Die Zwangsverwaltung (selten Sequestration) ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme in das unbewegliche Vermögen des Schuldners zur Durchsetzung einer Geldforderung. Die Forderung der Gläubiger soll aus den Erträgen des Grundstücks, etwa Miet- und Pachteinnahmen, erfüllt werden. Anders als bei den anderen Immobiliarvollstreckungsmaßnahmen, die auf einen Eigentumswechsel gerichtet sind (Zwangsversteigerung und Zwangshypothek), bleibt der Schuldner bei der Zwangsverwaltung immer Eigentümer des Grundstücks.
Zwangsvollstreckungsrecht Deutschland Geregelt ist die Immobilienvollstreckung in den §§ 864 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO) und 146 ff. des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).
Es handelt sich um eine Maßnahme der Einzelzwangsvollstreckung (im Gegensatz zur Gesamtvollstreckung, Insolvenz). Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind jedoch grundsätzlich auch während eines laufenden Insolvenzverfahrens möglich. Dies gilt aber nur für solche Gläubiger, die dinglich gesicherte Pfandrechte haben; für die in der Regel also im Grundbuch eine Grundschuld, Hypothek oder Reallast eingetragen ist.
Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum). Das Verfahren wird beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durch einen Rechtspfleger durchgeführt. Die Verwaltung wird hierbei in der Regel auf einen Dritten, den Zwangsverwalter übertragen, dem es obliegt, etwaige Mieten oder Pachten einzuziehen und die ordnungsgemäße und werterhaltende Bewirtschaftung des Objektes aus den Einnahmen zu sichern. Wird der Schuldner zum Zwangsverwalter bestellt, so hat das Gericht eine Aufsichtsperson zu bestellen.
Der Zwangsverwalter wird treuhänderisch tätig und muss dabei die Interessen aller Beteiligten bestmöglich wahren (siehe Urteil BGH StR 156/11). Decken die Einnahmen nicht die für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Ausgaben, hat der betreibende Gläubiger Vorschüsse zum Ausgleich zu leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt. Soweit der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Dies gilt allerdings nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten der von ihm genutzten Wohnung zu bezahlen. Ist eine Gefährdung des Objekts zu befürchten oder zahlt der Schuldner auch nach Zahlungsaufforderung durch den Zwangsverwalter die Nebenkosten nicht, so kann dieser den Schuldner und dessen Familienangehörige bereits aus dem Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts mittels eines Gerichtsvollziehers räumen lassen. Das Vollstreckungsgericht hat zuvor jedoch über einen entsprechenden Antrag des Zwangsverwalters nach Abs. 2 ZVG zu entscheiden und den Schuldner auch anzuhören, soweit nicht Gefahr in Verzug ist.
Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, in der der Gläubiger die Befriedigung seiner Ansprüche aus der Substanz (Verwertung) der Immobilie sucht, werden im Rahmen der Zwangsverwaltung die aus dem Objekt erzielten Einnahmen (Miete, Pacht) nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verteilt. Dies geschieht grundsätzlich auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplanes ( Abs. 2, ZVG). Bestimmte laufende Beträge zahlt der Zwangsverwalter ohne Teilungsplan, insbesondere die laufenden Ausgaben der Verwaltung ( Abs. 1 – Rangklasse 0) und die laufenden öffentlichen Lasten ( Abs. 2, Abs. Satz 1 ZVG – Rangklasse 3). Dies gilt grundsätzlich auch für die Forderungen der Wohnungseigentümer ( Abs. 1 Satz 2 ZVG).BGH, Beschluss vom 15. Oktober 2009, Az. V ZB 43/09. Die Zahlungen – auch auf Grund des Teilungsplans – nimmt der gerichtlich bestellte und überwachte Zwangsverwalter eigenverantwortlich vor – unter Beachtung der gesetzlich bestimmten Rangfolge ( Abs. 1, Abs. 1 ZVG – Rangklasse 1 bis 5, wobei Kapitalzahlung, Klasse 5, nur in einem gesonderten Termin erfolgen darf – ZVG).
