Unter Multiple Listing Service (MLS oder auch Multiple Listing System oder Multiple Listings Service) versteht man eine Datenvernetzung über die angeschlossene Immobilienmakler miteinander kooperieren und Gemeinschaftsgeschäfte abschließen können. Dabei werden Immobilienobjekte digital in einer Internetdatenbank hinterlegt, so dass jeder Teilnehmer Zugriff auf alle Objekte von anderen Teilnehmern hat. Eine Suchmaschinenfunktion ermöglicht jedem angeschlossenen Interessenten einen schnellen Zugriff auf potentielle Verkaufsobjekte. In den USA ist diese Zusammenarbeit Standard.
Ursprung Die ersten MLS wurden in den Vereinigten Staaten im späten 19. Jahrhundert etabliert. Immobilienmakler trafen sich regelmäßig in den Büros ihrer Verbände, um Informationen über Angebote zu tauschen und Erfolgsprämien zu vereinbaren. Für den nordamerikanischen Bereich hat sich dazu der Real Estate Transaction Standard eingebürgert.
Im Gegensatz zu klassischen öffentlichen Immobilienbörsen sind die Angebote nur angeschlossenen Maklern zugänglich. Das bedeutet, dass ein Kunde nur einen Makler beauftragen muss, um die meisten angebotenen Objekte zur Verfügung zu haben. Für den Makler bedeutet es, dass er mit Hilfe der Vorarbeit seiner Kollegen schnell mehrere geeignete Objekte findet und sich dadurch die Vermarktung schneller abwickeln lässt. Zusätzlich kann er die in öffentlichen Börsen angebotenen Objekte anbieten und hat damit gegenüber öffentlichen Immobilienbörsen einen Informationsvorsprung.
Bis heute sind MLS hauptsächlich in den USA und Kanada verbreitet, erste Anfänge sind aber schon in anderen Ländern wie z. B. Großbritannien und Deutschland zu sehen. Mehrfach-Listing-Systeme finden sich in vielen verschiedenen Formen. Sie verbinden die Listings aller verfügbaren Immobilien, die von Maklern repräsentiert werden, die sowohl Mitglied dieses MLS sind als auch des amerikanischen Verbands für Immobilienmakler National Association of Realtors (NAR), des kanadischen Immobilienverbands Canadian Real Estate Association (CREA) und des unabhängigen Netzwerks von Immobilienmaklern (The Independent Network of Estate Agents) INEA in Großbritannien.
Es gibt nicht eine autoritative MLS und auch kein universelles Datenformat. Es gibt allerdings einen Datenstandard in der Immobilienbranche – Immobilientransaktionsstandard (Real Estate Transaction Standard) – der von vielen MLS in Nordamerika eingesetzt wird. Die vielen lokalen und privaten Datenbanken nutzen XML Datenfeeds, um Listings ein- bzw. auszutragen. Einige werden von einzelnen Immobilienverbänden oder einzelnen Maklern oder Gruppen von Verbänden (die alle Makler innerhalb einer gegebenen Gemeinschaft oder eines gegebenen Gebiets repräsentieren) kontrolliert und als MLS bezeichnet, weil sie Daten unter ihren Mitgliedern teilen, oder weil sie Vereinbarungen zum gegenseitigen Zugang zu den Daten beinhalten.
Zweck und Vorteile des MLS Der primäre Zweck eines MLS ist es, eine Plattform zu schaffen, auf der gelistete Makler anderen teilnehmenden Maklern „einseitige Kompensationsangebote“ machen können. Mit anderen Worten: Die Provision des gelisteten Maklers wird innerhalb des MLS für andere kooperierende Makler veröffentlicht. Ein solches Kompensationsangebot wird als vertragliche Verpflichtung betrachtet, kann allerdings zwischen den Beteiligten verhandelt werden. Da die Provision für eine Transaktion sowie auch alle Daten der Immobilie im MLS enthalten sind, liegt es im Interesse der beteiligten Makler (und auch der Öffentlichkeit), exakte und zeitnahe Daten im MLS zu halten.
Als zusätzlichen Vorteil eines MLS kann ein eingetragenes Mitglied das MLS durchsuchen und Informationen über alle von den teilnehmenden Maklern zum Verkauf angebotenen Immobilien einholen. MLS beinhalten Hunderte von Informationen über die Merkmale einer Immobilie. Diese Informationen werden von kompetenten und im jeweiligen Markt erfahrenen Immobilienexperten festgelegt. Öffentliche Immobilienwebsites stellen hingegen nur eine geringe Anzahl an Informationen über die Immobilie zur Verfügung.
