Wet waardering onroerende zaken (afgekort Wet WOZ) is een Nederlandse wet die in 1994 is aangenomen. De WOZ regelt de waardering van alle onroerende zaken in Nederland ten behoeve van onder meer belastingheffing en het woningwaarderingsstelsel. De WOZ-waarde vertegenwoordigt de geschatte marktwaarde van een woning. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt, en specifieke kenmerken van de woning. De waarde wordt steeds voor een kalenderjaar vastgesteld. Artikel 18 bepaalt dat de waardepeildatum één jaar voor het begin van dat kalenderjaar ligt. De waarde van de onroerende zaak in het begin van een kalenderjaar moet dus niet verward worden met de WOZ-waarde voor dat kalenderjaar.
Geschiedenis Voor de invoering van de Wet WOZ in 1994 mochten belastingplichtigen bij belastingaangiften zelf de waarde van hun woning en andere onroerende objecten vaststellen. Dit kon tot arbitraire uitkomsten leiden en de overheid wilde voor (een aantal) belastingen daarom graag gebruikmaken van vaste waarden. Bij de invoering was het streven de WOZ-waarde voor zo veel mogelijk belastingen als uitgangspunt te nemen. De wet werd landelijk ingevoerd in 1997.
Voor de invoering stelden gemeenten de waarde van onroerend goed ook vast, maar nog niet volgens de uitgangspunten van de nieuwe wet. Daarom mochten gemeenten, die net op de oude manier een nieuwe taxatie uitgevoerd hadden, deze gegevens gebruiken alsof ze volgens de Wet WOZ bepaald waren. De Waarderingskamer beoordeelde de waardegegevens van de betreffende gemeente. Daarbij stelde ze een ophogingspercentage vast waarmee de waardegegevens gebruikt konden worden alsof ze volgens de Wet WOZ waren vastgesteld. Dit waren de zogenaamde wetsfictiegemeenten.
WOZ-waarde De WOZ-waarde voor een kalenderjaar is een grondslag voor belastingheffing door drie overheden over dat kalenderjaar of over een gebeurtenis in dat kalenderjaar. De WOZ-waarde wordt voor de volgende belastingen gebruikt: Gemeente: Onroerendezaakbelasting (OZB) Optioneel: rioolheffing, forensenbelasting Belastingdienst: Wet inkomstenbelasting 2001: in box 1: eigenwoningforfait in box 3: onroerende zaken anders dan de eigen woning afschrijving gebouwen voor ondernemers dan wel resultaatgenieters afschrijving en aftrekdrempel op monumentenwoningen Wet op de vennootschapsbelasting 1969: afschrijving gebouwen Successiewet: de waardering van een woning bij overlijden of schenking met een mogelijke waardedruk bij verhuur aan derden Waterschap: watersysteemheffing (voorheen: omslag gebouwd)
Daarnaast werkt de objectafbakening van artikel 16 Wet WOZ door in onder andere de Wet belastingen op milieugrondslag (energiebelasting), de Elektriciteitswet en de Gaswet.
Breder gebruik WOZ-waarde
Ook wordt de WOZ-waarde maatschappelijk steeds breder gebruikt; banken accepteren de WOZ-waarde veelal als bewijs dat de waarde van de woning voldoende onderpand is voor een (tweede) hypothecaire lening of als bewijs dat het zogenaamde toptarief (hoger rentetarief als de lening meer bedraagt dan de executiewaarde) niet meer betaald hoeft te worden. Ook is de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel afhankelijk van de WOZ-waarde.
Uitvoering De uitvoering van de Wet WOZ ligt in handen van de gemeenten. Het College van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor een goede uitvoering van de Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaken wordt jaarlijks bij beschikking vastgesteld door de heffingsambtenaar. Dat is een door de gemeenteraad benoemde functionaris belast met de heffing en invordering van gemeentelijke belastingen. De heffingsambtenaar is een zelfstandig bestuursorgaan in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De uitvoering van de wet wordt gecontroleerd door de Waarderingskamer, een zelfstandig bestuursorgaan met een publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. De minister van Financiën is politiek verantwoordelijk.
Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken De vastgestelde waarde wordt sinds 2009 opgenomen in de Basisregistratie Waardering Onroerende Zaken, beter bekend als het [WOZ-waardeloket, die deel uitmaakt van het Nederlandse stelsel van basisregistraties. Dit register wordt beheerd door het Nederlandse Kadaster onder verantwoordelijkheid van het Ministerie van Financiën. De heffingsambtenaar van de gemeente bepaalt dus een WOZ-waarde voor een onroerende zaak (WOZ-object) en levert deze waarde aan voor de Basisregistratie WOZ bij het Kadaster. De Rijksbelastingdienst, de waterschappen en andere bevoegde instellingen, zoals het Centraal Bureau voor de Statistiek, kunnen vervolgens de informatie uit de basisregistratie plukken. Burgers kunnen het WOZ-waardeloket raadplegen voor de waarde van hun eigen en andere woningen.
Waardepeildatum De WOZ-waarde wordt periodiek opnieuw vastgesteld en geldt dan voor een bepaalde periode (een WOZ-tijdvak), tegenwoordig één kalenderjaar. Omdat een taxateur niet alle objecten op dezelfde dag kan taxeren, om de gerealiseerde verkoop- en huurprijzen te kunnen analyseren en om rechtsgelijkheid te creëren worden alle objecten naar dezelfde "waardepeildatum" getaxeerd. WOZ-tijdvak: Geldt voor het tijdvak/belastingjaar: Waardepeildatum: 1e 1997 t/m 2000 1 januari 1995 2e 2001 t/m 2004 1 januari 1999 3e 2005 t/m 2006 1 januari 2003 4e 2007 1 januari 2005 5e 2008 1 januari 2007 6e 2009 1 januari 2008 7e 2010 1 januari 2009 8e 2011 1 januari 2010 9e 2012 1 januari 2011 10e 2013 1 januari 2012 11e 2014 1 januari 2013 12e 2015 1 januari 2014 13e 2016 1 januari 2015 14e 2017 1 januari 2016 15e 2018 1 januari 2017 16e 2019 1 januari 2018 17e 2020 1 januari 2019
Zoals te zien is in bovenstaande tabel geldt in het eerste en tweede WOZ-tijdvak de waarde voor een periode van 4 jaar. Door de wetswijziging van november 2005 werd deze periode verkort tot 2 jaar (2005-2006) om daarna, vanaf 2007, plaats te maken voor een jaarlijkse herwaardering.
Sinds 2008 ligt de waardepeildatum één jaar voor de ingang van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dit is vastgelegd in artikel 18, lid 2 van de Wet WOZ. Voor het belastingjaar 2015 geldt dus wettelijk het waardeniveau op 1 januari 2014. Voor 2016 het waardeniveau op 1 januari 2015 en zo verder.
Deze systematiek van waardebepaling biedt gemeenten en WOZ-taxateurs de gelegenheid om de gerealiseerde verkoopprijzen te analyseren, waar nodig te corrigeren (zoals bij een niet-marktconforme verkoop, bijvoorbeeld een familietransactie, een executoriale verkoop/veiling of een transactie met een verkoopregulerend beding) en te verwerken in het waarderingssysteem. Zo wordt gewaarborgd dat de jaarlijks vast te stellen WOZ-waarden aansluiten op het marktniveau van de wettelijk voorgeschreven waardepeildatum.
Toestandsdatum De waarde van een onroerende zaak dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum had en naar de situatie waarin de onroerende zaak zich op die datum bevond. Dit is slechts anders wanneer zich er tussen de waardepeildatum en het begin van het heffingstijdvak wijzigingen hebben voorgedaan in de zin van bouw, verbouw, wijziging van bestemming, verbetering, afbraak, etc. In die situatie wordt als toestandsdatum het begin van het heffingstijdvak gehanteerd (artikel 18, lid 3 van de Wet WOZ). In beginsel is de (fysieke) toestandsdatum dus gelijk aan de waardepeildatum, tenzij de hierboven genoemde wijzigingen zich in de tussenliggende periode hebben voorgedaan.