Gläubiger können zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. Meist erst nach Rechtskraft der Zuschlagserteilung in der Versteigerung wird die Zwangsverwaltung aufgehoben. Im Zeitraum zwischen Zuschlag und Aufhebung der Zwangsverwaltung (meist nach Rechtskraft des Zuschlags) verwaltet der Zwangsverwalter weiter – hierbei hat der Zwangsverwalter sowohl die Interessen des neuen Eigentümers zu beachten als auch die des Gläubigers. Denn es ist immer noch dieselbe Zwangsverwaltung auf Antrag des Gläubigers und der Gläubiger muss für die Vergütung für diesen Zeitraum einstehen. Nach Aufhebung wegen Zuschlags rechnet der Zwangsverwalter mit dem neuen Eigentümer („Ersteher“) ab; dies erfolgt durch eine sogenannte Ersteherabrechnung, die der Verwalter dem Ersteher vorlegt und dem Vollstreckungsgericht zur Kenntnis gibt. Auch bei Rücknahme der Zwangsverwaltung durch den Gläubiger endet das Zwangsverwaltungsverfahren erst mit dem Aufhebungsbeschluss des zuständigen Vollstreckungsgerichts.BGH, Beschluss vom 10. Juli 2008, Az. V ZB 130/07.
Vergütung des Zwangsverwalters
Die Vergütung des Zwangsverwalters ist auf der Grundlage des § 152a ZVG in der Zwangsverwalterverordnung vom 19. Dezember 2003 (ZwVwV) geregelt. Die Regelvergütung bei der Zwangsverwaltung von Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, beträgt in der Regel 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags. Im Einzelfall kann der genannte Prozentsatz bis auf 5 % vermindert, oder bis auf 15 % angehoben werden. Steht dem Verwalter mangels Einnahmen keine Regelvergütung zu, bemisst sich seine Vergütung nach Zeitaufwand. Der Stundensatz beträgt mindestens 35 Euro und höchstens 95 Euro. Die Mindestvergütung des Verwalters beträgt 600 Euro, wenn er das Zwangsverwaltungsobjekt in Besitz genommen hat. Wird das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben, nachdem der Verwalter tätig geworden ist, jedoch bevor er das Zwangsverwaltungsobjekt in Besitz genommen hat, so erhält er eine Vergütung von 200 Euro.
Mit der Vergütung sind die allgemeinen Geschäftskosten des Verwalters, zu denen auch der Büroaufwand des Verwalters einschließlich der Gehälter seiner Angestellten gehören, abgegolten. Besondere Kosten, die dem Verwalter im Einzelfall, zum Beispiel durch Reisen oder die Einstellung von Hilfskräften für bestimmte Aufgaben im Rahmen der Zwangsverwaltung tatsächlich entstehen, sind als Auslagen zu erstatten, soweit sie angemessen sind. Anstelle der tatsächlich entstandenen Auslagen kann der Verwalter nach seiner Wahl für den jeweiligen Abrechnungszeitraum eine Pauschale von 10 Prozent seiner Vergütung, höchstens jedoch 40 Euro für jeden angefangenen Monat seiner Tätigkeit, fordern.
Zusätzlich zur Vergütung und zur Erstattung der Auslagen wird dem Verwalter die anfallende Umsatzsteuer erstattet.
Österreich Bei der Exekution wegen Geldforderungen auf das unbewegliche Vermögen stehen dem betreibenden Gläubiger nach der Exekutionsordnung (EO) drei Exekutionsmittel zur Verfügung: die zwangsweise Pfandrechtsbegründung (§§ 88–96 EO), die Zwangsverwaltung (§§ 97–132 EO) und die Zwangsversteigerung (§§ 133–239 EO).Marek Sitner: Exekutionsmittel. JuS-Starthilfe, ohne Jahr, abgerufen am 25. Juli 2024.
Objekte der Zwangsverwaltung sind die Liegenschaft, das Superädifikat und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte an einem Grundstück (Buchrecht).
Schweiz Geldforderungen werden auf dem Wege der Schuldbetreibung durchgesetzt, geregelt im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG).Daniel Staehelin, Thomas Bauer, Franco Lorandi: Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs: SchKG I + II. 3. Auflage. Helbing Lichtenhahn Verlag, Basel 2021, ISBN 978-3-7190-3165-7. Für Grundstücke, die im Alleineigentum des Schuldners stehen, gilt daneben die Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken.Konferenz der Betreibungs- und Konkursbeamten (Hrsg.): Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG). Kurzkommentar, 2. Aufl., Schulthess, Zürich/Genf 2023.
