mini|Sebnitzer Marktplatz spiegelt sich im leerstehenden Geschäft
Bei einem Leerstand () handelt es sich um ungenutzte oder unvermietete Gebäude oder Teile davon in privatem oder öffentlichem Eigentum. Erschlossene, aber unbebaute Grundstücksflächen werden dagegen als Brachland oder ungenutzte Baugrundstücke bezeichnet. Bei Innenstädten mit hohem Leerstand wird häufig von verödenden Innenstädten oder Innenstadtverödung gesprochen.
Anders als in Deutschland existiert in Österreich eine Leerstandsabgabe.
Allgemeines Leerstand setzt voraus, dass vorhandene Kapazitäten nicht oder nicht vollständig genutzt werden. Bei ungenutzten Freiflächen (etwa Vorgarten) handelt es sich häufig um keinen Leerstand.Jörg Schmidt, Gewerbeimmobilien vermieten & verwalten, 2006, S. 433
Von Leerstand von Wohnungen wird nach einer gängigen Definition aus der Immobilienwirtschaft gesprochen, wenn diese auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden und nach mindestens drei Monaten noch keine (neuen) Mieter gefunden worden sind. Wohnungsleerstand und Wohnraummangel sind typische Erscheinungen eines Angebotsüberhangs/Nachfragelücke bzw. eines Nachfrageüberhangs/Angebotslücke auf dem Immobilienmarkt.Markus Oberndörfer, Effizientes Schrumpfen: Fehlanreize und Handlungsstrategien, 2014, S. 24
Arten Unterschieden wird zwischen dem strukturellen (konjunkturellen), gebäudespezifischen, spekulativen und Leerstand durch Fluktuation:Diego Pergher/Thomas Marti, Leerstandmanagement, 2015, S. 37Eduard Mändle/Markus Mändle (Hrsg.), Wohnungs- und Immobilien-Lexikon, Haufe Freiburg i. Br., 2011, ISBN 978-3-87292-300-4, S. 1059
Struktureller Leerstand mini|Leerstehende Gebäude im brandenburgischen Lauchhammer-Mitte Ursachen sind demografische Veränderungen, die Konjunktur, die Marktsituation auf dem Immobilienmarkt und das Angebot in der Umgebung. Über den Bedarf hinaus gebaute Wohnungen/Geschäftsräume führen vor allem während der Rezession zum Angebotsüberhang oder zur Nachfragelücke, die sich etwa durch mangelndes Interesse oder Bedarfswandel der Nachfrager äußert. Leerstandsrisiken verringern sich bzw. verschwinden in Zeiten der Hochkonjunktur. Allerdings funktioniert dieser Ausgleich nicht immer, selbst wenn die Nachfrage wieder steigt, denn zum Beispiel „Büromärkte unterliegen häufig zyklischen Schwankungen“,Nico Rottke, Funktionsweise des Immobilienmarktes, in: Nico Rottke/Matthias Thomas (Hrsg.), Immobilienwirtschaftslehre, Band I: Management, Köln 2011, S. 119–139 weil es in der Konstruktion und Planung zu zeitlichen Verzögerungen kommt. Das Leerstandsrisiko steigt bei geringer Nachfrage, der Immobilienmarkt wird zum Mietermarkt (Käufermarkt), bei dem die Verhandlungsmacht beim Mieter liegt. Umgekehrt kann ein Vermietermarkt durch Angebotslücken oder Nachfrageüberhang entstehen; Leerstandsrisiken gibt es hier eher nicht.
Gebäudespezifischer Leerstand Der gebäude- oder objektspezifische Leerstand ergibt sich aus dem Objekt selbst, etwa durch seine ungünstige Lage, schlechte Mikrolage oder schlechte Objekteigenschaften eines bestimmten Gebäudes (etwa Schrottimmobilie). Die Lage bezieht sich auf einen ungünstigen Standort von Immobilien; eine schlechte Mikrolage wären beispielsweise Wohnungen im Mischgebiet gemäß Abs. 1 BauNVO. Dieser Leerstand wird nicht exogen durch den Immobilienmarkt ausgelöst, sondern der Grund ist beim Gebäude selbst zu suchen. Auch der bewusst bei Sanierung oder Ausbau (z. B. Dachgeschoss) in Kauf genommene Leerstand ist ein gebäudespezifischer Leerstand.
