Hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost voor de bezitters van een eigen woning, die ter financiering van die woning een lening hebben afgesloten, waarop ze rente betalen.
Het is een regeling in de Nederlandse Wet inkomstenbelasting 2001 waarmee de rente (en kosten) van een schuld aangegaan voor aankoop van de eigen woning kan worden afgetrokken van het inkomen in box 1, voordat over dit inkomen belasting wordt berekend. De rente wordt dus aan de schuldeiser betaald, terwijl de belasting die de schuldenaar over diens gehele inkomen moet betalen dankzij de regeling van de hypotheekrenteaftrek minder hoog is.
In een wettelijk kader is dit als volgt vastgegelegd in Artikel 3.120, lid 1, Wet IB 2001, Aftrekbare kosten eigen woning:
"De aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning zijn het gezamenlijke bedrag van: a. de renten van schulden die behoren tot de eigenwoningschuld; b. de kosten van geldleningen die behoren tot de eigenwoningschuld; c. de periodieke betalingen op grond van de rechten van erfpacht, opstal en beklemming, met betrekking tot de eigen woning.
De lening is meestal een hypothecaire lening, maar dit maakt voor de renteaftrek niet uit, men kan bijv. ook onderhands van familie lenen of van de eigen BV."
De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning, ingegaan in 2013, bepaalt dat voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar is als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Dit is met name het geval bij de lineaire lening en de annuïteitenlening.
Men kan wel binnen grenzen per saldo langzamer en/of onvolledig aflossen door een deel van de maandlasten ook weer te lenen, maar dan zonder extra hypotheekrenteaftrek.
Geschiedenis De hypotheekrenteaftrek dateert uit 1893, toen de door de liberale minister van financiën Nicolaas Pierson voorgestelde wet Vermogensbelasting 1892 in Nederland werd ingevoerd. Hierbij gold de eigen woning net als ander vermogen als een bron van inkomen, men genoot immers het voordeel dat men hierin kon wonen en men verdiende zo een (fictieve) huur. De kosten die de belastingbetaler moest maken om inkomsten te verwerven, waaronder de hypotheekrente, mochten van de belastbare inkomsten uit vermogen worden afgetrokken.
Dit kostte de fiscus geld voor zover de rente hoger was dan de fictieve inkomsten. Volgens minister Pierson was dit een logisch systeem en hoorde de (hypotheek)renteaftrek bij de basisprincipes van het belastingsysteem: inkomsten uit vermogen belast, betaalde rente aftrekbaar, met een progressief tarief over het saldo.
Na de Tweede Wereldoorlog ontstond het idee dat de overheid burgers moest ondersteunen bij het kopen van een woning, en hiertoe werd een aantal beleidsinstrumenten ontwikkeld. Het beeld dat ook de hypotheekrenteaftrek was ingevoerd om het eigenwoningbezit te stimuleren werd echter pas gemeengoed vanaf de jaren 1990.
Schulden waarvan de rente aftrekbaar is Zie eigenwoningschuld.
Economische invloed Verminderde belastingopbrengsten De verminderde inkomsten op de Nederlandse overheidsbegroting vanwege de hypotheekrenteaftrek bedroegen €7 miljard in 2004, €10 miljard in 2005 en €11 miljard in 2009. De omvang van de regeling is afhankelijk van het aantal mensen met een hypotheek, de hoogte van het afgetrokken hypotheekbedrag en de hoogte van de betaalde belasting en het (belasting)percentage waartegen wordt afgetrokken.
Invloed op woningmarkt De regeling maakt het voor belastingbetalers mogelijk om een hoger bedrag te bieden voor een woning, dan zonder hypotheekrenteaftrek mogelijk zou zijn. Doordat er evenwel niet onbeperkt bijgebouwd kan worden, heeft de hypotheekrenteaftrek een prijsopdrijvend effect op de woningbouwgrond en op de woningprijzen.