Gemeenten zijn niet verplicht om de toestandsdatum, wanneer deze afwijkt van de waardepeildatum, af te drukken op het beschikkingsbiljet, omdat deze van rechtswege volgt.Zie uitspraak
Volgens jurisprudentie is het echter wel wenselijk dat de toestandsdatum vermeld wordt.
WOZ-object Volgens de Wet WOZ is een WOZ-object:
een gebouwd eigendom; een ongebouwd eigendom; een gedeelte van een gebouwd of een ongebouwd eigendom dat volgens indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen.
Een WOZ-object wordt bepaald (afgebakend) op basis van de volgende criteria: binnen één gemeente één eigenaar één gebruiker
Hierbij geldt dat een als woning zelfstandig WOZ-object minimaal moet beschikken over een toilet en een keuken(tje). Het is niet voldoende dat het (zelfstandige) WOZ-object alleen afsluitbaar is (vergelijk wooneenheden in een verzorgingshuis). Bij niet-woningen geldt het criterium dat het (zelfstandige) object afsluitbaar moet zijn. Sanitaire voorzieningen zijn niet noodzakelijk.
Op basis van de bovenbeschreven definitie telde Nederland begin 2006 voor het eerst meer dan 8 miljoen WOZ-objecten (woningen en bedrijfsgebouwen). Een jaar eerder was dit nog 7,8 miljoen. Vooral het aantal niet bewoonde bedrijfsgebouwen steeg fors. Ruim 85 procent van de WOZ-objecten is een woning en 10 procent is een bedrijfsgebouw. De overige 5 procent bestaan uit bijvoorbeeld monumenten, eenvoudige sportfaciliteiten, enzovoort.
Waardebepaling De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er vindt geen vergelijking plaats met de waarde in voorgaande belastingjaren.
Er zijn verschillende taxatiemethodieken die worden toegepast; Voor woningen: de vergelijkingsmethode: Een woning wordt vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Soms kunnen de verkopen ook verder van de waardepeildatum verwijderd zijn. Dit kan zich voordoen als er weinig verkoopcijfers van vergelijkbare woningen beschikbaar zijn. De waarde wordt dan herrekend naar het waardeniveau op de waardepeildatum.
Voor woningen in aanbouw: Voor een woning in aanbouw dient de waarde te worden bepaald op het percentage van gereedmelding op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Daarbij wordt de grondwaarde vermeerderd met een schatting van de investeringen in het gebouw, dat wil zeggen de opstallen, voor zover deze aan het begin van het belastingjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld gereed zijn.
Voor niet-woningen (bedrijven, scholen, etc.): Voor een niet-woning dient de waarde te worden bepaald op basis van de economische waarde en op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). De hoogste waarde dient te worden gehanteerd. De economische waarde voor niet-woningen kan op 3 manieren worden bepaald, te weten: middels de vergelijkingsmethode, de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK) en de Discounted-cash-flow methode (DCF).
In de praktijk komt het er bij niet-woningen op neer dat courante objecten (kantoren, winkels, horeca, etc.) volgens de HWK-methode worden gewaardeerd, campings en hotels op basis van de DCF-methode worden gewaardeerd en incourante panden (scholen, ziekenhuizen, etc.) volgens de GVW-methode worden gewaardeerd.
De bepaalde waarde geldt dan voor het gehele WOZ-tijdvak/belastingjaar.
In de oorspronkelijke wet gold: als er een wijziging optrad aan het object gedurende het tijdvak werd de waarde opnieuw bepaald (mutatiebeschikking). De waarde gold dan ingaande het jaar na het tot stand komen van de wijziging. De wijziging moest wel groter zijn dan 5% van de oude waarde, met een minimum van € 11.345, of moest groter zijn dan € 113.445. Dit was artikel 19 van de wet, maar dit artikel is op 1 januari 2007 komen te vervallen omdat er sindsdien elk jaar een nieuwe waarde wordt vastgesteld.