Spekulativer Leerstand Als spekulativen Leerstand bezeichnet man Gebäudeflächen, die trotz der Möglichkeit einer Nutzung vom Eigentümer nicht vermietet oder verkauft werden, weil dieser auf eine höhere Mietrendite oder einen steigenden Verkaufserlös spekuliert. In Frankreich senkte als Gegenmaßnahme eine Steuer auf leerstehende Immobilien erfolgreich die Leerstandsquote.
Langfristige vermeidbare private Leerstände von Wohnungen können ein Problem sein, wenn der Staat ein begründetes Interesse an der Erhaltung oder Bewirtschaftung dieser Gebäude hat. Das ist vor allem in Großstädten wie z. B. Hamburg der Fall: Beispiele hierfür sind denkmalgeschützte Gebäude, die nach längerem Leerstand und durch den sich dadurch verschlechternden Gebäudezustand trotz Denkmalschutz abgerissen werden dürfen.
Grundsätzlich darf ein Vermieter die Miete im Rahmen der Kappungsgrenzen und der Mietpreisbindung erhöhen, sobald der bisherige Mieter das Objekt geräumt hat; davon betroffen sind auch Objekte, deren Bau oder Bewirtschaftung vom Staat subventioniert wurden (sozialer Wohnungsbau). Auch kann durch dauerhaftes Leerstehenlassen solcher Gebäude der Bestandsschutz wegfallen. Spekulative Leerstände waren wiederholt Anlass für Hausbesetzungen, etwa im Frankfurter Häuserkampf oder in der Hafenstraße in Hamburg.
Fluktuation Die Fluktuation gibt die Häufigkeit von Mieterwechseln an. Leerstand kann dadurch entstehen, dass nach Ablauf eines Mietvertrages nicht übergangslos ein neuer Mietvertrag mit einem Nachfolger geschlossen werden kann. Eine Fluktuation bei Angebotsüberhang oder Nachfragelücke kann zum Senken des Mietpreises führen, umgekehrt veranlassen Angebotslücken oder Nachfrageüberhang zu Mietpreissteigerungen. Um die Flexibilität (und damit die Funktionsfähigkeit) des Immobilienmarktes zu gewährleisten, ist eine Leerstandreserve (Fluktuationsreserve) von ca. 3 % sinnvoll.Raphael Spieker, Schrumpfende Märkte in der Wohnungswirtschaft, Vandenhoeck & Ruprecht, Göttingen 2005; ISBN 3-89971-246-3; S. 32 Ein Lösungsansatz kann eine Zwischennutzung etwa nach dem Grundsatz „Bewachung durch Bewohnung“ sein.
Rechtsfragen Der Leerstand beschäftigt auch Gesetzgeber und Rechtsprechung bei wesentlichen Ertragsminderungen. Als Beispiele hierfür gelten „Ernteausfall bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft infolge von Naturereignissen (Hochwasser, Dürre, Hagel usw.), Leerstehen von Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage für die betreffenden Objekte, keine Möglichkeit zur Ausnutzung eigengewerblich genutzter Fabrikgrundstücke nach einer strukturell bedingten Aufgabe der bisherigen Produktion“. vom 4. Mai 1972, Entwurf eines Zweiten Steuerreformgesetzes, S. 95 Gemäß Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in bestimmtem Umfang erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) zufolge ist ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen möglich, sondern auch aufgrund eines strukturellen, nicht nur vorübergehenden Leerstands zulässig.BVerwG, Beschluss vom 24. April 2007, Az.: GmS-OGB 1.07 Als Anhaltspunkt für die Ermittlung der steuerlich relevanten Ertragsminderung hatte zuvor der Bundesfinanzhof (BFH) vorgegeben, dass bei Objekten, die zu Beginn eines Kalenderjahres vermietet waren, die Rohertragsminderung auf der Basis der zu diesem Zeitpunkt vereinbarten Miete zu ermitteln ist, sofern diese nicht um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht und bei anderen Objekten auf der Grundlage der üblichen Miete zu ermitteln ist. Bei eigengewerblich genutzten Grundstücken ist weitere Voraussetzung, dass die Grundsteuererhebung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Dies ist nach Auffassung des BVerwG gegeben, wenn das steuerlich maßgebliche Betriebsergebnis negativ ist und die Grundsteuer einen nicht unwesentlichen Anteil (mehr als 1 %) an den gesamten Betriebsausgaben ausmacht.BFH, Beschluss vom 26. Februar 2007, Az.: II R 5/05 =
Wirtschaftliche Aspekte Bei der Bewirtschaftung spielen insbesondere Wirtschaftlichkeit und Rentabilität, Leerstandsquote und Leerstandsrisiko eine große Rolle.
