mini|Baulicher Beginn des systematischen Sozialen Wohnungsbaus in Westdeutschland nach dem Zweiten Weltkrieg: Hans Böckler beim Hammerschlag zur Grundsteinlegung der nach ihm benannten Großsiedlung („Böcklersiedlung“) in Neumünster am 5. März 1950 Als Sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, insbesondere für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Neben den persönlichen Voraussetzungen, welche die Mieter in Deutschland mit dem Wohnberechtigungsschein nachweisen müssen, gibt es eine höchstzulässige Miete (bis 2001 „Kostenmiete“, jetzt: Mietpreisbindung), wie sie im deutschen Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder vergleichbaren Landesgesetzen in Österreich geregelt ist.
Die Dauer der Bindung für preisgebundene Wohnungen – Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau, Sozialwohnungen – ist in den Bundesländern unterschiedlich. Regelungen finden sich in den verschiedenen Wohnungsgesetzen der Bundesländer über die soziale Wohnraumförderung. Sie beträgt je nach Förderbedingung überwiegend 15 bis 25 Jahre, in München 40 Jahre. Bei Erbbaurechten an kommunalen Grundstücken sind sogar bis zu 60 Jahren möglich.
Entwicklungen und Tendenzen mini|Sozialer Wohnungsbau in Deutschland 2019: Anscharpark in Kiel, gefördert von der Sozialen Wohnraumförderung Schleswig-Holstein mini|Sozialer Wohnungsbau in Frankfurt-Goldstein, entworfen vom Architekten Frank Gehry (Mitte der 1990er Jahre) Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, begann mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit zum Jahresbeginn 1990 und dem Rückzug des Bundes aus der Förderung ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus. Die Abschaffung führte dazu, dass Sozialwohnungen auch Objekte von Privatisierungen und damit auch von Renditemaximierungsstrategien wurden.
Ende des 20. Jahrhunderts hat sich die Anzahl der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau drastisch verringert. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, so verzeichnete die Volks- und Gebäudezählung Ende 2001 nur noch rund 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. In der Vergangenheit wurden etwa ein Drittel sozial und preislich gebundene Wohnungen als Voraussetzung für eine sozial ausgleichende Wohnungspolitik angesehen. Ende 2024 gab es in Deutschland nach Angaben der Bundesregierung 1.046.031 Millionen Sozialwohnungen.
In Berlin waren im Jahr 2006 noch 9 % im Westteil und 24 % im Ostteil der Stadt den Sozialwohnungen zuzurechnen. Dresden hat seine Bestände vollständig verkauft, und in den Großstädten von über 200.000 Einwohnern lag der kommunale Anteil im Durchschnitt bei 8 %. Während in der Vergangenheit davon ausgegangen werden konnte, dass nach der Förderfrist die kommunalen Wohnungsunternehmen ihre frei gewordenen Bestände auch weiterhin zu Mieten im unteren Marktbereich und an geringer verdienende Haushalte vermieten würden, wird diese Sicherheit durch Privatisierungen in Frage gestellt.
Die Kontroverse dreht sich insbesondere um zwei gegenteilige Positionen bei der Rolle des Staates:
Kritiker sagen, dass private Investoren vielfach nach einer Rosinenpflückerstrategie handeln. Gute und verkäufliche Bestände werden saniert und teuer vermarktet, so dass diese Wohnungen für ärmere Bevölkerungskreise nicht mehr in Frage kommen. Ärmere Mieter seien damit auf die schrumpfenden Restbestände des sozialen Wohnungsbaus angewiesen oder müssten in schlechtere und kleinere Wohnungen umziehen. Oft müssen die gestiegenen Mieten durch Transferzahlungen (Wohngeld o. ä.) ausgeglichen werden, wodurch langfristig der Verkaufserlös für die Kommunen und andere staatliche Eigentümer geschmälert bzw. aufgezehrt wird. Innerhalb der Sozialwohnungsbestände wird ein „creaming the poor“ betrieben, wo an die „besten“ unter den Armen bevorzugt vermietet wird.
Befürworter einer Privatisierung argumentieren, dass das Interesse an entsprechenden Wohnungen immer ein Indiz für das ungenutzte Potenzial der Stadtentwicklung sei. Besser sei es, gute Wohnungen möglichst zu verkaufen und mit den erzielten Einnahmen den sozialen Wohnungsbau an anderer Stelle zu finanzieren. Die Bewohner müssten deswegen keineswegs schlechter gestellt werden. Im Idealfall ermögliche der Verkaufserlös auch Ausgaben für weitere soziale Zwecke (sogenannte doppelte Dividende). Im Übrigen sei angesichts der enormen Schuldenlasten insbesondere von Großstädten die Privatisierung sinnvoll.Zur Situation in Dresden: zeit.de Durch die Hochzinsphase nach der Wiedervereinigung 1989 gewann dieses Argument an Gewicht.
Sozialer Wohnungsbau in Deutschland mini|Wohnkomplex Hannibal in Dortmund Über Jahrzehnte war die gesetzliche Grundlage in der Bundesrepublik Deutschland das 1956 verabschiedete Zweite Wohnungsbaugesetz, das als Ziel formulierte, Wohnungen zu schaffen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für breite Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (Zitat aus § 1 II. WoBauG). Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum wurde bereits nach dem II. WoBauG außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht. Dieses Gesetz wurde zum 1. September 2001 abgelöst durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts. Es enthält das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG). Es regelt den Wohnungsbau und andere Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten mit Mietwohnungen, einschließlich genossenschaftlichem Wohnraum, und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum soll außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht werden.