Zugangsbeschränkungen und Kritik an MLS Die meisten Mehrfach-Listing-Systeme beschränken Mitgliedschaft und Zugang auf Immobilienmakler (und ihre Vertreter), die eine entsprechende Lizenz des jeweiligen Betreibers aufweisen können; Mitglied eines Verwaltungsrats oder eines Maklerverbands (wie dem "bvi – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft) sind. Der Zugang wird jedoch mehr und mehr geöffnet, da Internetseiten der Öffentlichkeit die Möglichkeit geben, Teile der MLS-Listings zu betrachten. Es verbleibt jedoch noch ausreichend Kontrolle über den Zugriff auf die Informationen innerhalb des MLS. In der Regel haben nur die Makler uneingeschränkten Zugriff auf die MLS-Datenbank, die eine entsprechende Provision vom Verkaufswert erhalten.
Viele öffentliche Internetforen sind nur eingeschränkt geeignet, vergleichbare Objekte, in der Vergangenheit erzielte Verkaufspreise oder monatliche Statistiken zu betrachten. Dies repräsentiert einen Eckstein verschiedener anhaltender Argumente bezüglich des aktuellen Zustands des Immobilienmarkts, die sich auf freie und öffentliche Informationen konzentrieren, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer notwendig sind, um sicherzustellen, dass beim Abschluss faire Preise verhandelt werden. Nur so kann ein stabiler und weniger volatiler Markt erhalten werden.
Personen, die als Privatverkäufer agieren – (en:For Sale By Owner, FSBO) – können im Allgemeinen ihr Haus nicht direkt in einem MLS listen. Als Beispiel für eine Ausnahme von dieser allgemeinen Praxis kann das MLS für Spanien, AMLASpain, betrachtet werden, das Privatverkäufe (FSBO) zulässt. Ein entsprechend lizenzierter Makler, der weder einem Immobilienverband beigetreten ist, noch sein Geschäft innerhalb der Verbandsregeln betreiben will, kann dem MLS nicht beitreten. Es gibt allerdings Makler und viele Internetservices, die Privatverkäufern die Möglichkeit bieten, ihr Objekt in der Datenbank ihrer lokalen MLS gegen Bezahlung einer Pauschale oder auf Basis einer anderen Vergütungsmethode zu listen.
In Kanada, bei der Canadian Real Estate Association, kam es zu einer strengen Prüfung und Untersuchung des kanadischen Immobilienmaklerverbands CREA durch die Wettbewerbsbehörde und einem Rechtsstreit mit dem früheren CREA-Mitglied und Immobilienmakler Realtysellers (Ontario) Ltd., bezüglich ihrer Kontrolle über das kanadische MLS. 2001 wurde Realtysellers (Ontario) Ltd. gestartet, eine Discount-Immobilienfirma, die die Rolle der Vertreter und ihre von Käufern und Verkäufern erhaltenen Provisionen reduzierte. Die Makler schlossen sich später zusammen und reichten eine Klage über 100 Millionen Dollar gegen CREA und TREB ein, mit der Behauptung, dass sie eine 2003 geschlossene außergerichtliche Vereinbarung gebrochen hätten.
Mehrfach-Listing-Systeme in Nordamerika In Nordamerika werden die MLS von privaten Unternehmen gesteuert, die Regeln werden von diesen Unternehmen festgelegt. Es gibt keine staatliche oder bundesstaatliche Aufsicht außer den individuellen Staatsgesetzen bezüglich des Immobilienmarkts. Mehrfach-Listing-Systeme legen ihre eigenen Regeln für Mitgliedschaft, Zugang und Informationsverteilung fest, sind aber den bundesweit geltenden Regeln von NAR oder CREA unterworfen. Ein MLS kann sich im Besitz einer Immobilienmaklerfirma, eines Landkreises, eines regionalen Zusammenschlusses von Immobilienmaklern oder einer Handelsorganisation befinden und von diesen auch betrieben werden. Die Mitgliedschaft in einem MLS wird im Allgemeinen als wichtig für die Ausübung der Maklertätigkeit betrachtet.
