Die Hypothek ( „Unterpfand“) gehört im deutschen Sachenrecht zu den Grundpfandrechten und sichert eine persönliche Forderung gegen den Eigentümer oder einen Dritten ab. Die Hypothek ist nach einhelliger AuffassungStellvertretend, Jan Schapp in Gießener rechtswissenschaftliche Abhandlungen, Band 6, S. 477. ein dingliches Verwertungsrecht, denn der Eigentümer ist nicht zur Zahlung verpflichtet, sondern muss die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück wegen Kapital und Nebenleistungen (etwa Bankkosten) dulden. Geregelt ist die Hypothek in den § bis BGB.

In rechtlicher Hinsicht ist die Forderung das Haupt- und die die Hypothek das Nebenrecht;RG 81, 261. in wirtschaftlicher Hinsicht verhält es sich umgekehrt. Die Hypothek hängt vom Bestand der Forderung ab, ist damit akzessorisch und kann ohne Forderung nicht begründet werden. Geht die Forderung unter, wandelt sich die beschränkt dingliche Belastung der Hypothek auf dem Grundstück zur Grundschuld des Eigentümers ( Abs. 1, BGB). Die Hypothek kann ohne die Forderung weder abgetreten noch belastet oder gepfändet werden (§, , , BGB, ZPO).

Eingetragen wird die Hypothek in die Abteilung III des Grundbuchs (sogenannter Publizitätseffekt). Abgegrenzt wird die Hypothek gegenüber der Grundschuld und der Rentenschuld, für die das Bestehen einer persönlichen Forderung keine Voraussetzung ist.

Entstehung Die Hypothek entsteht durch Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Sicherungsnehmer (Gläubiger) und deren Eintragung gemäß Abs. 1 BGB. Der Inhalt der Einigung umfasst den Inhalt der Hypothek ( Abs. 1 BGB), dass nämlich eine bestimmte Geldforderung durch ein bestimmtes Grundstück gesichert werden soll. Die Einigung kann auch den Ausschluss der Erteilung eines Hypothekenbriefs gemäß Abs. 2 BGB umfassen, wenn der Buchtyp und nicht die Übergabe des Hypothekenbriefs gewünscht ist ( Abs. 2 BGB). Es ist möglich, auch eine künftigeAusführlich hierzu, Klaus Vieweg, Almuth Werner: Sachenrecht, 8. Auflage 2018, § 15 Rn. 28; Marina Wellenhofer: Sachenrecht, 39. Auflage, 2024. § 27 Rn. 17. oder bedingte Forderung zu sichern ( Abs. 2 BGB). Aus Gründen der Akzessorietät muss „die bestimmte Forderung“ bestehen, weshalb bereicherungsrechtliche Ersatzforderungen ( BGB) im Zusammenhang einer Sicherung streitig behandelt werden; grundsätzlich aber herrscht der Konsens vor, dass bei entsprechendem Parteiwillen die Sicherungsfähigkeit auch für die Ersatzforderung möglich ist.BGH NJW 1968, 1134; Otto Palandt, Peter Bassenge: BGB-Kommentar. 73. Auflage. 2014, § 1113 Rn. 15.

Zu ihrer Wirksamkeit ist die Eintragung der Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs erforderlich (, BGB, ggf. Abs. 2 BGB). Formell-rechtlich sieht die Grundbuchordnung (GBO) vor, dass der Gläubiger oder der Grundstückseigentümer den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen müssen ( Abs. 1 GBO) und dass der Grundstückseigentümer als Betroffener die Eintragung bewilligt ( GBO). Bei ihrer Eintragung erhält sie den Rang, der ihr nach der gesetzlichen Rangordnung zukommt.

Zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht muss der Sicherungsnehmer Berechtigter im Sinne des BGB sein. In Betracht kommt aber auch der Erwerb vom Nichtberechtigten im Sinne von BGB. Liegt ein Mangel vor, resultiert die Rechtsfolge, dass der Eigentümer des Grundstücks, das belastet werden sollte, eine Eigentümergrundschuld erlangt, §, Abs. 1 BGB.

Übertragung durch Abtretung Die Übertragung auf einen Dritten findet durch Abtretung der gesicherten Forderung im Sinne des BGB statt, wobei die Formvorschrift des BGB eingehalten werden muss. Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung einer Hypothek kann im Baufinanzierungsgewerbe beispielsweise eine Umschuldung sein, weil ein anderer Kreditgeber mittlerweile ein Darlehen mit günstigerem Kreditzins anbieten kann. Mit der Abtretung der Forderung durch den Berechtigten, geht die Hypothek kraft Gesetzes gemäß BGB über (sogenannte cessio legis).

Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek – diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis – muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung sich nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem BGB der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert. Man spricht hierbei von einer forderungsentkleideten Hypothek. Bei Buchhypotheken allerdings ist die Eintragung der Abtretung im Grundbuch konstitutiv ( Abs. 3 BGB). Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen. Soweit ein Mangel der Hypothek unmittelbar gemäß BGB einem gutgläubigen Erwerb bei Übertragung nicht im Wege steht, findet bei einem Mangel der Forderung BGB in Verbindung mit BGB Anwendung mit der Rechtsfolge der Übertragung von Hypothek und Forderung gemäß BGB.