De woningprijzen zijn na de Tweede Wereldoorlog sterk gestegen; ruim meer dan de inflatie. Prijzen van koopwoningen zijn in de periode 1990-2010 in sommige gebieden, zoals binnen de ring van Amsterdam, tot soms wel duizend procent gestegen.Prijzen bestaande koopwoningen Een eenvoudige etagewoning in een normale volkswijk binnen de ring, die men voor bijvoorbeeld 70 tot 80 duizend gulden kon kopen in 1990, kan in 2010 een prijskaartje hebben van 250 tot 300 duizend euro.
Door het prijsopdrijvende effect is de hypotheekrenteaftrek verantwoordelijk voor een deel van deze prijsstijging.
Nederland heeft een van de hoogste percentages eigenwoningbezitters in de Europese Unie met een hypotheek. In de EU zijn gemiddeld 26,5% van de woningen die bezet worden door de eigenaar gefinancierd met een hypotheek, in Nederland is het percentage 60,7%.
thumb|Verloop Nederlandse huizenprijzen (indexcijfer inflatie-gecorrigeerd) volgens CBS & Kadaster.nl
Het International Monetary Fund (IMF) berekent in zijn World Economic Outlook (WEO) uit 2008 dat Nederland nummer twee op de ranglijst staat van landen met een overgewaardeerde huizenprijs. Huizenprijzen in Nederland zijn volgens dit rapport 30% te hoog."In 2008 the International Monetary Fund (IMF) World Economic Outlook (WEO) report deemed that the Netherlands was second among advanced economies in terms of house price overvaluation. The cumulative house price gap (increase not explained by fundamentals) is estimated to be around 30 percent. International Monetary Fund, February 2010, IMF Country Report No. 10/34 imf.org. Gearchiveerd op 30 november 2021. Na gewezen te zijn op de specifieke Nederlandse situatie –weinig bouwgrond en een tekort aan woningen– heeft het IMF later wel zijn uitspraken over het prijsniveau van de Nederlandse huizenmarkt genuanceerd. Roberto Cardarelli is een van de auteurs van het artikel, en zei: "De exacte cijfers moeten met een korreltje zout worden genomen." Tussen 2008 en 2013 daalden de huizenprijzen in Nederland echter met ruim 21% (RTL, 21 juni 2013), terwijl de vraag naar woningen niet is verminderd. Door deze scherpe prijsdaling stonden in 2011 ruim 1 miljoen hypotheken 'onder water', dat betekent dat meer dan 25% van de koopwoningen minder waard was dan de hypotheekschuld. (Hierbij wordt overigens geen rekening gehouden met de vaak aan de van vóór 2013 daterende hypotheek gekoppelde vermogensopbouw voor uiteindelijke aflossing. met . Gearchiveerd op 15 januari 2016.) Voor jonge huizenbezitters die rond de piek van 2007 een woning kochten is dit zelfs meer dan 70%.Eigen woning van ruim één miljoen huishoudens onder water (CBS, 21 maart 2013) In 2012 daalden de huizenprijzen daarna met nog eens 10%. Begin 2013 stond ruim een derde van alle hypotheken onder water.Vermogen huishoudens gehalveerd sinds crisis Nu.nl, 3 juni 2014 Tussen 2012 en 2015 zouden de huizenprijzen volgens diverse analisten nog verder kunnen dalen, met zo'n 7 procent per jaarVerdere daling huizenprijzen verwacht in 2013 (Volkskrant, 19 november 2012)S&P verwacht tot 6 procent daling huizenprijzen (Nu.nl, 17 januari 2013). Volgens het IMF zal de herwaardering van de Nederlandse vastgoedmarkt nog tot in de midden-termijn (~2020) doorduren, en een grote druk leggen op de kapitaalreserves van de Nederlandse banken.The Netherlands—2013 Article IV Consultation: Concluding Statement of the IMF Mission (IMF, 19 maart 2013)
Mensen met een hoger belastbaar inkomen halen meer voordelen uit de hypotheekrenteaftrek dan mensen met een lager belastbaar inkomen, omdat zij meer hypotheekrente mogen aftrekken tegen een hoger belastingtarief. Rijke huizenbezitters met een hoge hypotheek zouden het meest profiteren en kunnen daarom ook "bruto" meer bieden voor een woning. Zo ging in 2008 49% van de hypotheekrenteaftrek naar de 20% hoogste inkomens met hypotheekrenteaftrek (meer dan € 81.000 bruto per jaar).www.cbs.nl. Gearchiveerd op 5 maart 2016.