Kanada In Kanada sind die Mehrfach-Listing-Systeme ein kooperatives System für die mehr als 98.000 Mitglieder des kanadischen Immobilienverbands (Canadian Real Estate Association, CREA) und werden von 101 kanadischen Immobiliengremien und 11 Provinz-/Territoriumsverbänden betrieben.
Das Immobiliengremium von (en:Real Estate Board of Greater Vancouver, REBGV) nimmt für sich in Anspruch, das erste Mehrfach-Listing-System in Kanada eingeführt zu haben. Eine öffentlich zugängliche Website (realtor.ca, früher mls.ca) ermöglicht Kunden, eine aggregierte Teilmenge der aktiven Listings in den Datenbanken aller teilnehmenden Gremien mit eingeschränkten Details zu durchsuchen und leitet die Konsumenten für weitere Informationen an einen Makler weiter.Canadian Real Estate Association website
USA Das größte Mehrfach-Listing-System der USA ist aktuell das (en: Metropolitan Regional Information Systems, Inc, MRIS) in der Region Washington DC. Es deckt den größten Teil Washington DCs, Marylands (einschließlich der Landkreise der Chesapeake Bay), vorstädtische Landkreise Virginias sowie Teile von West Virginia und Pennsylvania ab. Den öffentlich zugänglichen Teilen seiner Website zufolge hat es seit dem 25. Januar 2010 49.140 aktive Mitglieder. Die Zahlen variieren jedoch, je nachdem, wann die Daten abgefragt werden.
New York City Obwohl die anderen Bezirke und Long Island gut angenommene MLS haben, wurden in Manhattan nie MLS eingeführt. Eine kleine Gruppe von Maklern gründete den Immobilienverband von Manhattan und betreiben MLSManhattan.com. MLSManhattan verfügt über einen kleinen Teil des gesamten, aktiven Inventars in Manhattan. Das MLS Bronx Manhattan North deckt auch Teile von Northern Manhattan ab, wurde aber von den Maklern auch nicht in größerem Maße angenommen.
Die vorherrschende Datenbank wird vom New Yorker Immobiliengremium (Real Estate Board of New York, REBNY) betrieben, einer Nicht-Maklerfirma, die sich 1994„REBNY pulls out of NAR“ vom nationalen Maklerverband National Association of Realtors trennte. REBNY betreibt eine Datenbank namens RLS, was für REBNY Listing Service steht. Ein Vorgänger von RLS wurde unter dem Namen R.O.L.E.X (REBNY Online Listing Exchange) vermarktet, bis der Uhrenhersteller Rolex eine Markenrechtsverletzung beklagte.
Anders als MLS stellt RLS keine Daten zur Verfügung, aus denen man Vertragsdetails, Verkaufsstatus oder Dauer des Angebots entnehmen kann. Mietangebote sind ebenfalls nicht vorhanden. RLS stellt eher ein Portal zur Verbindung aktiver Listings dar. Es gibt keine alleinstehende Datenbank. Das RLS Portal wird von verschiedenen privaten Datenbanken, einschließlich Online Residential (OLR) und Realplus, einer exklusiven und für wenige große Makler zugänglichen und geschützten Datenbank aus Manhattan, gefüttert. Diese Datenbanken tauschen ihre Daten kontinuierlich aus und erzeugen so mehrere unterschiedliche Systeme mit essentiell ähnlichen Daten. Ein anderer Anbieter, Klickads Inc. D/B/A Brokers NYC, im Besitz von Lala Wang, klagte 2007 um auch in die Liste der zum Zugang auf die Liste autorisierten Firmen aufgenommen zu werden.
Die meisten Makler aus Manhattan sind Mitglied von REBNY. Das REBNY RLS erfordert, dass alle Listings innerhalb von 24 Stunden eingetragen und verteilt werden. (Bis 2007 72 Stunden, um auch Agenturen ohne Dateneingabe am Wochenende Rechnung zu tragen)
Strategien zum gemeinsamen Nutzen von MLS-Daten in den USA Der amerikanische Immobilienverband National Association of Realtors NAR hat Richtlinien aufgestellt, die den Maklern ermöglichen, auf ihren Websites eingeschränkte MLS-Informationen anzuzeigen. Das hierfür verwendete System ist als IDX oder Internet Data Exchange (Internetdatenaustausch) bekannt. NAR verfügt über einen Geschäftsanteil an Move Inc., dem Unternehmen, das eine Website betreibt mit den exklusiven Rechten wichtige MLS-Informationen anzuzeigenRealtor.com.