Zur Vorbereitung und Optimierung der Wohnungsbauprogramme der Bundesrepublik Deutschland und der deutschen Länder wurden seit 1949 sogenannte „Demonstrativbauvorhaben“ durchgeführt, die im Rahmen der staatlich geförderten Bauforschung von verschiedenen Instituten begleitet und ausgewertet wurden.Buchreihe Die Demonstrativbauvorhaben des Bundesministeriums für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
Wie in vielen Ländern stellt der soziale oder öffentliche Wohnungsbau in Deutschland eine staatliche Transferleistung dar. Daneben war er bis in die 1990er Jahre mit seinen umfassenden öffentlichen Investitionen ein wichtiges Element der staatlichen Wirtschaftsbeeinflussung und der Städtebaupolitik. Mit dem Umbau der sozialen Sicherungssysteme seit Mitte der 1990er Jahre hat sich die Rolle und Funktion des sozialen oder öffentlichen Wohnungsbaus gewandelt.
Vorgeschichte Weimarer Republik mini|hochkant=1.5|Blick auf vier in den Jahren 1930–1932 von dem Reichenbacher Architekten Curt Feiler (1875–1932) in Mylau/Vogtland als Sozialwohnungskomplex errichtete Wohntürme vom „Typ Feiler“
Der soziale Wohnungsbau in der Bundesrepublik hat seine Vorgeschichte in der Weimarer Republik. In den 1920er-Jahren entstanden in vielen deutschen Städten neue Siedlungen, die insbesondere Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen ein gesundes Wohnumfeld bieten sollte. Hintergrund war das anhaltende Wohnungselend in der Kaiserzeit insbesondere in den Arbeitervierteln. Mit Protesten bis hin zum Mietstreik oder Krawallen gegen Zwangsräumungen war im Umfeld der Arbeiterbewegung immer wieder die Forderung nach gesundem und bezahlbarem Wohnraum artikuliert worden. Doch erst nach der Novemberrevolution 1918 gab es mit dem sozialen Wohnungsbau einen Versuch, die Probleme in der Breite anzugehen. Ein wichtiges Finanzierungsinstrument war die 1924 eingeführte Hauszinssteuer.
Einige berühmte Beispiele finden sich in Berlin, etwa die Hufeisensiedlung im Stadtteil Britz oder die Wohnstadt Carl Legien in Prenzlauer Berg. Sie sind heute Teil des UNESCO-Weltkulturerbes Siedlungen der Berliner Moderne. Beim Projekt Neues Frankfurt unter der Leitung von Ernst May wurde der soziale Wohnungsbau mit einer Erneuerung der Wohnkultur verknüpft.
Nationalsozialismus Die seit 1932 wegen Geldmangels zu beobachtende Abkehr von großen Mietshausbauprojekten fügte sich in die nationalsozialistische Wohnungsideologie. Zum Programm erhoben hieß es: „Wir wollen keine neuen Massenquartiere hinstellen, in denen Hunderte von Menschen zusammengepfercht werden.“ Die Kleinwohnung der Zukunft solle dagegen möglichst im „wohnlichen und dem Boden nähergerückten Kleinhaus“ erstellt werden.Ulrike Haerendel: Wohnungspolitik im Nationalsozialismus. Zeitschrift für Sozialreform, ohne Jahr, S. 843–879, 850. Durch einen „Führererlass“ wurde Robert Ley, Leiter der Deutschen Arbeitsfront (DAF), 1940 zum „Reichskommissar für den sozialen Wohnungsbau“ (RKSW) ernannt. Der RKSW hatte die Aufgabe, Vorbereitungen im deutschen Wohnungsbau für die Zeit nach dem Endsieg zu treffen. Im Führererlass wurden Vorgaben gesetzt, von der Größe der Räume bis zur Miethöhe, von der Durchführung bis Forderung nach Rationalisierung der Bauproduktion. Die DAF hatte so die Chance, Einfluss auf die Gestaltung des Nachkriegsdeutschlands zu nehmen. Der soziale Wohnungsbau sollte die erste genuin nationalsozialistische Wohnungspolitik werden. Seit 1940 wurden im Architekturbüro der DAF die ersten Grundtypen für die standardisierten Grundrisstypen vorgestellt.
Die Fortdauer des Zweiten Weltkrieges und die Bombenangriffe veränderte die Programmatik und Zielsetzung nationalsozialistischer Wohnungspolitik bzw. brachte sie zum Erliegen.
Nachkriegszeit hochkant=1.2|mini|Grünhöfe in Bremerhaven, ursprünglich 2.136 Wohnungen (Neue Heimat, 1954) Nach dem Krieg waren in Westdeutschland und West-Berlin ca. 2,34 Millionen Wohnungen zerstört, was ca. 22 % des Wohnungsbestandes des Jahres 1939 ausmachte. Der Bedarf an zu schaffendem Wohnraum wurde auf ca. 5 Millionen, ab Anfang der fünfziger Jahre auf 6,5 Millionen Wohnungen geschätzt.Gerhard Rabeler: Wiederaufbau und Expansion westdeutscher Städte 1945–1960 im Spannungsfeld von Reformidee und Wirklichkeit. In: Schriftenreihe des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz, Band 39, Bonn 1997.