Particuliere schulden Door de hoge huizenprijs en het gemak waarmee aflossingsvrije hypotheken tot een waarde van wel 120% van de vraagprijs werden verstrekt heeft Nederland de hoogste private schuld per inwoner in de wereld. Sinds 2018 mag nog slechts 100% van de waarde van de woning belast zijn met hypotheek. Dit is nog altijd ver boven andere landen die meestal een maximum van 80% aanhouden.
Nadelen voor huurders Terwijl huurders geen voordeel hebben van de hypotheekrenteaftrek, ondervinden zij wel nadeel van de stijgende prijzen van koopwoningen ten gevolge van die hypotheekrenteaftrek. De inflatie in de periode 1990-2010 was gemiddeld zo'n 2,5%. Een huur van (omgerekend) 150 euro in 1990 was in 2010 opgelopen tot een huur van boven de 300 euro. Dit is bijna 4% verhoging per jaar, 1,5 procentpunt boven inflatie. Namens het CDA heeft voormalig staatssecretaris Heerma zelfs een maximum huurstijging van meer dan 6% per jaar toegestaan. Dit is enkele jaren later weer teruggebracht tot ongeveer 3,5%, een percentage dat nog steeds boven de inflatiegrens uitkomt. Huurders betalen zo dus reeds mee aan de stijgende waarde van (koop-)woningen. Verder konden huurwoningen van woningcorporaties in het verleden als het ware gezien worden als het gedeelde eigendom van alle huurders samen. De rechten van de huurder gingen bij het verlaten van de woning over op de volgende huurder en de huizen hebben zo al vele malen hun waarde aan huur opgebracht. Veel corporaties zijn sinds de jaren negentig verzelfstandigd en meer en meer gaan optreden als projectontwikkelaars. Dit leidde tot kritiek, de corporaties zouden te veel dure woningen bouwen, bestuurders gingen zichzelf vaak boven de Balkenende-norm uitbetalen en de bewoners verloren hun zeggenschap cq. inspraak. Officieel hadden bewoners dat recht voorheen wel. Wat in feite een gedeeld eigendom van de vereniging was, werd zodoende geprivatiseerd.
Standpunten van instanties De Nederlandsche Bank (DNB)
De Nederlandsche Bank pleit al jaren voor de afbouw of geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. DNB baseert dit op verschillende argumenten. Zo maakt de hypotheekrenteaftrek het bijvoorbeeld financieel aantrekkelijk om (veel) geld te lenen voor een huis. In combinatie met de ruime Nederlandse leennormen kunnen Nederlanders daarom veel bieden voor een huis, met hogere huizenprijzen tot gevolg. Bovendien maakt veel lenen de woningmarkt, en daarmee de economie kwetsbaarder voor financiële schokken. Daarnaast heeft DNB in verschillende studies laten zien dat de hypotheekrenteaftrek (in combinatie met andere fiscale voordelen van eigenwoningbezit) een tweedeling tussen kopers en huurders in de hand werkt. Het verkleinen van deze tweedeling door de (geleidelijke) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek en afbouw van andere belastingvoordelen voor woningbezitters werkt welvaartsverhogend en is volgens DNB daarom een belangrijke opgave voor het toekomstig woningmarktbeleid. Bovendien kost de hypotheekrenteaftrek de overheid jaarlijks (veel) geld, bijna €9 miljard in 2021. Door de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen, houdt de overheid geld over om bijvoorbeeld de lasten op arbeid te verlagen voor alle Nederlanders.
IMFRapport van het International Monetary Fund (IMF), Kingdom of the Netherlands—The Netherlands 2008 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions March 17, 2008, Bron online: imf.org "House prices have risen sizably over the past decade. Mortgage interest deductibility fuels these increases, reduces affordability, and discourages amortizing loans, exacerbating households' vulnerability to price swings and interest rate shocks. Therefore, the mission reiterates past advice to limit mortgage interest deductibility".