Die Zwangsverwaltung als selbständige Vollstreckungsmaßnahme, die endet, wenn die titulierte Forderung erfüllt ist, gibt es in der Schweiz so nicht. Mit Pfändung eines Grundstücks verliert der Eigentümer seine Verfügungsbefugnis. Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes. Ziel der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen ist aber grundsätzlich die Zwangsversteigerung, mit welcher das Eigentum auf den Ersteigerer übergeht.
Zwangsadministration In Politik- und Geschichtswissenschaft bedeutet Zwansgadministration, im Völkerrecht auch internationales Regime (engl. International territorial administration),Carsten Stahn: The Law and Practice of International Territorial Administration. Versailles to Iraq and Beyond. Cambridge University Press 2008, ISBN 978-0-521-87800-5. die vorübergehende Verwaltung eines nicht zum direkten Herrschafts- respektive Staatsgebiet des Administrators gehörenden Territoriums durch eine staats- oder völkerrechtlich definierte und legitimierte übergeordnete Instanz, also etwa die Verwaltung im Auftrag eines Reichs oder eines Staatenbundes, einer internationalen Konferenz oder einer internationalen Organisation. Ziele sind die Befriedung und der Wiederaufbau einer Konfliktregion. Solche Verwaltungen erfolgen in der Regel gegen den Willen des verwalteten Territoriums, somit unter Zwang.vgl. Peter Geiger, Martina Sochin D’Elia: Vom Kaiserlichen Kommissar zum Hohen Repräsentanten: Zwangsadministrationen im historischen Vergleich (17. bis 21. Jahrhundert). Liechtenstein-Institut, Tagungsbericht. H-Soz-Kult, 9. Februar 2013. Beispiele seit dem 20. Jahrhundert sind vor allem Mandatsgebiete des Völkerbunds und Treuhandgebiete der Vereinten Nationen.
Wirtschaftliche Kriegsführung Völkerrecht Die Kriegführenden des Ersten und des Zweiten Weltkriegs haben gegen feindliches Privateigentum in ihren territorialen Hoheitsbereichen zahlreiche Maßnahmen wie Beschlagnahme, Zwangsverwaltung und Liquidation ergriffen.zum Ersten Weltkrieg vgl. W. Ebers: Gutachten. Der Wirtschaftskrieg. In: Johannes Bell (Hrsg.): Völkerrecht im Weltkrieg, Dritte Reihe im Werk des Untersuchungsausschusses. Bd. 4, Berlin 1927, S. 408–447.zum Zweiten Weltkrieg vgl. Martin Domke: Trading with the enemy in world war II. New York 1943. Die Legitimität der Ziele war unter den Kriegführenden im Wesentlichen unbestritten. Angesichts der zum Gegner in Friedenszeiten gewachsenen Handelsbeziehungen wollte man jeglichen Feindeinfluss auf die eigenen kriegswirtschaftlichen Anstrengungen ausschließen, dem Feindstaat Ressourcen (bspw. Auslandskapital), Handelsniederlassungen und Nachrichtenstellen abschneiden sowie die eigenen Kriegsanstrengungen durch Nutzung von Feindvermögen (bspw. Patenten) vorantreiben.Hans-Jürgen Wolff: Kriegserklärung und Kriegszustand nach Klassischem Völkerrecht mit einem Beitrag zu den Gründen für eine Gleichbehandlung Kriegführender. Berlin: Duncker & Humblot, 1990, S. 106 ff., 112 ff. VI. Kriegszustand und Vermögen von Feindpersonen im territorialen Hoheitsbereich des Gegners. Dazu sollte der Substanzwert des feindlichen Privatvermögens grundsätzlich erhalten bleiben.
In der völkerrechtlichen Literatur besteht desungeachtet Uneinigkeit, ob diese Maßnahmen den Kriegszustand voraussetzen, also ohne ihn unzulässig wären.
Staatenpraxis Erster Weltkrieg