Wirtschaftlichkeit und Rentabilität Die Ziele der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität können nur erfüllt werden, wenn vorhandene Kapazitäten möglichst vollständig genutzt werden, also die Kapazitätsauslastung oder der Nutzungsgrad bei (nahezu) 100 % der Kapazität liegen. Leerstand entspricht Leerkosten (ungenutzte Fixkosten bei Leerkapazität) und/oder Einnahmeausfälle (Mietausfall), die den Gewinn mindern oder den Verlust erhöhen. Leerstandskosten für einen vorübergehenden Leerstand sind gemäß Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV im Rahmen der Bewirtschaftungskosten als Mietausfallwagnis zu berücksichtigen, während die Leerstandskosten eines dauerhaften Leerstands den Rohertrag mindern.
Leerstandsquote Die Leerstandsquote ist eine mit dem Belegungsgrad vergleichbare betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Anteil der leer stehenden Objekte am Gesamtbestand wiedergibt: . Je höher die Leerstandsquote, umso geringer fallen Wirtschaftlichkeit und Rentabilität aus und umgekehrt. Bei schlechter Lage der Mietimmobilien gibt es eine höhere Mietrendite bei einem gleichzeitig hohen Leerstands- und Mietausfallrisiko. Eine höhere Leerstandsquote hat eine niedrigere Kapazitätsauslastung oder einen niedrigeren Nutzungsgrad zur Folge. Im Hotelwesen ist die Belegungsquote der Kehrwert der Leerstandsquote: . Sie ist in der Hotellerie die wichtigste betriebswirtschaftliche Kennzahl, denn die Zimmerauslastung stellt die größte Umsatzquelle dar. Der Sitzladefaktor (Personenbeförderung) und der Nutzladefaktor (Luftfracht) sind ähnliche Kennzahlen in der zivilen Luftfahrt.
Leerstandsquoten spielen sowohl bei der Bewertung von Immobilienunternehmen als auch als Konjunkturindikator eine Rolle. Aufgrund der verschiedenen Ursachen kann der komplette Leerstand in einer Stadt nur mit großem Aufwand oder hohen Kosten erfasst werden, und es gibt oft eine Unschärfe bei der Erfassung von Leerständen.
Die Leerstandsquote für kurzfristig vermietbare Wohnungen betrug 2014 deutschlandweit etwa 3 %, in Wachstumsregionen 1,7 %, in Stagnationsregionen 3,3 % und in Schrumpfungsregionen 5,3 %.Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017, Immobilienmarktbericht Deutschland 2017, S. 30 Die Leerstandsquoten für Büroflächen der A-Standorte lagen 2016 in Frankfurt am Main bei 10,2 %, gefolgt von Hamburg (5,3 %), Köln (5,2 %), Berlin (3,5 %), Stuttgart (2,8 %) und München-Stadt (2,7 %), der Durchschnitt lag bei 5 %.Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017, Immobilienmarktbericht Deutschland 2017, S. 36
Leerstandsrisiko Als Leerstandsrisiko wird das ökonomische Risiko des Vermieters bezeichnet, dass eine Immobilie zeitweise eine Leerstandsquote aufweist. Dieses Risiko stellt einen kalkulatorischen Kostenbestandteil für den Vermieter dar, der auch bei der Immobilienbewertung im Rahmen des Ertragswertverfahrens berücksichtigt wird. Er ist Teil des Mietausfallwagnisses, das neben dem Leerstandsrisiko auch das Risiko des Mietausfalls (also nicht erfolgende Mietzahlungen bei vermieteten Objekten) darstellt.
Bei Sozialwohnungen wird das Leerstandsrisiko in Form des Umlageausfallwagnisses behandelt. Danach ist das Umlageausfallwagnis das Wagnis einer Einnahmeminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten oder nicht umlegbarer Betriebskosten infolge Leerstehens von zur Vermietung bestimmtem Wohnraum entsteht. Das Umlageausfallwagnis darf 2 % der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen ( NMV). Soweit die Deckung von Ausfällen anders, namentlich durch einen Anspruch gegenüber einem Dritten gesichert ist, darf die Umlage nicht erhöht werden.