Rechtsfolge der Zahlung auf Forderung oder Hypothek Sofern nach Zahlung auf die gesicherte Schuld der Eigentümer und der Schuldner personengleich sind, erlischt die Forderung gemäß BGB, da sie erfüllt worden ist. Es entsteht eine Eigentümergrundschuld, Abs. 1 Satz 2, Abs. 1 BGB.

Vergleichbar liegt der Fall, wenn Schuldner und Eigentümer nicht identisch sind, weil die Hypothek für die Forderung eines Dritten eingetragen worden ist. Der Schuldner zahlt regelmäßig nicht auf die Hypothek, sondern auf die eingegangene Forderung. Diese erlischt kraft Erfüllung und auch hier entsteht eine Eigentümergrundschuld. Zahlt allerdings der Eigentümer, der seinerseits auf die Hypothek und nicht die Forderung zahlt, so geht die Forderung auf ihn über BGB und damit auch die Hypothek, §, Abs. 1, Abs. 1, Abs. 2 BGB.

Zahlt ein ablösungsberechtigter Dritter (§ Abs. 1 BGB), gehen Forderung und Hypothek auf diesen über, § Abs. 3, BGB.

Erlöschen der Hypothek Die Hypothek erlischt durch Aufhebung ( BGB), Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück in der Zwangsvollstreckung ( Abs. 1 BGB) oder Ausfall in der Zwangsvollstreckung, wenn sie nicht im geringsten Gebot liegt ( Abs. 1 Satz 2 ZVG). Für die Löschung der Hypothek sind materiell-rechtlich die Aufhebungserklärung des Berechtigten und die Eintragung erforderlich ( Abs. 1 BGB). Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 GBO) und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen Gläubigers erforderlich (§ 19, § 29 Abs. 1 GBO; Löschungsbewilligung). Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein.

Die Hypothek erlischt im Rahmen der Konsolidation nach BGB nicht, wenn der Hypothekengläubiger zum Eigentümer des belasteten Grundstücks wird, ohne dass ihm auch die Forderung zusteht (also etwa durch Erbfall oder Schuldenerlass gegen Grundstücksübereignung). Sie verwandelt sich in eine Eigentümerhypothek und wahrt damit die Rangstelle der Grundpfandrechte im Grundbuch.Carl Creifelds: Creifelds Rechtswörterbuch, 2000, S. 774.

Durchsetzung von Forderung und Hypothek Für die Durchsetzung der Ansprüche kommen mehrere Wege in Betracht. Bedeutsam ist die Möglichkeit, dass die Parteien eine Klausel bezüglich der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß ZPO vereinbaren.

Daneben kann die Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung gemäß BGB zum Zug kommen, die den Vorteil hat, dass mit ihr nachrangige Rechte aus dem geringsten Gebot (§ 52 ZVG) ausgeschlossen werden können. Verteidigungsmöglichkeiten bestehen darin, dass Einwendungen gegen die Hypothek gleichzeitig – wegen BGB (Eigentümerhypothek) – auch solche gegen die Forderung sind. Ausnahmen können im Rechtsverhältnis zwischen Eigentümer und neuem Gläubiger bestehen, BGB. Auch können die Einreden des Eigentümers ( BGB) und des Fortbestehen der Einreden gegen die Hypothek ( BGB) geltend gemacht werden. Die Vollstreckung selbst richtet sich nach den Regeln des ZVG.

Daneben ist die Klage auf Zahlung gegen den Schuldner der Forderung möglich.

Haftungsumfang Haftungsverbund Im Rahmen der Hypothek haften dem Sicherungsnehmer neben dem Grundstück seine wesentlichen Bestandteile (§ f. BGB), sonstige Bestandteile, Erzeugnisse und Zubehör gemäß BGB. Gemäß der § – BGB werden im Haftungsverband auch Miet- und Pachtforderungen und Versicherungsansprüche erfasst.Klaus Tiedtke in JURA 1983, S. 460, 472.

Enthaftung Es wird unterschieden: vor Beschlagnahme besteht für den Eigentümer Verfügungsfreiheit, denn die Enthaftung kann gemäß Abs. 1, , , BGB eintreten. Nach Beschlagnahme besteht eine Verfügungsbeschränkung gemäß Abs. 1 Satz 1 ZVG, §, BGB. Eine Enthaftung kommt gemäß Abs. 1 Satz 2 ZVG in Betracht und durch gutgläubigen Erwerb eines Dritten (§) Abs. 2, , / Abs. 2 Satz 2 BGB, sofern nicht Abs. 2 ZVG entgegensteht.

Grundstücksgleiche Rechte Eine Hypothek kann auch an grundstücksgleichen Rechten bestellt werden, wie Wohnungseigentum oder Erbbaurechten, unter bestimmten Voraussetzungen sogar Schiffen, SchiffsRegG.

Sonstiges Das Wort Hypothek wird auch synonym als Bürde oder Belastung im Sinne von „jemand hat eine schwere Hypothek zu tragen“ gebraucht.

Siehe auch Sicherungshypothek

Literatur Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-406-44428-8.

Einzelnachweise

Kategorie:Sachenrecht (Deutschland)