft, droht die Überschuldung des Kreditnehmers – er kann die stark steigenden Raten nicht mehr finanzieren.
Vergleich zwischen Miete und Kauf Das Argument der Mietersparnis für die Aufnahme einer Immobilienfinanzierung gilt nur für den Fall, dass die Mietersparnis nicht durch andere Ausgaben wieder aufgezehrt wird. Daher ist es unabdingbar, die Mietersparnis in Relation zu anderen Zahlen zu setzen. Zu diesen gehören die Zinszahlungen und Kreditnebenkosten für die Überlassung des Kredits sowie die Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie.Kaufen oder mieten: So finden Sie raus, was Sie sich leisten können, test.de vom 17. März 2015, abgerufen am 17. März 2015
Volkswirtschaftliche Bedeutung der privaten Immobilienfinanzierung Die Rahmenbedingungen der privaten Immobilienfinanzierung haben unmittelbar Auswirkungen auf die beschäftigungsintensive Baubranche und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.
Verbraucherschutzvorschriften beim Immobiliarkredit Ein Immobilienkauf und die dazugehörige Finanzierung stellen Rechtsgeschäfte dar, bei denen Summen bewegt werden, die typischerweise ein Vielfaches des Jahreseinkommens der privaten Immobilienkäufer ausmachen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Vielzahl von Verbraucherschutzvorschriften geschaffen. Zunächst bedarf sowohl der Immobilienkauf als auch die Bestellung der Grundpfandrechte der notariellen Beurkundung. Für den Immobiliardarlehensvertrag gelten besondere Verbraucherschutzrechte. Wesentlich ist hier vor allem ein Widerrufsrecht, auf das der Kreditnehmer gesondert hingewiesen werden muss. Auch im Fall, dass der Kreditnehmer mit seinen Raten in den Rückstand gerät, ist er dagegen geschützt, dass die Bank zu früh den Kredit kündigt. Seit 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten ist, ist eine Kreditkündigung erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 % der Darlehenssumme möglich. Bei einem typischen Baudarlehen mit 5 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 % führt diese Regelung dazu, dass ein Kreditnehmer mit bis zu 5 Monatsraten im Rückstand sein darf, ohne dass die Bank den Kredit kündigen kann.
Die Möglichkeiten des Verkaufs des Kredites durch die finanzierende Bank wurden durch das Risikobegrenzungsgesetz stark eingeschränkt. Siehe hierzu: Kredithandel.
Neue EU-Verbraucherschutz-Richtlinien Seit April 2015 müssen Verbraucher vor dem Abschluss einer Immobilienfinanzierung umfassend über die Risiken und Kosten, unter anderem auch über die spätere Zins- und Tilgungslast, aufgeklärt werden. Am 16. März 2016 ist das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften vom 11. März 2016 im Bundesgesetzblatt Teil I, Nr. 12 vom 16. März 2016, Seite 396BGBl I 2016, 396ff. verkündet worden.
Steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung